2009年杭州樓市供應(yīng)量分析影響房?jī)r(jià)的第一因素?zé)o疑是供求關(guān)系。由于2008年杭州土地供應(yīng)量比較少，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2008年11月底杭州八區(qū)包括余杭、蕭山共推出住宅用地建筑面積不足334萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字甚至少于2005年的供應(yīng)量。同時(shí)，受行業(yè)調(diào)整、企業(yè)洗牌、價(jià)格回調(diào)、理性回歸等因素影響，2009年樓市將有太多的不確定，是否會(huì)出現(xiàn)房荒現(xiàn)象，再次導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲2009年將新增房源1000萬(wàn)平方米，未來(lái)兩年內(nèi)，杭州樓市不會(huì)出現(xiàn)房荒。第一部分截止到2009年底，預(yù)計(jì)杭州共有1700萬(wàn)平方米的可售房源，至少需要3年消化。明年可售房源1700萬(wàn)平方米據(jù)漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)統(tǒng)計(jì)，從2007年10月起，杭州商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增加，但需求受調(diào)控影響逐步萎縮，致使存量房不斷增加，截至2008年11月底，杭州八區(qū)商品房存量超過(guò)650萬(wàn)平方米，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)杭州八區(qū)年均銷售量據(jù)多年的銷售數(shù)字統(tǒng)計(jì)，杭州八區(qū)年均銷售量約500550萬(wàn)平方米。如果對(duì)2009年杭州樓市供應(yīng)量做個(gè)預(yù)計(jì)，按正常供應(yīng)量計(jì)算不排除開發(fā)商延遲開工因素，2009年杭州八城區(qū)商品住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)量約1060萬(wàn)平方米，加上2008年的存量，按年均去化量來(lái)計(jì)算，約1700萬(wàn)平方米的可售房源，至少需要3年來(lái)消化，即使不加新增供應(yīng)量、僅存量來(lái)看，到2010年杭州樓市不會(huì)出現(xiàn)房荒，甚至存量消化還會(huì)持續(xù)到2011年。而且2009年市場(chǎng)行情并不容樂(lè)觀，因此嚴(yán)重的供大于求會(huì)導(dǎo)致銷售壓力進(jìn)一步加大。附表2009年各板塊供應(yīng)量注2009年可售房源不包括2008年12月存量，2008年銷售量以前11個(gè)月銷售量為統(tǒng)計(jì)依據(jù)，預(yù)計(jì)2009年行業(yè)形勢(shì)更加不容樂(lè)觀，因此2009年去化量以2008年去化為計(jì)算基準(zhǔn)，并以此計(jì)算2009年存量。蕭山上市量最大濱江存量房最多從各區(qū)塊2009年上市量來(lái)看，蕭山板塊最多，達(dá)到176萬(wàn)平方米，閑林排第二，為1219萬(wàn)平方米。主城區(qū)區(qū)塊中，濱江區(qū)最多，為101萬(wàn)平方米，共有錢塘山水、東方郡、彩虹豪庭、海威國(guó)際等14個(gè)樓盤要推出新房源，新增房源量最大。而小和山板塊、黃龍板塊、老蔣村板塊和西湖板塊，2009年沒有新增供應(yīng)量。而根據(jù)2007年的消化速度，從2009年各區(qū)塊預(yù)測(cè)存量來(lái)看，濱江區(qū)以158萬(wàn)平方米排在第一，閑林和蕭山分列第二和第三，老蔣村板塊則因?yàn)閰^(qū)塊比較成熟，可售房源減少，很有可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。第二部分90平方米房源對(duì)價(jià)格最敏感、去化壓力趨大；90140平方米的房源消化壓力不大；140210平方米房源去化速度不容樂(lè)觀；豪宅市場(chǎng)的去化力要看稀缺性。市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)低迷，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，迫在眉睫的顯然是研究購(gòu)買心理，深入研究各個(gè)意向客戶群的需求。在理性面對(duì)市場(chǎng)變化的同時(shí)，找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)切入點(diǎn)，以盡快出貨，回籠資金。