1、全生命周期物業(yè)治理與效勞的籌劃和設(shè)計(jì)內(nèi)容摘要：物業(yè)治理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù),也是產(chǎn) 品開發(fā)的重要組成局部.本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程與物 業(yè)治理割裂的現(xiàn)狀,提由了全生命周期物業(yè)治理與效勞籌劃 和設(shè)計(jì)的必要性,從市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、物業(yè)治理與服 務(wù)籌劃、設(shè)計(jì)物業(yè)監(jiān)理和施工物業(yè)監(jiān)理等五個(gè)方面研究了物 業(yè)治理與效勞籌劃和設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容.關(guān)鍵詞：物業(yè)治理全生命周期 籌劃 設(shè)計(jì)根據(jù)當(dāng)前法規(guī),房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與后期物業(yè)治理之 間的關(guān)系是割裂的,這樣由于物業(yè)的先天缺乏而影響業(yè)主使 用時(shí),物業(yè)公司自身所能提供的效勞有限,往往難以解決問 題,導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司,使物業(yè) 公司的經(jīng)營(yíng)陷入困境

2、,此類事例屢見不鮮.本文認(rèn)為物業(yè)管 理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù),也是產(chǎn)品開發(fā)的重要組成部 分,應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的全過程進(jìn)行物業(yè)治理與效勞的策 劃和設(shè)計(jì),從而將被割裂的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和使用過程變?yōu)?統(tǒng)一的整體,使房地產(chǎn)開發(fā)真正走向以消費(fèi)者需求為中央的 軌道.全生命周期的物業(yè)治理與效勞物業(yè)治理一般是對(duì)已建成并投入使用的物業(yè)而言, 是業(yè)主以維護(hù)正常生活秩序和財(cái)產(chǎn)保值、增值為目的對(duì)物業(yè) 的治理活動(dòng).按現(xiàn)行法規(guī),業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主從事物 業(yè)治理活動(dòng),而物業(yè)效勞公司在合同和授權(quán)范圍內(nèi)為業(yè)主提 供效勞.如果業(yè)主將自己應(yīng)進(jìn)行的局部物業(yè)治理職能授權(quán)給 物業(yè)效勞公司,那么物業(yè)公司提供的是物業(yè)治理效勞,這些工

3、作與根本物業(yè)效勞不同,其重點(diǎn)是物業(yè)的治理工作,進(jìn)行的 是業(yè)主方物業(yè)治理.一般情況下,物業(yè)效勞公司在物業(yè)工程 上所從事的活動(dòng),既包括為業(yè)主提供物業(yè)治理方面的效勞, 又包括為業(yè)主提供根本和增值效勞,故可稱其為物業(yè)治理與 效勞.全生命周期的物業(yè)治理與效勞的籌劃和設(shè)計(jì)是在 工程開發(fā)之初就站在潛在業(yè)主的角度,從潛在業(yè)主對(duì)物業(yè)管 理與效勞的需求由發(fā)進(jìn)行物業(yè)治理與效勞的謀劃和安排,是 傳統(tǒng)物業(yè)治理向房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程的延伸.目前物業(yè)治理 與效勞在不同時(shí)期由不同主體實(shí)現(xiàn),在物業(yè)開發(fā)階段,由開 發(fā)商完成,在設(shè)計(jì)階段由開發(fā)商與設(shè)計(jì)院共同完成,在建設(shè) 階段由開發(fā)商、承包商、監(jiān)理公司共同完成,交付使用后, 由業(yè)主委員

4、會(huì)進(jìn)行物業(yè)治理,由所聘任的物業(yè)公司提供物業(yè) 效勞,直至物業(yè)報(bào)廢.整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程以開發(fā)商為 主體,以物業(yè)產(chǎn)品為核心展開,對(duì)物業(yè)治理與效勞涉及較粗 淺,可能造成后期物業(yè)治理的困難,進(jìn)行全生命周期的物業(yè) 治理與效勞的籌劃和設(shè)計(jì)可以促進(jìn)開發(fā)商樹立以業(yè)主為中 心的經(jīng)營(yíng)理念,彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中業(yè)主缺位問題, 提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量.物業(yè)公司參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 過程,發(fā)揮自身與業(yè)主親密接觸、對(duì)業(yè)主需求深刻了解的優(yōu) 勢(shì),在為開發(fā)商、設(shè)計(jì)人員、建造人員等提供有力支持的同 時(shí),也可為自己的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的條件.全生命周期物業(yè)治理與效勞籌劃和設(shè)計(jì)的內(nèi)容按房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程,物業(yè)治理與效勞的籌劃和 設(shè)計(jì)

5、內(nèi)容包括市場(chǎng)調(diào)研、 可行性研究、物業(yè)治理與效勞籌劃、 設(shè)計(jì)物業(yè)監(jiān)理和施工物業(yè)監(jiān)理等五個(gè)局部,如圖1所示.一利用市場(chǎng)調(diào)研確定目標(biāo)業(yè)主及需求市場(chǎng)調(diào)研、確定目標(biāo)業(yè)主及需求是與開發(fā)商合作進(jìn) 行的,籌劃人員需深入了解開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)條件, 并結(jié)合自身對(duì)業(yè)主需求的全面了解,擬定調(diào)研方案、組織調(diào) 研、進(jìn)行調(diào)研分析,并在此根底上協(xié)助開發(fā)商確定目標(biāo)業(yè)主 并滿足業(yè)主需求,業(yè)主最終需求應(yīng)是整體的物業(yè)需求,既包 括房屋及環(huán)境的需求,又包括維護(hù)和房屋使用及環(huán)境方面的 物業(yè)治理需求和各種效勞需求,而后者是物業(yè)治理與效勞調(diào) 研的重點(diǎn).二全生命周期可行性研究通常的可行性研究是站在開發(fā)商立場(chǎng),從開發(fā)商利 益生發(fā),將從市場(chǎng)

6、調(diào)研開始至售后效勞、保修為止作為全過 程的可行性研究.全生命周期可行性研究是站在業(yè)主立場(chǎng), 從業(yè)主利益由發(fā),將建造、使用、維護(hù)直至更新作為全過程 的可行性研究.將通常的可行性研究與全生命周期可行性研 究相結(jié)合,可使開發(fā)商既了解籌劃方案對(duì)自己利益的影響, 又了解籌劃方案對(duì)業(yè)主的影響,綜合二者,得到一套更完美 的方案.三物業(yè)治理與效勞籌劃物業(yè)治理與效勞籌劃對(duì)開發(fā)商而言是開發(fā)產(chǎn)品的 “賣點(diǎn)”籌劃,對(duì)潛在業(yè)主而言,是參與規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、建造的過程.物業(yè)治理與效勞籌劃包括物業(yè)治理規(guī)劃、 物業(yè)治理籌劃、物業(yè)效勞籌劃和物業(yè)營(yíng)銷籌劃四個(gè)相互關(guān)聯(lián) 的主要局部.1 .物業(yè)治理

7、規(guī)劃是對(duì)物業(yè)治理工作進(jìn)行的謀劃與計(jì) 劃,它與工程規(guī)劃不同,它是在滿足詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的前提下, 按物業(yè)治理的要求進(jìn)行功能籌劃與設(shè)計(jì),使用地、建筑物、 道路、給排水設(shè)施、供電設(shè)施和園林景觀的布局更合理,更 便于對(duì)物業(yè)進(jìn)行治理和為業(yè)主提供效勞.物業(yè)治理規(guī)劃應(yīng)按 物業(yè)治理要求確定功能規(guī)劃,依據(jù)功能規(guī)劃先從用地規(guī)劃和 建筑布局規(guī)劃開始,然后是交通規(guī)劃,最后是景觀和環(huán)境規(guī)劃等,使這些規(guī)劃為物業(yè)治理與效勞創(chuàng)造良好條件,使效用 與費(fèi)用相統(tǒng)一,短期效果與長(zhǎng)期效果相統(tǒng)一.2 .物業(yè)治理籌劃與設(shè)計(jì).物業(yè)治理是業(yè)主對(duì)物業(yè)的 治理,在房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)行物業(yè)治理籌劃與設(shè)計(jì)應(yīng)按潛在 業(yè)主對(duì)物業(yè)保值增值的需求,站在業(yè)主角度進(jìn)行

8、籌劃與設(shè) 計(jì),包括物業(yè)治理模式與方式籌劃、 物業(yè)治理組織形式籌劃、 物業(yè)治理特色籌劃和物業(yè)治理制度設(shè)計(jì)、編制各種物業(yè)治理 方案等.3 .物業(yè)效勞籌劃與設(shè)計(jì).物業(yè)效勞是物業(yè)公司為業(yè) 主提供的效勞,物業(yè)治理產(chǎn)業(yè)化不僅依靠規(guī)?；蛯I(yè)化, 更需要品牌化,物業(yè)效勞籌劃和設(shè)計(jì)有利于物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)模 式的創(chuàng)新,促進(jìn)物業(yè)治理產(chǎn)業(yè)化開展.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中 預(yù)先籌劃效勞特色,可增強(qiáng)業(yè)主購(gòu)房欲望,有利于實(shí)現(xiàn)開發(fā) 商的品牌戰(zhàn)略.在住區(qū)功能籌劃的根底上,依據(jù)潛在業(yè)主需 求,對(duì)效勞模式、效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、效勞方式與方法等進(jìn)行 籌劃與設(shè)計(jì).房地產(chǎn)開發(fā)過程中的物業(yè)效勞籌劃與設(shè)計(jì)應(yīng)包 括：效勞模式、效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、效勞方式與方

9、法等的籌劃 與設(shè)計(jì),如環(huán)境衛(wèi)生效勞要求及籌劃、 保安效勞要求及籌劃、 園林景觀養(yǎng)護(hù)要求及籌劃、停車效勞及籌劃、增值效勞設(shè)計(jì) 等效勞內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和效勞方式與方法.籌劃文件可作為業(yè)主 委員會(huì)編制招標(biāo)文件、選擇物業(yè)公司的依據(jù).4 .物業(yè)營(yíng)銷籌劃是為開發(fā)商提供站在業(yè)主角度的物 業(yè)營(yíng)銷建議,包括：物業(yè)產(chǎn)品的籌劃與設(shè)計(jì),站在業(yè)主角度 的從物業(yè)適用性和治理經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)建筑物風(fēng)格與造型、 立面、房型、采光、園林景觀等進(jìn)行籌劃和設(shè)計(jì)；物業(yè)價(jià)格 籌劃與設(shè)計(jì),站在業(yè)主立場(chǎng),考慮潛在業(yè)主的心理價(jià)格,確 定業(yè)主可接受價(jià)格；物業(yè)銷售渠道籌劃與設(shè)計(jì),開發(fā)商一般 采用直銷或代理銷售的途徑,物業(yè)公司可在承當(dāng)各種物業(yè)管 理與效勞

10、的同時(shí)協(xié)助開發(fā)商銷售物業(yè),這樣可密切與開發(fā)商 的關(guān)系、縮短與業(yè)主的距離,有助于物業(yè)公司業(yè)務(wù)的拓展； 物業(yè)營(yíng)銷傳播組合籌劃與設(shè)計(jì),將物業(yè)治理與效勞相關(guān)信息 與物業(yè)信息有機(jī)組合、將各種傳播工具有機(jī)組合,形成統(tǒng)一 的籌劃與設(shè)計(jì)方案.籌劃與設(shè)計(jì)包括物業(yè)治理與效勞方式與 特色等方面的理念設(shè)計(jì),還包括物業(yè)治理與效勞品牌、展臺(tái) 與樣板間設(shè)計(jì)、售樓處設(shè)計(jì)以及物業(yè)治理與效勞人員現(xiàn)場(chǎng)服 務(wù)等方面的視覺設(shè)計(jì).將物業(yè)治理與效勞的視覺設(shè)計(jì)和理念 設(shè)計(jì)相融合,給潛在業(yè)主傳播關(guān)于物業(yè)和物業(yè)治理與效勞的 整體感覺.四設(shè)計(jì)階段物業(yè)監(jiān)理設(shè)計(jì)是物業(yè)的藍(lán)圖,對(duì)物業(yè)治理與效勞有至關(guān)重要 的影響.為防止物業(yè)生現(xiàn)先天缺乏,開發(fā)商通過物業(yè)治理與 效勞的籌劃和設(shè)計(jì),將物業(yè)治理與效勞要求列入設(shè)計(jì)任務(wù) 書,作為設(shè)計(jì)的主要依據(jù)之一,設(shè)計(jì)人員充分考慮物業(yè)治理 與效勞要求進(jìn)行設(shè)計(jì)工作,保證物業(yè)建成后不留隱患.設(shè)計(jì) 人員習(xí)慣上以技術(shù)要求為核心進(jìn)行設(shè)計(jì),很少考慮經(jīng)濟(jì)性和 為物業(yè)治理與效勞提供方便.因此,設(shè)置設(shè)計(jì)物業(yè)監(jiān)理,站 在潛在業(yè)主立場(chǎng),從物業(yè)使用、物業(yè)治理與效勞的經(jīng)濟(jì)性、 適用性、便捷性、平安性等方面對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審查、審核、監(jiān) 督,既可降低建造本錢,又可為物業(yè)治理與效