1、第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng),內(nèi)容提要 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概論 房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目安全保健與環(huán)境保護(hù)控制,5.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概論,一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制的含義與作用 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制指為了房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，對項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、技術(shù)和質(zhì)量、合同與現(xiàn)場安全所采取的一系列控制措施與方法。 作用： 貫徹計(jì)劃意圖 補(bǔ)充計(jì)劃的不足 與其它管理職能一起構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng),二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制的基本要素,5.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制,一）項(xiàng)目進(jìn)度控制的概念 房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制是指對項(xiàng)目的各個(gè)建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)

2、間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，并將計(jì)劃付諸實(shí)施，在實(shí)施過程中經(jīng)常檢查室及進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原來計(jì)劃，直到工程竣工、交付使用,二) 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制的范圍,項(xiàng)目的各個(gè)階段 項(xiàng)目的各個(gè)組成部分 項(xiàng)目的所有工作 影響進(jìn)度的各項(xiàng)因素,三）房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制主要任務(wù),四）房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制過程 （1）采用各種控制手段保證整個(gè)項(xiàng)目及各個(gè)項(xiàng)目分部工程活動按計(jì)劃及時(shí)開始，在工程過程中記錄各工程活動的開始和結(jié)束時(shí)間及完成程度。 （2）在各控制期末（如月末、季末、一個(gè)分部工程階段結(jié)束）將各活動的完成程度與計(jì)劃對比，確定整個(gè)項(xiàng)目的完成程度，并結(jié)合工期、生產(chǎn)成果、勞動效率與消

3、耗等指標(biāo)，評價(jià)項(xiàng)目進(jìn)度狀況，分析其中的原因。 （3）對下期工作做出安排，對一些已開始、但尚未結(jié)束的項(xiàng)目單元的剩余時(shí)間作估算，制定調(diào)整進(jìn)度的措施，根據(jù)已完成狀況作新的安排和計(jì)劃，重新分析、調(diào)整、完善工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，預(yù)測新的工期狀況。 （4）對調(diào)整措施和新計(jì)劃做出評審，分析調(diào)整措施的效果，分析新的工期是否符合目標(biāo)要求,五）房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制方法與措施,5.2.2 進(jìn)度拖延原因分析及解決措施 （一）進(jìn)度拖延原因分析 工期及相關(guān)計(jì)劃的失誤。 邊界條件的變化。 （二）解決進(jìn)度拖延的措施 增加資源投入，如增加勞動力、材料、周轉(zhuǎn)材料和設(shè)備的投入量 重新分配資源，如將服務(wù)部門的人員投入到生產(chǎn)中去，采用加班或多班

4、制工作 減少工作范圍，包括減少工作量或刪去一些工作 提高勞動效率和勞動生產(chǎn)率 將部分任務(wù)轉(zhuǎn)移，如將任務(wù)分包或委托給另外的單位，將原計(jì)劃由自己生產(chǎn)的結(jié)構(gòu)構(gòu)件改為外購等 改變網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中項(xiàng)目工程活動的邏輯關(guān)系，如將前后順序工作改為平行工作，或采用流水施工的方法 修改實(shí)施方案，例如將現(xiàn)澆混凝土改為場外預(yù)制、現(xiàn)場安裝,5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制,1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成,2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的特點(diǎn),成本控制的綜合性 成本控制的全面性 成本控制的微觀性,3.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的原則,設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo) 設(shè)計(jì)階段投資控制是重點(diǎn) 變被動控制為主動控制 經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合是成本控制的手段,4.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的

5、內(nèi)容,項(xiàng)目策劃階段的成本控制 設(shè)計(jì)階段的成本控制 發(fā)包、施工階段的成本控制 施工階段的成本控制主要工作包括： 1）編制成本工作計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)； 2）熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，對工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)，作為重點(diǎn)成本控制對象； 3）對經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更； 4）詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證； 5）做好工程施工紀(jì)錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)； 6）定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施； 7）及時(shí)掌握國家、省、市、自治區(qū)有關(guān)部門的各種定額和

6、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化； 8）注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對工程成本的影響。 項(xiàng)目銷售階段的成本控制,5.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制,1）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量由項(xiàng)目范圍內(nèi)的所有單項(xiàng)工程質(zhì)量及其他工程質(zhì)量所構(gòu)成，包括設(shè)計(jì)質(zhì)量、建筑工程質(zhì)量、安裝工程質(zhì)量、材料質(zhì)量及生產(chǎn)設(shè)備本身的質(zhì)量，這些單項(xiàng)質(zhì)量構(gòu)成了項(xiàng)目質(zhì)量系統(tǒng)。 （2）質(zhì)量控制的特點(diǎn) 影響因素多 質(zhì)量的波動大 質(zhì)量變異大 質(zhì)量隱蔽性 終檢局限大,3）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的主要內(nèi)容,3）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的主要內(nèi)容,5.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制,1項(xiàng)目合同的概念 項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目的開發(fā)商與承包人之間為完成確定的項(xiàng)目所指向的目標(biāo)或規(guī)

7、定的內(nèi)容而達(dá)成的協(xié)議，項(xiàng)目合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)必須明確。 2項(xiàng)目合同的作用 合同分配著項(xiàng)目工程任務(wù)。 合同明確了開發(fā)商和承包方在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中各自的權(quán)利和義務(wù) 項(xiàng)目實(shí)施階段實(shí)行社會監(jiān)理的依據(jù) 項(xiàng)目實(shí)施的法律依據(jù),3.房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制的內(nèi)容,選擇合適的合同種類 決定合適的招標(biāo)方式 確定重要的合同條款 加強(qiáng)項(xiàng)目各相關(guān)合同的協(xié)調(diào),總價(jià)合同 總價(jià)合同的基本特征是合同中協(xié)定單項(xiàng)工程的總價(jià)，承包人據(jù)此完成項(xiàng)目全部內(nèi)容的合同。業(yè)主喜歡采用這種合同形式，因?yàn)楣こ讨须p方結(jié)算方式較為簡單、省事，承包商的索賠機(jī)會較少（但不可能根除索賠），業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)小?？們r(jià)合同可分為固定總價(jià)合同和調(diào)值總價(jià)合同兩種,

8、常見合同類型,單價(jià)合同 單價(jià)合同的基本特征是單價(jià)優(yōu)先，業(yè)主在招標(biāo)文件中給出的工程量表中的工程量是參考數(shù)字，承包商根據(jù)按工程一定計(jì)量單位確定各分部分項(xiàng)工程的固定單價(jià)，實(shí)際合同價(jià)款按實(shí)際完成的工程量和承包商所報(bào)的單價(jià)計(jì)算，遺漏的項(xiàng)目可以再報(bào)價(jià),3.房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制的內(nèi)容,選擇合適的合同種類 決定合適的招標(biāo)方式 確定重要的合同條款 加強(qiáng)項(xiàng)目各相關(guān)合同的協(xié)調(diào),招標(biāo)方式,1）公開招標(biāo) 這種方式是由開發(fā)企業(yè)（或其委托的專業(yè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)）通過傳播媒介發(fā)布招標(biāo)公告（廣告），公開招請承包企業(yè)參加投標(biāo)競爭，凡符合規(guī)定條件的承包企業(yè)都可以自愿參加投標(biāo)。開發(fā)商亦可不使用廣告方式，而采取向業(yè)內(nèi)所有相關(guān)承包企業(yè)郵寄（發(fā)送）

9、招標(biāo)公告的形式，邀請承包企業(yè)參加招標(biāo)競爭,2）邀請招標(biāo) 這種方式是指開發(fā)企業(yè)向經(jīng)過預(yù)先選擇的數(shù)目有限的承包商發(fā)出邀請函，而不是公開發(fā)布廣告，邀請他們參加某項(xiàng)工程任務(wù)的投標(biāo)競爭。被邀請的數(shù)目通常在3-10個(gè)之間。由于被邀請參加競爭的投標(biāo)者為數(shù)有限，這樣做不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，而且能提高每個(gè)投標(biāo)者的中標(biāo)幾率，所以對招標(biāo)投標(biāo)雙方都有利,招標(biāo)方式,3）自行招標(biāo) 在實(shí)踐中，當(dāng)業(yè)主有與招標(biāo)項(xiàng)目工程規(guī)模及復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技術(shù)、工程造價(jià)和工程管理人員，具有編寫招標(biāo)文件和評標(biāo)能力時(shí)，可以自行招標(biāo),4）委托招標(biāo) 通常，如果需招標(biāo)的工程任務(wù)量大且復(fù)雜，或開發(fā)企業(yè)缺乏有經(jīng)驗(yàn)、有資質(zhì)的招標(biāo)技術(shù)人員，或時(shí)間緊迫等，此

10、時(shí)開發(fā)企業(yè)可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)來組織工程的招標(biāo)。專業(yè)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)一般只負(fù)責(zé)技術(shù)性和事務(wù)性的工作，最終決策仍由開發(fā)企業(yè)作出,3.房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制的內(nèi)容,選擇合適的合同種類 決定合適的招標(biāo)方式 確定重要的合同條款 加強(qiáng)項(xiàng)目各相關(guān)合同的協(xié)調(diào),適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭執(zhí)仲裁的地點(diǎn)、程序等 付款方式。如采用進(jìn)度付款、分期付款、預(yù)付款或由承包商墊資承包 合同價(jià)格的調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲、匯率變化、法律變化、海關(guān)稅變化等對合同價(jià)格調(diào)整的規(guī)定 合同雙方風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。即將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在業(yè)主和承包商之間合理分配?；驹瓌t是，通過風(fēng)險(xiǎn)分配激勵承包商努力控制三大目標(biāo)、控制風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到最好的工程經(jīng)

11、濟(jì)效益。 對承包商的激勵措施。各種合同中都可以訂立獎勵條款。恰當(dāng)?shù)夭捎锚剟畲胧┛梢怨膭畛邪炭s短工期、提高質(zhì)量、降低成本、提高管理積極性。 設(shè)計(jì)合同條款，通過合同保證對項(xiàng)目的控制權(quán)力，并形成一個(gè)完整的控制體系。 為了保證雙方誠實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同中，比較重要的條款有,安全保健與環(huán)境保護(hù)控制的基本內(nèi)容： （1）依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件、施工作業(yè)規(guī)程、有關(guān)行業(yè)和部門的各項(xiàng)法規(guī)、規(guī)程及有關(guān)合同文件，結(jié)合現(xiàn)場作業(yè)條件，檢查項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工的有關(guān)技術(shù)文件、施工順序、施工工藝、施工管理及施工人員素質(zhì)等，當(dāng)發(fā)現(xiàn)問題向業(yè)主、承包商和有關(guān)部門提出口頭或書面意見。 （2）當(dāng)發(fā)現(xiàn)違反安全保健與環(huán)境

12、保護(hù)方面的有關(guān)規(guī)定，且出現(xiàn)嚴(yán)重后果時(shí)，要及時(shí)提出書面通知，警告以至停止其作業(yè)等。 （3）當(dāng)安全保健和環(huán)境保護(hù)與施工進(jìn)度發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)貫徹安全第一、環(huán)境為重的原則，由項(xiàng)目管理者負(fù)責(zé)做出是否調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)度的決定。 （4）項(xiàng)目管理者應(yīng)參加有關(guān)的各種安全保健和環(huán)境保護(hù)的分析與追查責(zé)任會議。 （5）分清事故責(zé)任，正確處理。若是由于有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任所造成的損失和罰款，要有責(zé)任方負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)賠償，不能列入建設(shè)投資。如事故屬于合同所規(guī)定的非人力所能預(yù)見和不可抗拒的災(zāi)害等非責(zé)任事故，經(jīng)調(diào)查認(rèn)定，并按有關(guān)合同規(guī)定，單獨(dú)支付發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用,1房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要方法和措施有哪些,1）項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要方法：要保證項(xiàng)目

13、順利進(jìn)行，就要采取先進(jìn)的方法，科學(xué)安排與控制項(xiàng)目進(jìn)度，保障項(xiàng)目目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。 1）關(guān)鍵線路法（CPM）。 2）計(jì)劃評審技術(shù)（PERT）。 3）管理技術(shù)方法。 （2）房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制的措施：進(jìn)度控制的措施包括組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理措施等。 1）組織措施。 2）技術(shù)措施。 3）合同措施。 4）經(jīng)濟(jì)措施。 5）信息管理措施,2結(jié)合實(shí)例，試闡述在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中進(jìn)度拖延的原因及相應(yīng)的解決措施,進(jìn)度拖延原因分析：項(xiàng)目管理者應(yīng)按預(yù)定的項(xiàng)目計(jì)劃定期評審實(shí)施進(jìn)度情況，分析并確定拖延的根本原因。進(jìn)度拖延是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象。一旦進(jìn)度拖延發(fā)生，在采取相應(yīng)糾

14、偏措施之前，首先要進(jìn)行的就是對進(jìn)度拖延的原因的分析，常見的進(jìn)度拖延原因有： （1）工期及相關(guān)計(jì)劃的失誤。如項(xiàng)目外部環(huán)境的變化，項(xiàng)目計(jì)劃人員本身能力的限制 等。 （2）邊界條件的變化。如工作量的變化 ，外界（如政府、上層系統(tǒng)）對項(xiàng)目新的要求或限制 等。 （3）管理過程中的失誤。 如項(xiàng)目實(shí)施者缺乏工期意識，設(shè)計(jì)的變更 等。 解決進(jìn)度拖延的措施：在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制的過程中，對已產(chǎn)生的進(jìn)度拖延可以有如下的基本策略：一是采取積極的措施趕工，以彌補(bǔ)或部分地彌補(bǔ)已經(jīng)產(chǎn)生的拖延；二是不采取特別的措施，在目前進(jìn)度狀態(tài)的基礎(chǔ)上，仍按照原計(jì)劃安排后期工作。但后一種策略，在通常情況下拖延的影響會越來越大，有時(shí)剛開始

15、僅一兩周的拖延，到最后會導(dǎo)致一年拖延的結(jié)果，它是一種消極的辦法，最終結(jié)果必然損害工期目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益,3在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段，成本控制的內(nèi)容有哪些,1）項(xiàng)目策劃階段的成本控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃階段的主要內(nèi)容是尋找項(xiàng)目、市場調(diào)查和投資評估。開發(fā)商應(yīng)該著重考察投資環(huán)境、投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價(jià)值、項(xiàng)目的工程類型與規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、交通條件、市政配套情況、建材與設(shè)備的供應(yīng)情況等，該階段開發(fā)商的工作必須注意與可能發(fā)生的成本結(jié)合起來，對可能發(fā)生的項(xiàng)目成本起到總體控制的作用。 （2）設(shè)計(jì)階段的成本控制 設(shè)計(jì)階段的成本控制工作是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理的重點(diǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采用國家和省級的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因

16、為優(yōu)秀的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范有利于降低投資、縮短工期，給項(xiàng)目帶來經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商通過招投標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位，在委托設(shè)計(jì)范圍之前一定要對項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)的分析，在此基礎(chǔ)上一般采用限額設(shè)計(jì)的方式，保證有效的成本管理，并著重考慮以下兩點(diǎn)： 1）設(shè)計(jì)前的投資估算。2）初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇,3）發(fā)包、施工階段的成本控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)包包括項(xiàng)目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包。項(xiàng)目發(fā)包階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用合同價(jià)款的方式較多，合同價(jià)款一般以國家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。承包方根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙，做出工程報(bào)價(jià)，最終工程量按

17、實(shí)際完成的數(shù)量進(jìn)行結(jié)算?？梢?，施工階段的成本控制對項(xiàng)目竣工后的工程決算有重要的影響。 （4）項(xiàng)目銷售階段的成本控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段的成本控制主要是銷售費(fèi)用的支出，銷售費(fèi)用支出的主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告支出費(fèi)用。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)商品銷售價(jià)格的24%，費(fèi)用數(shù)額大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。如何控制銷售成本的關(guān)鍵取決于如何進(jìn)行銷售策劃，廣告費(fèi)用如何支出，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、檔次及所在地的經(jīng)濟(jì)條件等多種因素確定。21世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，利用網(wǎng)絡(luò)開展房地產(chǎn)營銷將是降低開發(fā)商銷售成本的有效手段,4結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，試闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn),要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總目

18、標(biāo)，完成一個(gè)高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，就必須對整個(gè)項(xiàng)目過程實(shí)施嚴(yán)格的質(zhì)量控制。質(zhì)量控制必須達(dá)到微觀和宏觀的統(tǒng)一，過程和結(jié)果的統(tǒng)一。由于質(zhì)量控制的全面性和連續(xù)性，決定了質(zhì)量控制的內(nèi)容上的連續(xù)性和分階段性。 在前期策劃階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的主要任務(wù)是確定質(zhì)量目標(biāo)；在設(shè)計(jì)階段，質(zhì)量控制的主要任務(wù)是設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；在實(shí)施階段，內(nèi)容比較多且細(xì)，應(yīng)包括有材料和設(shè)備質(zhì)量控制、工藝質(zhì)量控制、施工工序質(zhì)量控制、工程過程監(jiān)督、隱蔽工程驗(yàn)收等；在竣工驗(yàn)收階段，應(yīng)包括有工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制；在項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售及后期服務(wù)階段，質(zhì)量控制的主要任務(wù)則是建立質(zhì)量檔案和對運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督管理等。 按照實(shí)

19、際工作的統(tǒng)計(jì)，各個(gè)階段的質(zhì)量控制對最終的產(chǎn)品質(zhì)量的影響程度是不一樣的，設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制對產(chǎn)品質(zhì)量的影響程度最大，約占40%，其次是施工階段的質(zhì)量控制，約占30%左右,5房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中質(zhì)量控制的內(nèi)容包括哪些,1）對施工承包單位質(zhì)量控制的自檢系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督。 2）對施工過程進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)控，嚴(yán)格工序間的交接檢查，建立施工跟蹤檔案。 3）會同建設(shè)監(jiān)理單位審查設(shè)計(jì)單位或承包單位提出的工程變更或圖紙修改。 4）對重要的承重結(jié)構(gòu)，主要部位的隱蔽工程，如基槽、鋼筋混凝土基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)中現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁及屋面防水等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，確認(rèn)合格后辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)。 5）進(jìn)行給排水、電器安裝的測試，如果

20、符合設(shè)計(jì)要求，應(yīng)予簽證。對設(shè)備安裝檢查應(yīng)做盛水檢查，防止設(shè)備的滴、漏、滲現(xiàn)象。 6）進(jìn)行工程質(zhì)量的評定和竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，做好施工資料收集整理工作。 7）認(rèn)真做好施工日記。施工日記的內(nèi)容應(yīng)包括日期、天氣情況、施工部位及施工內(nèi)容、施工過程中發(fā)生的中的事故及處理結(jié)果等。 8）對沉降有觀測要求的建筑物、構(gòu)筑物，在施工過程中督促施工企業(yè)進(jìn)行定期觀察，并做好相應(yīng)的記錄。 9）監(jiān)督和協(xié)調(diào)施工企業(yè)做好文明施工，安全施工,6房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制的概念和內(nèi)容是什么,項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目的開發(fā)商與承包人之間為完成確定的項(xiàng)目所指向的目標(biāo)或規(guī)定的內(nèi)容而達(dá)成的協(xié)議，項(xiàng)目合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)必須明確。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需

21、要簽訂多種合同，有獲取土地使用權(quán)合同、征地合同、拆遷安置合同、委托設(shè)計(jì)合同、項(xiàng)目施工發(fā)包合同、購買建材及設(shè)備合同、房屋銷售合同等。開發(fā)商與簽約方需要利用合同這一法律形式，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中不可取少的重要內(nèi)容。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通過招投標(biāo)的方式確定工程施工單位后，必須在招標(biāo)文件的標(biāo)底基礎(chǔ)上與中標(biāo)單位談判簽約，就工程承包中涉及的有關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、材料等的問題，訂立詳細(xì)的工程承包合同，開發(fā)商在工程施工過程中，需要經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況，督促施工企業(yè)執(zhí)行合同條款，根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度與施工單位商議合同某些條款需要更改或取消。這些內(nèi)容構(gòu)成了開發(fā)商在工程項(xiàng)目管理中合同控制的重要內(nèi)容,1）選擇合適的合同種類：在實(shí)際的工程中，不同種類的合同，有不同的應(yīng)用條件、不同的權(quán)力和責(zé)任的分配、不同的付款方式，對合同雙方有不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此，要進(jìn)行合同控制，要根據(jù)具體的項(xiàng)目特點(diǎn)來選擇合適的合同類型。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的常見合同類型有：（1）總價(jià)合同（2）單價(jià)合同 （2）決定合適的招標(biāo)方式：招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、有限招標(biāo)（選擇性競爭招標(biāo)）等，每種方式有其特點(diǎn)及適用范圍。一般要根據(jù)承包形式、合同類型、業(yè)主所擁有的招標(biāo)時(shí)間緊迫程度等來決定。 （3）確定重要的合同條款：在房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同中，比較重要的條款有： 1）適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭執(zhí)仲裁的地點(diǎn)、程序等。 2）付