1、寧化閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng)營(yíng)銷推廣策劃方案目錄第一部分 寧化房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 第二部分 寧化專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、寧化專業(yè)性商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）寧化專業(yè)性市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀分析（二）寧化專業(yè)性市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)銷售現(xiàn)狀分析二、寧化建材家居類專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)微觀研究（一）寧化建材家居類專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀及分析（二）寧化建材家居類專業(yè)市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀及分析 第三部分 閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng) 微觀市場(chǎng)研究一、項(xiàng)目同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析二、區(qū)域類異類型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 第四部分 閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng) 項(xiàng)目個(gè)案研究 一、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究（一）區(qū)域人口構(gòu)成及分布狀況（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)類型及人口就業(yè)結(jié)構(gòu)分析

2、二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位及分析（一）項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體描述（二）項(xiàng)目目標(biāo)客戶區(qū)隔分析（三）項(xiàng)目目標(biāo)客戶細(xì)分研究三、項(xiàng)目SWO分析及建議（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析（三）項(xiàng)目潛在威脅四）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析第五部分、項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究、分析 第六部分、區(qū)域內(nèi)租金調(diào)查分析，項(xiàng)目租金定價(jià)建議 第七部分、項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分分析、建議 第八部分、項(xiàng)目招商條件策略分析、建議 第九部分、招商流程第十部分、 閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng) 有關(guān)協(xié)議、合同第一部分 寧化房地產(chǎn)總體分市場(chǎng)分析（一）、開發(fā)力量熱點(diǎn)區(qū)域（城南）2007 第四季度，寧化縣開發(fā)的項(xiàng)目共計(jì)有七個(gè)（包括亮相的） ，供應(yīng)總量達(dá)到 50 萬平方左右，開發(fā)力量集中，新開

3、樓盤中，以中小戶型 +商業(yè)物業(yè)成了寧化縣 房市中的主角。寧化房地產(chǎn)主要開發(fā)力量都集中在城南新城區(qū)， 在眾多樓盤中已開盤的有翠江明 珠、天鵝國(guó)際大廈、 及新近開盤的財(cái)富花園。 隨著城市東擴(kuò)南移舊城改造力度的 進(jìn)一步加大， 明年春財(cái)富花園二期， 翠江明珠高層將陸續(xù)推出新的房源。 寧化房 地產(chǎn)將出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。 其中財(cái)富花園和翠江明珠商業(yè)部分的體量是為本案最大的 沖擊和競(jìng)爭(zhēng)。（二）、寧化房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀 寧化房地產(chǎn)發(fā)展速度較慢， 2005 年前的樓盤以東方花園為代表。由于屬于首個(gè) 小區(qū)型商品房， 基本實(shí)現(xiàn)完全銷售。 新近開盤樓盤主要以翠江明珠為代表。 由于 2005 年后尚未有其他大型樓盤上市銷售，前期

4、推出小高層房源很快銷售一空。 均價(jià)在 3200 元左右。同時(shí)推出的商業(yè)部分最高在 18000元。（一樓）銷售極不理 想，二個(gè)月來僅售一間。二樓商鋪目前價(jià)格大幅下滑，最低至2700 元每平方。隨后開盤的天鵝大廈，包括商業(yè)店面、單身公寓、酒店式公寓一次性推出，目前 商品房銷售基本完成， 商業(yè)部分共 19 間店面, 目前尚剩 5 間。剩下的店面每平方 22000 元，本地不看好其回報(bào)。單身公寓主要以挑高為主，均價(jià)在 3700元左右。 新近開盤的財(cái)富花園 96 套小高層 , 均價(jià)在 3100元左右，銷售一星期尚剩 20 套。 商業(yè)部份尚未推出。其住宅價(jià)格相比翠江明珠下降 3%. 就商品房?jī)r(jià)格相比， 第