90平方米以下房源對(duì)價(jià)格敏感去化壓力日增購(gòu)買這部分房源的客戶群大部分為首次置業(yè)者，是市場(chǎng)中最為剛性的需求。因?yàn)樗麄兇蠖嗍墙Y(jié)婚買房，觀望周期較短，需求保持相對(duì)穩(wěn)定，雖遭遇市場(chǎng)調(diào)整，但一直都在持續(xù)釋放。各項(xiàng)利好政策的出臺(tái)，會(huì)對(duì)此類客群產(chǎn)生較大的促進(jìn)作用，可在短時(shí)間內(nèi)有一定程度的放量，但由于受“90/70”政策影響，供應(yīng)量不斷增加，存量房源也會(huì)不斷增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2008年11月底，90平方米以下面積的房產(chǎn)品存量約160萬(wàn)平方米，從趨勢(shì)圖中可以看到，自去年10月起，此類房源連續(xù)供大于求。而從今年8月份開始，存量更是大幅度上揚(yáng)，未來(lái)去化壓力相對(duì)較大，而且這類客源對(duì)價(jià)格調(diào)整最為敏感，只有當(dāng)價(jià)格達(dá)到適當(dāng)心理價(jià)位，這些需求才會(huì)逐步放量。從圖中也可以看出，近幾個(gè)月此類房源量成交也在穩(wěn)步增加，比如近期熱銷的東方郡、風(fēng)景蝶院、上東城等樓盤，因?yàn)樾詢r(jià)比比較高，所以深受市場(chǎng)歡迎，成交量頻頻位居成交榜前10位。說(shuō)明此類市場(chǎng)需求放量，很大程度上都取決于價(jià)格調(diào)整。90140平方米房源消化存量房為主去化相對(duì)平穩(wěn)首次改善型市場(chǎng)，屬于換房置業(yè)，這類需求相對(duì)剛性，客戶群年齡層次在3035歲左右，消費(fèi)觀念較理性，因此在目前觀望情緒較濃的形勢(shì)下，觀望時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)。從下圖中可以看到，自今年5月起，這類需求呈萎縮態(tài)勢(shì)。隨著樓市盤整的進(jìn)程，預(yù)測(cè)這類需求會(huì)逐步在2009年釋放，而其去化速度，關(guān)鍵也是看價(jià)格調(diào)整的速度。跟90平方米房源相比，這類房源目前市場(chǎng)新增供應(yīng)量相對(duì)較少，大多是消化存量，130平方米左右的房源，雖有近140萬(wàn)平方米的存量，但大多數(shù)集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域，因此一些學(xué)區(qū)房、周邊配套相對(duì)完善的房產(chǎn)品，將會(huì)更加符合該類市場(chǎng)。如11月銷售量較好的四季風(fēng)景苑，位于下沙區(qū)中心，配套齊全，因此本月也取得了較好的銷售量。140210平方米房源受沖擊比較大去化速度不容樂(lè)觀再次改善型市場(chǎng)，屬于二三次換房置業(yè)，一般會(huì)選擇面積較大的戶型。這類市場(chǎng)客戶群以中小企業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管為主，由于金融危機(jī)對(duì)此類人群影響較大，企業(yè)利潤(rùn)大幅減少或虧損，不少企業(yè)面臨倒閉，導(dǎo)致此類市場(chǎng)購(gòu)買力及購(gòu)買意愿下降，需求萎縮嚴(yán)重，即使價(jià)格有小幅調(diào)整，也不會(huì)刺激此類市場(chǎng)需求放量。從表格中可以看出，雖然這類房源供應(yīng)量不大，80萬(wàn)平方米左右的存量，也不及前面兩類產(chǎn)品，但由于總價(jià)比較高，因此樓盤回款壓力大，所以2009年這塊市場(chǎng)仍將繼續(xù)萎縮，去化速度慢，甚至遠(yuǎn)郊范圍內(nèi)的排屋類產(chǎn)品，去化都將受限。豪宅市場(chǎng)購(gòu)買力強(qiáng)勁去化要看資源稀缺性最后一個(gè)細(xì)分區(qū)域是位于金字塔尖的高端市場(chǎng)，屬于豪宅市場(chǎng)，此類群體購(gòu)買力強(qiáng)，財(cái)富縮水相對(duì)較小，因此受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響最小。值得一提的是，此類客戶群注重產(chǎn)品稀缺性。由于2007年拍出多塊高價(jià)地，因此未來(lái)高端市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)增加。比如綠城濱江聯(lián)手開發(fā)的杭汽發(fā)地塊、綠城的藍(lán)色錢江、濱江的城市之星、昆侖的昆侖公館、廣宇西房東南面粉廠項(xiàng)目、雅戈?duì)栯[寓等樓盤，地段都相當(dāng)不錯(cuò)，產(chǎn)品也都