1、精品文檔你我共享鹽城商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告.、八、-刖言“什么叫商業(yè)地產(chǎn)。我看報(bào)紙上談了很多商業(yè)地產(chǎn)，但很少有人搞明白。我 個(gè)人理解，商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡(jiǎn)單的商業(yè)加地產(chǎn)。我認(rèn)為, 商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售出去，稱(chēng)不上商業(yè)地產(chǎn)。我們?cè)诖筮B有 一個(gè)大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，做了 5 5萬(wàn)多平方米的二層底商，建完后全部出售了，這就不 叫商業(yè)地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本來(lái)就包含住宅、寫(xiě)字樓、底商建筑等。 如果開(kāi)發(fā)目的不是以零售物業(yè)租金收入為目的，就不能叫商業(yè)地產(chǎn)?！币灰煌踅×稚虡I(yè)地產(chǎn)一些心得1 1、解決資金在做商業(yè)地產(chǎn)

2、他是一個(gè)相對(duì)比較漫長(zhǎng)的階段， 它不想住宅運(yùn)營(yíng)周期短！這就要求 開(kāi)發(fā)商要有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力2 2、找到人才人才不管在什么行業(yè)都是比較重視的，做商業(yè)地產(chǎn)一定要注重人才這點(diǎn)很重要，在項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)標(biāo)、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、管理都要一個(gè)好的決策。其中特別 在規(guī)劃方面先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶(hù)，找到合適的主力店、次主力店租戶(hù)，再做商業(yè)物業(yè)管理。這樣才有利于商業(yè)的銷(xiāo)售。、目前鹽城市場(chǎng)主力商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研3 3、只租不售主力店面一律租售給主力店面；如果主力商鋪先進(jìn)行銷(xiāo)售，在銷(xiāo)售 之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營(yíng)的整體性，二是經(jīng)營(yíng)的有效性。據(jù)目前市調(diào)結(jié)果來(lái)看鹽城市場(chǎng)主要有以下兩種商業(yè)地產(chǎn)模式1 1、購(gòu)物+

3、+餐飲+ + 娛樂(lè)；2 2、專(zhuān)業(yè)店鋪購(gòu)物+ +餐飲+ +娛樂(lè)1 1、金鷹奧萊城地址：人民南路開(kāi)業(yè)時(shí)間：20122012年5 5月1818日主力店面：男裝名品諾貝達(dá)、沙馳、雅戈?duì)枴⑦\(yùn)動(dòng)品牌一耐克、阿迪達(dá)斯、匡威定位：第一，引進(jìn)品牌純正，質(zhì)量上乘的馳名的品牌；第二，全年打折的銷(xiāo)售策略，物美價(jià)廉，給消費(fèi)者一個(gè)心動(dòng)的理由；第三，地理位置靠近市區(qū)，交通方便, 給消費(fèi)者一個(gè)精致、舒適的購(gòu)物環(huán)境。主要支撐點(diǎn)外部壞境：內(nèi)港湖風(fēng)景區(qū)、游樂(lè)場(chǎng)、鹽城電視塔品牌效應(yīng)：金鷹旗下打折店鋪主力店面跟隨：一線品牌提前簽訂業(yè)態(tài)分布專(zhuān)業(yè)店面+ +娛樂(lè)場(chǎng)所物業(yè)管理統(tǒng)一有金鷹有限公司進(jìn)行管理目前經(jīng)營(yíng)情況客戶(hù)光顧情況不是太好，特別是二

4、樓店面光顧人員較少：主要原因1 1、周邊居住人員較少，它所吸引的客戶(hù)為高端之下低端之上的業(yè)主， 這類(lèi)客戶(hù)本身的分量就比較少， 2 2、業(yè)態(tài)分布比較單一，吸引點(diǎn)較少 3 3、下線店面比較少，交通不方便銷(xiāo)售價(jià)格自持物業(yè) 商鋪有商家進(jìn)行返點(diǎn)15-25%15-25% 2 2、金鷹購(gòu)物中心金鷹國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目外立面金鷹國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目概況投資公司11金鷹商貿(mào)集團(tuán)有限公司!1111經(jīng)營(yíng)公司. .J11鹽城金鷹國(guó)際購(gòu)物中心有限公司i i11 1基本情況1 鹽城最高檔購(gòu)物中心1總建筑面積6200062000平方米f1 開(kāi)業(yè)當(dāng)天銷(xiāo)售額400400萬(wàn)i停車(chē)位120120個(gè)+ + 100100! !功能定位j ji

5、 i|高級(jí)時(shí)尚百貨店，突出生活時(shí)尚|.開(kāi)業(yè)時(shí)間20092009年1 1月1616日:業(yè)態(tài)分布以及分配比金鷹國(guó)際以中檔檔次為主，部分中高檔商戶(hù),購(gòu)物功能為主，中高 端市場(chǎng)定位，這與金鷹集團(tuán)自身的租戶(hù)影響能力有關(guān)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1 1、位于市中心最繁華的地段2 2、建筑設(shè)計(jì)；為金鷹國(guó)際量身定做的商業(yè)建筑體，設(shè)計(jì)和動(dòng)線優(yōu)良檔空占比 中荷杓功能占比品類(lèi)占比Rttk. Kjl-3 3、品類(lèi)組合：金鷹國(guó)際在江蘇有著良好和廣泛的影響 項(xiàng)目劣勢(shì)1 1、主干道比較比較擁堵2 2、車(chē)位配比不夠3 3、餐飲比較少，比較缺乏！經(jīng)營(yíng)與管理1 1、人員都有金鷹公司內(nèi)部招聘2 2、內(nèi)部商家都是和金鷹擁有長(zhǎng)期的合作關(guān)系3 3、物業(yè)都

6、有金鷹有限公司持有4 4、租金在銷(xiāo)售商營(yíng)業(yè)額中返點(diǎn)15%-25%15%-25%目前經(jīng)營(yíng)情況隨著近今年的發(fā)展，金鷹注重了餐飲行 業(yè)的投入，在地下負(fù)一層，做了臨時(shí)小 吃，效果不錯(cuò)。增加了營(yíng)業(yè)額度。在鹽城高端產(chǎn)品市場(chǎng)做的比較好3 3、五洲國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：五洲置業(yè)有限公司建筑面積: :約3 3萬(wàn)平方米定位：集購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)、影院、酒店、旅游、商務(wù)、辦公、居住于一體的國(guó)際級(jí)商業(yè)大都會(huì)業(yè)態(tài)分布 一樓：品牌服飾店面為主+ +飯店 二樓：餐飲三樓：餐飲四樓：電影院+ +游戲廳主要以購(gòu)物休息為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1 1、 位于市中心最繁華的地段2 2、 以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主，以品牌商業(yè)自主運(yùn)營(yíng)已開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商業(yè)地

7、產(chǎn)面積 超過(guò)600600萬(wàn)平米3 3、 擁有自己的一批跟隨店面4 4、 招商程度較好項(xiàng)目劣勢(shì)1 1、主干道比較比較擁堵銷(xiāo)售價(jià)格1F-1F-銷(xiāo)售價(jià)格內(nèi)街3600036000元/ /每平方米 外街5000050000元/ /每平方米（反點(diǎn)之 后的價(jià)格）優(yōu)惠3 3年反房?jī)r(jià)24%24%，在房?jī)r(jià)中一次性扣除。2F-2F-銷(xiāo)售價(jià)格2500025000元/ /每平方米，優(yōu)惠3 3年反房?jī)r(jià)24%24%，在房?jī)r(jià)中一次性 扣除3F-3F-銷(xiāo)售價(jià)格1800018000元/ /每平方米，優(yōu)惠3 3年反房?jī)r(jià)24%24%，在房?jī)r(jià)中一次性 扣除4F-4F-自持物業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況目前經(jīng)營(yíng)良好，特別是餐飲這個(gè)區(qū)域。4 4、寶龍城

8、市廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司建筑面積：3 3萬(wàn)平方米定位：檔次最高的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等功能于一體的城市綜合體一樓: 百貨+ +超市（永輝）二樓: 餐飲+ +服飾店鋪三樓：餐飲四樓：電影院+ +游戲廳主要以購(gòu)物休息為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1 1、位于老城區(qū)和新城區(qū)結(jié)合點(diǎn)位置獨(dú)特, 2 2、以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主，以開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)為主3 3、 擁有自己的一批跟隨店面4 4、 招商程度較好項(xiàng)目劣勢(shì)服飾店鋪經(jīng)營(yíng)不成規(guī)模，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)目前經(jīng)營(yíng)情況目前經(jīng)營(yíng)良好，特別是餐飲這個(gè)區(qū)域。5 5、 先鋒島國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：鹽城國(guó)投置業(yè)建筑面積：3 3萬(wàn)平方米定位：檔次最高的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等功能于一

9、體的城市綜合體邊配套還沒(méi)完善這種模式?jīng)Q定了（除金鷹）2 2、商業(yè)街的發(fā)展需A A樓：百貨+ +門(mén)店+ + （超市）B B樓：電影院+ +娛樂(lè)C C樓：周邊主力店面（主要為餐飲）主要以購(gòu)物休息為主物業(yè)模式開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1 1、鹽城市政府主導(dǎo)的一個(gè)大型城市綜合體項(xiàng) 目2 2、該地區(qū)大型零售業(yè)態(tài)較少，可以充分滿(mǎn)足 周邊居 民購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)的需求， 極大地豐富周邊地區(qū)的商業(yè)形態(tài)項(xiàng)目劣勢(shì)鹽城市老城區(qū)西端，地理位置相對(duì)較偏，周目前經(jīng)營(yíng)情況目前經(jīng)營(yíng)良好，內(nèi)部餐飲情況理想；分析上述地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)商全部持有物業(yè)或者開(kāi)發(fā)商持有部分物業(yè)， 整體的經(jīng)營(yíng)模式，再?gòu)乃鼈兊慕?jīng)營(yíng)情況來(lái)看，始終是“溫水煮青蛙”

10、導(dǎo)致這種原因的主要是問(wèn)題有以下幾點(diǎn) 1 1、定位不夠明確 要一個(gè)漫長(zhǎng)的階段。專(zhuān)業(yè)店鋪M M樓婁陳業(yè)態(tài)11F1F衛(wèi)浴經(jīng)營(yíng)公司!鹽城奧華國(guó)際有限公司:鹽城家居建材購(gòu)物中心基本情況|總建筑面積約7000070000平方米:停車(chē)位200200左右功能定位!家居建材，突出生活時(shí)尚開(kāi)業(yè)時(shí)間 20142014年5 5月2 2、業(yè)態(tài)分布2F2F軟裝（沙發(fā)、墻紙）3F3F家居4F4F開(kāi)發(fā)商持有（暫定）3 3、優(yōu)勢(shì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)比較強(qiáng)交通交便捷：2 2條BRTBRT離城北汽車(chē)站比較近，運(yùn)輸較方便劣勢(shì)周邊：配套部成熟，大型超市以及餐飲設(shè)施為零客流量比較少，位置一般樓層內(nèi)部動(dòng)線一般，缺少供業(yè)主休息長(zhǎng)凳或者公共活動(dòng)區(qū)域（可以

11、從平面上觀察出）周邊沒(méi)有大型產(chǎn)業(yè)以及新建成的小區(qū)招商品牌不夠突出標(biāo)準(zhǔn)層平面圖合同簽訂方式1 1、 簽訂1010年，反租協(xié)議（隨時(shí)可以拿到鋪面，中斷協(xié)議）2 2、 簽訂3 3年，反租協(xié)議（隨時(shí)可以拿到鋪面，中斷協(xié)議）目前銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)面積在30-10030-100平方米、1F1F價(jià)格在2800028000元/ /平方米；2F2F價(jià)格在1000010000元/ /平方米；3F3F價(jià)格在6000-70006000-7000元/ /平方米（以上價(jià)格都是反租價(jià)格）3 3年反租21%21%，房?jī)r(jià)中一次性扣除；第4 4年反7%7%，當(dāng)年反到業(yè)主手中（按簽 訂合同的總價(jià)）；第5 5年反8%8%，當(dāng)年反到業(yè)主手中（按

12、簽訂合同的總價(jià)）；第6 6年 反9%9%，當(dāng)年反到業(yè)主手中（按簽訂合同的總價(jià)）；第7-107-10年租金9 9、1 1分成（業(yè) 主那9 9、開(kāi)發(fā)商拿1 1，以當(dāng)時(shí)的實(shí)際租金計(jì)算）銷(xiāo)售情況1F1F銷(xiāo)售率20%20%2F2F銷(xiāo)售率30%30%3F3F銷(xiāo)售率60%60%4F4F銷(xiāo)售率0%0%銷(xiāo)售時(shí)間4-64-6個(gè)月2 2、金鼎裝飾城開(kāi)發(fā)商：新洋置業(yè)有限責(zé)任公司 建筑面積：2222萬(wàn)平方米定位：建設(shè)裝飾裝潢材料營(yíng)業(yè)用房，配置餐飲，休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)以及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。業(yè)態(tài)分布1F1F衛(wèi)浴2F2F家居3F3F宀待定合同簽訂方式1 1、簽訂5 5年，反租協(xié)議（暫定）目前銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)5 5年反租35%35%，房?jī)r(jià)中一次性扣除

13、;具體價(jià)格待定銷(xiāo)售情況目前完成一部分招商銷(xiāo)售周期為1 1年2F-3F2F-3F具體價(jià)格沒(méi)有定，宣傳3F3F起價(jià)為28802880元，銷(xiāo)售難度較大！劣勢(shì)周邊：配套部不成熟，大型超市以及餐飲設(shè)施為零客流量比較少，位置一般樓層內(nèi)部動(dòng)線一般，缺少供業(yè)主休息長(zhǎng)凳或者公共活動(dòng)區(qū)域（可以從平面上觀察出）周邊沒(méi)有大型產(chǎn)業(yè)以及新建成的小區(qū)招商品牌不夠突出定位不夠明確，招商次序比較混亂分析1 1、上述兩個(gè)項(xiàng)目據(jù)實(shí)地調(diào)研以及銷(xiāo)售人員的反應(yīng)， 銷(xiāo)售難度比較大。 銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，一般在2 2年以上銷(xiāo)售率達(dá)到40%-60%40%-60%銷(xiāo)售速度比較 緩慢。2 2、周邊沒(méi)有相適應(yīng)的的配套設(shè)施，特別是餐飲行業(yè)、百貨、超市、較大范圍的居民區(qū)等。這才導(dǎo)致這個(gè)區(qū)域不被認(rèn)可！從而導(dǎo)致銷(xiāo)售難 度較大！銷(xiāo)售上采用單一