5、四季度比第三季度略有下降， 而商業(yè)部份推出市場(chǎng)沒有受 到熱捧，預(yù)估下降力度必將進(jìn)一步加劇。第二部分 寧化專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、寧化專業(yè)性商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析1、寧化專業(yè)性商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀分析 寧化商業(yè)開發(fā)在近一年內(nèi)呈現(xiàn)出爆發(fā)狀態(tài)， 目前在建包括已推出市場(chǎng)或規(guī)劃的總 計(jì)達(dá)到 15 萬平左右。目前推出市場(chǎng)的有 3 萬平左右。占總量的 20%,各樓盤均有 不等量的商業(yè)將在三年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。勢(shì)必對(duì)造成對(duì)寧化商業(yè)巨大的沖 擊。翠江明珠 ：商業(yè)面積 3.2 萬平，商業(yè)部分分為兩大塊， （ 1）住宅加底商（ 2）商 場(chǎng)部分）。底商部分共兩樓，店面開間基本在四米到六米之間。目前推出市場(chǎng)的 屬底商部分。主

6、要特征：商業(yè)未進(jìn)行具體的商業(yè)主題、經(jīng)營(yíng)方向定位。推廣主要 以投資回報(bào)、旺鋪等為主題。 目前由于銷售不理想， 已采取部分先招租后銷售策 略。招商對(duì)象無條件限制。財(cái)富花園 ：政府定位，性質(zhì)與本項(xiàng)目相同，商業(yè)定位“閩贛家俱城” , 面積在 3 萬平左右。 目前商業(yè)部分未推出市場(chǎng)， 主要特征： 建材家居市場(chǎng)的細(xì)分化專業(yè)市 場(chǎng)。地段較好，靠近車站，并與老商圈接近 , 有一定的地理優(yōu)勢(shì)，目前的推廣主 題不明顯，還未有明顯與定位接近的推廣 , 主要以地段優(yōu)勢(shì)和旺鋪進(jìn)行推廣。 天鵝國(guó)際大廈 ：地處中環(huán)路 , 并與新橋路對(duì)接。商品房銷售狀況較好，商業(yè)部分 價(jià)格較高，屬寧化商業(yè)目前價(jià)格最高部分， 無商業(yè)定位， 價(jià)

7、格依托主要以地段取 勝。主要特征：前期銷售未充分考慮業(yè)主利益，追求高額開發(fā)利潤(rùn) , 導(dǎo)致后期五 間店面無法進(jìn)行完全銷售。寧化新車站 ：商業(yè)面積 1.3 萬平左右。銷售前期采取競(jìng)標(biāo)購買， 銷售數(shù)十間店面， 目前大部份已開業(yè)。主要特征：依托車站人流為優(yōu)勢(shì)，開業(yè)的業(yè)態(tài)主要以餐飲、 食雜、機(jī)電 , 包括一家中型家俱店。過分高估車站人流帶來的經(jīng)濟(jì)效益，致使業(yè) 主競(jìng)標(biāo)成本大。 加上人們對(duì)車站抵制的消費(fèi)觀念， 目前經(jīng)營(yíng)狀況極不理想， 部分 商家已著手進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。紅土地商貿(mào)城 ：近期已動(dòng)工，建筑面積共 23047.5 平，其中商業(yè)部分 7000 平 定位為酒業(yè)專業(yè)市場(chǎng)， 主要特征：與財(cái)富花園、 新車站為鄰。有一

8、定的地段優(yōu)勢(shì)。 推廣主題：頂級(jí)商業(yè)城。其他的正在建設(shè)的有中環(huán)購物廣場(chǎng)， 商業(yè)面積達(dá)到 4 萬平規(guī)模。定位為百貨購物 商場(chǎng)，以及廣電、財(cái)政局的財(cái)富廣場(chǎng)。未開發(fā)但已招拍出讓的有 B2 地塊。2、寧化商業(yè)物業(yè)的整體特征：2007 可謂寧化商業(yè)地產(chǎn)的“商業(yè)地產(chǎn)年” ，隨著眾多開發(fā)商集中式的開發(fā)，商業(yè) 地產(chǎn)呈現(xiàn)專業(yè)化、市場(chǎng)細(xì)分化、商圈區(qū)域化的特征2.1 專業(yè)市場(chǎng)化專業(yè)化表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類屬， 專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)， 可以最大 限度的滿足經(jīng)營(yíng)者的業(yè)態(tài)需求， 開發(fā)最適合商家和產(chǎn)品的市場(chǎng)。 如建材市場(chǎng) （閩 贛建材市場(chǎng)），酒業(yè)專業(yè)市場(chǎng)（商貿(mào)城）、家俱家俬專業(yè)市場(chǎng)（財(cái)富花園閩贛家俱 城）等。2.2 市場(chǎng)

9、細(xì)分化從寧化 2007 年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，項(xiàng)目的功能作用呈現(xiàn)細(xì)分趨勢(shì)， 2007 年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位便體現(xiàn)了這一規(guī)律，這一方面是由于市場(chǎng)專業(yè)化發(fā) 展的促使， 另一方面是由于寧化消費(fèi)者消費(fèi)心理和習(xí)慣的促使及老商圈的 （南大 街）功能退化促使。建材家居在寧化細(xì)分為：如本項(xiàng)目（閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng)） 、 財(cái)富花園（閩贛邊貿(mào)家俱城） ，酒業(yè)市場(chǎng)等均是市場(chǎng)專業(yè)化與市場(chǎng)細(xì)分化復(fù)合的 代表性項(xiàng)目。2.3 商圈區(qū)域化目前寧化縣南大街屬核心商圈， 同時(shí)也是唯一能呈現(xiàn)商圈模式的地段。 商圈內(nèi)不 同的消費(fèi)圈混雜， 生活水平的提高將要求形成不同的商業(yè)圈和消費(fèi)圈， 不同的商 業(yè)圈將滿足消費(fèi)者的不同需求。隨著寧化的

10、規(guī)劃（東擴(kuò)南移） ，在未來三年內(nèi)， 城南新車站周邊將形成新的商圈，并逐步取代老商圈的商業(yè)功能。3、商業(yè)物業(yè)模式變革： 在我們的市場(chǎng)研究中發(fā)現(xiàn)， 寧化目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 已經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的單 一模式，多元化、綜合化、復(fù)雜化成為特征。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、購物中心、 專業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，將小縣城的商業(yè)氛圍推動(dòng)涌現(xiàn)新熱 潮。模式一：“一站式”商鋪滿足人們追求“時(shí)尚” 、“便捷”“休閑”的購物追求。商業(yè)物業(yè)可以盡可能 地滿足人們一站購足的要求。主要特征 :大型購物中心或?qū)I(yè)市場(chǎng)，縣城總建面應(yīng)在 3 萬平米以上，各種業(yè)態(tài) 齊全，消費(fèi)環(huán)境舒適，貨物品種充足，人氣旺盛。模式二：“享樂化”

11、商鋪 購物中心的園林化，給人們提供舒適開放的休閑交往空間，延長(zhǎng)顧客滯留 時(shí)間，形成“商業(yè)聚集效應(yīng)” 。主要特征 : 建筑配套了休閑廣場(chǎng)、建筑小品、雕刻、噴泉、休閑椅等。 模式三：“個(gè)性化”商鋪塑造購物中心的獨(dú)特個(gè)性，樹立主題，形成獨(dú)具特色的商業(yè)空間。以及各 類專業(yè)商城，市場(chǎng)定位獨(dú)特，商業(yè)個(gè)性突出。主要特征 : 商業(yè)定位清晰，個(gè)性突出，業(yè)態(tài)單一但專業(yè)，滿足消費(fèi)者特定消費(fèi)需 求。（酒業(yè)市場(chǎng)）模式六：“招租化”商鋪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系結(jié)合，確保行業(yè)的投資信心。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的 租售結(jié)合的項(xiàng)目集中出現(xiàn)，招租化傾向明顯。主要特征 : 招租經(jīng)營(yíng)，租售結(jié)合模式。（二）寧化縣商業(yè)物業(yè)銷售現(xiàn)狀分析1、售價(jià)現(xiàn)狀

12、、銷售現(xiàn)狀：2007年寧化縣區(qū)商業(yè)用房市場(chǎng)供應(yīng)面積已達(dá) 15萬平方米， 已交易的均價(jià) 16000元/ 平方米，比住宅銷售均價(jià) （3200元/ 平方米）高出 12800元/平方米（數(shù) 據(jù)僅算目前銷售價(jià)的初略估算） 。 2007 年寧化商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格呈直線型上揚(yáng)之 勢(shì)， 2005年前售價(jià) 1100 至 2500元之間。其中寫字樓、一般性臨街商鋪、產(chǎn)權(quán) 式商鋪等價(jià)格都呈現(xiàn)此趨向。從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來看，天鵝大廈 19000 元/ 平方米 的單價(jià)創(chuàng)了寧化商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)之最。據(jù)調(diào)查市場(chