XXX科技學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)畢業(yè)設(shè)計(jì)畢業(yè)設(shè)計(jì)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文論文論文論文）題目房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃探討院（系）經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院專業(yè)班級會計(jì)學(xué)本科2006級學(xué)生姓名XXX學(xué)號XXX指導(dǎo)教師XXX職稱副教授評閱教師職稱2010年6月8日注意事項(xiàng)1設(shè)計(jì)（論文）的內(nèi)容包括1封面（按教務(wù)處制定的標(biāo)準(zhǔn)封面格式制作）2題名頁3中文摘要（300字左右）、關(guān)鍵詞4外文摘要、關(guān)鍵詞5目次頁（附件不統(tǒng)一編入）6論文主體部分引言（或緒論）、正文、結(jié)論、參考文獻(xiàn)7附錄（對論文支持必要時(shí)）2論文字?jǐn)?shù)要求理工類設(shè)計(jì)（論文）正文字?jǐn)?shù)不少于1萬字（不包括圖紙、程序清單等），文科類論文正文字?jǐn)?shù)不少于12萬字。3附件包括任務(wù)書、文獻(xiàn)綜述、開題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）。4文字、圖表要求1文字通順，語言流暢，書寫字跡工整，打印字體及大小符合要求，無錯(cuò)別字，不準(zhǔn)請他人代寫2工程設(shè)計(jì)類題目的圖紙，要求部分用尺規(guī)繪制，部分用計(jì)算機(jī)繪制，所有圖紙應(yīng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書寫，不準(zhǔn)用徒手畫3畢業(yè)論文須用A4單面打印，論文50頁以上的雙面打印4圖表應(yīng)繪制于無格子的頁面上5軟件工程類課題應(yīng)有程序清單，并提供電子文檔5裝訂順序1設(shè)計(jì)（論文）2附件按照任務(wù)書、文獻(xiàn)綜述、開題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）次序裝訂3其它學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文論文論文論文）原創(chuàng)性聲明原創(chuàng)性聲明原創(chuàng)性聲明原創(chuàng)性聲明本人以信譽(yù)聲明所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下進(jìn)行的設(shè)計(jì)（研究）工作及取得的成果，設(shè)計(jì)（論文）中引用他（她）人的文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)、圖件、資料均已明確標(biāo)注出，論文中的結(jié)論和結(jié)果為本人獨(dú)立完成，不包含他人成果及為獲得XXX科技學(xué)院或其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書而使用其材料。與我一同工作的同志對本設(shè)計(jì)（研究）所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說明并表示了謝意。畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）作者（簽字）年月日XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃探討院（系）經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院專業(yè)班級會計(jì)學(xué)2006級學(xué)生姓名XXX指導(dǎo)教師XXX副教授2010年6月8日XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文中文摘要I摘要稅務(wù)籌劃是企業(yè)在政府的稅收政策導(dǎo)向下，利用國家賦予納稅人的稅收優(yōu)惠權(quán)利，在不違背國家法律法規(guī)，不違背國家立法精神的前提下，對企業(yè)自身的涉稅活動進(jìn)行科學(xué)合理的安排，以及達(dá)到納稅最優(yōu)化，即稅后收益極大化的目標(biāo)而采取的稅務(wù)決策行為。稅務(wù)籌劃，是當(dāng)今企業(yè)經(jīng)營管理中較受關(guān)注的一個(gè)議題，它涉及到企業(yè)經(jīng)營、投資、理財(cái)、決策等活動的各個(gè)方面。有效的稅務(wù)籌劃，能最大程度地降低納稅人涉稅風(fēng)險(xiǎn)，增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，提高企業(yè)管理水平，爭強(qiáng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是企業(yè)增強(qiáng)核心競爭力的有效方法之一。無論對房地產(chǎn)企業(yè)還是其他類型企業(yè)，都是一個(gè)十分有價(jià)值的研究課題。本文從稅務(wù)籌劃的基本概念出發(fā)，針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃進(jìn)行探討。主要從經(jīng)營活動這方面對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃進(jìn)行分析和探討，并設(shè)計(jì)相應(yīng)的稅務(wù)籌劃操作實(shí)務(wù)例子，以期在實(shí)際中達(dá)到合理避稅的目的。房地產(chǎn)企業(yè)要隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化及產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)的調(diào)整而調(diào)整稅務(wù)籌劃方法，并在房地產(chǎn)經(jīng)營管理實(shí)踐中不斷完善。關(guān)鍵詞稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文英文摘要IIABSTRACTTHEENTERPRISEMAKETHETAXPLANNINGUNDERGOVERNMENTSTAXPOLICYGUIDANCE,USINGITSTAXREVENUEPREFERENTIALBENEFITRIGHTWHICHTHECOUNTRYENDOWSTHETAXPLANNINGDOSENOTVIOLATETHENATIONALLAWSANDREGULATIONS,ANDITWORKSUNDERTHEPREMISEOFTHENATIONALLEGISLATIONSPIRITTAXPLANNINGISASUBJECTTOWHICHMOREATTENTIONHASBEENPAIDINNOWADAYSENTERPRISEMANAGEMENTITINVOLVESEACHASPECTOFANACTIVITYSUCHASENTERPRISEMANAGEMENT,INVESTMENT,FINANCEMANAGING,DECISIONMAKINGANDECTANEFFECTIVETAXPLANNINGCANREDUCETHETAXPAYERSTAXINVOLVEDRISKINAMAXIMUMDEGREEITCANALSOINCREASETHEENTERPRISESECONOMICEFFICIENCY,MAKEITSVALUEMAXIMIZE,ENHANCETHEENTERPRISESMANAGEMENTLEVEL,INORDERTHATTHEENTERPRISESCOMPETITIVEADVANTAGECANBERAISEDITISONEOFTHEEFFECTIVEMETHODTOSTRENGTHENTHEENTERPRISESCORECOMPETITIVEPOWERASARESULT,THETAXPLANNINGISANEXTREMELYVALUABLERESEARCHTOPICNOMATTERTOAREALESTATEENTERPRISEOROTHERKINDOFENTERPRISESTHISARTICLESTARTSFROMTHEBASICCONCEPTOFTAXPLANNING,AIMINGATDISCUSSTHEREALESTATEENTERPRISETHENITWILLGOTOANALYSISOFTHETAXPLANNINGTHROUGHSUCHMANAGEMENTPROCESSOFAREALESTATEENTERPRISEASTHEASPECTOFANACTIVITYSUCHASENTERPRISEMANAGEMENTANDFORSOMEEXAMPLES,INORDERTHATTAXAVOIDANCEREASONABLEPRACTICALLYTHEREALESTATEENTERPRISESHOULDKEEPUPWITHTHETIME,ADJUSTINGTHEMETHODFORTAXPLANNINGASTHECHANGEOFTHEENVIRONMENTOFREALESTATEMARKETASWELLASTHEADJUSTMENTOFTHEINDUSTRYPOLICYANDLAWSANDREGULATIONSANDITNEEDSTOBECONTINUOUSLYIMPROVEDDURINGTHEPRACTICEOFREALESTATEBUSINESSMANAGEMENTKEYWORDSTAXPLANNING；REALESTATEENTERPRISE；PROSECUTIONACTIVITIESXXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文目錄III目錄中文摘要I英文摘要II一引言1（一）選題背景1（二）研究意義1二房地產(chǎn)企業(yè)稅收概況3（一）房地產(chǎn)企業(yè)概述3（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收概況31房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種32房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種43房地產(chǎn)使用階段涉及的稅種54其他稅種5三房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃概述6（一）稅務(wù)籌劃的概念及意義61稅務(wù)籌劃的概念62稅務(wù)籌劃的意義6（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性71房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重72房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識淡薄73房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要7四房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃9（一）建筑合同訂立的稅務(wù)籌劃9（二）利用建房方式的稅務(wù)籌劃101合作建房方式的選擇102自建與代建的選擇11（三）銷售定價(jià)的稅務(wù)籌劃12（四）清算的稅務(wù)籌劃13（五）借款費(fèi)用的稅務(wù)籌劃141借款費(fèi)用的資本化142利息扣除方式的選擇16（六）價(jià)外費(fèi)用的稅務(wù)籌劃16五總結(jié)19參考文獻(xiàn)20致謝21XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文一引言1一引言（一）選題背景房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，住房消費(fèi)市場的不斷增長，促使房地產(chǎn)市場日趨活躍，房地產(chǎn)企業(yè)更是成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)的過熱，政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理日趨規(guī)范和嚴(yán)格，包括對房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理。繼2010年4月14日國務(wù)院常務(wù)會議遏制部分城市房價(jià)過快上漲的“新國四條”和4月15日國土資源部公布全國住房供地計(jì)劃后，4月17日，國務(wù)院又頒布了國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知國發(fā)201010號，近來對房產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)也進(jìn)行了調(diào)整。如商品房交易中契稅政策的改變，從2010年1月1日至2010年12月31日止，90平方以下普通住房的契稅稅率為2，90平方144平方普通住房的契稅稅率為3，144平方以上高檔住房的契稅稅率為55?？梢妵覍Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的關(guān)注，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)增大。為提高經(jīng)濟(jì)利益，使開始進(jìn)入調(diào)整期的房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，處于房地產(chǎn)市場的個(gè)人和企業(yè)均有實(shí)施稅務(wù)籌劃的需求和動力。由于房地產(chǎn)涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)主要集中在房地產(chǎn)企業(yè)，且房地產(chǎn)企業(yè)在各環(huán)節(jié)的籌劃空間較大，因此本文主要以房地產(chǎn)企業(yè)為探討對象。（二）研究意義稅收籌劃在我國還是一個(gè)新的領(lǐng)域，隨著改革開放和市場經(jīng)濟(jì)逐漸成熟，稅務(wù)籌劃的理論研究不斷的加深，其在企業(yè)中運(yùn)用也日趨普遍。但與此同時(shí)也存在著不少的問題。一是把偷稅、漏稅、與稅務(wù)籌劃混為一談，沒有區(qū)分它們的差異和實(shí)質(zhì)；二是離開企業(yè)整體利益談籌劃，有的甚至為避免納稅義務(wù)的產(chǎn)生而舍棄已經(jīng)具備條件的經(jīng)營運(yùn)作；三是企業(yè)片面夸大稅務(wù)籌劃的作用，為滿足稅務(wù)籌劃的條件，企業(yè)盈利規(guī)模、計(jì)稅方式、成本核算方法可以任意改變；四是缺乏稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才，大部分企業(yè)對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識還不夠，就連一些會計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所對稅務(wù)問題也僅僅停留在“正確計(jì)算應(yīng)交稅金”這種事后核算的水平，根本談不上事前籌劃，更談不上把稅務(wù)籌劃作為財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)內(nèi)容，有意識地選擇最優(yōu)稅收成本方案；五是稅務(wù)籌劃在實(shí)踐應(yīng)用并未廣泛展開，由于稅收違法行為的成本過小，稅務(wù)籌劃對人員素質(zhì)、企業(yè)管理水平的要求較高，再加上我國稅收法規(guī)的變動頻繁，限制了稅務(wù)籌劃在我國的發(fā)展和應(yīng)用1。由此可見，我國在稅務(wù)籌劃這一方面還處于初級階段，需要進(jìn)一步的發(fā)展。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為對象進(jìn)行稅務(wù)籌劃的探討，使房地產(chǎn)企業(yè)恰當(dāng)履行納稅義務(wù)、實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，包括納稅成本最低化，資金時(shí)間價(jià)值最XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文一引言2大化，稅負(fù)最低化與稅后利潤最大化；提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平。由此推及其他行業(yè)的企業(yè)，真正做到合理、合法地降低稅負(fù)，走良性循環(huán)的道路。XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文二房地產(chǎn)企業(yè)稅收概況3二房地產(chǎn)企業(yè)稅收概況（一）房地產(chǎn)企業(yè)概述“房地產(chǎn)”是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)管理）等行業(yè)，廣義的還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動作用。我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國三項(xiàng)重大制度和體制改革密切相關(guān)一是住房制度改革福利性住房制度改為商品化住房制度；二是土地使用制度改革土地?zé)o償、無期限行政劃拔制度改為通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權(quán)制度；三是開發(fā)方式改革房地產(chǎn)開發(fā)方式從千家投資、分散建設(shè)改為綜合建設(shè)、配套開發(fā)。2001年6月和2007年8月，全國人大修訂了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)法制體系的進(jìn)一步完善；2004年8月，全國人大第二次修訂了中華人民共和國土地管理法，從土地利用、用地審批等方面進(jìn)一步規(guī)范了我國的房地產(chǎn)業(yè)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收概況房地產(chǎn)企業(yè)從投資到項(xiàng)目建設(shè)完畢，出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般而言，可以將這個(gè)程序劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和銷售階段。各個(gè)階段涉及的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等?，F(xiàn)分階段將涉及的主要稅種分別作介紹。1房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種（1）耕地占用稅耕地占用稅是為了合理利用土地資源，加強(qiáng)土地管理，保護(hù)農(nóng)用耕地，對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，按其占用耕地面積，一次性XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文二房地產(chǎn)企業(yè)稅收概況4定額征收的一種稅。實(shí)行差別定額稅率，每平方米稅額從1元到15元不等。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。（2）契稅契稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，依據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的契約，以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)作為征稅對象，由產(chǎn)權(quán)承受人繳納的一種稅。主要包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換五項(xiàng)內(nèi)容。考慮到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況，契稅實(shí)行35的幅度稅率。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在35的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實(shí)際情況決定具體適用稅率。房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)會涉及到契稅的繳納。（3）印花稅印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動、經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。主要通過納稅人在應(yīng)稅憑證上粘貼印花稅票來完成納稅義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)階段的印花稅，是在開發(fā)材料的購銷中，針對購銷金額，適用“購銷合同”稅目，按照003稅率征收；房地產(chǎn)企業(yè)委托有資質(zhì)的施工單位進(jìn)行建設(shè)，針對合同金額，適用“建筑安裝工程承包合同”稅目，按照003稅率征收。2房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種（1）營業(yè)稅營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅負(fù)之一，房地產(chǎn)銷售階段的營業(yè)稅，主要是指針對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5稅率繳納的營業(yè)稅。（2）城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅是國家對繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)稅依據(jù)征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的城市維護(hù)建設(shè)稅是作為營業(yè)稅的附加稅同時(shí)產(chǎn)生的。按照納稅人所在地的不同，城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)行地區(qū)差別比例稅率，稅率分別為7，5，1三個(gè)檔次。（3）教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是對繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)算依據(jù)征收的一種附加費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的教育費(fèi)附加是作為營業(yè)稅的附加費(fèi)同時(shí)產(chǎn)生的，現(xiàn)行教育費(fèi)附加征收比率為3。（4）土地增值稅土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文二房地產(chǎn)企業(yè)稅收概況5單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，土地增值稅也是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30，最高稅率為60。（5）印花稅房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照005稅率征收。（6）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是以企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其它所得為征稅對象所征收的一種稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅基本稅率為25，低稅率為20。3房地產(chǎn)使用階段涉及的稅種（1）營業(yè)稅房地產(chǎn)使用階段的營業(yè)稅，主要是針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5的比例稅率。（2）城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)劃分，每平方米稅額為0630元不等。（3）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為12；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12。4其他稅種（1）車船稅車船稅是國家對行駛于境內(nèi)的車輛、船舶依法征收的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中必然會使用車輛，涉及到此稅種。車船稅實(shí)行幅度差別的定額稅率。車輛的具體適用稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的子稅目稅額幅度內(nèi)確定。（2）車輛購置稅車輛購置稅是對在中國境內(nèi)購置應(yīng)稅車輛的單位和個(gè)人征收的一種稅。車輛購置稅實(shí)行從價(jià)定率的辦法計(jì)算應(yīng)納稅額，按應(yīng)稅車輛計(jì)稅價(jià)格的10一次征收。XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文三房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃概述6三房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃概述（一）稅務(wù)籌劃的概念及意義1稅務(wù)籌劃的概念稅務(wù)籌劃亦稱稅收籌劃、納稅籌劃，對于稅務(wù)籌劃概念的描述國內(nèi)外也不盡相同。其各自觀點(diǎn)如下荷蘭國際財(cái)政文獻(xiàn)局（IBFD）“稅務(wù)籌劃是指納稅人通過對經(jīng)營活動或個(gè)人事務(wù)活動的安排，實(shí)現(xiàn)繳納最低的稅收2?！庇《榷悇?wù)專家NJ雅薩斯威“稅務(wù)籌劃，是納稅人通過財(cái)務(wù)活動的安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的，包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠，從而獲得最大的稅收利益3。”美國WB梅格斯博士“人們合理又合法的安排自己的經(jīng)營活動，使之繳納可能最低的稅收。他們使用的方法可稱之為稅務(wù)籌劃。少繳納和遞延繳納稅收是稅務(wù)籌劃的目標(biāo)所在。在納稅發(fā)生之前，有系統(tǒng)的對企業(yè)經(jīng)營或投資行為作出事先安排以達(dá)到盡量的少繳所得稅，這個(gè)過程就是稅務(wù)籌劃4?！眹叶悇?wù)總局注冊稅務(wù)師管理中心“納稅籌劃是指納稅人在遵守稅收法律、法規(guī)的前提下，當(dāng)存在兩個(gè)或兩個(gè)以上納稅方案時(shí)，為實(shí)現(xiàn)最小合理納稅而進(jìn)行設(shè)計(jì)和運(yùn)籌5?！碧乞v詳、唐向“稅務(wù)籌劃指的是在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營，投資、理財(cái)活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得節(jié)稅的稅收利益6。”蓋地“稅務(wù)籌劃是納稅人依據(jù)所涉及的稅境，在遵守稅法、尊重稅法的前提下，以規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，控制或減輕稅負(fù)，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對策與安排7?！庇梢陨嫌^點(diǎn)可以看出，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)是減輕稅負(fù)，最終達(dá)到企業(yè)利益最大化。其實(shí)現(xiàn)方式在于利用稅法提供的優(yōu)惠合理安排經(jīng)濟(jì)活動。但多數(shù)情況下沒有將稅務(wù)籌劃與避稅、節(jié)稅加以區(qū)分，造成各自概念的混淆，不利于稅務(wù)籌劃長遠(yuǎn)的發(fā)展。2稅務(wù)籌劃的意義（1）有助于提高企業(yè)的納稅意識稅務(wù)籌劃需要全面掌握并綜合運(yùn)用稅法知識，企業(yè)為實(shí)施稅務(wù)籌劃，必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)稅收法律法規(guī)，這將有助于房地產(chǎn)企業(yè)提高依法納稅意識，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化一方面，稅務(wù)籌劃使企業(yè)進(jìn)行決策、計(jì)劃、控制等經(jīng)濟(jì)活動時(shí)，充分考慮各XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文三房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃概述7種活動引起的稅收成本，并根據(jù)稅收待遇的差異作出最優(yōu)選擇，這將有利于企業(yè)降低稅收成本。另一方面，由于稅收政策體現(xiàn)了國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略，企業(yè)根據(jù)稅收政策開展稅務(wù)籌劃的同時(shí)，順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)調(diào)整方向和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，這將有效降低市場風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大市場占有率。（3）有助于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平稅務(wù)籌劃需要根據(jù)籌劃需要，調(diào)整投資方向、營銷策略，并及時(shí)協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)外關(guān)系，這將有助于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。（4）有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理配置企業(yè)根據(jù)稅法中稅基與稅率的差別，根據(jù)稅收的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，進(jìn)行投資決策、企業(yè)制度改造、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整等，盡管在主觀上是為了減輕稅負(fù)，但在客觀上卻是在國家稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用下，逐步走向了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力合理布局的道路，體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策，有利于促進(jìn)資本的流動和資源的合理配置。（5）有利于不斷健全和完善稅制稅務(wù)籌劃有的可能是利用現(xiàn)行稅制的疏漏和缺陷，這樣，可以促使國家稅務(wù)當(dāng)局及時(shí)改進(jìn)和修訂稅法，從而不斷健全和完善稅制；同時(shí)，也有利于提高稅收征管人員的素質(zhì)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性1房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種多，除了營業(yè)稅按5計(jì)征、企業(yè)所得稅按25計(jì)征等一般行業(yè)適用的稅種外，土地增值稅的稅率甚至最高達(dá)60。除土地費(fèi)用、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等之外，與房地產(chǎn)投資開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)，也是影響開發(fā)商或投資商實(shí)際可獲得的純收入的重要因素。根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的資料分析，稅收占商品房房價(jià)的比重是1096左右。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)偏重，稅務(wù)籌劃能有效降低稅收負(fù)擔(dān)。2房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識淡薄房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識淡薄，并已在一段時(shí)期內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)造成負(fù)面影響。要明顯改變目前的狀況，需要將新型的納稅意識、納稅模式引進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營決策，進(jìn)行稅務(wù)籌劃可謂對癥下藥。3房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要從外部原因看，在激烈的市場競爭環(huán)境下，企業(yè)為使自己處于有利的地位，必須增收節(jié)支，合理優(yōu)化獲利資源，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。在其他因素不變的情XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文三房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃概述8況下，企業(yè)通過稅務(wù)籌劃可降低稅負(fù)，增強(qiáng)競爭力。從內(nèi)部原因看，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營活動的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，降低稅收成本是一項(xiàng)有效措施。降低納稅成本的方法包括偷稅、避稅、稅務(wù)籌劃。偷稅、避稅不但要承擔(dān)法律制裁的風(fēng)險(xiǎn)，還將影響納稅人的聲譽(yù)，對納稅人正常的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響；稅務(wù)籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，符合房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。同時(shí)提高是企業(yè)的納稅意識8。XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文四房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃9四房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動是房地產(chǎn)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟(jì)行為。其運(yùn)作流程主要包括開發(fā)建設(shè)階段、銷售（或自營）階段、使用階段。以下對各階段涉及的稅務(wù)籌劃進(jìn)行介紹。建筑合同的訂立、建房方式的選擇和借款費(fèi)用的稅務(wù)籌劃屬于開發(fā)建設(shè)階段，銷售定價(jià)和清算的稅務(wù)籌劃屬于銷售階段，價(jià)外費(fèi)用的稅務(wù)籌劃屬于使用階段。（一）建筑合同訂立的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，一般不是自行建造產(chǎn)品，而是與具體的建筑施工企業(yè)簽訂建筑施工合同，委托施工企業(yè)進(jìn)行施工建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)間的承發(fā)關(guān)系中存在著諸多稅務(wù)問題，這些稅務(wù)問題將對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生直接的影響。（1）政策法規(guī)營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十八條規(guī)定納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價(jià)款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。（2）籌劃思路在建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)特別是安裝工程作業(yè)中，所安裝的設(shè)備價(jià)值往往很大，可見整個(gè)安裝工程如果包含所安裝的設(shè)備價(jià)值，營業(yè)稅負(fù)擔(dān)就很重。如果不包含所安裝的設(shè)備價(jià)值，營業(yè)稅負(fù)擔(dān)就會大為減輕。（3）案例甲房地產(chǎn)公司正在開發(fā)一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，工程由乙建筑公司承建。工程總造價(jià)8000萬元，其中包括電梯價(jià)款300萬元，供暖設(shè)施和中央空調(diào)價(jià)款700萬元，土建及內(nèi)外裝等工程價(jià)款7000萬元。在如何簽訂建筑施工合同上存在兩種方案方案一甲房地產(chǎn)公司與乙建筑公司簽訂含電梯、供暖設(shè)施和中央空調(diào)在內(nèi)的8000萬元建筑合同。同時(shí)，乙建筑公司同設(shè)備生產(chǎn)廠家簽訂共1000萬元的設(shè)備購銷合同。方案二甲房地產(chǎn)公司與乙建筑公司只簽訂含土建及內(nèi)外裝等工程的7000萬元建筑施工合同。同時(shí)，甲房地產(chǎn)公司同設(shè)備生產(chǎn)廠家簽訂共1000萬元的設(shè)備購銷合同。XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文四房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃10（4）案例分析方案一設(shè)備由乙建筑公司采購，價(jià)款包含在建筑施工合同中，因此需按合同總金額8000萬元計(jì)繳營業(yè)稅。應(yīng)繳營業(yè)稅80003240萬元城建稅及教育費(fèi)附加240（73）24萬元方案二設(shè)備由房地產(chǎn)企業(yè)自行采購，價(jià)款不在建筑施工合同內(nèi)，因此只按金額7000萬元計(jì)繳營業(yè)稅。應(yīng)繳營業(yè)稅70003210萬元。城建稅及教育費(fèi)附加210（73）21萬元（5）結(jié)論方案二比方案一少繳納營業(yè)稅33萬元（2402421021），可見方案二最佳。（二）利用建房方式的稅務(wù)籌劃1合作建房方式的選擇所謂合作建房，指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。合作建房有兩種方式第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權(quán)。但在這種方式下，需要就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時(shí)，還應(yīng)繳納營業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重。第二種是成立“合營企業(yè)”，即一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金成立合營企業(yè)合作建房。對此又存在兩種利潤分配方式一是房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負(fù)也不同9。（1）政策法規(guī)根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，自2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以其全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。（2）籌劃思路在合作建房中才應(yīng)成立合營公司方式可以有效規(guī)避合作雙方以物易物而產(chǎn)生的稅費(fèi)，對合作雙方更為有利。（3）案例甲房地產(chǎn)公司與丙公司合作建房，丙公司提供土地使用權(quán)，土地作價(jià)4000萬元，甲房地產(chǎn)公司提供資金4000萬元。兩公司約定，房屋建好后雙方均分。房屋銷售總價(jià)為10000萬元。合作方式有兩種XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文四房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃11方案一以物易物；方案二成立合營公司。（4）案例分析方案一丙公司通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳納營業(yè)稅。甲房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)，按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，假設(shè)雙方都將房屋對外銷售，則丙公司應(yīng)繳營業(yè)稅40005（50004000）5250萬元甲房地產(chǎn)公司應(yīng)繳營業(yè)稅4000550005450萬元方案二丙公司以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。合營公司對外銷售房屋應(yīng)繳納營業(yè)稅。合營公司應(yīng)繳營業(yè)稅100005500萬元（5）結(jié)論采用成立合營公司的方式公需繳納營業(yè)稅500萬元，比以物易物方式少繳營業(yè)稅200萬元（250450500），降幅達(dá)29。2自建與代建的選擇房地產(chǎn)的自建房行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)完成后自用或轉(zhuǎn)讓給購買者。房地產(chǎn)的代建房行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。（1）政策法規(guī)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅和營業(yè)稅，只需就勞務(wù)收入繳納營業(yè)稅。（2）籌劃思路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用該政策，在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低巨額稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價(jià)也起到一定作用10。（3）案例某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為5000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3500萬元。現(xiàn)有兩個(gè)方案方案一是該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金；方案二是企業(yè)采用代建房方式。（4）案例分析方案一若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，則應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加500055275萬元XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文四房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃12增值額占扣除項(xiàng)目的比率（50003500275）/（3500275）3245應(yīng)繳納土地增值稅（50003500275）303675萬元實(shí)現(xiàn)利潤5000350027536758575萬元。方案二若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1400萬元，則應(yīng)繳納營業(yè)稅1400570萬元實(shí)現(xiàn)利潤1400701330萬元。（5）結(jié)論建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益4725（13308575）萬元，因此采用代建方式更佳。（三）銷售定價(jià)的稅務(wù)籌劃（1）政策法規(guī)中華人民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)算稅11。我國土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收增值額未超過扣除項(xiàng)目金額（基本等于項(xiàng)目成本）50的部分，稅率為30；超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過100的部分，稅率為40；超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過200的部分，稅率為50；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。（2）籌劃思路房地產(chǎn)企業(yè)要利用土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃，選擇適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。（3）案例某房地產(chǎn)企業(yè)欲銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目總額為2000元/平方米，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按2380元/平方米的價(jià)格出售；二是按2500元/平方米的價(jià)格出售。（4）案例分析方案一按2380元/平方米的價(jià)格出售，則增值額占扣除項(xiàng)目的比率為（23802000）/200019，小于20，無需繳納土地增值稅，企業(yè)利潤為23802000380元/平方米。方案二按2500元/平方米的價(jià)格出售，則增加營業(yè)稅及附加稅費(fèi)（25002380）5566元/平方米XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文四房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃13扣除項(xiàng)目金額20006620066元/平方米增值額占扣除項(xiàng)目的比率（250020066）/200662459應(yīng)納土地增值稅（250020066）3014802元/平方米企業(yè)利潤2500200661480234538元/平方米。（5）結(jié)論售價(jià)提高之后利潤卻下降3462元/平方米，企業(yè)應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)格銷售。（四）清算的稅務(wù)籌劃（1）政策法規(guī)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知的規(guī)定，從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納由“預(yù)征制”轉(zhuǎn)變?yōu)椤扒逅阒啤?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積比例在85以上，或該比例雖未超過85，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商品用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)算單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于2012。（2）籌劃思路如果按測算的土地增值額計(jì)算的土地增值稅的納稅金額大于預(yù)征率計(jì)算的預(yù)繳金額，則應(yīng)盡量推遲項(xiàng)目竣工時(shí)間或者推遲清盤時(shí)間、延緩銷售進(jìn)度是推遲土地增值稅清算時(shí)間的有效途徑。反之亦然。如果預(yù)計(jì)毛利率大于20，則應(yīng)盡量推遲項(xiàng)目的竣工時(shí)間，以延遲企業(yè)所得稅支出。但要注意合理推遲項(xiàng)目竣工時(shí)間，則可以推遲清算時(shí)間，也就可以推遲補(bǔ)繳稅款的時(shí)間。反之亦然。（3）案例甲房地產(chǎn)公司計(jì)劃開發(fā)一住宅項(xiàng)目，計(jì)劃銷售額為5億元，經(jīng)測算項(xiàng)目預(yù)計(jì)毛利率為10，不考慮土地增值稅問題，企業(yè)所得稅稅率為25。有以下兩個(gè)開發(fā)計(jì)劃方案XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文四房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃14方案一工程建設(shè)從2006年5月到2007年10月，公司從2006年9月開盤到2007年8月清盤。方案二提前項(xiàng)目竣工時(shí)間，推遲項(xiàng)目銷售時(shí)間。工程建設(shè)從2006年5月到2007年6月，公司從2007年7月開盤到2007年10月清盤13。（4）案例分析方案一該公司從2006年9月開盤到2007年8月清盤，在此期間項(xiàng)目未竣工，稅法規(guī)定預(yù)計(jì)毛利率為20，如不考慮期間費(fèi)用的扣除問題，則毛利額5201億元應(yīng)繳納企業(yè)所得稅10000252500萬元方案二該項(xiàng)目竣工時(shí)間提前了4個(gè)月，而開盤時(shí)間推遲到項(xiàng)目竣工之后。按稅法規(guī)定，項(xiàng)目竣工后按實(shí)際收入和成本情況計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，則應(yīng)繳納企業(yè)所得稅5000010251250萬元（5）結(jié)論通過行比較可以看出，按籌劃后的開發(fā)計(jì)劃，需繳納的企業(yè)所得稅比籌劃前減少了1250萬元（25001250），降低幅度達(dá)到50?？梢娖鋵ζ髽I(yè)的納稅影響是巨大的。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務(wù)總局于2009年5月12日制定了土地增值稅清算管理規(guī)程。由此可以看出，國家的清算制度日趨完善，對清算的管理也逐步嚴(yán)格起來。房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用制度完全應(yīng)用的緩和期，進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)籌劃。（五）借款費(fèi)用的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要投入大量的資金，除了房地產(chǎn)企業(yè)具備一定數(shù)量的自有資金外，一般情況下要通過銀行貸款對外籌措資金，借款費(fèi)用是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本中較大的支出項(xiàng)目之一。因此，借款費(fèi)用的稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。1借款費(fèi)用的資本化（1）政策法規(guī)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知的規(guī)定開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住房、商品用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文四房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃15率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。（2）籌劃思路房地產(chǎn)企業(yè)若不將借款費(fèi)用資本化，而是計(jì)入期間費(fèi)用，則可以扣除借款費(fèi)用，從而減少企業(yè)所得稅支出。成本對象完工后發(fā)生的借款費(fèi)用可以作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。因此，對不同時(shí)間完工的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)作為成本對象核算，這樣已完工的成本對象所對應(yīng)的借款費(fèi)用就可以作為財(cái)務(wù)費(fèi)用在企業(yè)所得稅稅前進(jìn)行扣除，企業(yè)也就可以相應(yīng)減少企業(yè)所得稅支出。（3）案例甲房地產(chǎn)公司正在開發(fā)一住宅小區(qū)，小區(qū)共分兩期開發(fā)，每期4棟，第一期于2006年2月末完工，第二期于2007年2月份完工。截止2006年12月末，第二期已實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入20000萬元。2006年全年共發(fā)生借款費(fèi)用3000萬元（其中每期分?jǐn)?500萬元），管理費(fèi)用1000萬元。計(jì)稅毛利率為20，所得稅稅率為25。成本對象劃分時(shí)有以下兩種方案方案一合并為一個(gè)成本對象進(jìn)行會計(jì)核算。方案二分開作為兩個(gè)成本對象進(jìn)行會計(jì)核算。（4）案例分析方案一作為同一成本對象，2006年未完工，因此，2006年的借款費(fèi)用全部資本化。毛利額20000204000萬元營業(yè)稅及附加200005551110萬元應(yīng)納企業(yè)所得稅額（400010001110）254725萬元方案二作為不同的成本對象，總借款為3000萬元，第二期借款費(fèi)用1500萬元全部資本化，而第一期的借款費(fèi)用部分資本化，完工全為2個(gè)月，完工后為10個(gè)月，則資本化利息15002/12250萬元計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息150010/121250萬元毛利額20000204000萬元營業(yè)稅及附加200005551110萬元應(yīng)納企業(yè)所得稅額（4000100011101250）25160萬元（5）結(jié)論方案二比方案一少繳納企業(yè)所得稅3125萬元（4725160）。XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文四房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃162利息扣除方式的選擇（1）政策法規(guī)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10扣除14。（2）籌劃思路對于利息扣除存在兩種扣除方式，即據(jù)實(shí)扣除和比例扣除。如果企業(yè)在建房過程中借用了大量資金，利息費(fèi)用較高，則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，此時(shí)應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。如果建房過程中借款很少，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，而采用比例扣除方式進(jìn)行扣除，這樣可以多扣除費(fèi)用，降低稅負(fù)。（3）案例甲房地產(chǎn)公司開發(fā)某住宅，共支付地價(jià)款2000萬元，開發(fā)成本為4000萬元。利息支出為100萬元。有兩種方案方案一采取據(jù)實(shí)扣除方式。方案二采取據(jù)比例除方式。（4）案例分析方案一房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）5100（20004000）5400萬元方案二房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10（20004000）10600萬元（5）結(jié)論由于實(shí)際利息支出少于按比例計(jì)算的利息額，因此采用方案二。方案二比方案一多扣除200萬元（600400），可以有效減少企業(yè)土地增值稅的支出。（六）價(jià)外費(fèi)用的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計(jì)算繳納營業(yè)稅時(shí)，仍需將其包括在營業(yè)稅的計(jì)稅營業(yè)額之內(nèi)。XXX科技學(xué)院本科生畢業(yè)論文四房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的稅務(wù)籌劃17（1）政策法規(guī)營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外收費(fèi)，無論會計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國發(fā)1998217號）規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對其從事的代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。（2）籌劃思路房地產(chǎn)公司可以專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取。這樣，其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，無須繳納營業(yè)稅15。（3）案例乙房地產(chǎn)開發(fā)公司2005年?duì)I業(yè)收入為20000萬元，各項(xiàng)代收款項(xiàng)4000萬元，手續(xù)費(fèi)收入200萬元（按代收款項(xiàng)的5計(jì)算），營業(yè)稅稅率5，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7，教育費(fèi)附加征收率3。收取價(jià)外費(fèi)用有以下兩種方式方案一由乙房地產(chǎn)開發(fā)公司收取。方案二由乙房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的物業(yè)公司收取。（4）案例分析方案一乙房地產(chǎn)開發(fā)公司納稅情況如下應(yīng)納營業(yè)稅（200004000200）52420051210萬元應(yīng)納城建稅及附加1210（73）121萬元應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì)12101