杭州長(zhǎng)睦新天地商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃提案銷售推廣方案長(zhǎng)睦新天地商務(wù)廣場(chǎng)營銷策劃提案丁橋中央生活北尚項(xiàng)目簡(jiǎn)介長(zhǎng)睦新天地商務(wù)廣場(chǎng)（暫名）位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、國際風(fēng)景旅游城市、休閑之都浙江省杭州市。江干區(qū)丁橋鎮(zhèn)位于杭州市郊東北部，距市中心約64646640250054081471447247620081020上東領(lǐng)地已售套數(shù)去化率已售均價(jià)（元/）可售面積（）已售面積（）銷售總面積（）可售套數(shù)已售套數(shù)銷售總套數(shù)開盤時(shí)間項(xiàng)目名注數(shù)據(jù)收集截止2010年7月8日分析該區(qū)域在售樓盤銷售數(shù)據(jù)可知，廣宇上東城2008年底首次在丁橋推出房源均價(jià)7400元/平方米，而09年初，價(jià)格也維持在這個(gè)水平。隨后隨著樓市的大熱，在2009年底2010年初一路上漲到1300014000元/平方米，漲幅達(dá)到90。各項(xiàng)目銷售情況樂觀，去化率都超過90。而隨著樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，丁橋樓市也隨之急速降溫，雖價(jià)格只有小幅度的下降，但是銷售情況不容客觀，銷售去化率極低。當(dāng)前大多陷入僵局，這從側(cè)面反映出近郊樓盤客戶對(duì)政策、價(jià)格的敏感性較強(qiáng)。0000頤景園2898841767293092冠宇雋園926579671559622890天陽觀筑940661373629513719聯(lián)合格里722614531173511562上東城面積百分比已售面積套數(shù)百分比已售套數(shù)項(xiàng)目名丁橋各在售項(xiàng)目去化情況表分析無論從去化套數(shù)和去化面積上，廣宇上東城都將近占有一半的比例，名副其實(shí)是丁橋板塊的樓市“大哥”。丁橋已售房源面積分布表34893713大于180105496666140180534584141312014022492331991001201740341990100149451170780905530273660803724277460成交面積成交套數(shù)面積（M2）分析從成交面積結(jié)構(gòu)看，8090方的小戶型為該市場(chǎng)的主流，占到成交面積的一半比例。其次是6080方的戶型，達(dá)到18。這兩類總和約占成交總量的2/3都達(dá)到成交總量的一半，可見90方下的小戶型是丁橋的主流，剛性需求或者投資客是該區(qū)域客戶的主要構(gòu)成。未來將上市房源建筑面積列表900603總計(jì)176707昆侖西房78號(hào)地塊項(xiàng)目74978廣大83號(hào)地塊項(xiàng)目121606中豪77號(hào)地塊項(xiàng)目144813昆侖51號(hào)地塊項(xiàng)目98500廣宇82號(hào)地塊項(xiàng)目74000頤景園90000冠宇雋園120000廣宇上東城建筑面積項(xiàng)目名從上圖可知，丁橋未來幾年上市房源總量在90000方左右，而各項(xiàng)目的規(guī)模都不到20萬方。其中昆侖西房項(xiàng)目所占比例最大，達(dá)到20。其次是廣大項(xiàng)目，占到16。廣宇上東城的余量仍占有較大的比例，達(dá)到13。按照2/5/3的比例，開發(fā)商以三年為周期開發(fā)，未來三年丁橋板塊房源供應(yīng)為18000方、45000方、27000方。可見后續(xù)房源供應(yīng)比較充足。1、短兵相見，競(jìng)爭(zhēng)激烈，以小戶型為主，其中90左右的量最大，60方以下小戶型物業(yè)出現(xiàn)空擋；2、該區(qū)域內(nèi)主要客戶基本為首次置業(yè)的剛性需求者，以年輕人為主，他們相較于品牌更關(guān)注性價(jià)比。各項(xiàng)目在產(chǎn)品定位和項(xiàng)目推廣上也符合年輕人的需求。3、廣宇上東城在板塊內(nèi)存在明顯的優(yōu)勢(shì)，除了項(xiàng)目體量最大外，它也擁有完善的配套資源，配備了比較豐富的戶型選擇，廣大宣傳力度也比較大。配套跟產(chǎn)品線很重要。丁橋樓市分析小結(jié)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃兩大商業(yè)中心區(qū)，吸聚10萬常住人口商業(yè)核心區(qū)新城廣場(chǎng)、丁蘭廣場(chǎng)（建成）新天地商務(wù)廣場(chǎng)（在建）億天廣場(chǎng)（規(guī)劃）、丁橋村留用地商業(yè)綜合項(xiàng)目（規(guī)劃）地鐵站商業(yè)區(qū)（規(guī)劃）區(qū)域北部規(guī)劃的地鐵三號(hào)線站點(diǎn)周邊商業(yè)。留用地項(xiàng)目丁橋住宅丁橋商業(yè)項(xiàng)目名稱華元新城廣場(chǎng)地理位置丁橋大型居住區(qū)大農(nóng)港路項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e108078物業(yè)類型大型集中商業(yè)，酒店式公寓等容積率250主力戶型小戶型SOHO，面積4590平銷售價(jià)格08年底精裝，家具全配房源均價(jià)約4800元/平。09年初推出毛坯房源，均價(jià)約5800元/平，當(dāng)前已售磬，二手房掛牌價(jià)格50006000元/平。目前酒店式公寓租金價(jià)格07元/天/平。區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱華元新城廣場(chǎng)地理位置丁橋大型居住區(qū)大農(nóng)港路項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e108078物業(yè)類型大型集中商業(yè)，酒店式公寓等容積率250主力戶型小戶型SOHO，面積4590平銷售價(jià)格08年底精裝，家具全配房源均價(jià)約4800元/平。09年初推出毛坯房源，均價(jià)約5800元/平，當(dāng)前已售磬，二手房掛牌價(jià)格50006000元/平。目前酒店式公寓租金價(jià)格07元/天/平。區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目分析重點(diǎn)項(xiàng)目新城廣場(chǎng)商鋪于09年5月初對(duì)外推出，長(zhǎng)租代售（37年使用權(quán)），其價(jià)格在60009000元/平不等；其推出售反租政策為“10年包租年平均回報(bào)85。返租10年（含稅）回報(bào)率約定是45，6、6、8、8、10、10、12、12、12；當(dāng)前部分二手商鋪對(duì)外掛牌價(jià)約在1520萬元/平，因其所處位置；樓層不同相對(duì)差異較大新城廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營南北“兩極分化”北區(qū)因物美大賣場(chǎng)開業(yè)，帶動(dòng)KFC，蘇寧電器，知味觀等品牌商家進(jìn)駐，商業(yè)氛圍日漸濃厚為丁橋當(dāng)前商業(yè)人氣聚集中心南區(qū)已分割銷售業(yè)主自行出租或自營，當(dāng)前僅西側(cè)沿街商鋪開業(yè)，如丁橋頤景園售樓處。杭州聯(lián)合銀行，順旺基快餐等內(nèi)鋪方便僅有零星服飾商戶進(jìn)駐，人氣冷清門可羅雀。從其商業(yè)招商運(yùn)營現(xiàn)狀看大型主力商家?guī)?dòng)效應(yīng)明顯，內(nèi)鋪商業(yè)舉步維難。區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱丁蘭廣場(chǎng)地理位置丁橋大型居住區(qū)項(xiàng)目介紹集休閑、娛樂、購物、生活體驗(yàn)于一體一站式的商業(yè)中心，主要的業(yè)態(tài)有超市、百貨、家電、影院、餐飲、賓館、電玩、健身會(huì)所、KTV、精品店等綜合型商業(yè)中心，是未來丁橋大型居住區(qū)的核心商圈商業(yè)中心。目前十萬方的商業(yè)中心正在建設(shè)中。重點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)布局A區(qū)塊主要用于精品商鋪，13F層為商鋪，4F為電玩娛樂等用房；B區(qū)塊主要用于商場(chǎng)、賓館、銀行、經(jīng)濟(jì)型酒店等功能，1F為商業(yè)、銀行，2F為餐飲，3F為娛樂院線及休閑餐廳，4F為KTV,四層以上均用作酒店式公寓；C區(qū)塊主要為超市大賣場(chǎng)（家樂福）和酒店式寫字樓，13F布置大賣場(chǎng)和休閑咖啡茶吧等用房，4F及其以上均為寫字樓。超市類新城廣場(chǎng)物美超市，鄰里配套中心（凈菜超市），另傳在建的丁蘭廣場(chǎng)將引入家樂福超市餐飲類多為中低檔快餐食品店，消費(fèi)水平多在1030元/人，高峰上坐率6080，除新城廣場(chǎng)集中少量肯德基，知味觀（外賣）九月生活順旺基等品牌店外，其余多為社區(qū)小店，檔次低，分布亂。服飾類物美超市一層已有部分知名品牌入駐，如阿迪達(dá)斯，耐克，李寧，森馬，達(dá)芙妮等，以運(yùn)動(dòng)休閑等為主，人流量相對(duì)較好。新城廣場(chǎng)南區(qū)基本定位為服飾，當(dāng)前僅數(shù)家服飾點(diǎn)在營業(yè)，租賃經(jīng)營狀況較差。家店類區(qū)域內(nèi)唯一品牌電器連鎖蘇寧電器于7月3日開業(yè)，推出“滿3000送1200，滿8000送2400”優(yōu)惠，從現(xiàn)場(chǎng)看人流較少，經(jīng)營狀況一般。其他各社區(qū)沿街商鋪業(yè)態(tài)雜亂，多為快餐。雜貨店，裝修建材等，檔次低，分布散。其他商業(yè)業(yè)態(tài)新城廣場(chǎng)商業(yè)租金分布匯總【北區(qū)】11F物美整體租賃，租金06元/平/天1F沿街商鋪?zhàn)饨?030元/平/天2F15元元/平/天【南區(qū)】1F惠蘭雅路沿街商鋪3元/平/天內(nèi)街商鋪?zhàn)饨饒?bào)價(jià)約2元/平/天因租賃行情差業(yè)主普遍愿意折價(jià)。租金情況1、丁橋的商業(yè)目前原有一定基礎(chǔ)，兩大商業(yè)體新城廣場(chǎng)外及丁蘭廣場(chǎng)是本案商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象；2、大型主力商家?guī)?dòng)效應(yīng)明顯，內(nèi)鋪商業(yè)舉步維難，主力店是推動(dòng)商業(yè)成功的關(guān)鍵點(diǎn)；3、新城廣場(chǎng)與丁蘭廣場(chǎng)均是以大型超市為主力店，帶動(dòng)其他商業(yè)，與新城廣場(chǎng)僅一路之隔的本案，如果在引入大型超市顯然并不合適，一方面市場(chǎng)容量有限，另一方面與新城廣告距離過近，容易形成惡性競(jìng)爭(zhēng)；4、其他專業(yè)市場(chǎng)暫時(shí)還未出現(xiàn)，各商業(yè)業(yè)態(tài)依然是圍繞生活方面跟鋪設(shè)，如餐飲、服飾、家電等；5、商鋪?zhàn)饨鸹揪S持在13元/平/天之間，其中超市類最低，僅06元/平/天；丁橋商業(yè)分析小結(jié)據(jù)了解，杭州目前10留用地分布廣泛，主要集中在三墩、下沙、濱江、留下和余杭等區(qū)域。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前規(guī)劃杭州留用第規(guī)模約11000畝，按照平均容積率25計(jì)，總建筑面積可達(dá)1665萬方。留用地項(xiàng)目丁橋住宅丁橋商業(yè)杭州的村留用地項(xiàng)目因開發(fā)操作部透明等原因，尚無法統(tǒng)計(jì)近期內(nèi)將上市項(xiàng)目體量及各類物業(yè)供應(yīng)情況。但從各區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及在開發(fā)村留用地項(xiàng)目看，這些項(xiàng)目中基本物業(yè)開發(fā)模式為商業(yè)服務(wù)式（酒店式公寓）寫字樓。按商業(yè)酒店式公寓/寫字樓以37比例規(guī)劃，11000畝村留用地、1665萬方的可建面中，后者可建面約11655萬方，這些項(xiàng)目開發(fā)尚處于起步階段。結(jié)合杭州寫字樓狀況，村留用地集中近郊板塊寫字樓長(zhǎng)期低迷，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。鑒于此，酒店式公寓物業(yè)是大多數(shù)村留用地項(xiàng)目開發(fā)的首選。如此龐大的可供應(yīng)量，將在未來形成比較大同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力；結(jié)合當(dāng)前杭州在售項(xiàng)目情況，競(jìng)品項(xiàng)目選擇如下1、主城區(qū)，代表項(xiàng)目恒策西城廣場(chǎng)。藍(lán)海時(shí)代國際大廈。美達(dá)北城天地2、三墩板塊，代表項(xiàng)目劍橋公社，堅(jiān)果203、西溪留下板塊，代表項(xiàng)目西溪君逸匯4、華豐板塊，代表項(xiàng)目泰地北上，水岸晶座、洄龍湖邸留用地重點(diǎn)項(xiàng)目分析留用地重點(diǎn)項(xiàng)目分析留用地重點(diǎn)項(xiàng)目分析留用地重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱UN公社地理位置西湖留和路（新浙江工業(yè)大學(xué)對(duì)面）項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e15萬物業(yè)類型多層小高層等容積率160主力戶型純LOFT4銷售價(jià)格8800元/留用地重點(diǎn)項(xiàng)目分析以上述競(jìng)品項(xiàng)目分析我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)留用地開發(fā)均采用4050方這樣的小戶型，在產(chǎn)品無產(chǎn)權(quán)情況下，通過降低門檻，迎合消費(fèi)者，這一面積段值得項(xiàng)目借鑒；不少留用地項(xiàng)目多開發(fā)為小戶型精裝產(chǎn)品，其裝修標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)外宣稱）多為1500元/平左右精裝修物業(yè)較毛坯物業(yè)可溢價(jià)2000元/平村留用地項(xiàng)目物業(yè)溢價(jià)空間有限，其精裝產(chǎn)品價(jià)格僅相當(dāng)于同區(qū)域住宅物業(yè)價(jià)格的一半左右。大多數(shù)村留用地項(xiàng)目因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的問題，其二手房出售存在一定的困難，但是又因?yàn)閮r(jià)格遠(yuǎn)低于周邊商品價(jià)格。所以有較高的出租回報(bào)率。需要注意的是，可獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的酒店公寓產(chǎn)權(quán)也集中在4060方，對(duì)戶型較大（7090方）的使用權(quán)物業(yè)形成較大沖擊。因此，必須在期空間結(jié)構(gòu)上給予創(chuàng)新，使其更具性價(jià)比。因此，建議者這部分物業(yè)在官網(wǎng)改造后可分割一下三類1、普通的酒店公寓，平層，面積4060方，層高3米2、LOFT酒店式公寓面積5060左右方，層高小于48，（在原有的基礎(chǔ)上，嘗試引入，增加賣點(diǎn)）3、X魔方產(chǎn)品，面積7090方，分兩層其中一層3040方，設(shè)置廚房、餐廳、客廳，二層6070方，南北通透，設(shè)置臥室、書房和衛(wèi)生間。作為綜合體商業(yè)項(xiàng)目而言，居住在丁橋的消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展舉足輕重。近期10萬，遠(yuǎn)期40萬，怎么樣的群體共性決定本案如何發(fā)展方向；購買到丁橋有兩類人，一類是剛需者，一類則是投資客。而真正住到丁橋的卻是以剛需者為主，他們身上特點(diǎn)就是年輕，時(shí)尚；1、客群分類以客戶置業(yè)目的及客戶來源地兩個(gè)維度來劃分A市區(qū)首次自主客戶B丁橋首次自住C丁橋周邊被動(dòng)換房D丁橋周邊主動(dòng)換房E投資兼自主客戶置業(yè)目的首次置業(yè)自住杭州客戶省內(nèi)客戶投資兼自住ABCEDE丁橋周邊E2、各客群分析A類客群市區(qū)首次置業(yè)客群（新杭州人）注重性價(jià)比，比較務(wù)實(shí)、理性價(jià)值取向這類人群一般以中等收入家庭為主，承受力有限，購房首先關(guān)注房產(chǎn)總價(jià)，其次是交通、戶型。首次置業(yè)兩房需求客群帶有一定過度性置業(yè)特點(diǎn)購房特征旅游紅蘋果兩房（95方兩房，114115三房）、金海香濱灣（90100兩房，105115三房）代表樓盤兩房5060萬元，三房7080萬元總價(jià)范圍兩房（75100方），三房（90120方）戶型結(jié)構(gòu)房產(chǎn)總價(jià)、交通便利、戶型結(jié)構(gòu)、生活配套購房關(guān)注點(diǎn)購置婚房、改善居住條件購房動(dòng)機(jī)客群購房特征新興白領(lǐng)階層，處于事業(yè)奮斗期，擁有較高的學(xué)歷，消費(fèi)非常理性，不容易受媒體影響。普遍認(rèn)同丁橋的發(fā)展?jié)摿?。人群特征結(jié)婚用房、改善性用房，第一居所購房用途首次置業(yè)、二次置業(yè)置業(yè)次數(shù)公交車為主、經(jīng)濟(jì)型私家車交通工具610萬居多家庭年收入30歲以內(nèi)年齡未婚，或剛結(jié)婚不久家庭結(jié)構(gòu)來自市中心區(qū)域（主指新杭州人）客群來源客群基本特征高中學(xué)歷講究實(shí)用，不注重外表價(jià)值取向?qū)潜P的品質(zhì)要求并不高，比較關(guān)注房產(chǎn)總價(jià)，戶型、生活配套。要求能方便照顧自己工作。購房特征5060萬元總價(jià)范圍兩房（70方）戶型結(jié)構(gòu)房產(chǎn)總價(jià)、戶型結(jié)構(gòu)、交通便利、生活配套購房關(guān)注點(diǎn)改善居住條件，結(jié)婚用房購房動(dòng)機(jī)客群購房特征文化水平較低，多為省內(nèi)外來客群，處于事業(yè)起步階段，每天忙于自己工作，對(duì)生活品質(zhì)要求并不高人群特征首次置業(yè)置業(yè)次數(shù)公交車、經(jīng)濟(jì)型私家車交通工具510萬元家庭年收入2630歲居多年齡已婚有小孩、未婚單身家庭結(jié)構(gòu)丁橋區(qū)域內(nèi)企業(yè)員工、市場(chǎng)剛起步創(chuàng)業(yè)客群來源客群基本特征B類客群丁橋首次置業(yè)客戶大專/本科學(xué)歷比較注重房屋功能實(shí)用性，比較節(jié)儉，注重性價(jià)比價(jià)值取向多由于人口的增多或者小孩長(zhǎng)大，帶來居住空間的不足，而被迫購置新房。需求產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型兩房、三房為主。最關(guān)注戶型功能實(shí)用性，其次總價(jià)、交通、生活配套購房特征旅游紅蘋果兩房（95方兩房，114115三房）、金海香濱灣（90100兩房，105115三房）代表樓盤兩房5070萬元總價(jià)范圍兩房（80100方），三房（100120方）戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)總價(jià)、子女教育、交通便利、生活配套購房關(guān)注點(diǎn)購置婚房、改善居住條件購房動(dòng)機(jī)客群購房特征年輕人居多，多居住在城東老小區(qū)內(nèi)，部分年輕人與父母同居住在一起。學(xué)歷一般，比較理性，關(guān)注子女教育人群特征首次、二次置業(yè)置業(yè)次數(shù)公交車，經(jīng)濟(jì)型私家車交通工具10萬元以內(nèi)，610居多家庭年收入30歲以內(nèi)年齡未婚，已婚有小孩家庭結(jié)構(gòu)來自城東北區(qū)域，居住采荷、景芳等老小區(qū)客群來源客群基本特征C類客群城東北被動(dòng)換房客群（丁橋周邊）高中學(xué)歷追求舒適生活，附庸風(fēng)雅的心理也較重，喜歡用“產(chǎn)品”包裝自己價(jià)值取向此類客群，擁有較高的財(cái)富積累，但無良好的投資渠道，多購置房產(chǎn)，做為投資兼且自住。需求產(chǎn)品以大戶型為主，注重面積的增大，對(duì)社區(qū)居住環(huán)境、居住舒適度有較高要求購房特征金海香濱灣130140方三房、160方四房代表樓盤80100萬元總價(jià)范圍三房（120150方）戶型結(jié)構(gòu)升值潛力、房產(chǎn)總價(jià)、戶型結(jié)構(gòu)、交通便利購房關(guān)注點(diǎn)投資兼且自住購房動(dòng)機(jī)客群購房特征以中年人為主，生意相對(duì)比較穩(wěn)定，收入較高，每天忙于自己生意，對(duì)購房消息不靈通，容易受媒體等誘導(dǎo)。小群體內(nèi)意見較容易影響客群決策，購房時(shí)多出現(xiàn)“群購”人群特征二次、多次置業(yè)置業(yè)次數(shù)私家車、公交車交通工具820萬元家庭年收入3645歲居多年齡已婚有小孩家庭結(jié)構(gòu)區(qū)域各類專業(yè)市場(chǎng)企業(yè)、溫州等投資客、杭州市區(qū)客群來源客群基本特征D類客群投資兼自主客戶第一章【觀察篇項(xiàng)目市場(chǎng)背景】1、項(xiàng)目宏觀背景2、項(xiàng)目微觀競(jìng)爭(zhēng)3、市場(chǎng)研究結(jié)論丁橋做出大型居住區(qū)，商務(wù)并無基礎(chǔ)支撐，因此本案中綜合樓可往居住性質(zhì)的物業(yè)發(fā)展，如SOHO、酒店式公寓認(rèn)可丁橋的消費(fèi)者年輕人居多，經(jīng)濟(jì)有限，對(duì)價(jià)格敏感，因此戶型大小需要控制；從留用地項(xiàng)目上看，基本采用小戶型物業(yè)為主，4060方是各大項(xiàng)目采用最多的面積段；空間結(jié)構(gòu)上給予創(chuàng)新，使其更具性價(jià)比。采用精裝修，對(duì)項(xiàng)目的溢價(jià)能力有幫準(zhǔn)；關(guān)于綜合樓丁橋商業(yè)圍繞生活方面，已有一定的發(fā)展，像超市可適當(dāng)避免，但百貨后勁依然充足；以年輕人為主的丁橋，餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)在丁橋的經(jīng)營狀況良好，但是整體檔次普遍較低，且比較散亂，為開發(fā)高檔次的餐飲業(yè)和休閑娛樂也提供了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。服飾容量現(xiàn)有限，數(shù)碼產(chǎn)品在丁橋處于空白產(chǎn)業(yè)，建議可考慮；家具目前還未形成市場(chǎng)，對(duì)于需要急速從10人口提升到40萬的丁橋，大量新房子與大量人口入住將帶來大量的家具需求；關(guān)于商業(yè)第二章【修身篇項(xiàng)目市場(chǎng)定位】第二章【修身篇項(xiàng)目市場(chǎng)定位景】1、項(xiàng)目整體定位2、項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化體驗(yàn)丁橋城市精品商業(yè)體的一次想象ANEWLIFTSTYLECENTER丁橋首席新城市生活中心丁橋首席新城市生活中心全天候生活化潮流商務(wù)基地項(xiàng)目所處區(qū)域的氣質(zhì)年輕的、藝術(shù)的、休閑的；丁橋的定位是CLD時(shí)尚商務(wù)區(qū)。SOHO產(chǎn)品為龍頭，商業(yè)、居住兩大區(qū)域區(qū)域統(tǒng)一互動(dòng)。整體定位功能定位品牌商零售組合綜合性新型大賣場(chǎng)/家電數(shù)碼專業(yè)商戶、家具廣場(chǎng)服務(wù)型商戶/百貨商戶特色餐飲、娛樂休閑商戶功能購物餐飲休閑商務(wù)以滿足丁橋居民的消費(fèi)為前提，盡可能輻射到半山等，甚至可影響到整個(gè)杭州市的一個(gè)特色商業(yè)中心。形象定位新城中央，生活北尚建議案名整體案名詮釋廣告語中心，表達(dá)區(qū)位價(jià)值，表明項(xiàng)目的引導(dǎo)生活的夙愿；中心廣場(chǎng)簡(jiǎn)明扼要，緊扣主題，傳達(dá)項(xiàng)目精神。備選案名新生活廣場(chǎng)、三芒星中心丁橋中心廣場(chǎng)項(xiàng)目形象組成個(gè)人中心家庭中心個(gè)人中心團(tuán)體中心家庭中心，讓生活更舒適概念組成家居、百貨家庭中心主題發(fā)展設(shè)置提供丁橋最為個(gè)性和品味的家具專業(yè)市場(chǎng)及家居裝飾主題區(qū)；個(gè)人中心，讓生活更新潮概念組成品牌服飾、數(shù)碼、美容個(gè)人中心主題發(fā)展設(shè)置設(shè)置品牌服飾精品區(qū)，提供與市區(qū)內(nèi)同樣豐富的服飾選擇；讓生活科技主題貫穿全程，延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間以及拉動(dòng)消費(fèi)；結(jié)合住宅的會(huì)所需求，提供最具知名度的健身/休閑/美容/SPA中心。個(gè)人主題發(fā)展設(shè)置團(tuán)體中心，讓生活更精彩概念組成清吧、酒吧、咖啡廳塑造不同于傳統(tǒng)形式的就餐、休憩場(chǎng)所，提供坪山區(qū)口味最為齊全的特色餐飲選擇；團(tuán)體主題發(fā)展設(shè)置結(jié)合廣場(chǎng)資源，設(shè)立主題區(qū)，例如水景酒吧、咖啡廳街；團(tuán)體主題發(fā)展設(shè)置提供最具特色的娛樂休閑消費(fèi)場(chǎng)所，如清吧等，延長(zhǎng)夜間消費(fèi)時(shí)間；物業(yè)分布長(zhǎng)睦新天地商務(wù)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合SOHO辦公樓SOHO辦公樓元華新城廣場(chǎng)家電、家具美食天地娛樂綜合型百貨913X戶型70方80方14平層3050方58平層5060方綜合樓業(yè)態(tài)規(guī)劃如果有條件施行，建議增加LOFT結(jié)構(gòu)，增加項(xiàng)目亮點(diǎn)。F7品牌展銷中心F6運(yùn)動(dòng)品牌F5工藝品、玩具店、化妝品F4職業(yè)正裝F3休閑服裝F2服飾、鞋帽、箱包F1銀行、金銀飾品16層中型社區(qū)型百貨（共約15249平米）定位品牌時(shí)尚店可考慮引入天虹百貨1樓業(yè)態(tài)規(guī)劃F7宜家家具廣場(chǎng)F6宜家家具廣場(chǎng)F5宜家家具廣場(chǎng)F4國美旗艦店F3國美旗艦店F2國美旗艦店F1國美旗艦店17層示意如下（共約8890平米）國美約5000方，第六空間約三千方；2樓業(yè)態(tài)規(guī)劃3樓業(yè)態(tài)規(guī)劃F7酒吧/KTV、電影院F6游樂場(chǎng)F5健身館F4足浴F3博庫書店F2休閑餐廳F1兩岸咖啡、外婆家、KFC等17層示意如下（共約21萬平米）每層預(yù)計(jì)3000方第二章【修身篇項(xiàng)目市場(chǎng)定位】1、項(xiàng)目整體定位2、項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化1綜合樓部分MOMA公寓共享空間建議空中共享空間可打造成為空中花園，即“空中巴比倫”，進(jìn)一步提升本案的附加值。提供沙發(fā)，茶幾等，為客戶提供接待朋友、互相交流的體面共享客廳。形象大堂大堂沿襲高品質(zhì)風(fēng)格，動(dòng)靜劃分，簡(jiǎn)約至上，體現(xiàn)年輕、現(xiàn)代的元素。同時(shí)需要保證一定空間尺度，有利于提高項(xiàng)目品質(zhì)。商務(wù)大堂建議建議配置新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào)的殺菌設(shè)備。中央空調(diào)國際知名品牌，用戶可自我調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，并具備分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)。殺菌等離子消毒除塵空氣凈化裝置。分戶調(diào)節(jié)中央空調(diào)系統(tǒng)三菱，帝森克虜伯，OTIS，東芝等國際著名電梯品牌。電梯廳人流集中，也是體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的重要區(qū)域，在燈光設(shè)計(jì)與裝修調(diào)性上與大堂風(fēng)格統(tǒng)一，如暖色大理石地面，鋁塑裝飾立體墻面配時(shí)尚壁飾，明亮溫暖的燈光效果會(huì)減弱等待者的焦急情緒，電梯門可選擇時(shí)尚的鏡面鋼材配打磨雕花裝飾，采用高檔花崗巖或大理石地面、墻面。電梯及侯梯間公共走廊的地飾和燈飾需合理搭配，避免過暗或過亮，墻面為壁紙，配嵌入式裝飾畫或小型雕像，題材可選擇杭州名勝、海洋風(fēng)光或國際風(fēng)情等，地面鋪設(shè)地毯，各戶戶門選用高檔實(shí)木材質(zhì)，色調(diào)與環(huán)境相諧調(diào)。項(xiàng)目公共通道根據(jù)白領(lǐng)生活習(xí)慣，按照國際康體標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)打造集健身、美容、水吧、休閑為一體的綜合性時(shí)尚會(huì)員制健身會(huì)所。選擇具備各類設(shè)施力量區(qū)，有氧操房，幼兒看護(hù)，水吧，美容等?？商峁┭┣逊?、秘書服務(wù)和小型沙龍服務(wù)或商務(wù)會(huì)客室等，為客人提供現(xiàn)代化的通訊和辦公設(shè)施，滿足業(yè)主多樣需求。休閑、商務(wù)會(huì)所2商業(yè)部分MOMA廣場(chǎng)一般的商場(chǎng)各層裝飾雷同，六層以上的商鋪幾乎是無人光顧，但朗豪坊不同，不少人將其可直達(dá)八樓的通天梯視為娛樂工具，樂意坐電梯到最高點(diǎn)再往下走，于是提升了高樓層的商業(yè)價(jià)值；據(jù)了解，若取朗豪坊、樓的商鋪?zhàn)饨鸹鶖?shù)為，黃金地段的至層是，而樓以上的商鋪?zhàn)饨鸨瓤蛇_(dá)直上樓頂?shù)挠^光電梯借鑒商業(yè)樓7樓，人氣同樣存在不足，可引用頂蓬大面積的采光天窗，讓自然光得到良好利用，并在地面產(chǎn)生光影效果；設(shè)置休閑椅、綠化、雕塑小品等陽光明亮的購物環(huán)境地面用材考慮防滑耐磨性日本六本木新城大蜘蛛作為人流的主要匯聚點(diǎn)，廣場(chǎng)上應(yīng)設(shè)置一些特獨(dú)的雕塑、綠化、電子屏等生態(tài)時(shí)尚的硬地廣場(chǎng)第三章【謀略篇項(xiàng)目營銷策略】第三章【謀略篇項(xiàng)目營銷策略】1、項(xiàng)目營銷手段2、所有權(quán)分配減少與周邊商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，搶奪能在丁橋中率先進(jìn)場(chǎng)的商業(yè)業(yè)種中的領(lǐng)導(dǎo)品牌，搶占市場(chǎng)先機(jī)；招商先行，根確定主力品牌商家，提前根據(jù)商家要求解決工程改造要求；通過主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)后期招商時(shí)中小商戶的投資信心；主力商家的進(jìn)駐是商場(chǎng)未來持續(xù)經(jīng)營的保證；由于投資者明確的投資目的，使招商工作在商鋪的銷售中成為商鋪銷售最大的支撐之一。統(tǒng)一招商勢(shì)在必行，而且通常在銷售前展開，能更有利促進(jìn)商鋪銷售工作的順利進(jìn)行。招商先行，提前確定主力商家；匹配合適商家,強(qiáng)力支撐后期營銷執(zhí)行。價(jià)格策略商業(yè)體投資收益模式銷售商鋪價(jià)格建議1500020000元/寫字樓后續(xù)操作，視市場(chǎng)情況確定策略價(jià)格建議7000元/（毛坯價(jià)格，大概丁橋住宅的一半）商業(yè)體銷售建議化整為零平層商業(yè)體分割為小戶型鋪位，單位面積控制在10左右原因銷售單位面積，控制單套商鋪總價(jià)；通過投資合同收回經(jīng)營權(quán)后可整體經(jīng)營，不影響商業(yè)整體布局。（圖例）注建筑面積以占地面積測(cè)算，存在誤差；地下面積分布不確定，暫不計(jì)入資金測(cè)算。1,002,902,400787501合計(jì)41,520,000120003460地下可經(jīng)營部分136,913,000700019559146556樓136,913,000700019559146555樓199,449,1001700011732317403樓129,793,3001300099841153882樓358,314,0002000017915725391樓總價(jià)單價(jià)地下建筑面積建筑面積占地面積幢號(hào)投資收益建議5年投資保障期；8是投資人的心理界限，也是合理的投資收益率，前5年均回報(bào)8；第4、5年，投資人若看好市場(chǎng)發(fā)展，可在此2年自主經(jīng)營；第6、7年，投資人可選擇撤資離場(chǎng)，分別保障20、35的投資收益?？赏?35第7年可退120第6年可選10第5年可選9第4年8第3年7第2年6第1年備注收益率年份第三章【謀略篇項(xiàng)目營銷策略】1、項(xiàng)目營銷手段2、所有權(quán)分配杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土資源局關(guān)于加強(qiáng)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織留用地管理實(shí)施意見的通知（杭政辦函2008183號(hào)）規(guī)定村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)的留用地項(xiàng)目，在項(xiàng)目竣工并經(jīng)土地復(fù)核驗(yàn)收后，可轉(zhuǎn)讓不超過49的地上建筑物和土地。留用地項(xiàng)目的地上建筑物和土地轉(zhuǎn)讓和再轉(zhuǎn)讓，只能按幢或?qū)愚D(zhuǎn)讓，不得按間或套轉(zhuǎn)讓。投資方取得的物業(yè)以層為單位，不超過總面積的49。本項(xiàng)目可轉(zhuǎn)讓面積（投資方所擁有的49部分）7875014938587549投資方取得的產(chǎn)權(quán)面積之和不得超過此面積方案1從面積分布來看，5、6的面積和為約總面積的49，即如果本項(xiàng)目的寫字樓部分全部以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售，即完成轉(zhuǎn)讓面積的指標(biāo)。但此種方式的投資方持有、轉(zhuǎn)讓的物業(yè)價(jià)值較低，但減少商業(yè)面積，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。10000787501合計(jì)2484195596樓24841955951268998412樓22751791571樓面積比例建筑面積幢號(hào)方案2投資方與村經(jīng)濟(jì)組織持有物業(yè)均衡的分配方式，即各物業(yè)的持有比例約為4951。1幢1955963層502812934層570522514740529874層10237541村經(jīng)濟(jì)組織1幢1955954層670417133層427892485338220233層76781571投資方面積比例合計(jì)備注面積和幢號(hào)此方式面積分配較為平均，且可選擇合適的樓層，但后期證件辦理繁瑣。未來遠(yuǎn)期的商業(yè)控制權(quán)較弱（年限到期后）我們的建議選擇第二種方案整層寫字樓層面積大，銷售難度較大，不利于前期回籠現(xiàn)金；寫字樓部分轉(zhuǎn)為商業(yè)運(yùn)作模式的銷售收益更高；可選擇較為優(yōu)質(zhì)的樓層，為后續(xù)抵押套現(xiàn)、轉(zhuǎn)讓等行動(dòng)做準(zhǔn)備。第四章【攻戰(zhàn)篇項(xiàng)目營銷推廣】第三章【謀略篇項(xiàng)目營銷推廣】1、推廣渠道2、推廣階段3、推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝會(huì)所售樓處樣板房、樣板區(qū)樓書等其他銷售服務(wù)物管服務(wù)系列圈層活動(dòng)傳播原則線上傳播傳播渠道展示（SHOW）服務(wù)（SERVICE）活動(dòng)（SCENE）傳播（SPREAD）生活中心構(gòu)建模塊展示攻略要點(diǎn)充分展現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍通過展示有效區(qū)建立項(xiàng)目的中高檔時(shí)尚商業(yè)中心的特色；充分體現(xiàn)項(xiàng)目細(xì)節(jié)和未來生活情景設(shè)施、配套、服務(wù)、生活方式等；展示先行準(zhǔn)備不足時(shí),寧愿不展示。營銷中心外觀成為桃源路上一道亮麗的風(fēng)景，具有鮮明的標(biāo)志性商業(yè)建筑外部需要另外裝修，要求昭示性更強(qiáng)，呈現(xiàn)出氣勢(shì)。售展中心外環(huán)境商業(yè)展示打造國際感，營造濃烈的購物氣氛。前廣場(chǎng)電視柱（播放項(xiàng)目宣傳片或不同國家的電視片），充分體現(xiàn)都市生活入口巨大的入口吊燈成為商業(yè)中心獨(dú)特體驗(yàn)提前展示極富特色的櫥窗（人物名品）統(tǒng)一的廣告牌位地面結(jié)合導(dǎo)視的處理售展中心外部廣場(chǎng)營銷中心內(nèi)部成為城市生活中心內(nèi)部環(huán)境由燈光、特式家私營造的氣氛體驗(yàn)點(diǎn)VIP區(qū)、水吧、影視廳、都市藝術(shù)廊等售展中心內(nèi)環(huán)境服務(wù)攻略要點(diǎn)沒有銷售，只有服務(wù)令所有有機(jī)會(huì)接觸到客戶的服務(wù)人員充分表現(xiàn)獨(dú)特、精細(xì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)；處處讓客戶體驗(yàn)到尊貴感、私密性用服務(wù)充分區(qū)隔其它項(xiàng)目，在細(xì)節(jié)中將項(xiàng)目特性發(fā)揮到極致；服務(wù)攻略銷售篇一有效把握客戶需求，建立以客戶為核心的銷售服務(wù)策略客戶關(guān)系維護(hù)（購房客戶關(guān)系維護(hù)、同行關(guān)系維護(hù)、媒體關(guān)系維護(hù)）包括營銷活動(dòng)的邀請(qǐng)、特殊權(quán)益的賦予，給予客戶規(guī)范、專業(yè)的服務(wù)；媒體傳播平臺(tái)（戶外、硬廣、軟文、直郵、電視等）媒體傳播渠道必須站位高端，符合目標(biāo)客戶群閱讀偏好。體系二客戶所聽到的銷售人員需全程跟進(jìn),如當(dāng)天時(shí)間無法協(xié)調(diào)需及時(shí)與客戶反饋、溝通,客戶購房前,銷售人員需強(qiáng)化“秘書性質(zhì)”的工作態(tài)度體系三客戶所感知的人員形象體系（銷售人員形象）人員著裝、人員外表、人員舉止銷售人員言行舉止要求大方得體銷售物料所有銷售人員都穿著高檔服飾，使用標(biāo)準(zhǔn)道具售樓體系一客戶所看到的服務(wù)攻略銷售篇二銷售過程中處處令客戶感受到尊重、體面ACTION2客戶資料充分保密服務(wù)銷售隊(duì)伍需將客戶資料、客戶信息像對(duì)待個(gè)人財(cái)產(chǎn)一樣嚴(yán)加保管；放棄傳統(tǒng)項(xiàng)目之開放式客戶登記本，建立客戶信息保密制度，除開發(fā)商外，同一客戶之客戶信息只允許該接待人員及銷售經(jīng)理可保留，接待客戶時(shí)所使用之銷售物料（如問卷調(diào)查表、算價(jià)單）需一式兩聯(lián)記錄,客戶聯(lián)給予客戶,存根聯(lián)需統(tǒng)一鎖入保險(xiǎn)柜；舍棄傳統(tǒng)的客戶檔案保存方式,在銷售現(xiàn)場(chǎng)為已成交之客戶開設(shè)專用資料保險(xiǎn)柜,存放已成交客戶之資料。ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEYLEE789456123未成交客戶信息進(jìn)銷售人員保險(xiǎn)柜已成交客戶信息進(jìn)房號(hào)資料保險(xiǎn)柜物管超值展示規(guī)范、體貼形象物業(yè)服務(wù)展示聘請(qǐng)專業(yè)物管公司進(jìn)行專業(yè)的指導(dǎo)和培訓(xùn)保安保安設(shè)立形象崗，在客戶參觀密集區(qū)域贈(zèng)加巡邏人數(shù)和密度保潔保潔設(shè)立形象崗，在客戶參觀密集區(qū)域增加保潔服務(wù)人數(shù)和密度安防系統(tǒng)的展示把監(jiān)控室納入客戶接待流程，向客戶演示安防系統(tǒng)服務(wù)攻略銷售篇三高品質(zhì)物管以精誠服務(wù)，創(chuàng)理想生活聘請(qǐng)完成時(shí)間培訓(xùn)完成時(shí)間ACTION3規(guī)范保潔工作流程，提高服務(wù)品質(zhì)關(guān)鍵行動(dòng)A充足的人力資源；B崗位細(xì)分，責(zé)任到人；C建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；D建立監(jiān)督考核機(jī)制；E確保執(zhí)行力度傳播方式現(xiàn)場(chǎng)展示/物業(yè)管理匯演展示嚴(yán)格的保潔管理細(xì)致的工作整潔的社區(qū)一塵不染的飾品一塵不染的飾品傳播攻略要點(diǎn)線上精準(zhǔn)宣傳，線下把控，立勢(shì)一步到位線上主打形象，大力宣傳項(xiàng)目品牌；線下把控，通過圈層營銷制造項(xiàng)目