1、國家稅務總局關于印發(fā) 房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知 國稅發(fā)200931號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局： 為了加強從事房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范 從事房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)的納稅行為， 根據(jù)中華人民共和國企 業(yè)所得稅法及其實施條例、中華人民共和國稅收征收管理法及 其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合房地產開發(fā)經(jīng)營 業(yè)務的特點，國家稅務總局制定了房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅 處理辦法，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。 二0（九年三月六日 房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 學習：新31號文分為六章三十九條，并更名為*辦法，較原31號

2、 文*的通知更正式。但仍以國稅發(fā)的形式下文，如果是總局令的話， 并同其他辦法統(tǒng)成為一個企業(yè)所得稅配套體系，就更加完善了。 第一章總則 學習：本章共四條 第一條 根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例、 中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則等有關稅收法律、 行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。 學習：明確上位法。 第二條 本辦法適用于中國境內從事房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企 業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。 學習：本條與原31號文第11條相對照： 1、明確了本辦法的適用范圍 2、與原31號文比較，有擴大和減少： 擴大：原31號文只針對內資企業(yè)，新31號文對內資、外資均有效； 減?。盒?1號文只針對房地產企業(yè)，原3

3、1號文房地產企業(yè)和臨時 從事房地產的企業(yè)（取得房地產臨時資質）和參與房地產項目的企業(yè)。 第三條企業(yè)房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售 住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除 土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工： 學習：明確了完工條件，比原31號文第2條第一款比照，具體描述 了各種開發(fā)產品的種類，但是： 1、新31號明確了除土地開發(fā)以外，更合理。但是土地開發(fā)的完工 條件沒有進一步明確。 2、對于在建工程的轉讓沒有明確。 （一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 （二）開發(fā)產品已開始投入使用。 （三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

4、 學習：基本與原31號文的三個條件相同，采用竣工、使用、產權孰 早的原則。 對于已經(jīng)銷售的情況，在符合完工條件后在所得稅上就要確認收入結 轉并結轉相應的成本（第九條和第三十五條）。 相對應的，在會計處理上，根據(jù)收入準則 第四條 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認： （一）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方； （二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對 已售出的商品實施有效控制； （三）收入的金額能夠可靠地計量； （四）相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； （五）相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。 如何盡可能的在會計與稅務中取得一致， 是一個需要探討的

5、問題，前 一陣子在視野的CPA板塊中對于萬科的收入確認原則也有過很大的 爭議。 第四條 企業(yè)出現(xiàn)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五 條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方 式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按中華人民共和國稅收征收管理 法等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的 所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 學習： 1、同原31號文一樣，明確了不得事先核定征收的問題，但是很多 地方執(zhí)行起來有走形。 2、但根據(jù)31條，事后可以核稅； 3、對原31號文中的重復描述征管法35條，予以取消。 第二章收入的稅務處理 學習：本章共六條。 第五條 開發(fā)產品銷售收

6、入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得 的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部 門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價 內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā) 產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、 單位開具發(fā)票的，可作為代 收代繳款項進行管理。 學習： 1、所得稅中代收費用，同營業(yè)稅、土地增值稅的規(guī)定和處理不完全 一致； 2、張偉提出，可以考慮代理業(yè)。 第六條 企業(yè)通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售 合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確 認： 學習：注意這個新增加的前綴，是否可以考慮本條對于未簽訂正式銷 售/

7、預售合同的不適用本條？ （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價 款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 學習：繼續(xù)執(zhí)行原31號文的實際原則，但是存在先交房后付款的情 況，這時候就可能會晚確認收入。 （二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約 定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。 付款方提前付款的，在實際付款 日確認收入的實現(xiàn)。 學習：繼續(xù)執(zhí)行原31號文的約定與實際孰早原則。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約 定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)， 余 款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。 學習：繼

8、續(xù)執(zhí)行原31號文的實際原則。 （四）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實 現(xiàn)： 1采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié) 議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實 現(xiàn)。 2采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽 訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同 或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格， 則應按 銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產 品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議 中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同 或協(xié)議的，則

9、應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清 單之日確認收入的實現(xiàn)。 3. 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產 品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、 購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定 的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于 收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)， 企業(yè)按規(guī)定支付 受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議 約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開 發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷 售合同的，則應按基價加上按

10、規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開 發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 4采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同 的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚 未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方 式確認收入的實現(xiàn)。 學習：取消了原31號文中對于清單的規(guī)定，但前面四種方式仍以清 單為依據(jù)，因此必要的話仍需要準備清單的相關資料，有備無患。 第七條 企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個 人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權 轉移，或于實際取得利益權利

11、時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 學習： 1、 取消了對于自用視同銷售的規(guī)定，遵循了國稅函 2008828號的 規(guī)定； 2、注意與24條對照使用 確認收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價 格確定； （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定； （三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得 低于15%具體比例由主管稅務機關確定。 學習：方法參照了征管法實施細則第五十五條的內容，同原 31 號文也保持一致。但在新31號文預計計稅毛利率較原31號文下降 五個百分點的情況下，仍保持15%的成本利潤率，偏高。 第八條 企業(yè)銷售未

12、完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治、 直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定 ： 學習：還是那個老問題：毛利率還是利潤率？預交的時候是否可扣除 營業(yè)稅？ 按照第九條的計算過程，個人認為不可以。 （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所 在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15%。 （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5%。 學習：前三項下調了五個百分點，雖然最終確認收入的時候所得稅率 沒有變化，但是畢竟可以緩解開發(fā)單位的資金壓力，利好消息。 （四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。 學習：

13、比原31號文增加了限價房和危改房兩類，但沒有對這三類房 屋進行定義和限定 第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅 毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā) 產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際 毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計 入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 學習： 1、在完工后計算差額的時候，也沒有提出營業(yè)稅金的問題，雖然在 第12條中另行提出，但總沒有在本條中同一順序提出為好； 2、沒有考慮到稅率差異的情況。計算收入的差額，同計算預繳稅和 應繳稅的差額，在稅率變化的情況下是兩個結

14、果的。 這個問題在申報 表已經(jīng)體現(xiàn)出來了。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預 計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資 料。 學習：新31號文刪除了鑒定報告的具體要求，但原 31號文中的內 容要求仍有參考意義，因為畢竟上文中有一個兜底條款（稅務需要的 其他資料）。 第十條企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登 記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付 承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 學習: 1、刪除了原31號文中關于承租方如何處理帳務的規(guī)定，完全按照 第二條的規(guī)定（畢竟承租方與本辦法沒有直接關系

15、）； 2、對于“預租”，感覺表述并不準確； 3、注意，租金收入確認收入的原則，同會計確認的原則不一致； 4、刪掉了草稿中的一句話（承租方支付的預租費用同時按租金支出 進行稅前扣除）。 第三章成本、費用扣除的稅務處理 學習：本章共十四條。 第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定 區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開 發(fā)產品計稅成本。 學習：雖然同原31號文相比變換了語言和順序，但是幾個區(qū)別的本 質是一樣的： 1、期間費用與開發(fā)成本/開發(fā)產品； 2、開發(fā)會計成本和計稅成本； 3、已銷產品和未銷產品計稅成本； 4、已完工產品和未完工產品計稅成本（張偉增加）

16、第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè) 稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 學習：注意幾個問題： 1、預交的營業(yè)稅金及附加的扣除期； 2、預交的土地增值稅的扣除期； 3、土地增值稅有一定的清算期，如果跨期如何執(zhí)行？ 第十三條開發(fā)產品計稅成本的核算應按第四章的規(guī)定進行處 理。 學習：對于這一條，無話可說。感覺起草人員也是無話可說了。 第十四條 已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售 面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開 發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定： 學習：這一條有一定的欺騙性。貌似合理，但與 25條和29條對照， 會發(fā)現(xiàn)簡單的算術平

17、均法計算成本是不完全正確的。 正確的理解是，先確定成本對象，然后才能在某一成本對象內進行分 攤。千萬不要理解成在所有的總成本中進行算術分攤。 可售面積單位工程成本二成本對象總成本戒本對象總可售面積 已銷開發(fā)產品的計稅成本二已實現(xiàn)銷售的可售面積 X售面積單 位工程成本 學習：勇于造詞精神又一次得到體現(xiàn)，工程成本、總可售面積，已實 現(xiàn)銷售的可售面積，用詞不規(guī)范。 第十五條企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、 法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行 日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。 學習：注意維修的責任問題，注意應由乙方承擔的維修或者質

18、保期內 的責任或者由保險公司承擔的責任劃分問題。 第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、 共用設施設備維 修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。 學習：去掉了原31號文和草稿中都有的一句話（代收代繳的維修基 金和預提的維修基金不得扣除），與第5條和第31條第3款相對應。 第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、 熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理： 學習：引用張偉的分類方法： 對于公建配套設施，大體上分為三類內容： 1、作為公共配套設施。意味著可以扣除成本。 2、作為開發(fā)產品。作為單獨的成本對象，要同銷售收入相配比，未 銷售前不得扣除

19、成本。 3、自建固定資產。不能將成本在成本對象前扣除。 但這這三種分類本身不矛盾，也可以相互轉換。 （一）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政 府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共 配套設施費的有關規(guī)定進行處理。 學習：同原31號文一樣，存在一定的法律上的障礙，即如何確定產 權屬于全體業(yè)主（目前業(yè)主委員會并不是一個法律主體），取得不了 產權證。 （二）屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的， 或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算 其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外， 其他一律按建造 開發(fā)產品進行處理。 學習：

20、本條指示規(guī)定了單獨核算的問題，對于是否可以和如何進入成 本，依然沒有明確。 此外，在計算成本的時候，除了本身的建安成本以外，土地等成本是 否也要相應的分攤？ 第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應 單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建 設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補 償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所 得額。 學習：這里注意兩個問題： 1、成本：建造成本，這個詞挺通俗，但是同在這里容易引起混淆 2、當期：這個給了一定的選擇性，可能同所得稅匯算期相同，也可 能不同。 第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售

21、開發(fā)產品的，凡約定企業(yè) 為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保 證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣 除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 學習：直接引用張偉的資料： 1、業(yè)主斷供在會計上是一種或有事項，而稅收遵循確定性原則，因 此按揭保證金不能在所得稅前作為預計負債在稅前扣除。 2、根據(jù)相關性原則的要求，企業(yè)向其它企業(yè)提供同其經(jīng)營無關的擔 保損失不允許在所得稅前扣除，但是開發(fā)企業(yè)為購買方提供的按揭擔 保，屬于同企業(yè)有關的擔保，允許在所得稅前扣除。 第二十條企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構 的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入

22、10%的部分，準予 據(jù)實扣除。 學習：延續(xù)原外資房地產中的規(guī)定，國稅發(fā)【2001 242號文件第 八條和國稅發(fā)【1999】第242號第二條，但注意可能存在的相對應 的資料要求。 同時，注意相對應代扣代繳的營業(yè)稅和所得稅問題。 第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理： （一）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借 款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費 用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。 學習：較原31號文的說法有一定的變化，本條突出了會計準則的重 要性。 （二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部 其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機

23、構取得借款的證明文 件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用 ，使用借款的企業(yè) 分攤的合理利息準予在稅前扣除。 學習：較統(tǒng)借統(tǒng)貸的國稅函2002837號更寬松一些，沒有限制在企 業(yè)集團或核心企業(yè)，放松至成員企業(yè)即可。 原31號文中第八條第二款第11小條中的內容，由于新所得稅法及1 21號文的實施，予以刪除。 第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失， 可 作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除。 學習： 1、刪除了原31號文中關于土地閑置費的問題。但參照第 27條第1 款，仍可在土地征用及拆遷中核算。 2、只規(guī)定了無償，對于低價收回的情況，以及土地上有建筑物的情 況，沒有規(guī)定。 第二

24、十三條企業(yè)開發(fā)產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或 毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。 學習： 1、明確了整體報廢，那部分報廢的情況呢？ 2、明確了需要審核； 3、是否可以用此條來操作售樓處和樣板房？ 第二十四條 企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的，其實際使用時間累計未 超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 學習：本條的用意是避免企業(yè)轉為自用，提折舊人為調節(jié)利潤。 但12個月經(jīng)常容易跨期，所以本條的實際操作性有限。如果不跨期 的話，折舊與否又沒有實際意義（成本 +費用的總額是一樣的）。 此外，本條只明確了自用的折舊問題，但對于出租的折舊問題沒有明 確，第10條也只是說了確認收入

25、的問題。 第四章計稅成本的核算 學習：本章共十一條。 第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品（包括固 定資產，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸 入某項成本對象的各項費用。 學習： 1、看來要突出計稅成本的概念； 2、由于所得稅的特點，計稅成本包括當期全部計入銷售成本進行抵 扣的，也包括在開發(fā)成本/開發(fā)產品核算在以后各期抵扣的，還包括 固定資產通過折舊逐期抵扣的，共三種情況。 3、但對于所得稅來說，以上三種情況的影響程度和相應的處罰是不 一致的。 第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過 程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。 計稅成本對象的確定原則如

26、下： 學習：確定成本對象的六項原則。 只有確定了成本對象，才能按照第 14條在某一成本對象內進行算術 平均分攤，也是影響當期和今后各期成本/利潤的關鍵點。 所以，于無聲處聽驚雷，這一條看起來理論性很強，但是很關鍵！ （一）可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立 的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡 性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的 成本對象。 （二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構 類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核 算。 （三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同 使

27、用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 （四）定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致 其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。 （五）成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其 建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。 （六）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā) 的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 學習：銷售、分類、功能、定價、成本、權益，這六項原則，可以單 獨使用，也可以幾項綜合使用，慢慢摸索吧。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。 成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象

28、 的，應征得主管稅務機關同意。 學習：為了防止在數(shù)據(jù)出來以后在人為的調節(jié)成本， 所以要求在開工 前就約定下來，更考驗企業(yè)的功力。 第二十七條 開發(fā)產品計稅成本支出的內容如下： 學習：規(guī)范了開發(fā)成本六項的內容。 （一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā) 權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、 契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面 積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房 建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 學習： 1、包含了土地閑置費，即原31號文第12條的內容； 2、大配套費也硬性規(guī)定在土地費用當中，按

29、奧土地增值稅大部分參 照所得稅的分類思路，此進行申報土地增值稅有利一些（可以降低其 他四項的數(shù)值，相對于各地規(guī)定的四項成本單價不顯眼一些）。 （二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、 規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 學習：通常把前期，包括后期的一些規(guī)費都統(tǒng)一放在這里。注意不能 包含保證金性質的款項。 （三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安 裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 （四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基 礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、通訊、照明等

30、社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán) 境工程費。 （五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性 的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單 位的公共配套設施支出。 （六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的， 且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人 員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護 費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 學習：項目營銷設施建造費用？應當說的是售樓處、樣板房，這樣子 就不是期間費用了，而是進入到開發(fā)成本當中了。 第二十八條企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下: 學習：參

31、照張偉的核算七步驟： 1、確定成本對象；2、歸集開發(fā)成本；3、分配共同成本；4、分配 已完工與未完工；5、分攤單位成本；6、計算銷售成本；7、后續(xù)二 次調整。 （一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經(jīng)濟用途及發(fā)生的 地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本 和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用 和待攤費用進行計量與確認。 （二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用 等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理 的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 （三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已

32、銷開發(fā)產品、 未銷開發(fā)產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發(fā)產品負擔的部 分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產品應負擔的成本費用待 其實際銷售時再予扣除。 （四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產品和固定資產并對其 計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產品的，應按可售面積計算其單位 工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產品計稅成本和未銷開發(fā)產品計稅成 本。對本期已銷開發(fā)產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產 品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 （五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用, 應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產品完工后再予結算。 第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本

33、法進行計 量與核算。其中，應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠 分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清 負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對 象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： 學習：共同成本分配的四種方法，可以選擇其一；比原 31條多了直 接成本法。 （一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地 總面積的比例進行分配。 學習：占地面積，最簡單的概念，但也是一個沒有明確的概念：啥是 占地成本？對于一個項目的占地成本容易取得（土地證），但對于項 目內的某個單體，或者某一期（幾個單體），這個是沒有準確的定義 和劃分的。那種常規(guī)

34、理解的單體的投影面積就是占地面積的想法，是 不準確的。 希望企業(yè)有可操作的空間。 1. 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地 總面積的比例進行分配 2分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總 面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成 本對象占地總面積的比例進行分配。 期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積 減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。 學習：這個計算公式，無話可說，不知道應當如何操作了。 （二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地 總建筑面積的比例進行分配。 1. 一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面

35、積占全部成本對象建筑 面積的比例進行分配。 2. 分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建 筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本 對象總建筑面積的比例進行分配。 （三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內 全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 （四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成 本對象預算造價的比例進行分配。 第三十條企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配: （一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他 方法進行分配的，應商稅務機關同意。 學習： 對于很多地方來說，土地出讓金是按照建筑面積為計算單位， 以

36、樓面 地價位單價計算得出的。這里卻規(guī)定成按占地面積，明顯不合理。 對于高層建筑來說，數(shù)值不合理。 土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā) 房地產的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體 預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。 學習：可以按預算分配，突破“以票控稅”之一。 （二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應 按建筑面積法進行分配。 （三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按 預算造價法進行分配。 （四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下 列規(guī)定確定其成本： （

37、一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè) 的，按下列規(guī)定進行處理： 1換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企 業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本， 待首次分出開發(fā)產品時，再 按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價 值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使 用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的 補價款或減除應收到的補價款。 學習： 1、前面的標題是規(guī)范投入土地一方的，這里面又講到了接受土地一 方，邏輯有問題，看來主體前提仍需要強調。 2、接受土地一方可以以換出開發(fā)產品的公允價值作為成本，按照土 地增值稅

38、的成本大部分隨同所得稅的思路，對企業(yè)有利。 3、需要注意加上相關的土地轉移過程中的稅費； 4、可以考慮拆遷回建按此處理； 5、注意確認的時點，特別是在有補價的情況，補價款可能會早于或 晚于分出開發(fā)產品。 2. 換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企 業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權 轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉 及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收 到的補價款。 （二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受 投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值 和土地使用權轉

39、移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用 權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付 的補價款或減除應收到的補價款。 學習：注意存在市場公允價值和投資確認價值不相同的情況。 第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實 際發(fā)生的成本。 學習：重大變化，可以預提的三種情況，突破“以票控稅”之二。 （一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料 充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金 額的10%。 學習： 1、注意合同總金額，看來今后要提高合同總金額了；那個，修改合 同后的合同總金額算不算？ 2、證明資料充分，如何操作？ 3、注

40、意只明確了未最終辦理結算的前提，這句話的意思是未決算， 還是決算了未付款？如果是前一種情況的話，那就需要注意了，決算 了未付款不享受這一條。 （二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預 提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、 協(xié)議或廣告、 模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造 的條件。 （三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可 以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基 金、公建維修基金或其他專項基金。 第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核 算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套

41、設施進行處理。 學習：同第17條相對應。 但是，仍然沒有明確利用人防的地下車場的問題 第三十四條 企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取 得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時， 再按規(guī)定計入計稅成本。 學習： 1、應當是除了 30條和32條以外 2、但是，如果出現(xiàn)收入已經(jīng)結轉完畢，再計入計稅成本的情況？ 3、允許取得合法憑證（無期限的限制），同部分地方對于未取得發(fā) 票的規(guī)定不完全一致。 第三十五條 開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅 匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日， 不得滯后。凡已完工開 發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或

42、 核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按中華人民共和國稅收征 收管理法的有關規(guī)定對其進行處理。 學習： 1、第四條，不得提前核稅；本條，事后可以核稅； 2、同34條有一定的沖突； 3、選擇確定，似乎用詞不準確； 4、這里的核稅，對于跨期確認收入的項目來說，是單指針對本年度， 還是本年及以后年度都核稅？ 第五章特定事項的稅務處理 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合 作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列 規(guī)定進行處理： 學習：合作開發(fā)的一種，相對規(guī)范的一種。 （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同） 分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經(jīng)結算計 稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差 額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額 視同銷售收入進行相關的稅務處理。 （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進 行處理: