珠海XXXX5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XXXX企業(yè)管理珠海有限公司二零一三年五月十日一、項(xiàng)目概況11、項(xiàng)目背景本地塊屬于XX置換調(diào)整項(xiàng)目，位于珠海XXXX西路北側(cè)、XX路西側(cè)，現(xiàn)由（XX）XX投資有限公司（占股98）、XXXX投資發(fā)展有限公司（占股2）共同持有，該地塊股東同意將本項(xiàng)目一次性轉(zhuǎn)讓。12、項(xiàng)目基本屬性121、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)用地性質(zhì)住宅、商業(yè)容積率291規(guī)劃用地面積2069328建筑密度20規(guī)劃計(jì)容積率建筑規(guī)模6027501綠地率35配套公建120停車位10車位/100建筑面積套型限制90戶型70122、項(xiàng)目屬性項(xiàng)目地理位置吉大新香洲香洲本案項(xiàng)目四至項(xiàng)目地貌狀況該項(xiàng)目位于梅華西路以北、XX路以西，地塊方正；地塊平整無附屬建筑物，地勢(shì)較低，積水。123、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)1）項(xiàng)目位于中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越；2）周邊配套成熟、生活便利；3）地塊方正、平整；4）不近主干道，噪音較少。劣勢(shì)1）項(xiàng)目四周均有高層建筑物，日照受影響；2）地塊規(guī)模不大，不宜打造大型社區(qū)。機(jī)會(huì)5）珠海城市競(jìng)爭(zhēng)力提升；6）區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量減少；7）珠海市區(qū)地塊稀缺，新盤少。威脅3）整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，調(diào)控從緊；4）本項(xiàng)目入市時(shí)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目逐步成熟。二、珠海市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)21、珠海地區(qū)生產(chǎn)總值珠海市2008年2012年區(qū)域生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)情況（單位億元）000200004000060000800001000001200001400001600000020406080100120140160180區(qū)域生產(chǎn)總值8868499206103769120259140324150381同比增長(zhǎng)16590661281137207年08年09年10年11年12年12年珠海完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）150381億元，同比增長(zhǎng)72，相比前年增幅放緩了41個(gè)百分點(diǎn)。珠海區(qū)域生產(chǎn)總值自07至12年持續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)波動(dòng)較大，10年以來增長(zhǎng)速度急速放緩。受人民幣大幅升值及樓市調(diào)控影響，國(guó)內(nèi)出口貿(mào)易受到較大沖擊，股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，繼08年、09年受金融危機(jī)影響，12年GDP再次低于10的增長(zhǎng)幅度。22、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不變，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率提高珠海市三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成（單位億元）01002003004005006007008009000050100150200250300350400450500第一產(chǎn)業(yè)226729082943293773884第二產(chǎn)業(yè)50145424953666658667864279628第三產(chǎn)業(yè)36277420494716351102579116687第三產(chǎn)業(yè)所占比例34046845542541344507年08年09年10年11年12年12年第一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為13，505和482，與前年相比，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率大幅提高，增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。第一產(chǎn)業(yè)在珠海市全市總量中比重最小，12年產(chǎn)業(yè)總量3884億元，同比增長(zhǎng)30。第二產(chǎn)業(yè)是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)，占生產(chǎn)總值的529。受人民幣升值出口受阻及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，12年產(chǎn)業(yè)總量79628億元，同比增幅急速放緩，僅為13。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)珠海經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率較高，12年總量6687億元，同比增長(zhǎng)155。23、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況20082012年珠海市固定資產(chǎn)投資情況單位億元）0200400600800100010000100200300400500固定資產(chǎn)投資3723241051501556383778762房地產(chǎn)開發(fā)1476516844179512565924208房地產(chǎn)開發(fā)同比增幅113141664295708年09年10年11年12年珠海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資逐年呈遞增的趨勢(shì)；房地產(chǎn)投資一直占據(jù)固定投資比例達(dá)3040；受房地產(chǎn)調(diào)控及市場(chǎng)反彈影響，房地產(chǎn)投資增幅起伏較大，11年大幅投資，12年則負(fù)增長(zhǎng)，隨著存量逐漸被消化，預(yù)計(jì)13年則會(huì)有一定的增幅。24、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長(zhǎng)20072012年珠海市城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況（單位元）010000200003000040000人均可支配收入192902094922859253822873132978人均消費(fèi)支出17422165171794820370211622408307年08年09年10年11年12年12年珠海市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)累計(jì)上漲32，漲幅比去年下降22個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破3萬元，同比增長(zhǎng)148，增幅相比去年增長(zhǎng)16個(gè)百分點(diǎn)。受物價(jià)及房屋價(jià)格上漲影響，人均消費(fèi)支出增加138。25、人口規(guī)模珠海市城市總?cè)丝?、戶籍人口增長(zhǎng)情況（萬人）106011065515826156761454414814912156021041026595699802040608010012014016018007年08年09年10年11年12年城市總?cè)丝诔鞘袘艏丝谥楹Ｊ谐Ｗ∪丝跀?shù)量及城市戶籍人口數(shù)呈逐年平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，隨著珠三角各大城市間交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步通暢，以及珠海城市建設(shè)進(jìn)一步升級(jí)，會(huì)吸引到更多的有識(shí)之士。26、小結(jié)在全球經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)大環(huán)境下，珠海經(jīng)濟(jì)仍保持較高的增長(zhǎng)速度，但是增幅出現(xiàn)放緩的跡象；珠海房地產(chǎn)投資在2011年的增長(zhǎng)幅度再次達(dá)到峰值后，2012年投資增長(zhǎng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；人均收入水平提高，但受樓市調(diào)控影響，樓市呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，消費(fèi)信心不足?？傮w預(yù)測(cè)2013年珠海樓市繼續(xù)2012年膠著態(tài)勢(shì)，上升動(dòng)力不足。三、2011年2013年房地產(chǎn)重點(diǎn)政策解析31、貨幣類政策存款準(zhǔn)備金率12月5日2011年1月20日2月24日3月25日4月21日5月18日6月20日2012年2月24日20112012年存款準(zhǔn)備金率走勢(shì)5月18日點(diǎn)評(píng)2011年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱的趨勢(shì)一直延續(xù)至2011年上半年，國(guó)家的貨幣政策表現(xiàn)為從緊的調(diào)性。中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)增長(zhǎng)下滑的跡象，央行自2011年6月份開始持續(xù)下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，釋放出國(guó)家稍微放寬貨幣政策的信號(hào)，對(duì)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心有一定192151952020521的作用。存貸款基準(zhǔn)利率20112012年存貸款利率走勢(shì)475515552556556870568660123456782011年2月2011年4月2011年6月2011年8月2011年10月2011年12月2012年2月2012年4月2012年6月5年期存款基準(zhǔn)利率5年以上貸款基準(zhǔn)利率點(diǎn)評(píng)2011年至2012年存貸款基準(zhǔn)利率基本保持在同一水平附近稍微調(diào)整，說明國(guó)家宏觀調(diào)控政策不松動(dòng)。公積金貸款利率410114611291177126820112012年公積金貸款利率走勢(shì)450430470490貸款1276（注五年期以上）點(diǎn)評(píng)每一次存貸款利率的調(diào)整，隨之而來的也是公積金貸款利率的調(diào)整。公積金貸款利率基本保持在47上下波動(dòng)，說明樓市國(guó)家宏觀調(diào)控不放松。32、稅收類政策1）主要內(nèi)容對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1稅率征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。2）點(diǎn)評(píng)交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的調(diào)整表明國(guó)家打擊樓市投機(jī)的意圖，國(guó)家宏觀調(diào)控不放松。33、第二套房貸政策1）主要內(nèi)容對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的11倍。2）點(diǎn)評(píng)貸款利率及首付比例提高，增加了購(gòu)房門檻，嚴(yán)重壓抑投資需求。34、小結(jié)2013年的政策導(dǎo)向性較為明顯，將延續(xù)2012年調(diào)控從緊的基調(diào)，隨著珠海“國(guó)四條”即將出臺(tái)，將給珠海樓市帶來一定的不確定性，但調(diào)控從緊的基調(diào)不會(huì)改變。四、珠海城市建設(shè)41、未來珠江口西岸核心城市在國(guó)務(wù)院審議通過和正式下發(fā)的珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要中明確提出，珠江口岸地區(qū)“以珠海市為核心”，這一上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面的綱要讓珠海再次站在了引領(lǐng)珠江西岸發(fā)展的核心位置之上。珠海被定位為“核心”，珠海作為珠江西岸核心城市，將與以佛山、江門、中山、肇慶市為節(jié)點(diǎn)的珠江口西岸城市一起，努力提升地區(qū)發(fā)展水平，珠海“珠江西岸核心城市”這一定位，與30年前鄧小平將珠海定位為“特區(qū)”，具有同等重要意義。42、珠海大交通脈絡(luò)即將成型各交通線路說明道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)骨架道路網(wǎng)絡(luò)名稱備注A1京珠高速金鳳路三臺(tái)石路港昌路承擔(dān)珠海東部對(duì)外聯(lián)系以及與區(qū)域內(nèi)主要城市聯(lián)系的功能A2105國(guó)道翠屏路南灣大道橫琴大橋蓮花口岸聯(lián)系橫琴、南灣和中山主城A3太澳高速A4中山沿江快速磨刀門東側(cè)快速路中山西部南北向公路延伸至洪灣A5江珠高速機(jī)場(chǎng)（以及鶴洲南）A6珠海機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)北路B6聯(lián)系機(jī)場(chǎng)、金灣中心城和斗門中心城至蓮洲A縱向道路（由東至西）A7平東路高欄港口第二通道珠?！鞍丝v六橫”道路網(wǎng)規(guī)劃A8珠港大道北部直接聯(lián)系江門，同時(shí)與江珠高速銜接B1蓮花大橋金琴路珠海機(jī)場(chǎng)高欄港B2港珠澳大橋洪屏路江珠高速B3珠海大道改造成為快速聯(lián)系通道B4梅華路中山南部珠峰大道承擔(dān)中心城區(qū)與西區(qū)交通聯(lián)系的功能B5粵西沿海高速公路B橫向道路（由南至北）B6中山橫五線蓮洲江門南江門南部橫向公路延伸珠?！鞍丝v六橫”交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)筑，將使珠?！爸榻靼逗诵某鞘小钡牡匚桓用黠@，同時(shí)各大交通線的建成將對(duì)其所處區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生較強(qiáng)的推進(jìn)作用。43、戰(zhàn)略性重大項(xiàng)目相繼推進(jìn)完成港珠澳大橋港珠澳大橋連接香港與XX、珠海，主體工程為全長(zhǎng)約35公里的跨海橋隧，香港的連接線126公里，珠海的連接線134公里。在香港的銜接點(diǎn)選在大嶼山散石灣，珠海一端登陸點(diǎn)選在拱北，XX一端在東方明珠點(diǎn)登錄。整個(gè)工程將按6車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)行車時(shí)速100公里。建成通車后，開車從香港到珠海的時(shí)間將由目前的3個(gè)多小時(shí)縮減為半個(gè)多小時(shí)。港珠澳大橋預(yù)計(jì)2015年至2016年建成通車。港珠澳大橋使珠江東西兩岸城市以及香港和XX連接形成環(huán)形，將使港深、廣佛和珠澳三大經(jīng)濟(jì)帶形成閉合的三角型快速陸路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，從而帶動(dòng)粵港澳三地的旅游、房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)投資，前景廣闊。廣珠城際軌道廣珠輕軌是珠三角軌道交通網(wǎng)的主軸線之一，于2005年12月18日正式動(dòng)工，工程全線總長(zhǎng)143公里，其中廣州至珠海主線長(zhǎng)117公里,2012年12月31日全線通車，廣州南站至珠海站最快只需58分鐘。廣珠輕軌起于廣州南站，途經(jīng)番禺、順德、中山、珠海等各市區(qū)的沿途工業(yè)重鎮(zhèn)，建成后不僅有利于珠三角區(qū)域之間資源的整合利用，增強(qiáng)城市之間的配套能力，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，節(jié)約成本，促進(jìn)整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，而且還使珠海一直以來處于交通末梢位置的局面得到徹底改變。44、小結(jié)隨著“一橋”（港珠澳大橋）、“兩港”（海港、空港）、“三鐵”（廣珠鐵路、廣珠輕軌、粵西沿海高速鐵路）、“四高速”（京珠高速、江珠高速、太澳高速和沿海高速公路）、“八縱六橫”等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，珠海的固有優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步發(fā)揮，珠海的發(fā)展硬環(huán)境將提升到一個(gè)新的水平，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、輻射力將顯著增強(qiáng)，一小時(shí)都市圈更將使珠海作為珠三角區(qū)域中心城市的地位呼之欲出，對(duì)珠海樓市形成較強(qiáng)的支撐動(dòng)力。五、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r51、珠海市商品住房建設(shè)規(guī)模114398113231121114165324177567050010001500200008年09年10年11年12年20072012年珠海商品住房施工面積萬）施工面積隨著2007年樓市的升溫，市場(chǎng)上施工量大增，截止至2008年，市場(chǎng)上已經(jīng)累積有將近960萬平方米的住房施工面積，施工面積與新開工面積比進(jìn)一步擴(kuò)大，說明珠海房地產(chǎn)開發(fā)量充足，后續(xù)開發(fā)以消化存量為主。52、商品住房竣工面積、銷售面積情況40547174273667728044210882573834908240864024125122010020030040050008年09年10年11年12年20032008年珠海商品住房竣工、銷售情況萬）竣工面積銷售面積除2010年竣工面積大幅下降外，20082012年年竣工面積均在350萬400萬M2區(qū)間，0912年年銷售面積均在250萬M2上下，表明珠海樓市供應(yīng)、銷售兩端平穩(wěn)。53、主城區(qū)在售經(jīng)典樓盤銷售情況區(qū)域項(xiàng)目建筑面積產(chǎn)品售價(jià)元/M2新光御景山120000146，160，2081700022000精裝華業(yè)臨海87188177，185，21116500精裝吉大格力將軍山154626157，16417000精裝拱北富華里2387718013023房16500精裝心海州1073958預(yù)計(jì)16000精裝公園里1815997010023房13300精裝前山花園城二期2965109015034房12800毛坯華發(fā)四季265000882271485024000精裝五洲花城二期39092417328834房15000精裝起XX云頂瀾山39000088、120、12512000毛坯南灣華發(fā)新城6期491000609017000精裝本案54、小結(jié)珠海市區(qū)樓市出現(xiàn)如下的特征目前主城區(qū)在售樓盤均價(jià)在16000元/M2左右，且多按精裝標(biāo)準(zhǔn)交樓；主城區(qū)新盤基本售罄，待售樓盤不多，后市供應(yīng)不足。六、地塊產(chǎn)品市場(chǎng)定位及建設(shè)進(jìn)度61、項(xiàng)目所處板塊概述本項(xiàng)目位于XX中心1公里內(nèi)輻射地段。XX片區(qū)位于珠海市中心城區(qū)腹地，承擔(dān)著中心城區(qū)東西、南北向交通的連接，片區(qū)區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯。XX片區(qū)的職能定位為珠海市的行政、文化、體育中心，融市級(jí)行政、體育、文化功能和居住功能為一體的城市中心區(qū)。62、項(xiàng)目所處板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況XX做為珠海新的行政中心，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，成為珠海中心城區(qū)新建樓盤最多的區(qū)域，是珠海住宅市場(chǎng)供應(yīng)量最為集中的區(qū)域。XX片區(qū)內(nèi)，大盤林立，樓盤的整體品質(zhì)升級(jí)速度較快，區(qū)域內(nèi)樓盤的整體價(jià)格幾乎接近東部沿海地區(qū)的樓盤售價(jià)。該片區(qū)在以仁恒星園和中珠上城為代表項(xiàng)目的帶動(dòng)下，逐漸成長(zhǎng)為高尚、成熟，購(gòu)房者最為認(rèn)可的居住新區(qū)。63、項(xiàng)目屬性分析地理位置由于本項(xiàng)目地處XX核心輻射區(qū)域，加之目前整個(gè)珠海市主城區(qū)地塊的稀缺，因此華潤(rùn)萬家本項(xiàng)目體育中心出入境接待大廳珠海特區(qū)報(bào)珠海電視臺(tái)旺角商業(yè)中心行政服務(wù)中心公汽總站一中高中部市中級(jí)人民法院十二小學(xué)造就了本項(xiàng)目在地理位置上的唯一性。周邊配套本項(xiàng)目周邊的生活、娛樂、休閑等配套成熟、交通便捷，并且擁有相當(dāng)豐富的行政設(shè)施資源。區(qū)域素質(zhì)由于XX是珠海新的行政服務(wù)中心，因此公務(wù)員、機(jī)關(guān)、事企業(yè)單位的員工構(gòu)成了本區(qū)域的主力人群，所以本區(qū)域人口的整體素質(zhì)相對(duì)較高。64、項(xiàng)目市場(chǎng)定位通過對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域，及項(xiàng)目自身所具有的特質(zhì)進(jìn)行分析，本項(xiàng)目適合打造高檔中型規(guī)模精品宜居社區(qū)。65、項(xiàng)目建設(shè)周期建議目前珠海主城區(qū)待售及待開發(fā)的樓盤較少，待目前主城區(qū)樓盤存量慢慢被消化后，珠海主城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的供應(yīng)會(huì)逐漸減少，而市場(chǎng)也將會(huì)開始復(fù)蘇，因此本項(xiàng)目適宜目前著手開發(fā)，2015年下半年入市，本項(xiàng)目的建設(shè)周期為253年。七、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及投資估算經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要為住宅，兼有部分配套商業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)前期，通過對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)前提投入、開發(fā)投入以及銷售收益進(jìn)行分析，從而對(duì)項(xiàng)目開發(fā)可行與否進(jìn)行評(píng)判。71、項(xiàng)目開發(fā)初步規(guī)劃建設(shè)用地面積2069328總建筑面積794381容積率291建筑密度153規(guī)劃戶數(shù)608戶其中88戶型456戶；113戶型152戶計(jì)容建筑面積6027501其中高層洋房57071，4幢，20層；底層商鋪3004（5比例）物管用房80社區(qū)用房120公建配套建筑不計(jì)容其中垃圾房60；環(huán)衛(wèi)休息室120配電房100；通信設(shè)備房60地下室建筑面積18923其中車庫(kù)14972，車位約356個(gè)；人防3951景觀面積12933其中硬景7242；軟景5691道路面積3621住宅全部擬定2000元/M2的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。72、項(xiàng)目開發(fā)初步計(jì)劃計(jì)劃2013年8月取得土地，2014年2月完成報(bào)建，2014年3月2015年9月完成建設(shè)，2015年10月開始銷售，總開發(fā)周期33月。開發(fā)計(jì)劃表2013年2014年2015年2016年58月912月12月312月15月59月1012月16月取得土地完成設(shè)計(jì)完成報(bào)建完成建設(shè)現(xiàn)樓銷售73、投資估算731、開發(fā)成本序號(hào)項(xiàng)目計(jì)容面積單價(jià)元成本萬元1項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)60,2756,50039,1782前期工程費(fèi)60,2751438613建安工程費(fèi)60,2755,04530,4094配套設(shè)施費(fèi)60,2755613,3825開發(fā)間接費(fèi)60,275784716不可預(yù)見費(fèi)60,2751751,054合計(jì)開發(fā)成本60,27512,50275,355732、開發(fā)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)容面積單價(jià)元費(fèi)用萬元1管理費(fèi)用60,2754342,6132銷售費(fèi)用60,2754342,6133財(cái)務(wù)費(fèi)用60,2753572,155合計(jì)開發(fā)費(fèi)用60,2751,2257,381733、當(dāng)銷售均價(jià)住宅為16,000元/、商業(yè)為25,000元/、車位16萬元/個(gè)時(shí)（一）、銷售收入項(xiàng)目計(jì)容面積/車位/個(gè)單價(jià)元收入萬元高層洋房57,07116,00091,313商業(yè)3,00425,0007,509車位356160,0005,704合計(jì)60,27517399104,526（二）、稅費(fèi)項(xiàng)目計(jì)容面積單價(jià)元費(fèi)用萬元營(yíng)業(yè)稅及附加60,2759805,906土地增值稅60,275企業(yè)所得稅60,2751,1947,200合計(jì)60,2752,17413,105備注因項(xiàng)目為股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，土地持有人通過XX置換獲得土地，原獲取土地價(jià)格為25500萬元,增值稅、所得稅土地成本扣稅額為25500萬元經(jīng)估算項(xiàng)目總收益為104,526萬元項(xiàng)目開發(fā)成本為75,355萬元項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用為7,381萬元項(xiàng)目總投資為82,736萬元項(xiàng)目稅費(fèi)13,105萬元項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)總收益總成本總費(fèi)用稅費(fèi)8,685萬元銷售凈利潤(rùn)率8685/10452683投資利潤(rùn)率8685/82736105八、資金籌措計(jì)劃81、資金來源本項(xiàng)目收購(gòu)及開發(fā)共需資金82,736萬元，其中用于收購(gòu)39,178萬元,實(shí)際項(xiàng)目投資額扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用為67,668萬元。根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，但由于本項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)將高于珠海限價(jià)（11,285元/M2），必須現(xiàn)樓銷售，確定本項(xiàng)目的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款。結(jié)合我司外資性質(zhì)及房地產(chǎn)運(yùn)作慣例，開發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的50以上，貸款額度為總投資的50即33,834萬元，現(xiàn)資本金為26265萬元，即另需自籌7,569萬元自有資金，其余資金依靠銀行貸款解決，詳見資金計(jì)劃表金額單位萬元年度計(jì)算項(xiàng)1季度2季度3季度4季度合計(jì)當(dāng)期投入數(shù)281928195639投入累計(jì)數(shù)28195639當(dāng)期資金回籠數(shù)資金差額474919302013年當(dāng)年利息當(dāng)期投入數(shù)281956395639563919736投入累計(jì)數(shù)8458140971973625375當(dāng)期資金回籠數(shù)資金差額890652912168178072014年當(dāng)年利息18131243356748當(dāng)期投入數(shù)2819281928198458投入累計(jì)數(shù)28195310143383433834當(dāng)期資金回籠數(shù)52263累計(jì)資金回籠數(shù)52263資金差額206262344626265259982015年當(dāng)年利息4134695251407當(dāng)期投入數(shù)投入累計(jì)數(shù)3383433834當(dāng)期資金回籠數(shù)2613226132累計(jì)資金回籠數(shù)78395104526資金差額52130782612016年當(dāng)年利息合計(jì)利息支出215582、資金來源結(jié)構(gòu)籌措資金來源籌措資金萬元籌措資金比例總需資金67688100自有資金3383450銀行貸款3383450在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，銀行可能會(huì)要求達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度才發(fā)放貸款比如完成0結(jié)構(gòu)，為減輕資金壓力，可以在工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。九、不確定性分析91、項(xiàng)目盈虧平衡分析考慮到市場(chǎng)銷售價(jià)格的變化，對(duì)本項(xiàng)目分析，主要是住宅價(jià)格及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的變化對(duì)各種指標(biāo)的影響，市場(chǎng)行情不確定因素各種銷售價(jià)格收益分析。售價(jià)售價(jià)變化幅度凈利萬投資利潤(rùn)率投資年回報(bào)率13,730140000014,000131,027120914,50092,941362515,00064,856594215,50036,771825816,00008,6851057416,500310,6001289117,00067,944966817,50099,2911127918,0001310,6371289018,5001611,984144102由上表可以推斷，當(dāng)高檔精裝（裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/M2）住宅售價(jià)為13,730元/時(shí)，投資收益率為0，達(dá)到平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目開發(fā)不虧不賺。但是按目前珠海樓市住宅的價(jià)格走勢(shì)以及珠海城區(qū)土地日趨減少來看，本項(xiàng)目高檔精裝住宅價(jià)格回落到13,730元/M2的可能性較小。地價(jià)地價(jià)變化幅度凈利萬投資利潤(rùn)率投資年回報(bào)率6,000811,6991471076,100611,0961381006,200510,494130936,30039,891121876,40029,288113816,50008,68510574當(dāng)住宅銷售均價(jià)在16000元/M2時(shí)，由上表看出股權(quán)交易價(jià)不高于6100元/M2時(shí)，投資年回報(bào)率才達(dá)到10，按6500元/M2交易，利潤(rùn)空間不算太高。十、項(xiàng)目交易方式分析101、項(xiàng)目股權(quán)情況地塊現(xiàn)由（XX）XX投資有限公司（占股98）、XXXX投資發(fā)展有限公司（占股2）共同持有。股東原通過法院裁定受讓位于珠海拱北迎賓南路、粵海東路較西南角用地【土地使用證號(hào)珠國(guó)用（1995）04070100090】，受讓價(jià)格25,500萬元，因規(guī)劃調(diào)整，該地塊與XXXX5號(hào)居住地進(jìn)行置換，并于2011年8月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證【地字第201123號(hào)】。股東取得土地后已成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，但土地使用權(quán)仍掛在XX公司及XX公司名下，因土地性質(zhì)調(diào)整審批手續(xù)擱置，仍未取得土地證，土地使用權(quán)限時(shí)間從2011年起算。股東有意轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為39,178萬元。（營(yíng)業(yè)稅稅率為5，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7，教育費(fèi)附加稅率為3，企業(yè)所得稅稅率為25非居民企業(yè)10，印花稅稅率為005，契稅稅率為4）項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果表金額單位萬元賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值資產(chǎn)合計(jì)25,50039,17813,678負(fù)債合計(jì)000所有者權(quán)益合計(jì)25,50039,17813,678102、可轉(zhuǎn)讓方案分析有以下三種轉(zhuǎn)讓方案可供選擇方案一XX公司將其持有的資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓給XX公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為39,178萬元。XX公司在三個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。方案二XX公司在珠海成立項(xiàng)目公司,將其擁有的項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給XX公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為39,178萬元。XX公司在三個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。方案三XX公司在XX直接收購(gòu)XX公司100股權(quán),轉(zhuǎn)讓價(jià)格為39,178萬元。XX公司在三個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。1方案一方案一屬于外資資產(chǎn)并購(gòu)?fù)赓Y公司項(xiàng)目資產(chǎn)，按照稅法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方XX公司應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加、印花稅和企業(yè)所得稅等。受讓方應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的印花稅和契稅。由于增值額/扣除項(xiàng)目金額49450,故增值稅稅率為30。轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè)，按10資本收益計(jì)提所得稅。方案一相關(guān)稅負(fù)表（單位萬元）稅負(fù)計(jì)算公式金額轉(zhuǎn)讓方稅負(fù)受讓方稅負(fù)轉(zhuǎn)讓收入A39,178土地成本B25,500開發(fā)成本及費(fèi)用C0增值額DAE13,678扣除項(xiàng)目金額EBCFGHK27,675營(yíng)業(yè)稅FA51,9591,959城市維護(hù)建設(shè)稅GF7137137教育費(fèi)附加HF35959土地增值稅ID304,1034,103企業(yè)所得稅JAEI10740740印花稅KA005202020契稅LA41,5671,567稅負(fù)總計(jì)7,0181,5872方案二方案二屬于外資境外并購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅，需繳納股息所得稅。受讓方不用繳納契稅。但轉(zhuǎn)讓雙方都需要繳納印花稅。交易中，轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè)，按10資本收益計(jì)提所得稅。方案二相關(guān)稅負(fù)表（單位萬元）稅負(fù)計(jì)算公式金額轉(zhuǎn)讓方稅負(fù)受讓方稅負(fù)轉(zhuǎn)讓收入A39,178轉(zhuǎn)讓成本B25,500企業(yè)所得稅CAB101,3681,368印花稅DA005202020稅負(fù)總計(jì)1,388203方案三方案三屬于外資境外并購(gòu)項(xiàng)目公司外資股東公司股權(quán)。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、股息所得稅和契稅，受讓方不用繳納契稅。但轉(zhuǎn)讓雙方都需要繳納印花稅。方案三相關(guān)稅負(fù)表（單位萬元）稅負(fù)計(jì)算公式金額轉(zhuǎn)讓方稅負(fù)受讓方稅負(fù)轉(zhuǎn)讓收入A39,178轉(zhuǎn)讓成本B25,500印花稅CA005202020稅負(fù)總計(jì)2020對(duì)于這三種方案，從轉(zhuǎn)讓雙方的角度考慮，各方應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)如表所示轉(zhuǎn)讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表（單位萬元）方案一方案二方案三營(yíng)業(yè)稅1,959城市維護(hù)建設(shè)稅137教育費(fèi)附加59土地增值稅4,103企業(yè)所得稅7401,368印花稅202020契稅稅負(fù)總計(jì)7,0181,38820受讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表（單位萬元）方案一方案二方案三營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加土地增值稅企業(yè)所得稅印花稅202020契稅1,567稅負(fù)總計(jì)1,5872020103、方案選擇分析對(duì)三種交易方案影響因素分析如下（1）稅收因素從稅收成本考慮，方案三的總轉(zhuǎn)讓交易稅收成本是最小的，符合企業(yè)的最大利益，但方案二、三轉(zhuǎn)讓價(jià)款都不可以列入項(xiàng)目的成本，在以后項(xiàng)目清算時(shí)，還應(yīng)繳納相應(yīng)的、客觀的企業(yè)所得稅和土地增值稅。方案一要繳納巨額的稅費(fèi)，但轉(zhuǎn)讓價(jià)款可列入為項(xiàng)目成本，可以減少以后的企業(yè)所得稅和土地增值稅的計(jì)征。（2）可操作性因素。兩種方案中，方案二、三的可操作性較差，方案一相對(duì)較好。2007年，商務(wù)部和外管局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函