服務(wù)全中國1更專業(yè)更真誠完美銷售的忠實(shí)執(zhí)行者遂寧房地產(chǎn)市場研究報告合富錦繡（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司2008年6月1日服務(wù)全中國2更專業(yè)更真誠完美銷售的忠實(shí)執(zhí)行者一、遂寧的定位西部水都、觀音故里、旅游城市、在未來1020年建成百萬大城市。遂寧地處四川盆地中部，涪江中游，東鄰重慶、廣安、南充，西連成都，南接內(nèi)江、資陽，北靠德陽、綿陽，與成都、重慶呈等距三角。歷史上，遂寧曾以其深厚的文化底蘊(yùn)、迷人的靈性山水和發(fā)達(dá)的農(nóng)工商貿(mào)而成為川中政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，尤以紡織食品工業(yè)聞名，素有“東川巨邑”、“川中重鎮(zhèn)”、“小成都”之稱。1985年2月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，設(shè)立省轄遂寧市，現(xiàn)轄船山、安居兩區(qū)和射洪、蓬溪、大英三縣。幅員面積5325平方公里，人口384萬。市城區(qū)建成區(qū)面積40平方公里，人口43萬。二、近年來遂寧經(jīng)濟(jì)年度國民生產(chǎn)總值（GDP）第三產(chǎn)業(yè)社會固定投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房屋竣工面積2005年20659億667億8225億1155億391萬M22006年24094億7450億11037億1690億2007年30495億8554億1652億2005年,全市經(jīng)濟(jì)增勢強(qiáng)勁，發(fā)展協(xié)調(diào)性有所改善。生產(chǎn)總值突破200億元大關(guān)，增長率創(chuàng)建市20年以來的最高水平。全年完成生產(chǎn)總值GDP,下同20659億元，比上年增長135，增幅比上年提高05個百分點(diǎn)，比全省高09個百分點(diǎn)，居全省第7位。全年全社會固定資產(chǎn)投資8225億元，比上年增長245，增幅比上年提高101個百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)投資6553億元，增長175。房地產(chǎn)開發(fā)投資1155億元，增長210。城鎮(zhèn)非國有投資4466億元，占城鎮(zhèn)投資的比重為682。金融存貸款規(guī)模擴(kuò)大，金融運(yùn)行平穩(wěn)。其中，短期貸款余額8646億元，增加471億元，增長58；中長期貸款余額2612億元，增加012億元，增長05。全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入46233億元，現(xiàn)金支出46960億元，現(xiàn)金凈投放703億元。服務(wù)全中國3更專業(yè)更真誠完美銷售的忠實(shí)執(zhí)行者2006年,國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位上升。經(jīng)省統(tǒng)計局審定，2006年全市生產(chǎn)總值GDP24094億元，比上年增長136。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值7092億元，增長20；第二產(chǎn)業(yè)增加值9552億元，增長267；第三產(chǎn)業(yè)增加值745億元，增長107。全市固定資產(chǎn)投資總量突破100億元，投資領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。全年全社會固定資產(chǎn)投資11037億元，比上年增長393，比全省高95個百分點(diǎn)，居全省第一位，創(chuàng)歷史新高。2007年,是國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長的一年，是遂寧經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的一年。通過全市上下共同努力，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值GDP30495億元，同比增長148，比全省快06個百分點(diǎn)，總量、增速均創(chuàng)歷史新高，增速居全省第7位。