1安康恒口示范區(qū)天怡養(yǎng)老公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制日期2015年11月2目錄第一章總論711項(xiàng)目概況7111項(xiàng)目名稱7112項(xiàng)目建設(shè)單位7113研究工作的范圍和內(nèi)容712項(xiàng)目基本情況7121擬建項(xiàng)目地點(diǎn)7122建設(shè)內(nèi)容與目標(biāo)8123項(xiàng)目投資及資金籌措8124建設(shè)期限9125經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期913可行性研究報(bào)告編制依據(jù)9131政策性依據(jù)9132法規(guī)、方法依據(jù)1014綜合評(píng)價(jià)10第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性1121項(xiàng)目建設(shè)的背景1122項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性12221社會(huì)養(yǎng)老壓力不斷增大12222有效應(yīng)對(duì)人口老齡化，構(gòu)建和諧社會(huì)的需要12223設(shè)施完善、生活水平好的養(yǎng)老院需求不斷增強(qiáng)12224加快安康市社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要12225緩解安康市就業(yè)壓力1323項(xiàng)目建設(shè)的可行性13231國(guó)家政府的大力扶持13232本地優(yōu)越的養(yǎng)老環(huán)境為項(xiàng)目建設(shè)提供了有力條件1424項(xiàng)目SWOT分析14241優(yōu)勢(shì)STRENGTH14242劣勢(shì)（WEAKNESS）15243機(jī)遇（OPPORTUNITY）15244挑戰(zhàn)（THREAT）163245分析結(jié)論16第三章養(yǎng)老市場(chǎng)分析1731國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析17311政策環(huán)境17312經(jīng)濟(jì)環(huán)境19313社會(huì)環(huán)境1932養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀分析20321養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)現(xiàn)狀20322養(yǎng)老機(jī)構(gòu)性質(zhì)與模式21323養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住和護(hù)理方式21324養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的休閑設(shè)施及娛樂活動(dòng)2133養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀22331市場(chǎng)需求狀況22332市場(chǎng)供給狀況2434陜西養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析25341陜西養(yǎng)老政策分析25342安康養(yǎng)老政策分析25第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件2741項(xiàng)目背景2742建設(shè)條件28421自然資源28422基礎(chǔ)設(shè)施條件29423周邊養(yǎng)老資源30第五章項(xiàng)目建設(shè)方案3151項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)規(guī)模31511項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)31512項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和目標(biāo)31513建設(shè)規(guī)模3152總體布局3253建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)32531環(huán)境設(shè)計(jì)建議32532養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)要求334533產(chǎn)品功能建議3454項(xiàng)目建設(shè)原則34541區(qū)域協(xié)調(diào)原則34542人性化設(shè)計(jì)原則34543項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃原則3555主體工程建設(shè)方案35551項(xiàng)目規(guī)劃思路35552養(yǎng)老居住建設(shè)3656基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案38561交通規(guī)劃38562給排水規(guī)劃39563供電規(guī)劃39564電信規(guī)劃39第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析4061環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀40611自然環(huán)境40612人文社會(huì)環(huán)境4162現(xiàn)狀評(píng)估4263生態(tài)環(huán)境保護(hù)42631項(xiàng)目建設(shè)對(duì)生態(tài)環(huán)境的有利影響42632能耗狀況及節(jié)能分析42第七章項(xiàng)目組織與管理4471組織機(jī)構(gòu)4472人力資源配備及員工培訓(xùn)4473經(jīng)營(yíng)管理模式4474經(jīng)營(yíng)管理措施45741工程管理45742生產(chǎn)管理45743營(yíng)銷管理45744項(xiàng)目監(jiān)督與評(píng)價(jià)4675建設(shè)期限46第八章勞動(dòng)安全、消防與衛(wèi)生防疫48581勞動(dòng)安全48811勞動(dòng)安全主要依據(jù)48812勞動(dòng)安全的原則48813安全隱患分析48814勞動(dòng)保障和安全措施4982消防49821主要依據(jù)50822消防原則50823火災(zāi)隱息分析50824消防設(shè)施5083衛(wèi)生防疫51831衛(wèi)生防疫的依據(jù)51832衛(wèi)生防疫的原則5284安全、消防與衛(wèi)生防疫綜合評(píng)述52第九章投資估算及資金籌措5391投資估算53911建設(shè)估算范圍53912建設(shè)投資編制說(shuō)明53913建設(shè)投資估算結(jié)果及投資分析5392資金來(lái)源56第十章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)58101經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)及范圍58102財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)的選取58103財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算581031經(jīng)營(yíng)收入估算581032成本及費(fèi)用估算591033利潤(rùn)與利潤(rùn)分配59104財(cái)務(wù)分折60105不確定性分析61106經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論62第十一章社會(huì)評(píng)價(jià)68111社會(huì)影響分析6861111項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民收入的影響681112項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響681113項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民就業(yè)的影響68112項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析681121當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)項(xiàng)目支持681122當(dāng)?shù)卣块T對(duì)項(xiàng)目的支持691123當(dāng)?shù)刭Y源條件的支持69113社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分折691131技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)691132資金風(fēng)險(xiǎn)691133市場(chǎng)鳳險(xiǎn)701134人員風(fēng)險(xiǎn)701135政策風(fēng)險(xiǎn)70114社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論71第十二章結(jié)論及建議72121結(jié)論72122項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)的建議727第一章總論11項(xiàng)目概況111項(xiàng)目名稱安康恒口天怡養(yǎng)老公寓112項(xiàng)目建設(shè)單位本項(xiàng)目建設(shè)單位安康市天怡生態(tài)旅游開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本金8600萬(wàn)元人民幣，公司法人代表雷興鋒。113研究工作的范圍和內(nèi)容根據(jù)國(guó)家對(duì)可行性研究報(bào)告階段工作范圍和深度的要求，本報(bào)告對(duì)安康市恒口示范區(qū)天怡養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)背景、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境影響與環(huán)境保護(hù)、安全、消防與衛(wèi)生防疫、項(xiàng)目進(jìn)度安排、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和社會(huì)影響等方面進(jìn)行了綜合研究和分析，并按照委托書的要求，重點(diǎn)突出了工程技術(shù)可行性分析和經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益可行性分析，提出了合理的建議，為項(xiàng)目建設(shè)單位和其他單位有效地進(jìn)行項(xiàng)目決策和建設(shè)提供科學(xué)的依據(jù)。12項(xiàng)目基本情況121擬建項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目位于安康市西部恒口鎮(zhèn)高明村，距離安康中心城區(qū)19公里，秦嶺、巴山南北相擁，恒河、月河交匯區(qū)域，形成“兩山夾一川、雙河穿其間”的自熱地貌。地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，東接荊楚、西至沔漢、南達(dá)巴蜀、北通甘寧，本項(xiàng)目占地規(guī)模90畝，項(xiàng)目建成后將對(duì)安康恒口養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。8圖11122建設(shè)內(nèi)容與目標(biāo)1）建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項(xiàng)目占地約90畝，總建筑面積約25萬(wàn)平米，可容納500張床位。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，建設(shè)內(nèi)容主要以老年公寓、老年醫(yī)療護(hù)理中心、老年生活服務(wù)中心、老年休閑活動(dòng)中心、物業(yè)輔助用房區(qū)五個(gè)部分組成。2）建設(shè)目標(biāo)在了解和考察國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)及區(qū)域傳統(tǒng)文化、家庭觀念、人文風(fēng)俗，依據(jù)安康市具體的養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以安享舒適愜意的老年生活為宗旨，將天怡養(yǎng)老公寓規(guī)劃建設(shè)成為設(shè)施齊全、環(huán)境宜人、服務(wù)熱情的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。123項(xiàng)目投資及資金籌措本建設(shè)項(xiàng)目總投資127億元，其資金來(lái)源渠道分三部分一部分企業(yè)自籌資金金額為4569萬(wàn)元，其中資本金2569萬(wàn)元，申請(qǐng)養(yǎng)老專項(xiàng)基金2000萬(wàn)元；其他資金為銀行借款，金額為8124萬(wàn)元。9124建設(shè)期限本項(xiàng)目2016年前完成項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，項(xiàng)目開工建設(shè)計(jì)劃自2016年3月至2017年12月，建設(shè)期兩年。125經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期本項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評(píng)價(jià)結(jié)果如下表所示評(píng)價(jià)指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率485376財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC3）2132萬(wàn)元850萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期1409年度1552年度動(dòng)態(tài)投資回收期1631年度1671年度13可行性研究報(bào)告編制依據(jù)131政策性依據(jù)1）中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃；2）國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見國(guó)發(fā)辦200019號(hào)；3）陜西省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的決定；4）陜西省社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)施細(xì)則（試行）；5）安康市社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理實(shí)施辦法；6）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問題的通知；7）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范；8）安康市城市總體規(guī)劃19962020年；9）省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五“規(guī)劃及遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；10）發(fā)改部門或主管部門批復(fù)的項(xiàng)目建議書；11）企業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料及相關(guān)協(xié)議、資質(zhì)、證書；10132法規(guī)、方法依據(jù)1）中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法2008年；2）中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法2007年；3）中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法2007年；4）中華人民共和國(guó)土地管理法2004年；5）中華人民共和國(guó)森林法實(shí)施條例2000年；6）中華人民共和國(guó)水污染防治法2008年；7）中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法2005年；8）建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例2004年；9）建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例2000年；10）地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB38382002；11）地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB/T1484893；14綜合評(píng)價(jià)天怡養(yǎng)老公寓是一個(gè)集老年休閑、養(yǎng)生保健、康復(fù)預(yù)防為一體的多功能、社會(huì)化、開放式的綜合性養(yǎng)老項(xiàng)目。在充分了解和分析養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)及區(qū)域傳統(tǒng)文化、家庭觀念、人文風(fēng)俗，依據(jù)安康市具體的養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以安享舒適的老年生活為宗旨，規(guī)劃建設(shè)一座設(shè)施齊全、環(huán)境宜人、服務(wù)熱情的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目符合我們養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)養(yǎng)老市場(chǎng)需求，與黨中央倡導(dǎo)的建設(shè)和諧社會(huì)相一致，有利于緩解家庭養(yǎng)老壓力，緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益顯著，有著廣闊的發(fā)展前景，綜合評(píng)價(jià)可行。建議項(xiàng)目盡早立項(xiàng)，并盡快籌措資金，抓緊實(shí)施。并建議相關(guān)政府及組織給予一定政策支持和資金支持，使項(xiàng)目早日發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。11第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性21項(xiàng)目建設(shè)的背景（1）我國(guó)已進(jìn)入老年化社會(huì)階段按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?或60歲以上人口占總?cè)丝?25以上，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為169億，占我國(guó)總?cè)丝诘?25，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?0；到2050年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?1，屆時(shí)每3人中就有一個(gè)老年人。（2）我國(guó)養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念發(fā)生根本轉(zhuǎn)變隨著社會(huì)養(yǎng)老壓力的逐漸增大，我國(guó)家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念也不斷受到?jīng)_擊。國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，空巢家庭逐漸增多。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)各省、直轄市的空巢家庭已達(dá)25以上，部分省市甚至達(dá)到36；民政部部長(zhǎng)、全國(guó)老齡委副主任李立國(guó)曾指出，城鄉(xiāng)老人家庭中，部分地區(qū)空巢家庭的比例甚至達(dá)到50至70?？粘布彝サ脑黾訉?duì)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老產(chǎn)生了強(qiáng)烈的沖擊，經(jīng)濟(jì)上，部分老年人經(jīng)濟(jì)貧困；生活上，老年人身體不便，發(fā)病往往具有突然性，空巢老人面臨家中無(wú)人、搶救不及時(shí)等情況；精神上，空巢老人無(wú)法享受過去的天倫之樂，加之文化程度普遍較低，缺乏興趣愛好，離開子女后很容易產(chǎn)生孤寂之感，部分很少與人交流的老人甚至?xí)a(chǎn)生悲觀情緒，出現(xiàn)抑郁癥狀甚至厭世心理。種種情況促使我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念和居住觀念發(fā)生根本改變。1222項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性221社會(huì)養(yǎng)老壓力不斷增大安康作為勞務(wù)輸出大市，年輕人外出打工比例高，空巢家庭比例亦居高不下，部分縣區(qū)農(nóng)村甚至達(dá)到50以上。這些情況使得安康市社會(huì)養(yǎng)老問題突出，且隨著時(shí)間的推移養(yǎng)老壓力也在不斷增大。222有效應(yīng)對(duì)人口老齡化，構(gòu)建和諧社會(huì)的需要黨中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會(huì)的口號(hào)，老齡工作涉及經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定的大局。如果老齡化問題解決不好，和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。建設(shè)社會(huì)完善、生活水平較高的養(yǎng)老院，可以有效滿足老年人不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化需求，解決老年人及其子女的后顧之憂，使老年人老有所養(yǎng)、老有所樂，使其子女可以全身心地投入到工作當(dāng)中；為老年人提供健康鍛煉和養(yǎng)生保健服務(wù)，也有利于老年人生活質(zhì)量的提高，減輕家庭和政府的養(yǎng)老壓力，實(shí)現(xiàn)安康市老齡事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。223設(shè)施完善、生活水平好的養(yǎng)老院需求不斷增強(qiáng)空巢家庭引發(fā)的各類問題逐漸受到社會(huì)重視，越來(lái)越多具有經(jīng)濟(jì)能力的家庭愿意將老人送到專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)照料，越來(lái)越多的老年人也愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，獲得專業(yè)照護(hù)，避免獨(dú)自在家的孤寂之苦，與更多的老年人一起相伴為樂，安享晚年。但是，目前安康市的養(yǎng)老院機(jī)構(gòu)還不足以滿足日益增加的社會(huì)養(yǎng)老需求，部分養(yǎng)老院設(shè)施簡(jiǎn)陋，功能簡(jiǎn)單，無(wú)法滿足許多家庭對(duì)老年人生活水平的要求，因此，設(shè)施先進(jìn)、功能完備、服務(wù)上乘的專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，加快建設(shè)節(jié)奏，盡快投入使用。224加快安康市社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要目前，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀處在剛剛起步階段，養(yǎng)老社區(qū)配套、養(yǎng)老院標(biāo)準(zhǔn)、13養(yǎng)老設(shè)施等國(guó)家規(guī)范還待完善。中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老問題已引起從中央到地方政府各方面的重視，配套資金逐年增加，民政部針對(duì)城市養(yǎng)老的相關(guān)優(yōu)惠及扶持政策正在完善，本項(xiàng)目建成將大力推進(jìn)安康市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。225緩解安康市就業(yè)壓力根據(jù)相關(guān)研究，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)人員和老人的比例至少應(yīng)達(dá)到110。而對(duì)于這些服務(wù)人員，一般都需要有社會(huì)福利單位工作經(jīng)驗(yàn)，樂于奉獻(xiàn)自己，對(duì)于他們的品質(zhì)和素質(zhì)要求較高。天怡養(yǎng)老公寓可以招聘當(dāng)?shù)匚淳蜆I(yè)人員及失業(yè)人群，對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容可囊括心理學(xué)、護(hù)理、醫(yī)療、營(yíng)養(yǎng)、職業(yè)道德等專業(yè)知識(shí)和技能。天怡養(yǎng)老公寓將致力于資源就地轉(zhuǎn)化、勞動(dòng)力就地消化，大量吸收有志于在家鄉(xiāng)發(fā)展的當(dāng)?shù)鼐用瘛?3項(xiàng)目建設(shè)的可行性231國(guó)家政府的大力扶持2015年8月16日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定了深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的任務(wù)措施。會(huì)議指出，到2020年全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系，把服務(wù)億萬(wàn)老年人的“夕陽(yáng)紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。2015年9月9日國(guó)務(wù)院印發(fā)了關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見，陜西省政府出臺(tái)了關(guān)于鼓勵(lì)和引進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的若干意見、省民政廳也相繼出臺(tái)了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)許可辦法和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法等相關(guān)文件。由國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)、全國(guó)老齡委和發(fā)改委等部門發(fā)布的關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知中指出，認(rèn)真解決老年人生活中的實(shí)際問題，有利于保持家庭關(guān)系穩(wěn)定和睦，促進(jìn)老年群體與其他群體和諧相處，這是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，是社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志。同時(shí)，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，有利于促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高全體人民生活質(zhì)量和水平。各地區(qū)、各部門要充分認(rèn)識(shí)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要意義，采取有效措施，推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)14加快發(fā)展。通知還指出，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會(huì)興辦、市場(chǎng)推動(dòng)的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。地方各級(jí)人民政府要不斷加大投入，建立健全老年福利服務(wù)體系，為城鄉(xiāng)無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)贍養(yǎng)人的老年人和生活困難的老年人提供無(wú)償或低收費(fèi)服務(wù)，保障他們的基本生活。要采取多種形式，鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量多形式、多渠道參與老年社會(huì)福利事業(yè)，增加老年福利服務(wù)設(shè)施數(shù)量，提高服務(wù)質(zhì)量。地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門要采取積極措施，大力支持發(fā)展各類社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。引導(dǎo)和支持社會(huì)力量興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院，鼓勵(lì)下崗、失業(yè)等人員創(chuàng)辦家庭養(yǎng)老院、托老所，開展老年護(hù)理服務(wù)，為老年人創(chuàng)造良好的養(yǎng)老環(huán)境和條件。232本地優(yōu)越的養(yǎng)老環(huán)境為項(xiàng)目建設(shè)提供了有力條件安康是中國(guó)十大宜居城市之一，具有衛(wèi)生城市、園林城市、優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)硒谷、西部水城等榮譽(yù)稱號(hào)。安康境內(nèi)青山綠水、風(fēng)景怡人，空氣清新、氧離子豐富，在安康可飲富硒天然水、吃富硒保健食品，是得天獨(dú)厚養(yǎng)老養(yǎng)生寶地。未來(lái)，安康將朝著生態(tài)安康、幸福安康、人文安康戰(zhàn)略規(guī)劃方向發(fā)展，因而建設(shè)集退休養(yǎng)老、養(yǎng)生健康、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合于一體、具有國(guó)際水準(zhǔn)的生態(tài)養(yǎng)老綜合示范區(qū)具有得天獨(dú)厚的條件。24項(xiàng)目SWOT分析241優(yōu)勢(shì)STRENGTH1區(qū)位優(yōu)越項(xiàng)目位于安康市漢濱區(qū)西部月河川道，地處漢江流域的月河與恒河交匯處，是連接安康市漢濱、漢陰、紫陽(yáng)三縣（區(qū)）的交通樞紐和商貿(mào)文化中心。2自然景觀優(yōu)越項(xiàng)目周邊自然景觀資源優(yōu)越，鳳凰山森林公園有珍稀植物資源370余種，動(dòng)物100余種。石馬趟手掌河、仙女洞、松鼠探路雞山寨、綠色長(zhǎng)廊、佛指石、鳳凰臺(tái)、天池盤古廟、焦山寨被并稱鳳凰山森林公園八景。153政策支持優(yōu)越國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見國(guó)辦發(fā)200019號(hào)、陜西省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的決定、陜西省社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)施細(xì)則試行、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問題的通知鄉(xiāng)、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范、安康市民辦公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)助資金管理實(shí)施辦法等政策對(duì)市民養(yǎng)老高度重視。242劣勢(shì)（WEAKNESS）1養(yǎng)老服務(wù)開發(fā)起步晚養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)尚處于起步階段，缺乏對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)品的配套護(hù)理和產(chǎn)品體系的合理規(guī)劃，難以滿足人們對(duì)養(yǎng)老服務(wù)升級(jí)的需求。2養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施有待完善目前本項(xiàng)目道路等級(jí)過低，待進(jìn)一步提高，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施不夠完善且缺乏管理經(jīng)驗(yàn)。243機(jī)遇（OPPORTUNITY）1宏觀養(yǎng)老發(fā)展機(jī)遇難得隨著我國(guó)老齡化逐漸加劇，養(yǎng)老問題是我國(guó)急需也是必須解決的問題，同時(shí)，國(guó)家和地方出臺(tái)多項(xiàng)政策支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于黃金起步期。2養(yǎng)老產(chǎn)品關(guān)注度高目前安康市養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老和養(yǎng)老院為主，缺乏更加先進(jìn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、完善的養(yǎng)老設(shè)施、專業(yè)的養(yǎng)老康復(fù)護(hù)理服務(wù)，而養(yǎng)老問題日益凸顯，市場(chǎng)需求正在加快釋放。3）養(yǎng)老品牌尚未形成安康市養(yǎng)老服務(wù)尚處于起步階段，目前市場(chǎng)存在的養(yǎng)老項(xiàng)目配套設(shè)施均不完善，沒有高端的養(yǎng)老品牌入駐。16244挑戰(zhàn)（THREAT）1周邊環(huán)境建設(shè)還不成熟從目前的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，雖然區(qū)域內(nèi)的自然生態(tài)環(huán)境非常適合開展養(yǎng)老項(xiàng)目，但基礎(chǔ)設(shè)施尚不完備，仍然需要加快建設(shè)。2行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足和高端人才緊缺安康市養(yǎng)老處于發(fā)展階段，行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)不足，養(yǎng)老行業(yè)高端人才缺乏。245分析結(jié)論根據(jù)社會(huì)需求、國(guó)家政策導(dǎo)向、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，從實(shí)際出發(fā)，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目，結(jié)合國(guó)家政策，整合社會(huì)資源，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)步，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。17第三章養(yǎng)老市場(chǎng)分析31國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析311政策環(huán)境（1）出臺(tái)中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃，加快老齡事業(yè)的快速發(fā)展為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快發(fā)展老齡事業(yè)，根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要、中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法和中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定（中發(fā)200013號(hào)），制定出規(guī)劃；主要的發(fā)展目標(biāo)為建立應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略體系基本框架，制定實(shí)施老齡事業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃；健全覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)養(yǎng)老保障體系，初步實(shí)現(xiàn)全國(guó)老年人人人享有基本養(yǎng)老保障；健全老年人基本醫(yī)療保障體系，基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)為轄區(qū)內(nèi)65歲及以上老年人開展健康管理服務(wù)，普遍建立健康檔案；建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全，全國(guó)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張；全面推行城鄉(xiāng)建設(shè)涉老工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、無(wú)障礙設(shè)施改造和新建小區(qū)老齡設(shè)施配套建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)；增加老年文化、教育和體育健身活動(dòng)設(shè)施，進(jìn)一步擴(kuò)大各級(jí)各類老年大學(xué)（學(xué)校）辦學(xué)規(guī)模；加強(qiáng)老年社會(huì)管理工作。各地成立老齡工作委員會(huì)，80以上退休人員納入社區(qū)管理服務(wù)對(duì)象，基層老齡協(xié)會(huì)覆蓋面達(dá)到80以上，老年志愿者數(shù)量達(dá)到老年人口的10以上。（2）國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見182013年8月16日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究確定深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的任務(wù)措施。會(huì)議提出，到2020年全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系，把服務(wù)億萬(wàn)老年人的“夕陽(yáng)紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，國(guó)務(wù)院印發(fā)了關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國(guó)發(fā)201335號(hào)，以下簡(jiǎn)稱意見），提出了加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的總體要求、主要任務(wù)和政策措施，將為破解養(yǎng)老難題、拓展消費(fèi)需求、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮重要作用。（3）中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定中指出發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的三個(gè)指導(dǎo)思想1）要從加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能；2）老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展要走社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化的道路；（3）要培育和發(fā)展老年消費(fèi)市場(chǎng)。（4）實(shí)施“社區(qū)老年福利服務(wù)星光計(jì)劃”在城市，以社區(qū)居委會(huì)為重點(diǎn)，新建和改擴(kuò)建一大批社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)所，逐步形成社區(qū)居委會(huì)有站點(diǎn)、街道有服務(wù)中心的社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)居委會(huì)的老年人福利服務(wù)站點(diǎn)要突出實(shí)用性特點(diǎn)，以活動(dòng)場(chǎng)所為主，因地制宜，力求方便實(shí)用、靈活多樣，不搞小而全。新建和改擴(kuò)建的街道級(jí)社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施要突出綜合性特點(diǎn)，從當(dāng)?shù)乩夏耆思毙璧姆?wù)項(xiàng)目入手，逐步具備多種功能。在農(nóng)村，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院為重點(diǎn)，新建和改擴(kuò)建一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)老年人福利服務(wù)設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)地，逐步形成縣市有個(gè)心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院的老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。農(nóng)村新建、改擴(kuò)建的敬老院要逐步具備住養(yǎng)、入戶服務(wù)、日間照料、文體活動(dòng)等功能，并向綜合性、多功能的社會(huì)福利服務(wù)中心發(fā)展。（5）出臺(tái)了扶持福利性老年社區(qū)政策2000年，國(guó)家稅務(wù)局下發(fā)了關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知，“通知”對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn)，并核發(fā)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場(chǎng)所）給予了一定的稅收優(yōu)惠。19“通知”的主要內(nèi)容是對(duì)福利性、非盈利性老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免征收企業(yè)所得稅，同時(shí)對(duì)其自用的房產(chǎn)、土地車船暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅也實(shí)行免征。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門向福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。312經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）我國(guó)的老齡化處于“未富先老”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，但我國(guó)和其他的老齡化國(guó)家相比有一個(gè)很大的不同，用一句話來(lái)概括就是“國(guó)外是先富后老，我國(guó)是未富先老”。根據(jù)美國(guó)人口咨詢局的資料，世界上已經(jīng)有70個(gè)國(guó)家進(jìn)入老齡化社會(huì)，而只有中國(guó)、格魯吉亞、亞美尼亞和摩爾多瓦四個(gè)國(guó)家的人均國(guó)民產(chǎn)值不足1000美元。這說(shuō)明我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平尚處于世界中下水平，但老齡化程度卻己進(jìn)入了發(fā)達(dá)國(guó)家的行列，呈現(xiàn)“未富先老”的特征。老齡化的加速對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將產(chǎn)生巨大壓力。（2）我國(guó)居民收入水平城鄉(xiāng)差距較大城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民是構(gòu)成我國(guó)社會(huì)的兩大基本群體。改革開放以來(lái)，城鄉(xiāng)居民收入差距趨于擴(kuò)大。過大的城鄉(xiāng)收入差距已成為社會(huì)發(fā)展的障礙。老年消費(fèi)群體簡(jiǎn)單地可以分為農(nóng)村消費(fèi)群體和城鎮(zhèn)消費(fèi)群體，兩者之間收入水平的差距直接決定了其支付能力水平之間的差距。（3）西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速在全國(guó)保持領(lǐng)先2013年西部藍(lán)皮書中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告2013中指出，2013年西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)小幅反彈式增長(zhǎng)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖中所占的份額將進(jìn)一步提高；工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。313社會(huì)環(huán)境（1我國(guó)人口老齡化水平已超過國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)志線水平2000年，我國(guó)已經(jīng)達(dá)到國(guó)際上一般認(rèn)為的7的老齡化標(biāo)志線。2005年，我國(guó)60歲以上的老年人口已達(dá)143億，占總?cè)丝诘?1。到2010年，60歲以上老年人口將達(dá)到174億，約占總?cè)丝诘?278，年均增長(zhǎng)537萬(wàn)人。預(yù)計(jì)202020年將達(dá)到24億，占當(dāng)時(shí)總?cè)丝诘?6左右。（2人口老齡化需要社會(huì)解決日益突出的養(yǎng)老保障問題我國(guó)人口老齡化具有增長(zhǎng)速度加快、數(shù)量增大、高齡化更加顯著、農(nóng)村老齡問題突出、城鄉(xiāng)和地區(qū)之間老齡化程度差異擴(kuò)大等特點(diǎn)。養(yǎng)老保障問題更加突出，勞動(dòng)年齡人口對(duì)老年人贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)加重，社區(qū)照料服務(wù)需求迅速增加，解決老齡問題的社會(huì)壓力顯著加大，特別是我國(guó)第一次生育高峰的人口將陸續(xù)進(jìn)入老年，他們的物質(zhì)文化生活需求更趨多樣化，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展帶來(lái)的影響將會(huì)更加深刻。32養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀分析321養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)現(xiàn)狀（1）國(guó)外養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀目前發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展已趨于成熟，相關(guān)配套設(shè)施健全。西方國(guó)家的養(yǎng)老住宅發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段為傳統(tǒng)養(yǎng)老院形勢(shì)，即主要運(yùn)營(yíng)主體為政府，保障水平較低。第二階段為老年公寓形勢(shì)，運(yùn)營(yíng)主體為政府和開發(fā)商聯(lián)合發(fā)展模式，政府給予一定的支持。第三階段也就是目前發(fā)展十分完善的老年社區(qū)化模式，主要以開發(fā)商為運(yùn)營(yíng)主體，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計(jì)理念和區(qū)別對(duì)待的關(guān)懷模式。（2）國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀1）目前我國(guó)社會(huì)保障體系不完善，無(wú)足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化。無(wú)針對(duì)老年人生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面的研究，服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、配套設(shè)施有待完善。各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性化居住條件和人性化服務(wù)。目前僅部分發(fā)達(dá)城市和個(gè)別開發(fā)商開發(fā)了老年住宅。我國(guó)在這一塊的發(fā)展還是相對(duì)滯后的，落后于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。2）傳統(tǒng)養(yǎng)老方式正受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，越來(lái)越多的兒女為了前途而奔赴四方；終身伴隨父母，已越來(lái)越難做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤獨(dú)，需要陪伴照料的渴望就愈加強(qiáng)烈。讓老人生活于集護(hù)理、康復(fù)和娛樂為一體多功能21現(xiàn)代化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是一條兩全齊美出路，養(yǎng)老方式向社會(huì)化的方式演變以成為發(fā)展的必然趨勢(shì)，這就為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供了較大空間。養(yǎng)老事業(yè)可以說(shuō)是一項(xiàng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展必然會(huì)推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老體系的完善，縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家之間的差距，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供更為廣闊的發(fā)展空間。發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也無(wú)疑是一件利在千秋的好事。322養(yǎng)老機(jī)構(gòu)性質(zhì)與模式目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按建設(shè)經(jīng)營(yíng)者可以劃分為三種模式1、政府收益型主要由政府相關(guān)部門聯(lián)合開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，以出租的形式收取一定的費(fèi)用。2、政府福利性主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)福利老年機(jī)構(gòu)，即傳統(tǒng)的養(yǎng)老院和福利院。3、私人經(jīng)營(yíng)的小規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要是對(duì)一些旅館或其他樓層進(jìn)行簡(jiǎn)單改造而成，缺乏足夠的配套設(shè)施；它主要面對(duì)一些無(wú)工作單位或家境較差的老人，收費(fèi)較低，條件一般。4、開發(fā)商投資的大規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的初級(jí)大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)配套設(shè)施，產(chǎn)業(yè)化程度高，有較好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，收費(fèi)較高。323養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住和護(hù)理方式目前我國(guó)市場(chǎng)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)理方式，根據(jù)老人是否能夠生活自理的情況，一般分為以下幾個(gè)等級(jí)1）三級(jí)護(hù)理定時(shí)送開水、送飯、食物加熱；定期洗曬和整理床上用品；每天打掃房間、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等處的衛(wèi)生。許多私人經(jīng)營(yíng)的小規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般都是三級(jí)護(hù)理方式。2）二級(jí)護(hù)理在三級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上，提供洗曬收疊內(nèi)外衣服及鞋襪，幫助購(gòu)買各類物品，洗碗筷，提醒老人按時(shí)吃藥，提供簡(jiǎn)單的保健服務(wù)。3）特一級(jí)護(hù)理主要面向年齡較大、行動(dòng)不便等生活半自理的老人。在二級(jí)的基礎(chǔ)上，提供洗頭洗臉、洗手洗腳、剪指甲、按醫(yī)囑發(fā)放藥品并喂服，提供簡(jiǎn)單的基礎(chǔ)醫(yī)療護(hù)理。4）特二級(jí)護(hù)理主要面向生活完全無(wú)法自理的老人。在特一級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上，提供24小時(shí)服務(wù)；喂飯喂藥；幫助清理床上衛(wèi)生，及時(shí)清洗床上用品和尿布，定時(shí)協(xié)助老人翻身，提供在較好的醫(yī)療護(hù)理，但不包括重癥護(hù)理及其他較為嚴(yán)重的醫(yī)療看護(hù)。22324養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的休閑設(shè)施及娛樂活動(dòng)許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般都提供棋牌室等簡(jiǎn)單的休閑設(shè)施，但較為規(guī)范完善的大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)往往還提供諸如閱覽室、各類球場(chǎng)及其他休閑設(shè)施和場(chǎng)所。服務(wù)較好的大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還會(huì)組織更多的豐富的娛樂活動(dòng)。比如為老人做壽、組織老人家庭聯(lián)誼活動(dòng)、養(yǎng)生講座、各類文體比賽、各類活動(dòng)社團(tuán)，外出旅游等等。33養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀331市場(chǎng)需求狀況（1）我國(guó)老年人口呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，提供了龐大的潛在老年消費(fèi)市場(chǎng)目前的中國(guó)，人口老齡化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中面臨的一個(gè)新的環(huán)境。根據(jù)最新公布的20102015年老齡事業(yè)發(fā)展綱要的數(shù)據(jù)顯示目前，中國(guó)老年人口占總?cè)丝诒壤?02以上，60歲以上的老人超過13億，是世界上老年人口最多的國(guó)家，占世界老年人口的1/5和亞洲老年人口的1/2。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶來(lái)的是生活水平的大幅提高，隨之而來(lái)的就是人均壽命的快速增長(zhǎng)；1981年中國(guó)人均壽命為6777歲，2001。年中國(guó)人均壽命已達(dá)718歲。二十年間增加了4歲。而60歲以上的老年人每年以3的速度增加，80歲以上的老年人以5的速度增加，這意味著我國(guó)每年凈增380多萬(wàn)60歲以上的老年人，50多萬(wàn)80歲以上的老年人。據(jù)專家預(yù)測(cè)，到2015年，中國(guó)60歲及65歲以上人口比重分別為1218和812，2020年為1623和1130，2040年為25和20。到2030年中國(guó)將進(jìn)入“超老年型”社會(huì)。而到2050年，60歲以上的人口將達(dá)到4億左右，占人口比重將超過252，屆時(shí)，每4個(gè)中國(guó)人中就有1個(gè)老年人，老齡人口不論是絕對(duì)數(shù)還是相對(duì)數(shù)都堪稱世界之最，中國(guó)將成為高度老齡化的國(guó)家。據(jù)專家預(yù)計(jì)，五十年內(nèi)老年人市場(chǎng)消費(fèi)將達(dá)5萬(wàn)億元。然而就我國(guó)目前而言，可供老年人消費(fèi)的老年用品市場(chǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上老年人的真正需求，很多方面才剛剛起步，還有許多方面仍是空白。（2）城市老年群體消費(fèi)特征現(xiàn)今的老年人由于其特殊的生理特征、心理情況、時(shí)間經(jīng)驗(yàn)等各方面有著明23顯的時(shí)代差異，因此老年人在市場(chǎng)上消費(fèi)自然也就具有其自身的顯著特點(diǎn)，主要表現(xiàn)為消費(fèi)具有自主性多年的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，老年人消費(fèi)有著幾十年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使得老年人有足夠的理由相信自己的感受，他們?cè)陂L(zhǎng)期的選擇和使用過程中，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此也形成了比較固定的購(gòu)買消費(fèi)習(xí)慣；比如對(duì)某些商品和品牌具有相當(dāng)高的忠誠(chéng)度。據(jù)媒體調(diào)查顯示，在眾多的廣告媒體中，電視、網(wǎng)絡(luò)等廣告信息不是老年人所關(guān)注的，但是老年人卻對(duì)平面媒體的促銷廣告，打折信息等廣告形式容易接受。消費(fèi)講求便利性由于生理變化導(dǎo)致老年人行走不便，所以對(duì)于老年消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，老年人的消費(fèi)講求便利性，首先他們?cè)谙M(fèi)時(shí)不喜歡太遠(yuǎn)的消費(fèi)地點(diǎn)，習(xí)慣就近消費(fèi)，因此通常老年人會(huì)選擇在居住地附近的商店購(gòu)買商品；其次，老年人在消費(fèi)目標(biāo)上也喜歡定位于方便實(shí)用上，質(zhì)量好、售后服務(wù)好的商品往往能夠得到老年人的歡心，用得放心不必為保養(yǎng)和維修消費(fèi)太多精力使他們最看重的。消費(fèi)時(shí)追求群體性老年人由于年齡比較大，反應(yīng)不是很靈活，所以老年人出門消費(fèi)的時(shí)候喜歡結(jié)伴而行，選擇與老伴或者是同齡人一起購(gòu)物；出門購(gòu)物結(jié)伴而行，一方面讓購(gòu)物變得不再枯燥，大家一起是一個(gè)照應(yīng)，心里比較踏實(shí)；同時(shí)，老年人結(jié)伴購(gòu)物，在購(gòu)買商品的時(shí)候可以互相參考，大家可以互相出謀劃策；老年人之間相互口碑是影響老年人營(yíng)銷的重要因素。3）存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)的需求國(guó)外老年社區(qū)的購(gòu)房者以老年人為主，而在國(guó)內(nèi)，既有入住老年社區(qū)養(yǎng)老意愿，又有購(gòu)房能力的老年人相比國(guó)外來(lái)說(shuō)數(shù)量是很有限的。零點(diǎn)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無(wú)論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們希望市場(chǎng)上能多生產(chǎn)一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓。也就是說(shuō)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較快的地區(qū)，已經(jīng)存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)的需求。4）部分老年人的消費(fèi)觀念已經(jīng)由被動(dòng)走向主動(dòng)，且在市場(chǎng)上相當(dāng)活躍部分55歲以上的新老年人，他們的消費(fèi)觀念已經(jīng)不同于傳統(tǒng)老年人，他們?cè)诿廊荨⒋┲虬?、營(yíng)養(yǎng)食品、健身娛樂、旅游觀光等方面，有著強(qiáng)烈的消費(fèi)興24趣，他們的保險(xiǎn)意識(shí)、精神文化消費(fèi)意識(shí)加強(qiáng)，因此他們是推動(dòng)今后老年市場(chǎng)發(fā)展的主要力量。332市場(chǎng)供給狀況（1）整個(gè)供給市場(chǎng)處于發(fā)展初期階段，市場(chǎng)供給存在缺失養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，雖然80年代開始在國(guó)內(nèi)興起，但主要局限在養(yǎng)老設(shè)施方面，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。同時(shí)，養(yǎng)老設(shè)施多數(shù)還是機(jī)構(gòu)、政府投資，市場(chǎng)化程度較低。截至2006年，我國(guó)一對(duì)夫婦贍養(yǎng)四位老人的現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化，急需發(fā)揮社會(huì)養(yǎng)老功能，然而我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所能容納的人數(shù)只占老年人口的08，落后于發(fā)達(dá)國(guó)家3的比例。隨著我國(guó)老齡化社會(huì)發(fā)展，老人用品蘊(yùn)涵著很大的市場(chǎng)商機(jī)，老年市場(chǎng)的開發(fā)潛力是十分巨大的。國(guó)家民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司的數(shù)據(jù)表明，2010年我國(guó)老年人口消費(fèi)規(guī)模超過14萬(wàn)億，預(yù)計(jì)到2030年將達(dá)到13萬(wàn)億元。（2）老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨于細(xì)分化，向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)趨于細(xì)分化，出現(xiàn)了老年用品、老年公寓、老年護(hù)理、老年療養(yǎng)、老年文化、老年娛樂、老年家政護(hù)理等多種養(yǎng)老服務(wù)及配套服務(wù)業(yè)。而且在操作上，逐步有民營(yíng)資本進(jìn)入，開始市場(chǎng)化進(jìn)行成本運(yùn)作，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)正在向產(chǎn)業(yè)化方向良性發(fā)展。大連第一家養(yǎng)老超市、重慶的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老方式、寧波首家養(yǎng)老照護(hù)培訓(xùn)基地、大連工人養(yǎng)老院與日本上村友好介護(hù)株式會(huì)社的“旅游養(yǎng)老方式”、海南異地養(yǎng)老等諸多細(xì)分形態(tài)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了我國(guó)的養(yǎng)老業(yè)正在逐步產(chǎn)業(yè)化。（3）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已成為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，國(guó)內(nèi)相當(dāng)多省市正加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持力度近年來(lái)隨著社會(huì)養(yǎng)老需求的逐年增長(zhǎng)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在吸引著越來(lái)越多的投資主體。遼寧、浙江、江蘇、海南等省市紛紛對(duì)本省市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場(chǎng)及前景進(jìn)行研究論證，扶持并促進(jìn)本地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地方主要是海南的海口、三亞、瓊海、文昌等，陜西省各級(jí)政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展要統(tǒng)籌考慮、整體規(guī)劃，強(qiáng)化政府在制度、規(guī)劃、籌資、服務(wù)、監(jiān)管等方面的職責(zé)，加快社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。2534陜西養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析341陜西養(yǎng)老政策分析為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20112015年）的通知、中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見及陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省老齡辦等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見的通知，制定出規(guī)劃?！笆濉逼陂g，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運(yùn)營(yíng)良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。到“十二五”末，全省新增養(yǎng)老床位126萬(wàn)張，老年人床位擁有率達(dá)到國(guó)家規(guī)定的30以上的要求，農(nóng)村五保集中供養(yǎng)率達(dá)到70以上。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全?！笆濉逼陂g，全省將建成一批布局合理、種類齊全、功能多樣的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，基本形成以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐，適應(yīng)我省人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)、投資主體多元化、服務(wù)內(nèi)容多樣化、資金管理規(guī)范化的養(yǎng)老服務(wù)體系。（一）城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，其中建設(shè)1個(gè)省級(jí)、11個(gè)市級(jí)示范性養(yǎng)老服務(wù)中心，新增社會(huì)養(yǎng)老床位28345張。（二）農(nóng)村五保供養(yǎng)機(jī)構(gòu)建設(shè)。重點(diǎn)支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域性敬老院和農(nóng)村敬老院新建、改建工程，新增床位80000張。（三）社區(qū)日間照料中心建設(shè)。建設(shè)一批老年日間照料中心、托老所、老年人活動(dòng)中心、互助式老年人服務(wù)中心等社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，新增床位13000張。（四）縣級(jí)社會(huì)福利中心建設(shè)。力爭(zhēng)每個(gè)縣（市、區(qū)）新建、改擴(kuò)建1所縣級(jí)社會(huì)福利中心，主要為失能、半失能老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，兼顧為殘疾人、孤殘兒童等特殊群體提供服務(wù)。342安康養(yǎng)老政策分析從安康地區(qū)目前養(yǎng)老行業(yè)市場(chǎng)看，養(yǎng)老公寓檔次偏低，缺乏集中性較高檔次養(yǎng)老、醫(yī)療、休閑為一體養(yǎng)老中心。家庭護(hù)理和敬老院等、普通社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)26理和醫(yī)治條件有很大的局限性，辦好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，即是社會(huì)問題也是民生工程，事關(guān)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，只有充分發(fā)揮政府作用，打開政策大門，激發(fā)各類主體活力，推動(dòng)社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”，才能使廣大老年人安享老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂的晚年生活，促進(jìn)社會(huì)和諧，推進(jìn)安康經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。27第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件41項(xiàng)目背景安康市位于祖國(guó)版圖中部、陜西東南部，南依大巴山北坡，北靠秦嶺主脊，東西寬約200公里，南北長(zhǎng)約240公里，漢江由西向東橫貫，構(gòu)成“兩山夾一川江”的自然地貌。全市最高海拔296460米秦嶺東梁，最低海拔170米，海拔高低相對(duì)差為27946米。安康地緣和區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，在省際之間，處于川、陜、鄂、渝四省市的結(jié)合部，即東與湖北省竹山、竹溪、鄖縣、鄖西連接，南與川渝兩省市萬(wàn)源、城口、巫溪接壤，位處西安、武漢、重慶三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的幾何中心，故有方志稱安康為“東接襄沔、西達(dá)梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。在陜西省內(nèi)，安康北與省會(huì)西安市周至、戶縣、長(zhǎng)安和商洛市毗連，西與漢中市佛坪、洋縣、西鄉(xiāng)為鄰。同時(shí)，安康也是西部少有的生態(tài)資源富集區(qū)。生物資源薈萃，森林覆蓋率達(dá)605，有各類植物3000多種、動(dòng)物430種，素有“生物基因庫(kù)”、“天然中藥材之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。礦產(chǎn)資源富集，水力資源充沛，旅游資源突出，素有“秦巴萬(wàn)寶山”之稱，是一個(gè)適合亞熱帶多種作物和果木生長(zhǎng)的綜合地區(qū)。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于安康市漢濱區(qū)恒口鎮(zhèn)，恒口鎮(zhèn)位于安康市漢濱區(qū)西部月河川道，地處漢江流域的月河與恒河交匯處，距陜南中心城市安康市區(qū)27公里，是連接安康市漢濱、漢陰、紫陽(yáng)三縣（區(qū)）的交通樞紐和商貿(mào)文化中心。恒口鎮(zhèn)山秀水美，人杰地靈，文化資源豐富。境內(nèi)鳳凰山、福牛山梁山南北相擁，恒、月河水系發(fā)達(dá)，形成“兩山夾一川，雙河穿其間”的自然地貌，創(chuàng)造了優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境。恒口的清明古街，越嶺關(guān)古戰(zhàn)場(chǎng)以及民主新村等人文資源，具有明顯的長(zhǎng)江流域文化特色。2842建設(shè)條件421自然資源1氣候資源恒口鎮(zhèn)屬亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。垂直地域性氣候明顯，年平均氣溫155左右。全市日照時(shí)數(shù)在14956小時(shí)18362小時(shí)之間。年降水量在800毫米1100毫米之間。全鎮(zhèn)無(wú)霜期210270天，平均8個(gè)月以上。2地形地貌安康市地處長(zhǎng)江上游，秦巴山區(qū)腹地，其海拔高度，溫度，濕度等自然條件適宜林木及農(nóng)作物的生長(zhǎng)，木材產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，后勁足，市?chǎng)前景廣闊。安康市在地理位臵上與鄂、渝、川接壤，北依秦嶺、南靠巴山，漢江自西向東橫貫全境，自古為川陜鄂渝毗鄰地區(qū)重要的物資集散地，襄渝、西康、陽(yáng)安三條電氣化鐵路在這里交匯，是溝通我國(guó)西北、西南和中南的重要交通樞紐。3水資源江北工業(yè)園區(qū)過境河容水總量為21333億M，自產(chǎn)水13061億M。其中地表水10654億M，地下水3001億M，人均擁有水資源量為1420M。境內(nèi)河流縱橫，溝溪密布，漢江長(zhǎng)江一級(jí)支流，境內(nèi)流長(zhǎng)工1102公里，流域面積在100K以上的河流有17條，5K以上的河溝有210條。匯入?yún)^(qū)29境漢江段的二級(jí)支流有蒿坪河、流水河、月河、神灘河、嵐河、吉河、黃洋河；匯入的較大三級(jí)支流有恒河、付家河，多年平均徑流深為355MM，年均徑流總量為1306億M。4富硒資源安康被譽(yù)為“世界硒都”，擁有世界上唯一獨(dú)立的硒礦床，出露面積650平方公里，是我國(guó)迄今發(fā)現(xiàn)的第一高硒區(qū)，安康境內(nèi)大巴山東段的成土母巖含硒量為漢中的169倍，商洛的263倍。特別是大巴山東段早古生代的某些復(fù)雜巖層，含硒量達(dá)2569PPM，富硒地層厚度達(dá)4050米，長(zhǎng)度達(dá)400500千米。安康土壤一般含硒在15200MG/KG，最高含量為400MG/KG，水中硒含量在0014MG/KG0016MG/KG之間，富硒地帶出產(chǎn)的動(dòng)植物均含較豐富的有機(jī)硒。5林木資源安康市的森林資源非常豐富，森林覆蓋率605，森林覆蓋率及覆蓋面積均居陜西省第一位，而恒口鎮(zhèn)的森林覆蓋率也在53以上。有各類植物3000多種，素有“生物基因庫(kù)”、“天然中藥材之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。安康市現(xiàn)有國(guó)有林場(chǎng)16個(gè),經(jīng)營(yíng)面積32764萬(wàn)畝,占全市森林總面積1676,其中公益林24911萬(wàn)畝、商品林2666萬(wàn)畝、活立木蓄積200214萬(wàn)立方米。常見樹種有24科44種。主要樹種有馬尾松、杉畝、華山松、香椿、臭椿、樺樹、白薯、白臘、桂花、桂花栗、山楊、千金、榆樹、漆樹等。6旅游文化資源安康市古稱金州，地處重要的南北過渡地帶，北靠秦嶺，南依巴山，北接西安，南連三峽、張家界著名國(guó)家旅游區(qū)，東接湖北道教圣地武當(dāng)山以及神農(nóng)架自然保護(hù)區(qū)，西鄰漢中三國(guó)遺址，漢江由西向東橫貫，是秦巴山地的重要組成部分和北亞熱帶季風(fēng)地區(qū)的一部分。422基礎(chǔ)設(shè)施條件恒口鎮(zhèn)總面積129平方公里，共81個(gè)行政村、2個(gè)社區(qū)居委會(huì)，395個(gè)村民小組，25273戶，耕地面積39萬(wàn)畝。有中、省、市、區(qū)駐鎮(zhèn)單位69家，大中專院校及科研機(jī)構(gòu)14家，各類企業(yè)2381家，總?cè)丝?082萬(wàn)人，其中常住農(nóng)業(yè)30人口75萬(wàn)多人，集鎮(zhèn)規(guī)劃面積108平方公里，已建成面積417平方公里，共有3橫5縱8條街道,建成面積中暫住及流動(dòng)人口3萬(wàn)多人，有“三秦第一大鎮(zhèn)”的美譽(yù)。（1）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)自2012年起恒口鎮(zhèn)黨委、鎮(zhèn)政府堅(jiān)持與區(qū)委、區(qū)政府的決策同頻共振，堅(jiān)持與地方10萬(wàn)群眾的愿望同頻共振，堅(jiān)持與恒口鎮(zhèn)的穩(wěn)定發(fā)展同頻共振，按照市委提出的“要把恒口鎮(zhèn)打造成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、收入高、環(huán)境好的陜南名鎮(zhèn)”的要求，堅(jiān)持“第一要?jiǎng)?wù)抓發(fā)展、第一責(zé)任保穩(wěn)定、第一工程抓黨建、第一形象抓作風(fēng)”總體思路，各項(xiàng)工作和各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。至今，全鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入可超過5417元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值超過95億元。（2）供電及電訊安康市是國(guó)家重要的電力能源基地，現(xiàn)已104KW，西建成的安康水電站、石泉水電站總裝機(jī)容量為985北電網(wǎng)通過安康，電力資源豐富。恒口鎮(zhèn)的郵電通信伴隨全國(guó)電信事業(yè)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)規(guī)模不斷擴(kuò)大。移動(dòng)、聯(lián)通、電信等網(wǎng)絡(luò)具全，完全滿足本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的需要。423周邊養(yǎng)老資源目前安康市養(yǎng)老項(xiàng)目正在初期發(fā)展階段，但隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的提高和對(duì)養(yǎng)老的科學(xué)認(rèn)識(shí)，養(yǎng)老正逐步被人們接受和挑剔，市場(chǎng)上養(yǎng)老項(xiàng)目也逐步興起，但隨之而來(lái)的就是行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，這些說(shuō)到底就是資源和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，即對(duì)客源的競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)以及環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，其中最主要的就是自然環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)。而恒口鎮(zhèn)本身就是漢濱區(qū)自然環(huán)境最優(yōu)的地區(qū)之一，氣候宜人，環(huán)境舒適，富硒的土壤更有助于人們身體健康，來(lái)此旅游的人數(shù)也逐年增多，這些都為本項(xiàng)目養(yǎng)老的發(fā)展進(jìn)一步提供了優(yōu)越的資源基礎(chǔ)。31第五章項(xiàng)目建設(shè)方案51項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)規(guī)模511項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于安康市漢濱區(qū)西部月河川道恒口鎮(zhèn)，距陜南中心城市安康市區(qū)27公里，是連接安康市漢濱、漢陰、紫陽(yáng)三縣區(qū)的交通樞紐和商貿(mào)文化中心。漢江流域的月河與恒河于此處交匯，恒河把本鎮(zhèn)分為東、西兩個(gè)區(qū)。全鎮(zhèn)總面積129平方公里，耕地面積39萬(wàn)畝，轄62個(gè)行政村，3個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?2萬(wàn)人，是陜西省人口最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鎮(zhèn)內(nèi)有中、省、市、區(qū)駐鎮(zhèn)單位69家，大中專院校及恒口鎮(zhèn)千年古鎮(zhèn)科研機(jī)構(gòu)14家，各類企業(yè)2867家，鎮(zhèn)區(qū)建成面積417平方公里，常住人口35萬(wàn)人。512項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和目標(biāo)項(xiàng)目定位中高端低密度生態(tài)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目占地規(guī)劃90畝，建筑面積25萬(wàn)平米，容積率042，可容納500張床位。本項(xiàng)目是以休閑健康養(yǎng)老為主題的項(xiàng)目，將建設(shè)有養(yǎng)老公寓、老年醫(yī)療護(hù)理中心、老年休閑活動(dòng)中心、老年生活服務(wù)區(qū)、物業(yè)輔助用房等五大功能分區(qū)。項(xiàng)目目標(biāo)別具一格的養(yǎng)老項(xiàng)目，提高區(qū)域知名度和美譽(yù)度通過本項(xiàng)目的建設(shè)，立足整合安康市的養(yǎng)老資源聚集，并且從專業(yè)的角度上解決老年住宅所具備和建設(shè)的問題，打造區(qū)域內(nèi)別具一格的養(yǎng)老項(xiàng)目，提高恒口鎮(zhèn)乃至安康市的知名度和美譽(yù)度。513建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地約90畝，總建面約25萬(wàn)平米。32序號(hào)項(xiàng)目名稱單位規(guī)模1老年公寓200002老年醫(yī)療護(hù)理中心10003老年生活服務(wù)中心15004老年休閑活動(dòng)中心15005物業(yè)輔助用房100052總體布局項(xiàng)目建設(shè)按照“尊重自然，利用地勢(shì)，合理布局”的理念，充分發(fā)掘當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的自然資源，為本項(xiàng)目提供優(yōu)美的環(huán)境，其中布局的理念有（1）充分按照地形、地勢(shì)的特點(diǎn)，以最少的代價(jià)創(chuàng)造最大的效益；（2）按照老年人的生活習(xí)慣以及便利程度，合理規(guī)劃居住區(qū)和活動(dòng)區(qū)，提升老年人生活的便利性；（3）合理規(guī)劃人流、車流，保障進(jìn)出口的暢通。53建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)天怡養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)工程，符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。531環(huán)境設(shè)計(jì)建議具體設(shè)計(jì)參照中華人民共和國(guó)、中華人民共和國(guó)民政部編制的老年建