XXXX村商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位XX工程咨詢公司編制時(shí)間2012年6月目錄第1章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況411項(xiàng)目申報(bào)單位概況412項(xiàng)目概況6第2章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析1021發(fā)展規(guī)劃1022產(chǎn)業(yè)政策1223行業(yè)準(zhǔn)入1424項(xiàng)目建設(shè)必要性15第3章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析1631資源開(kāi)發(fā)方案1632資源利用方案1633資源節(jié)約措施17第4章節(jié)能方案分析1841用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范1842能耗狀況和能耗指標(biāo)分析1943節(jié)能措施和節(jié)能效果分析21第5章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析2551項(xiàng)目選址及用地方案2552土地利用合理性2653征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案27第6章環(huán)境和生態(tài)影響分析2761環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀2762生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施3163地質(zhì)災(zāi)害影響分析3264特殊環(huán)境影響32第7章經(jīng)濟(jì)影響分析3271基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)3372財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)3573不確定性分析3674行業(yè)影響3875區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響3876宏觀經(jīng)濟(jì)影響3977經(jīng)濟(jì)影響的具體表現(xiàn)39第8章社會(huì)影響分析4181社會(huì)影響效果4182互適性分析4283社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析43第9章主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施4491主要風(fēng)險(xiǎn)綜述4492風(fēng)險(xiǎn)影響程度4493風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施47第10章主要結(jié)論和建議49101主要結(jié)論49102建議50附件501、縣規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)（鶴規(guī)意字2012027號(hào)）502、縣國(guó)土局關(guān)于XXXX半島商住樓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)的函（鶴國(guó)土資函201240號(hào)）503、環(huán)境影響評(píng)價(jià)意見(jiàn)504、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照505、組織機(jī)構(gòu)代碼506、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)507、XX縣人民政府XX半島綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)508、股東投資決議509、相關(guān)指標(biāo)調(diào)整會(huì)議紀(jì)要5010、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（鄂ES（HF）201200009）5011、驗(yàn)資報(bào)告（恩施興亮點(diǎn)設(shè)驗(yàn)C字2012第001號(hào)）5012、XXXX村置業(yè)有限公司章程5013、項(xiàng)目效果圖50XXXX半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第1章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況11項(xiàng)目申報(bào)單位概況111項(xiàng)目申報(bào)單位111項(xiàng)目申報(bào)單位XXXX村置業(yè)有限公司。成立時(shí)間2012年1月11日；工商登記代碼422828000013026；公司地址XX縣容美鎮(zhèn)沿河路157號(hào)；法定代表人劉曉順；公司類型其他有限責(zé)任公司；注冊(cè)資本人民幣2380萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)范圍酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、建筑材料的銷售、門診部、療養(yǎng)院的籌建。公司概況公司現(xiàn)有員工43人，其中大專以上學(xué)歷者19人，已投入資金6000多萬(wàn)元用于土地收儲(chǔ)、項(xiàng)目前期的“三通一平”和XXXX半島開(kāi)發(fā)的相關(guān)前期工作等。112股東構(gòu)成、股權(quán)結(jié)構(gòu)比例公司股東為兩個(gè)，分別是自然人劉曉順，企業(yè)法人恩施XX村置業(yè)有限公司。股東劉曉順，女，1967年生，大學(xué)文化，湖北XX人，住湖北恩施市東風(fēng)大道55號(hào)，身份證首期出資注冊(cè)人民幣238萬(wàn)元，股權(quán)占比10。股東恩施XX村置業(yè)有限公司，地址湖北恩施市東風(fēng)大道55號(hào)，企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)422800000012934，出資人民幣2142萬(wàn)元，股權(quán)比例為90。113恩施XX村置業(yè)有限公司投資相關(guān)情況公司成立于2007年5月，注冊(cè)資本為12899萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。在建項(xiàng)目有位于州城施州大道機(jī)場(chǎng)路入口以東的按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的五星級(jí)大酒店。該項(xiàng)目規(guī)劃用地13萬(wàn)平方米，總建筑面積17萬(wàn)平方米，總投資為6億元人民幣。項(xiàng)目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購(gòu)物等功能于一體的活動(dòng)中心。恩施XX村置業(yè)有限公司隸屬于恩施XX集團(tuán)，為其八大子公司之一。114恩施XX集團(tuán)投資相關(guān)情況XX集團(tuán)2011年公司總資產(chǎn)達(dá)到451億元，凈資產(chǎn)197億元，資產(chǎn)負(fù)債率為563。XX集團(tuán)是XX大型綜合性民營(yíng)企業(yè)，在全州處于龍頭地位。XX集團(tuán)董事長(zhǎng)龍華階同志從上世紀(jì)90年代開(kāi)始就成功從事種植業(yè)、加工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，特別是近幾年來(lái)在XX城進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及酒店、非營(yíng)利性民營(yíng)醫(yī)院項(xiàng)目建設(shè)方面取得的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益十分明顯，個(gè)人在房地產(chǎn)、酒店、非營(yíng)利性民營(yíng)醫(yī)院項(xiàng)目的策劃、建設(shè)方面思維敏捷前沿，決策、建設(shè)、管理經(jīng)驗(yàn)非常豐富。目前公司正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地1000畝，建筑面積110萬(wàn)。還將探索投資180億元在湖北來(lái)鳳縣建龍鳳新區(qū)，進(jìn)一步拓展酒店、物流中心、會(huì)展中心、寫字樓、商住樓、體育場(chǎng)、度假區(qū)、游樂(lè)設(shè)施、旅游景觀等投資開(kāi)發(fā)內(nèi)容。12項(xiàng)目概況121項(xiàng)目建設(shè)背景縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)2011年縣域生產(chǎn)總值304330萬(wàn)元，人均15213元，比上年增加2033元，扣除價(jià)格因素同比增長(zhǎng)153個(gè)百分點(diǎn)。全縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值191027萬(wàn)元，占縣域生產(chǎn)總值的628，比上年提高13個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，隨著工資改革制度的不斷完善和落實(shí)以及各項(xiàng)津補(bǔ)貼的規(guī)范發(fā)放，XX縣城鎮(zhèn)居民工資性收入不斷增長(zhǎng)，投資能力進(jìn)一步增強(qiáng)。城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)2011年，XX縣人均城鎮(zhèn)居民可支配收入12929元，比上年增加1723元，增長(zhǎng)154。農(nóng)村居民收入大幅提高2011年農(nóng)村居民純收入達(dá)到4116元，較上年增加783元，增長(zhǎng)235。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額持續(xù)增加年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額325083萬(wàn)元，比年初增加59245萬(wàn)元，增長(zhǎng)223，其中居民儲(chǔ)蓄存款余額195736萬(wàn)元，比年初增加24925萬(wàn)元，增長(zhǎng)146。居民投資理財(cái)意識(shí)不斷增長(zhǎng)隨著國(guó)際金融危機(jī)影響進(jìn)一步加大，城鎮(zhèn)居民風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和理財(cái)意識(shí)得到增強(qiáng)，不少城鎮(zhèn)居民把購(gòu)買國(guó)債、購(gòu)買保險(xiǎn)、購(gòu)置房產(chǎn)作為投資理財(cái)?shù)闹匾绞健X容美鎮(zhèn)商住房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況XX縣自2005年以來(lái)，已建成有容美廣場(chǎng)、東街小區(qū)、保通新城、德勝建材城、銀坤花園、天德世都、梅苑小區(qū)、金典大廈8個(gè)樓盤，商住房1026套，建筑面積170990平方米。城區(qū)內(nèi)共有房改房、企業(yè)改制資產(chǎn)處置房、私房及城中村房、各類集資建房、未辦證房、政府保障房約7500余套，在建商住房樓盤長(zhǎng)友大廈、容陽(yáng)半島、保通新城3期、恒海觀天下等1819套?，F(xiàn)有各類房屋總量10345套。20052011XX建成商品房情況項(xiàng)目名稱住房套數(shù)住房面積容美廣場(chǎng)21657800東街小區(qū)9613630保通新城8410920德勝建村城10017100銀坤花園24030000天德世都8012400梅園小區(qū)16323000金典大廈476140合計(jì)1026170990XX容美鎮(zhèn)商住用房未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況XX未來(lái)一年內(nèi)商住房供給來(lái)源共1696套，面積203萬(wàn)平方米。其中保通新城C棟100套，面積12萬(wàn)平方米。恒海觀天下1400套，面積168萬(wàn)平方米。容陽(yáng)半島196套，面積23萬(wàn)平方米。XX容美鎮(zhèn)其他替代性產(chǎn)品供給量情況XX商住房替代性產(chǎn)品主要來(lái)自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動(dòng)保障房建設(shè)以來(lái)，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。XX容美鎮(zhèn)住房市場(chǎng)價(jià)格情況商住房2006年XX商住房850元/平方米，2011年XX商住房1680元/平方米，5年間銷售價(jià)格平均增長(zhǎng)145。租賃房2006年XX租賃房2200元/套年（60平方米），2011年XX租賃房3000元/套年（60平方米），5年間租賃房?jī)r(jià)格平均增長(zhǎng)63。商用房2006年XX商用房4500元/平方米，2011年XX商用房9000元/平方米，5年間商用房?jī)r(jià)格平均增長(zhǎng)148。122建設(shè)地點(diǎn)XX縣容美鎮(zhèn)楊柳潭新區(qū)（老屋場(chǎng)）。123建設(shè)年限項(xiàng)目建設(shè)年限為2年，自2012年7月開(kāi)工到2014年6月投入使用。124建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模擬建商住樓八棟，其中1、2、3號(hào)樓均按27層設(shè)計(jì)，樓高為866米；4號(hào)樓按26層設(shè)計(jì)，樓高為838米；5、6號(hào)樓按23層設(shè)計(jì)，樓高為725米；7、8號(hào)樓按26層設(shè)計(jì)，樓高838米。1、2、3、4、5、6、7、8號(hào)樓第1、2層均為商業(yè)用房。其主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下1、項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積2160310，建筑占地面積為1244160，總建筑面積（含地下）14379520，其中地上建筑面積12219210，地下建筑面積2160310。2、商業(yè)建筑面積1897800，居住建筑面積10321410。3、停車位600個(gè)，其中地上停車位100個(gè)，地下停車位500個(gè)。4、居住戶數(shù)854戶。5、居住人數(shù)2989人。6、建筑密度58；容積率565。7、綠地率25。125投資規(guī)模、資金籌措方案項(xiàng)目總投資2926094萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用2257765萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資384441萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本283888萬(wàn)元。資金來(lái)源企業(yè)資本金一年內(nèi)增加到8040萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款10009萬(wàn)元，預(yù)售款1196379萬(wàn)元126主要財(cái)務(wù)指標(biāo)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表銷售收入408472總成本2926094所得稅前凈現(xiàn)金流量1615904所得稅289656土地增值稅61271稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量1326248財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10000稅后累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I15）1056245稅后利潤(rùn)868969稅后全投資利潤(rùn)率297稅后資本金投資利潤(rùn)率11578資產(chǎn)負(fù)債率9297第2章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析21發(fā)展規(guī)劃211國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃“十一五”以來(lái)，XX縣堅(jiān)決貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，積極應(yīng)對(duì)更加開(kāi)放的外部環(huán)境變化，著力解決發(fā)展中出現(xiàn)的突出矛盾和問(wèn)題，成功戰(zhàn)勝突如其來(lái)的疫情和自然災(zāi)害，鞏固和保持了經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢(shì)頭。全縣經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)翻番，經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯加速、綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)、城市化水平明顯提升、改革力度明顯加大、開(kāi)放步伐明顯加快、人民生活水平明顯提高，全面和超額完成了“十一五”計(jì)劃各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。“十二五”時(shí)期，是必須緊緊抓住并且可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。隨著加入世界貿(mào)易組織過(guò)渡期的結(jié)束，我國(guó)將進(jìn)入全方位開(kāi)放的新階段。經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)繼續(xù)增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)移步伐加快；國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，新的消費(fèi)需求不斷涌現(xiàn)；科技進(jìn)步日新月異，一批主導(dǎo)未來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)；社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，社會(huì)政治保持長(zhǎng)期穩(wěn)定，中央提出并開(kāi)始實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起的戰(zhàn)略,為實(shí)現(xiàn)又快又好的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件?；A(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步改善，發(fā)展后勁進(jìn)一步增強(qiáng)。全縣干部群眾謀發(fā)展、思創(chuàng)業(yè)的積極性空前高漲，形成了加快發(fā)展的新理念，探索出了加快發(fā)展的新思路，積累了加快發(fā)展的新經(jīng)驗(yàn)，為今后發(fā)展提供了更為重要的條件。同時(shí)，我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，在前進(jìn)的道路上還面臨著不少的困難和挑戰(zhàn)。特別是經(jīng)濟(jì)總量仍然偏小，地方企業(yè)規(guī)模有待進(jìn)一步做大；第三產(chǎn)業(yè)比重不高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)有待進(jìn)一步挖掘；解決“三農(nóng)”問(wèn)題任務(wù)艱巨，就業(yè)和再就業(yè)壓力仍然較大；處理好各種社會(huì)利益關(guān)系難度加大，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)仍然有很多工作要做。總體而言，“十二五”時(shí)期，仍將面臨的是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)的發(fā)展環(huán)境，有利于加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。212XX縣城市總體規(guī)劃按照XX縣城市總體規(guī)劃20102020年提出的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，城市建設(shè)發(fā)展總體思路是“依托大交通、大工業(yè)、古文化、豐富資源，實(shí)施工業(yè)富縣、商貿(mào)活縣、旅游旺縣、科技興縣、依法治縣”戰(zhàn)略，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)也位，推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，到2020年，城區(qū)形成面積達(dá)到126平方米公里，人口達(dá)到7萬(wàn)人。以建設(shè)山水園林式城市為目標(biāo)，科學(xué)調(diào)整和嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，完善老區(qū)，繁榮新區(qū)。樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市理念，最大限度地籌集建設(shè)資金，搞好迎賓大道延伸工程、污水處理廠、體育中心、文化休閑廣場(chǎng)、液化石油氣燃?xì)夤こ痰仁姓A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)城市環(huán)境衛(wèi)生的綜合整治，實(shí)施好人行道硬化、車行道維修、行道樹(shù)種植、路燈改造、臨街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一體”改造工程，拉開(kāi)城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，使城區(qū)面貌有一個(gè)質(zhì)的飛躍。22產(chǎn)業(yè)政策國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的通知（國(guó)辦發(fā)200438號(hào)）規(guī)定針對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快、規(guī)模過(guò)大，同時(shí)煤、電、油、運(yùn)和重要原材料供求緊張的矛盾突出，加大對(duì)部分投資過(guò)熱行業(yè)宏觀調(diào)控。2004年以來(lái)，國(guó)家發(fā)展改革委加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資跟蹤調(diào)查，定期分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，嚴(yán)格清理和控制高爾夫球場(chǎng)、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購(gòu)物中心等高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，積極配合有關(guān)部門把好“土地和信貸”兩個(gè)閘門，督促地方落實(shí)中央有關(guān)調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)投資規(guī)模控制在合理水平以內(nèi)。關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)規(guī)定切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)一是制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十二五”期間，普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。各級(jí)建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會(huì)同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實(shí)。二是明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆濉睍r(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中規(guī)定商品房預(yù)售是一種比較特殊的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。預(yù)售方具有一定投機(jī)性，預(yù)購(gòu)方具有較大風(fēng)險(xiǎn)性，如不加以控制，預(yù)購(gòu)方權(quán)益易受到侵犯。因此，城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了較之一般出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制性條件和程序。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件已支付全都土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。國(guó)務(wù)院以國(guó)發(fā)200927號(hào)文下發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知,對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。調(diào)整后,各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例為鋼鐵、電解鋁項(xiàng)目,最低資本金比例為40水泥項(xiàng)目,最低資本金比例為35煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米深加工、機(jī)場(chǎng)、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)項(xiàng)目,最低資本金比例為30鐵路、公路、城市軌道交通、化肥鉀肥除外項(xiàng)目,最低資本金比例為25保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20,其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30其他項(xiàng)目的最低資本金比例為20。本項(xiàng)目作為普通商品住房，應(yīng)滿足上述產(chǎn)業(yè)政策的相關(guān)規(guī)定與要求。23行業(yè)準(zhǔn)入城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理暫行辦法提高了房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻、明確了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理及投資項(xiàng)目資本金的監(jiān)管。辦法要求，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者暫定資質(zhì)證書(shū)。對(duì)取得四級(jí)資質(zhì)證書(shū)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊(cè)資本提高到不少于400萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)部工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；高層建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的三分之一以上，其他建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象的二分之一以上；已確定工程施工進(jìn)度和竣工交付日期。辦法同時(shí)要求，未取得商品房預(yù)售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得向預(yù)訂人收取任何費(fèi)用。依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)方式，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，其建設(shè)用地可以通過(guò)劃撥方式取得，并享受國(guó)家規(guī)定的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，不得改變其土地用途，變相進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，其建設(shè)用地可以通過(guò)劃撥方式取得，并享受國(guó)家規(guī)定的優(yōu)惠政策。XX縣國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告鶴國(guó)土掛告字20122號(hào)規(guī)定XX半島開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積為20910650平方米，方案及施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，建設(shè)項(xiàng)目（含相關(guān)附屬設(shè)施）滴水不得超過(guò)紅線范圍，建筑后退紅線距離不小于5米。建筑物000設(shè)計(jì)標(biāo)高應(yīng)大于20年一遇洪水位。商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地只能建設(shè)五星級(jí)賓館、醫(yī)療療養(yǎng)院項(xiàng)目及其配套服務(wù)設(shè)施；競(jìng)得人需配建休閑廣場(chǎng)一個(gè)，廣場(chǎng)用地面積為162161平方米（其中主廣場(chǎng)用地102161平方米，廣場(chǎng)配套道路2300平方米，廣場(chǎng)配套綠地3700平方米），同時(shí)配建半島環(huán)形連接道路約520米及半島親水走廊的綠化，整個(gè)設(shè)計(jì)投資規(guī)模不低于1800萬(wàn)元，以上內(nèi)容設(shè)計(jì)方案由競(jìng)得人按相關(guān)程序報(bào)審和開(kāi)發(fā)建設(shè)；競(jìng)得人需按住宅建筑面積的5配建保障性住房。本項(xiàng)目屬于商住房建設(shè)，在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定執(zhí)行。24項(xiàng)目建設(shè)必要性該項(xiàng)目的實(shí)施是XX縣委縣人民政府落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院武陵山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅(jiān)規(guī)劃（20112020年），全面建設(shè)小康社會(huì)的重要舉措；能進(jìn)一步滿足XX縣城住房市場(chǎng)的剛性需求；是拓展容美鎮(zhèn)城市新區(qū)，擴(kuò)大發(fā)展空間的有效途徑；是加快XX縣城發(fā)展步伐，完善城市服務(wù)功能，提升城市品位的有力措施。項(xiàng)目目標(biāo)及功能定位合理，符合與項(xiàng)目相關(guān)的各類規(guī)劃要求，符合相關(guān)法律法規(guī)、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等規(guī)定，滿足行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)十分必要。第3章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析31資源開(kāi)發(fā)方案本項(xiàng)目不屬資源開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目，本節(jié)內(nèi)容略。32資源利用方案因不屬資源開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目，故資源利用重點(diǎn)分析項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的建材資源利用。1、建筑材料利用情況本項(xiàng)目作為住宅樓建設(shè)，所用材料包括三材、石灰、卵石、沙礫等。（1）鋼材可由當(dāng)?shù)鼗蚨魇┦?、宜昌市?gòu)進(jìn)。（2）水泥低標(biāo)號(hào)普通水泥由當(dāng)?shù)厝A新水泥廠供應(yīng)，425、325水泥，525水泥，其水泥經(jīng)抽樣檢驗(yàn)，性能指標(biāo)均滿足標(biāo)號(hào)要求。水泥出廠直接采用汽車運(yùn)至工地。（3）木材可從本地購(gòu)進(jìn)。（4）片、塊、碎石材料本項(xiàng)目所用的片、塊、碎石材料主要巖性為石灰?guī)r，用作上、中、下面層材料，也適用于路面基層、墊層、構(gòu)造物和防護(hù)工程。（5）砂、礫石材料沿線砂、礫石、中（粗）砂材料均比較豐富，主要采自溇水河、清江河，采運(yùn)方便。其中當(dāng)?shù)厣a(chǎn)的礫石、中（粗）砂材料，開(kāi)采方便規(guī)模較大，可用汽車直接運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)。貯量豐富，適用于砼骨料及路基用料。（6）施工用水項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有城區(qū)供水管網(wǎng)接入環(huán)狀供系統(tǒng)，所以本區(qū)域內(nèi)施工期間，施工用水非常方便，水質(zhì)較好，對(duì)混凝土無(wú)腐蝕作用。2、區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層及基巖裂隙水，主要接受大氣降水補(bǔ)給，沿基面由高處向低處徑流，在相對(duì)較低的洼地、溝谷通過(guò)下降泉排匯入地表；槽谷中局部接受地表溪溝流水下滲補(bǔ)給。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。據(jù)XX城區(qū)總體規(guī)劃修編20012020中記載，溇水河歷史上最高洪水位48539米。33資源節(jié)約措施1、施工節(jié)約措施（1）采用先進(jìn)的施工技術(shù)和設(shè)備，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得選用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策限制內(nèi)的產(chǎn)業(yè)序列和規(guī)模量。（2）合理規(guī)定施工時(shí)照明度數(shù)，節(jié)約用電。（3）對(duì)施工用材料要妥善保管，以免造成不必要的流失。2、節(jié)水措施（1）采用節(jié)水型施工設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無(wú)效消耗。（2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。（3）選擇質(zhì)量好的供水閥門、開(kāi)關(guān)、水管等，以免造成水資源流失。（4）合理使用施工用水，嚴(yán)格控制長(zhǎng)流水，要經(jīng)常檢查水管和閥門泄漏。第4章節(jié)能方案分析41用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范1、根據(jù)國(guó)務(wù)院投資體制改革的決定的有關(guān)規(guī)定，必須編制項(xiàng)目資源消耗分析、節(jié)能篇章。2、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部資源19972542號(hào)文關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定的通知。3、“新建工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須認(rèn)真貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)家和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，不得采用國(guó)家已公布的限制（或停止）生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)序列、規(guī)模、或行業(yè)已公布限制（或停止）的舊工藝翻版擴(kuò)產(chǎn)增容及選用淘汰產(chǎn)品?！?、國(guó)家公布的消耗指標(biāo)和有關(guān)節(jié)能規(guī)定。5、建設(shè)部令（143號(hào)）民用建筑節(jié)能管理規(guī)定修訂版。6、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB501892005）7、綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T503782006）8、綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則建科【2005】199號(hào)9、夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)（JCJ1342001）10、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JCJ269511、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500192003）12、通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB502432002）13、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程（JGJ1442004）14、地源熱泵系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范（GB503662005）15、民用建筑太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范（GB503642005）16、民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5017693）17、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB500342004）18、建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T500332001）19、城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GJJ4591）20、采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（JGJ1322001）21、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ/T16920）22、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范（GB503652005）項(xiàng)目建設(shè)方案所遵循的國(guó)家和地方有關(guān)合理用能標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的選擇恰當(dāng)，充分考慮到行業(yè)及項(xiàng)目所在地的特殊要求，內(nèi)容全面、標(biāo)準(zhǔn)選擇適宜。42能耗狀況和能耗指標(biāo)分析421XX縣能源供應(yīng)狀況項(xiàng)目所在地共有水電發(fā)電站70余座，總裝機(jī)達(dá)171萬(wàn)千瓦時(shí)，常年發(fā)電量423億千瓦時(shí)；110千伏變電站2座，35千伏變電站9座，10千伏開(kāi)關(guān)站2座；110千伏輸電線路3條131千米，35千伏輸電路13條153千米，10千伏配電線路1520千米，低壓配電線路5195千米。10千伏配電變壓器1110臺(tái)。全縣用電戶數(shù)近6萬(wàn)戶，社會(huì)用電量14億千萬(wàn)瓦時(shí)，其中工業(yè)用電在35004000萬(wàn)千瓦時(shí)之間。省政府“616”對(duì)口幫扶支援的110千伏橋太線已經(jīng)建成，110千伏太平變電站和110千伏宣太線路工程及裝機(jī)45萬(wàn)千瓦的江坪河水電站、裝機(jī)17萬(wàn)千瓦的淋溪河水電站正在建設(shè)之中。XX是湖北的水電大縣，水電資源豐富，電能供應(yīng)常年富余達(dá)28億千瓦時(shí)，項(xiàng)目用能有足夠保障。422擬建項(xiàng)目的能源消耗種類該項(xiàng)目的能源消耗種類主要是電能，以后還有天然汽。本項(xiàng)目電能消耗生活、商業(yè)服務(wù)用電，水耗為生活衛(wèi)生用水。生活用能本項(xiàng)目建成后，居住戶數(shù)854戶，按照平均每戶每天用電56度計(jì)算，年總用電量1726萬(wàn)千瓦，折標(biāo)煤5782噸。商業(yè)用能預(yù)計(jì)使用16部功率為8KW電梯，平均每天使用時(shí)間為4小時(shí)，年總用電量184萬(wàn)千瓦，折標(biāo)煤617噸。其他用能按照總耗能05計(jì)算，年總用電量2400千瓦，折標(biāo)煤096噸標(biāo)煤。本項(xiàng)目總能耗為6409噸標(biāo)煤。423相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)選擇XX縣為夏熱冬冷地區(qū)，根據(jù)建筑物所在地區(qū)、氣候與建筑類型等特點(diǎn)選擇以下標(biāo)準(zhǔn)。1、夏熱冬冷地區(qū)護(hù)圍結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)和遮陽(yáng)系數(shù)限值圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位傳熱系數(shù)KW/（M2K）屋面070外墻（包括非透明幕墻）10底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板10外窗（包括透明幕墻）傳熱系數(shù)KW/（M2K）遮陽(yáng)系數(shù)SC（東、南、西向/北向）窗墻面積比0204702025且030窗墻面積比030且035窗墻面積比035且045窗墻面積比045且050冬季最冷室外平均氣溫547473225北（偏東60。到偏西60。范圍）冬季最冷室外平均氣溫547323225無(wú)外遮陽(yáng)措施4732東、西（東或西偏北30。到偏南60。范圍）有外遮陽(yáng)措施（其太陽(yáng)輻射透過(guò)率20）4732322525南（偏東30。到偏西30。范圍）4747322525本建筑采用坐東朝西設(shè)計(jì)，13層南北無(wú)通風(fēng)采光窗戶。本項(xiàng)目的建筑物的造型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、完整，盡量避免復(fù)雜的輪廓線，但局部也服從了建筑美觀的要求。（2）門窗設(shè)計(jì)建筑物的外窗及陽(yáng)臺(tái)門的氣密性等級(jí)，不低于現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑物外窗空氣滲透性能分級(jí)及其檢測(cè)方法GB7170規(guī)定的級(jí)，7層及7層以上的外窗及陽(yáng)臺(tái)門的氣密性等級(jí)，不低于該標(biāo)準(zhǔn)的級(jí)。各部分的傳熱系數(shù)（KW/（M2K）和熱惰性指標(biāo)（D）屋頂外墻外窗（含陽(yáng)臺(tái)門透明部分）分戶墻和樓板底部自然通風(fēng)的架空樓板戶門K10D30K15D30K08D25K10D25按表2的規(guī)定K20K15K303、建筑物的屋頂受陽(yáng)光照射的建筑物屋頂，表面溫度比其他圍護(hù)結(jié)構(gòu)高得多，夏季用瀝青材料的平屋頂表面溫度可達(dá)6070OC，對(duì)室內(nèi)溫度影響很大，頂層住房冬冷夏熱現(xiàn)象十分明顯。對(duì)此，除必須考慮與隔熱保溫措施以外，還從建筑設(shè)計(jì)角度考慮在頂屋設(shè)置通風(fēng)隔熱層等，形成2次隔熱，減少屋面溫度的影響。3、采暖空調(diào)和通風(fēng)節(jié)能設(shè)計(jì)（1）根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源情況，經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，及用戶對(duì)設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用的承擔(dān)能力綜合考慮，本項(xiàng)目不配置采暖設(shè)施，但預(yù)留空調(diào)外機(jī)擺放位置，在設(shè)計(jì)統(tǒng)一的分體空調(diào)器室外機(jī)安放擱板時(shí)，充分考慮其位置有利于空調(diào)器夏季排放熱量、冬季吸收熱量，并應(yīng)防止對(duì)室內(nèi)產(chǎn)生熱污染及噪聲污染。（2）采用分散式空氣調(diào)節(jié)器進(jìn)行空調(diào)及采暖時(shí)，其能效比、性能系數(shù)必須符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中的規(guī)定值。（3）建筑采暖、空調(diào)設(shè)備，優(yōu)先采用符合國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的節(jié)能型采暖、空調(diào)產(chǎn)品。（4）采用太陽(yáng)能等可再生能源。（5）建筑通風(fēng)設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮了處理好室內(nèi)氣流組織，提高通風(fēng)效率。4、電力本項(xiàng)目的電力系統(tǒng)在設(shè)計(jì)、布置時(shí)力求減少線損，全速選擇負(fù)荷中心，節(jié)約電能。（1）采用先進(jìn)的施工技術(shù)和設(shè)備，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得選用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策限制內(nèi)的產(chǎn)業(yè)序列和規(guī)模量。（2）合理規(guī)定施工時(shí)照明度數(shù)，節(jié)約用電。（3）選用高效率、低能耗的變壓器。（4）采用功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置，提高功率因素，減少電能損耗。（5）采用常規(guī)道路照明燈具時(shí)，燈具效率低于60者不應(yīng)選用。（6）采用泛光燈時(shí)，燈具效率低于55者不應(yīng)選用。第5章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析51項(xiàng)目選址及用地方案511項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)XX縣城西南側(cè)楊柳潭新區(qū)（老屋場(chǎng)）。512場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積場(chǎng)址土地權(quán)屬類別為國(guó)有建設(shè)用地，占地面積為2160310平方米。513土地利用狀況項(xiàng)目用地屬縣國(guó)土資源儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)土地，區(qū)內(nèi)原有四戶村民住宅及一座輸電線塔（桿）在收儲(chǔ)前由國(guó)土部門拆遷完成，土地利用現(xiàn)狀為拆遷后的土地現(xiàn)狀。514取得土地方式土地使用權(quán)取得方式為于2012年2月15日在XX縣國(guó)土資源儲(chǔ)備中心舉行的國(guó)有土地使用權(quán)拍掛牌出讓活動(dòng)中競(jìng)得，合同編號(hào)鄂ES（HF）201200007，合同規(guī)定出讓年限為商品住房用地70年、批發(fā)零售用地40年，出讓價(jià)款人民幣4000萬(wàn)元。項(xiàng)目選址和用地方案符合有關(guān)法律法規(guī)要求；項(xiàng)目選址不涉及壓覆礦床和文物、不影響防洪、通航及軍事設(shè)施安全等不利影響。52土地利用合理性中華人民共和國(guó)土地管理法規(guī)定嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地，提高土地利用率，統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用，占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。城市建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，不占或者盡量少占農(nóng)用地。經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。本項(xiàng)目占地規(guī)模為2160310平方米（土地紅線面積），建筑占地面積1244160平方米，總建筑面積14379520平方米，建筑密度58，容積率565，綠地率25。項(xiàng)目用地符合有關(guān)土地管理政策法規(guī)的要求，符合XX縣城區(qū)土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理。53征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本項(xiàng)目用地通過(guò)出讓竟得，為拆遷完成后的現(xiàn)狀土地，不涉及征地拆遷、生產(chǎn)生活安置方案、征地補(bǔ)償原則、范圍和方式等內(nèi)容。本節(jié)內(nèi)容略。第6章環(huán)境和生態(tài)影響分析61環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀611自然條件（1）地理位置。XX縣位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的東南角，地處東徑10945至11038，北緯2938至3014之間。東毗湖南省石門縣，南鄰湖南省桑植縣，西接湖北省來(lái)鳳縣、宣恩縣，北抵湖北省巴東縣、建始縣，東北與湖北省五峰縣相連，西北與湖北省恩施市接壤。縣城距省會(huì)武漢市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境內(nèi)東西長(zhǎng)85公里，南北寬67公里，版圖面積2872平方公里。（2）地形地質(zhì)。XX縣地處中國(guó)地形第二級(jí)階梯云貴高原東部的延伸部分，是武陵山脈石門支脈上的一個(gè)山區(qū)縣，境內(nèi)地形地貌具有典型的山地特征。境內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，地形復(fù)雜，地貌千姿百態(tài)。山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉(xiāng)江口194米，最高的下坪鄉(xiāng)牛池20963米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度241度。在全縣土地總面積中，海拔800米以下的低山，占176；海拔8001200米的二高山，占428；1200米以上的高山，占396。（3）水文概況?？h境內(nèi)溪河遍布，流域面積大。年平均徑流深1223毫米，徑流總量353億立方米，每平方公里徑流量為1223萬(wàn)立方米，四季分配不均。據(jù)XX縣水文站實(shí)測(cè)溇水河洪枯比為23331。最大徑流深高達(dá)1980毫米，最小徑流深只有656毫米。（4）氣候概況。XX屬中亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤(rùn)氣候。春季天氣復(fù)雜多變，陰晴不定；夏季多雨濕熱；秋季涼爽；冬季較為干燥寒冷。從低山到高山依次表現(xiàn)出低熱中暖高濕寒的氣候特點(diǎn)，垂直差異十分明顯。平均年降雨量17349，蒸發(fā)量10285，無(wú)霜期296天，平均溫度158，日照時(shí)數(shù)12164H，10的積溫4892，干旱日數(shù)87天。（5）土壤概況。境內(nèi)土壤呈典型地帶性分布和地域性分布，土壤類型復(fù)雜，種類眾多，地帶性土壤垂直分布規(guī)律明顯，微域土壤千變?nèi)f化，星羅棋布，點(diǎn)輟于各個(gè)生物氣候帶中，且多數(shù)土壤深厚肥沃，酸堿度適中，質(zhì)地良好，適宜多種林木生長(zhǎng)。共有10個(gè)土類，23個(gè)亞類，65個(gè)土屬，169個(gè)土種。其中林業(yè)用地土壤8個(gè)土類，16個(gè)亞類，29個(gè)土屬，87個(gè)土種，在8個(gè)林業(yè)用地土類中，分布最廣的是紅壤、黃壤、黃棕壤、棕壤4個(gè)地帶性土類。（6）森林植被。XX地處鄂西山區(qū)，地形地貌高低起伏，微域氣候及土壤種類多樣，植物資料豐富多彩，種類繁多，共有171種，645屬，1264種。全縣林業(yè)用地34498畝，人均占有林業(yè)用地158畝，全縣活立木蓄積44834萬(wàn)立方米，人均蓄積205立方米，植被覆蓋率8297，為XX林業(yè)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境建設(shè)奠定了重要物質(zhì)基礎(chǔ)。612生態(tài)環(huán)境條件本項(xiàng)目位于XX半島，三面環(huán)水，附近目前沒(méi)發(fā)現(xiàn)有珍稀動(dòng)植物資源，沒(méi)有古跡和園林，周圍無(wú)其他工業(yè)污染，僅有輕微生活污染，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。613生態(tài)環(huán)境影響本項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境影響主要為工程建設(shè)造成的影響。1、施工揚(yáng)塵、噪聲的影響1揚(yáng)塵的影響工程施工期間，挖掘的泥土通常堆放在施工現(xiàn)場(chǎng)，短則幾個(gè)星期，長(zhǎng)則數(shù)月。堆土裸露、旱干風(fēng)致，以致車輛過(guò)住，滿天塵土，使大氣中懸浮顆粒物含量驟增，嚴(yán)重影響市容和景觀。施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，使鄰近居家普遍蒙上一層泥土，給居住區(qū)環(huán)境的整潔帶來(lái)許多麻煩。2噪聲的影響施工噪聲包括金屬切削施工噪聲和建筑施工噪聲，主要來(lái)自施工時(shí)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件加工、施工機(jī)械和建筑材料運(yùn)輸、車輛馬達(dá)的轟鳴喇叭的喧鬧聲。特別是在夜間，施工噪聲將嚴(yán)重影響鄰近居民的工作和休息。采用點(diǎn)聲源衰減公式對(duì)主要施工設(shè)備的噪聲影響進(jìn)行了預(yù)測(cè)計(jì)算，其結(jié)果列于下表。預(yù)測(cè)距聲源不同距離處的噪聲值單位DBA不同距離處的噪聲值序號(hào)設(shè)備名稱聲功率級(jí)5M10M20M40M60M80M100M150M200M1翻斗車1068478726663605855522裝載車1068478726663605855523推土機(jī)1169488827673706865624挖掘機(jī)1088680746865626057545打樁機(jī)1361141081029693908885826混凝土攪拌車1108882767067646259567振搗棒1017973676158555350478電鋸1118983777168656360579吊車10381756963605755524910工程鉆機(jī)9674686256535048454211平地機(jī)10684787266636058555212移動(dòng)式空壓機(jī)1098781756966646158552、生活區(qū)垃圾的影響工程施工時(shí)，施工區(qū)內(nèi)很多勞動(dòng)力的食宿將會(huì)安排在工作區(qū)域內(nèi)。這些臨時(shí)食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒(méi)有做出妥善的安排，則會(huì)嚴(yán)重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導(dǎo)致工作人員體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔輕則導(dǎo)致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴(yán)重影響工程施工進(jìn)度，同時(shí)使附近的居民遭受蚊、蠅、臭氣、疾病的影響。3、棄土的影響施工期間將產(chǎn)生許多棄土，這些棄土在運(yùn)輸、處置過(guò)程中都可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響。車輛裝載過(guò)多導(dǎo)致沿程泥土散落滿地；車輪沾滿泥土導(dǎo)致運(yùn)輸公路布滿泥土；晴天塵土飛揚(yáng)，雨天路面泥濘，影響行人和車輛過(guò)往和環(huán)境質(zhì)量。棄土處置地不明確或無(wú)規(guī)劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流流暢，破壞自然、生態(tài)環(huán)境，影響城市的建設(shè)和整潔。棄土的運(yùn)輸需要大量的車輛，如在白天進(jìn)行，必將影響本地區(qū)的交通，使路面交通變得更加擁擠。62生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施621減少揚(yáng)塵工程施工中挖出的泥土，旱季風(fēng)致?lián)P塵和機(jī)械揚(yáng)塵導(dǎo)致塵土飛揚(yáng)，影響附近居民和機(jī)關(guān)。為了減少工程揚(yáng)塵對(duì)周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的睛好天氣又起風(fēng)的情況下，對(duì)棄土表面灑上些水，防止揚(yáng)塵。工程施工單位應(yīng)按照棄土處理計(jì)劃，及時(shí)運(yùn)走棄土，并在裝運(yùn)的過(guò)程中不要超載，裝土車沿途不灑落，車輛駛出工地前應(yīng)將輪子的泥土去除干凈，防止沿程棄土滿地，影響環(huán)境整潔，同時(shí)施工者應(yīng)對(duì)工地門前的環(huán)境實(shí)行保潔制度，一旦有棄土、建材撤落應(yīng)及時(shí)清掃。622施工噪聲的控制工程施工開(kāi)挖、運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工噪聲，為了減少施工對(duì)周圍居民及機(jī)關(guān)的影響，工程在距民舍200M的區(qū)域內(nèi)不允許在晚上十一時(shí)至次日早上六時(shí)內(nèi)施工，同時(shí)應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機(jī)械。對(duì)夜間一定要施工又要影響周圍居民環(huán)境的工地，應(yīng)對(duì)施工機(jī)械采取降噪措施，同時(shí)可在工地周圍或居民集中地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證居民區(qū)的聲環(huán)境質(zhì)量。623施工現(xiàn)場(chǎng)廢物處理工程建設(shè)需要很多工人，實(shí)際需要的人工數(shù)決定于工程施工單位的機(jī)械化程度。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者及工程施工單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物，工程施工單位應(yīng)對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。擬建項(xiàng)目滿足達(dá)標(biāo)排放、保護(hù)環(huán)境和生態(tài)、水土保持等政策法規(guī)的要求，生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施合理和可行。63地質(zhì)災(zāi)害影響分析根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB500112001附錄A、分組規(guī)定，該地區(qū)地震烈度小于六度，設(shè)計(jì)基本地震加速度小于005G，區(qū)域穩(wěn)定性較好，基本沒(méi)有地震安全隱患，無(wú)設(shè)防特殊要求。64特殊環(huán)境影響本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)不涉及歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝、自然景觀和自然保護(hù)區(qū)等特殊環(huán)境保護(hù)，本節(jié)內(nèi)容略。第7章經(jīng)濟(jì)影響分析經(jīng)濟(jì)影響分析是在完成對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析或經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效果分析之后，進(jìn)一步分析項(xiàng)目對(duì)區(qū)域、行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度，為重大項(xiàng)目的審批和核準(zhǔn)、區(qū)域和產(chǎn)業(yè)政策的制定和調(diào)整提供依據(jù)。71基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)取自XXXX半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其投入物包括土地、電力、勞力等特殊投入物）、產(chǎn)出物的市場(chǎng)價(jià)格均由市場(chǎng)自由形成，可近似反映支付意愿或機(jī)會(huì)成本，因此不采用影子價(jià)格調(diào)整，其經(jīng)濟(jì)影響分析采用可研報(bào)告中的財(cái)務(wù)分析據(jù)。711投資估算項(xiàng)目總投資估算為2926094萬(wàn)元，其中土地增值稅61271萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為2569368萬(wàn)元。其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本分別由以下12項(xiàng)構(gòu)成1、土地費(fèi)用4000萬(wàn)元；2、前期工程費(fèi)用48545萬(wàn)元；3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1165萬(wàn)元；4、建筑安裝工程費(fèi)用1256907萬(wàn)元；5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0萬(wàn)元；6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)0萬(wàn)元；7、管理費(fèi)用57355萬(wàn)元；8、銷售費(fèi)用423055萬(wàn)元；9、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)45204萬(wàn)元；10、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)132103萬(wàn)元；11、利息897萬(wàn)無(wú)。712銷售收入預(yù)測(cè)XX半島商住樓總建筑面積143795，可銷售總面積122192，銷售收入408472萬(wàn)元。其中商業(yè)建筑面積18978，銷售收入130923萬(wàn)元；居住建筑面積103214銷售收入277549萬(wàn)元。銷售收入預(yù)測(cè)表序號(hào)樓房名稱計(jì)量單位單價(jià)建筑面積M2可售面積M2項(xiàng)目套數(shù)可售套數(shù)銷售收入萬(wàn)元銷售模式1居住建筑元/26891032141032148548542775425按建筑面積2商業(yè)建筑元/68991897818978001309292按建筑面積3地下車庫(kù)元/0216030000合計(jì)014379512219200408472713總成本費(fèi)用項(xiàng)目總成本費(fèi)用2926094萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本2257765萬(wàn)元，固定成本384441萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本283888萬(wàn)元。項(xiàng)目投資（萬(wàn)元）占總投資比（）項(xiàng)目總投資2926094100開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本22577657716固定資產(chǎn)投資3844411314經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用283888971714盈利能力分析項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入408472萬(wàn)元，總成本2926094萬(wàn)元，可獲稅前利潤(rùn)1158625萬(wàn)元。項(xiàng)目繳納所得稅289656萬(wàn)元，稅后可獲得利潤(rùn)868969萬(wàn)元。715主要財(cái)務(wù)指標(biāo)銷售收入408472總成本2926094所得稅前凈現(xiàn)金流量1615904所得稅289656土地增值稅61271稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量1326248財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10000稅后累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I15）1056245稅后利潤(rùn)868969稅后全投資利潤(rùn)率297稅后資本金投資利潤(rùn)率11578資產(chǎn)負(fù)債率929772財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)721獲利性評(píng)價(jià)成本利潤(rùn)率利潤(rùn)/成本1001158625/29260941003960。銷售利潤(rùn)率利潤(rùn)/銷售收入1001158625/40847191002836。722效率評(píng)價(jià)投入產(chǎn)出率所有的產(chǎn)出收入/所投入的總成本1004084719/292609410013960。723信謄評(píng)價(jià)流動(dòng)比率125。資產(chǎn)負(fù)債率9297。724動(dòng)態(tài)獲利評(píng)價(jià)累計(jì)稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（I15）1056245萬(wàn)元。73不確定性分析731盈虧平衡性分析（1）BEP（產(chǎn)銷量）年總固定成本/（單位產(chǎn)品單價(jià)單位產(chǎn)品變動(dòng)成本單位產(chǎn)品銷售稅金與附加）225776500/（2840841974415482）9072503平方米?？備N量達(dá)到9072503平方米即可保本。（2）BEP（生產(chǎn)能力利用率）年總固定成本/（年銷售收入年總可變成本銷售稅金與附加）1002257765/（408472283888222617）100631。生產(chǎn)能力達(dá)到631時(shí)即可保本。3BEP（產(chǎn)品售價(jià)）（年總固定成本/設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金與附加（225776500/1437952）1974415482192239元/平方米。產(chǎn)品銷售均價(jià)達(dá)到192239元/平方米即可保本。盈虧平衡圖圖上橫軸為因素變化幅度（），縱軸為全投資利潤(rùn)率（），紅色曲線表示投資成本變化，綠色曲線代表價(jià)格變化。從圖上看出當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率剛好等于基準(zhǔn)收益率15時(shí)的價(jià)格變動(dòng)臨界點(diǎn)為負(fù)28，即銷售價(jià)格下降到28時(shí)全投資利潤(rùn)率將變?yōu)樨?fù)數(shù)，產(chǎn)品銷售均價(jià)低于192239元/平方米時(shí)全投資利潤(rùn)率將變?yōu)樨?fù)；投資成本變動(dòng)臨界點(diǎn)為37，當(dāng)投資成本增加37時(shí)全投資利潤(rùn)率將變?yōu)樨?fù)，即當(dāng)投資超過(guò)4008749萬(wàn)元時(shí)全投資利潤(rùn)率將變?yōu)樨?fù)數(shù)。從盈虧平衡分析圖可直觀看到，臨界點(diǎn)分別為28和37，允許變動(dòng)范圍較寬，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，但由于在1437952平方米的建筑面積中有地下車庫(kù)面積216031平方米由開(kāi)發(fā)商送業(yè)主使用，沒(méi)有銷售收入，可售面積只有1221921平方米，致使可售面積銷售要達(dá)到9072503平方米占可銷售面積的7425才能使項(xiàng)目達(dá)到內(nèi)部收益率15，全投資利潤(rùn)率396的預(yù)期目標(biāo)。732敏感性分析本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)敏感性分析，主要分析投資成本變化、銷售收入（價(jià)格）單個(gè)因素變動(dòng)時(shí)，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)年全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響程度。敏感性分析圖圖中橫軸表示因素的變化幅度（），縱軸表示全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元），紅色曲線表示投資成本變化，綠色曲線表示銷售收入變化。由圖可以看出，在其他變動(dòng)因素變化率相同情況下，當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格下降幅度超過(guò)24時(shí)，凈現(xiàn)值將由正變負(fù)，項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；?dāng)投資額增加的幅度超過(guò)28時(shí)，凈現(xiàn)值由正變負(fù)，項(xiàng)目變?yōu)椴豢尚?。本?xiàng)目中，價(jià)格變動(dòng)的影響大于投資額變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響，但都在充許范圍之內(nèi)，本項(xiàng)目有著較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。值得注意的是，產(chǎn)品價(jià)格的變化可能引起需求量的變化，從而引起市場(chǎng)銷售量的變化，在實(shí)際營(yíng)銷活動(dòng)中，要正確運(yùn)用好價(jià)格扛桿。74行業(yè)影響該項(xiàng)目在XX目前屬于地段最好、建筑規(guī)模較大的樓盤之一，在行業(yè)內(nèi)具有重要地位，對(duì)XX房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向具有重要影響。該項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，完善小區(qū)功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)科學(xué)管理，推進(jìn)公共配套服務(wù)產(chǎn)生積極的影響。對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬發(fā)展空間。75區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響（1）對(duì)項(xiàng)目地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值的影響。項(xiàng)目實(shí)施可實(shí)現(xiàn)銷售收入4084720萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)增加值13232萬(wàn)元。（2）對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響。本項(xiàng)目建成后，可增加縣城容美鎮(zhèn)城區(qū)住房854套，增加城市人口2989人，對(duì)XX縣城鎮(zhèn)化水平貢獻(xiàn)36個(gè)百分點(diǎn)。（3）對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需的影響。本項(xiàng)目建設(shè)投資292億元，相當(dāng)于XX縣2012年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的9，成為XX固定資產(chǎn)投資的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，對(duì)建材、餐飲、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用。76宏觀經(jīng)濟(jì)影響項(xiàng)目的宏觀經(jīng)濟(jì)影響主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)武陵片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游服務(wù)業(yè)產(chǎn)生影響，并進(jìn)一步對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。項(xiàng)目與區(qū)域及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面的發(fā)展支持服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向相一致，符合國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策、扶貧政策、環(huán)保政策、就業(yè)政策、收入分配政策要求。77經(jīng)濟(jì)影響的具體表現(xiàn)771項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響（1）項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)促進(jìn)和保障當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有序高效運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)。主要表現(xiàn)在項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)增加值13232萬(wàn)元，相當(dāng)于XX縣2011年GDP的4，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（2）項(xiàng)目對(duì)區(qū)域資源開(kāi)發(fā)和有效利用，優(yōu)化當(dāng)?shù)刭Y源配置的貢獻(xiàn)。主要表現(xiàn)在通過(guò)拓展城市空間，完善城市功能，提升城市品位，進(jìn)一步拉動(dòng)XX旅游業(yè)發(fā)展，為有效開(kāi)發(fā)和利用優(yōu)化配置XX紅色文化景觀、綠色自然景觀、民族民俗景觀等旅游資源奠定了基礎(chǔ)。（3）對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。主要表現(xiàn)為能增加稅收573544萬(wàn)元、企業(yè)利潤(rùn)8689萬(wàn)元、勞務(wù)工資600萬(wàn)元、利息897萬(wàn)元、房租150萬(wàn)元。772項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)布局的影響（1）項(xiàng)目與武陵片區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和國(guó)家中長(zhǎng)發(fā)展規(guī)劃具有關(guān)聯(lián)性和較強(qiáng)的適應(yīng)性，項(xiàng)目在XX的落地，是XX縣落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院武陵片區(qū)連片扶貧發(fā)展規(guī)劃的重要舉措。（2）對(duì)當(dāng)?shù)丶夹g(shù)進(jìn)步及對(duì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目屬于區(qū)域龍頭企業(yè)，將對(duì)XX的房地產(chǎn)企業(yè)管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別是小區(qū)物業(yè)管理、完