去年我市第一產(chǎn)業(yè)增加值9001億元，增長37，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為724，拉動經(jīng)濟(jì)增長107個百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值1294億元，增長257，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為6863，拉動經(jīng)濟(jì)增長1016個百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值8554億元，增長114，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為2413，拉動經(jīng)濟(jì)增長357個百分點(diǎn)。摘自以上數(shù)據(jù)均說明遂寧經(jīng)濟(jì)的高速的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同時也帶動市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。三、遂寧的交通規(guī)劃遂寧作為規(guī)劃建設(shè)的成渝經(jīng)濟(jì)圈高速公路網(wǎng)絡(luò)中心和鐵路樞紐城市，正在圍繞“構(gòu)建盆中交通樞紐”的總體目標(biāo)，實(shí)施“高速骨架”、“干線暢通”、“通鄉(xiāng)通村”三大工程和鐵路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。高速骨架工程。形成310公里“一環(huán)六射”的“木”字形高速公路網(wǎng)絡(luò)，與國家高速公路網(wǎng)絡(luò)連接，東達(dá)寧、滬,南通黔、桂,西連藏、疆,北接陜、甘?！耙画h(huán)”利用高速公路在遂寧交匯，形成環(huán)城高速公路，其中，西北半環(huán)即將形成，東南半環(huán)高速公路將在“十五”末期開工建設(shè)?！傲洹敝杆鞂幹脸啥?、重慶、綿陽、南充、內(nèi)江、廣安的高速公路。其中，成南高速公路遂寧至成都、南充段已于2001年底建成通車；投資10億元的遂寧至重慶高速公路已于2003年12月開工建設(shè)；投資35億元的遂寧至綿陽高速公路前期工作正在加快進(jìn)行，實(shí)行BOT方式建設(shè)，已有多家公司意向投資建設(shè)，2005年底開工；遂寧至內(nèi)江高速公路將在“十一五”期內(nèi)開工建設(shè)；遂寧至廣安高速公路將在“十一五”末期開工建設(shè)。干線暢通工程。以國、省道為主干，構(gòu)建市內(nèi)“三個環(huán)形”和“三橫四縱”公路網(wǎng)絡(luò)?！叭齻€環(huán)形”公路網(wǎng)絡(luò)“內(nèi)環(huán)”16公里，利用涪江二橋、涪江三橋和國道318線、省道205線圍成市內(nèi)小環(huán)，形成城市交通主干?！爸协h(huán)”210公里，形成連接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船服務(wù)全中國4更專業(yè)更真誠完美銷售的忠實(shí)執(zhí)行者山五縣區(qū)之間的縣際快速環(huán)形通道，提高干線路網(wǎng)的綜合服務(wù)能力?！巴猸h(huán)”380公里，形成連接市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的環(huán)形通道，提高公路網(wǎng)絡(luò)的輻射能力?！叭龣M四縱”公路網(wǎng)絡(luò)改造建設(shè)市內(nèi)280公里“三橫”和460公里“四縱”公路網(wǎng)絡(luò)，提檔升級市內(nèi)連網(wǎng)公路，打通遂寧與周邊地市的斷頭路。遂渝高速鐵路、成渝高速公路相繼建成使用，進(jìn)一步加強(qiáng)了遂寧與成都、重慶之間的經(jīng)濟(jì)交流，促進(jìn)遂寧整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。四、遂寧房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況通過對遂寧房地產(chǎn)市場調(diào)查，粗略統(tǒng)計共27個在售樓盤?？偨ㄖ娣e約3053萬（M2）在售面積約22986萬（M2）總套數(shù)約25590（套）1、河?xùn)|新區(qū)（1）、定位行政文化中心（2）、重要進(jìn)駐單位遂寧市行政大樓、市電大、民進(jìn)中專、市中級人民法院、公安局指揮中心、人民醫(yī)院、遂寧中學(xué)、財富論壇永久會址（會展中心）（3）、規(guī)劃河?xùn)|新區(qū)，由美國龍安公司運(yùn)用國際先進(jìn)理念打造，在30萬平方公里的土地上給遂寧人民帶來超越遂寧老城區(qū)20年的領(lǐng)先規(guī)劃。以生態(tài)居家和親水居家為主流居住概念融合行政辦公、教科文衛(wèi)、綜合商貿(mào)、創(chuàng)新科技等先進(jìn)理理念，用會展中心、星級賓館、雙語小學(xué)等旅游生活文化配套設(shè)施，共同提升河?xùn)|新區(qū)文化和居住價值，力爭在未來1020年打造成為人口35萬，以商貿(mào)、金融、教育、信息、旅游、行政辦公為主，集生活居住休閑娛樂為一體的現(xiàn)代生態(tài)園林城市新區(qū)。服務(wù)全中國5更專業(yè)更真誠完美銷售的忠實(shí)執(zhí)行者（4）、河?xùn)|新區(qū)在售樓盤一覽表區(qū)域項(xiàng)目名推盤階段物業(yè)類型推出時間總體量（萬方）容積率推出體量戶型成交價格銷售率客戶來訪量（每日）廣告訴求奧城花園一期內(nèi)部認(rèn)購多層高層2008143255078組品牌書香美邸蓄客多層高層未開盤7053470580130預(yù)計210070約5組人文東城一品內(nèi)部認(rèn)購高層/335436812萬1001402100約578組陽光高層人文知性院落香林雅郡內(nèi)部認(rèn)購高層2008240521408511719007078組環(huán)境、配套中鐵龍城尾盤多層2007年15115315111019028009078組產(chǎn)品質(zhì)量新城東海岸一期尾盤多層高層2007年2215712多層100高層未推/總建筑面積1257062（M2）在售體量約6515萬M2總套數(shù)8990套平均容積率242通過以上圖表可看出，整個河?xùn)|新區(qū)主要以高層為主的高品質(zhì)樓盤。且開發(fā)商拿地的規(guī)模都比較大。如東海岸、奧城玫瑰花園。整個樓盤的內(nèi)部配套比較完善。更多的是針對中高端收入人群。推出的戶型主要以兩居室、三居室為主。主要以高層為主。面積在80（M2）120（M2）、價格在22003100元為主。但值得注意的是河?xùn)|新區(qū)畢竟是一個新區(qū)，整個區(qū)域的外部配套還比較脆弱。如交通、醫(yī)院、銀行、超市等。2、遂寧老城區(qū)在售樓盤一覽表/總建筑面積1796（M2）在售體量約16471萬M2總套數(shù)16600（套）服務(wù)全中國6更專業(yè)更真誠完美銷售的忠實(shí)執(zhí)行者（1）城北及附近區(qū)域項(xiàng)目名推盤階段物業(yè)類型推出時間總體量（萬方）容積率推出體量戶型成交價格銷售率客戶來訪量（每日）廣告訴求明月花園一期多層高層20082887203約41121241600約30約3組實(shí)用主義住宅明月景城二期多層高層200712約4/4411111850一期95二期30約6組產(chǎn)品水晶城尾盤多層高層2007年86844868901312250856組產(chǎn)品、樣板房雙發(fā)城市廣場尾盤高層2007年14/14401102700985組/玫瑰上品尾盤高層2007年52/52701202400905組/上江城尾盤高層2007年12686312688513025009545組上江上水上江城凱麗濱江尾盤高層2007年233672334013026009078組/世代陽光尾盤高層2006年67/676014025009578組/未來城一期多層高層2008135282893528642202300/56組產(chǎn)品品質(zhì)水都豪庭尾盤高層/18451870135230090/近水樓臺尾盤高層/8778780280240095/城北及附近濱江之上未開盤高層/57/70100/共計服務(wù)全中國7更專業(yè)更真誠完美銷售的忠實(shí)執(zhí)行者總建筑面積13781萬M2在售體量約12781萬M2總套數(shù)約13000套平均容積率433（2）城南區(qū)域項(xiàng)目名推盤階段物業(yè)類型推出時間總體量（萬方）容積率推出體量戶型成交價格銷售率客戶來訪量（每日）廣告訴求世紀(jì)春天一期二批次高層200811189312約7801232000一批次90二批次3578組產(chǎn)品風(fēng)情南城麗都尾盤多層/3318334313322507034組產(chǎn)品、環(huán)境城南一品單體樓高層2008111/11501002500約7056組精品小戶公寓南城金座尾盤高層/08/08407522509034組/城南濱海名城尾盤高層/1168118018023009034組/共計總建筑面積2809萬M2在售體量約232萬M2總套數(shù)約2200套平均容積率418（3）步行街附近區(qū)域項(xiàng)目名推盤階段物業(yè)類型推出時間總體量（萬方）容積率推出體量戶型成交價格銷售率客戶來訪量（每日）廣告訴求金港國際尾盤高層2007年329324012027009845組地段主城中心城市之心尾盤高層2007年3103518026009545組/服務(wù)全中國8更專業(yè)更真誠完美銷售的忠實(shí)執(zhí)行者雙發(fā)城市廣場尾盤高層2007年21023012027009545組/都市風(fēng)景尾盤高層2007年5581554020027009545組/總建筑面積137萬M2在售體量137萬M2總套數(shù)約1400套平均容積率8以上通過上述列表可看出，整個遂寧老城區(qū)主要以高層為主，且每個樓盤的容積率均很高。在步行街周邊，主要以酒店式公寓為主，小戶型居多、面積區(qū)間主要在30（M2）80（M2）均價在2600元/M2以上、以投資居多。而在城北及附近，住房的供給比較充裕，很多樓盤的體量均比較大。戶型以兩室、三屋、四室居多。面積以70（M2）150（M2）居多。價格在1800元/M23100元/M2。且每個樓盤不管是外部配套（如超市、銀行、交通等）還是小區(qū)內(nèi)部配套都比較完善。購房都更注重在城北購房。而城南則以小高層、多層居多、面積在80（M2）130（M2），而在價格上則相對城北及城中要便宜許多，均價在2200元/M2左右。主要是由于城南所在樓盤的地段的外部配套不夠完善，整個地區(qū)不夠成熟，商業(yè)氛圍不夠、樓盤的品質(zhì)不高所造成。通過上述幾處列表還可發(fā)現(xiàn)，整個遂寧城區(qū)在售樓盤有80處于銷售的中后期階段，銷售率已達(dá)70以上。新開盤的則有遂寧花園未來城、奧城玫瑰花園、世紀(jì)春天、且銷售情況都較好。整個房地產(chǎn)市場非常繁榮。五、整體市場綜述1、市場產(chǎn)品分析目前遂寧市場上樓盤產(chǎn)品主要以電梯高層為主，多層產(chǎn)品推出量較少，且多數(shù)多層產(chǎn)品銷售接近尾聲。目前僅有奧城玫瑰花園及未來城有少量新推出多層。在居住舒適度上新城區(qū)產(chǎn)品由于規(guī)劃以及地勢的原因容積率及社區(qū)環(huán)境都要較老城區(qū)好許多。服務(wù)全中國9更專業(yè)更真誠完美銷售的忠實(shí)執(zhí)行者2、市場銷售分析從前面統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，老城區(qū)項(xiàng)目銷售情況較好。已推出項(xiàng)目銷售率基本都超過80以上，市面上在售的21個項(xiàng)目里有15個樓盤銷售進(jìn)入尾盤期，新推樓盤僅有未來城及世紀(jì)春天。3、市場推廣分析就目前遂寧房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，整個遂寧房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個高速增長的時期，在項(xiàng)目開發(fā)流程以及項(xiàng)目推廣環(huán)節(jié)上都在逐漸規(guī)范。在廣告推廣上開發(fā)商越來越重視推廣手法的運(yùn)用，絕大部分開發(fā)商通過聘請外來廣告公司和代理公司來進(jìn)行樓盤推廣和銷售。在宣傳手段以及宣傳物料上都較前兩年有了很大的變化。比如說奧城花園、未來城等新新大盤在營銷活動上屢次采用邀請港臺明星舉辦大型演唱會的活動進(jìn)行樓盤推廣，這在國內(nèi)二線城市里都是比較少見的。在廣告畫面以及廣告述求上也在逐漸向唯美、傳達(dá)生活方式的方向上靠近，但是與大城市還是有一定的差距。4、市場價格分析在樓盤價格上整個遂寧房屋價格普遍在20002400左右，其中以北門靠近火車站處價格最低，電梯房起價僅1600左右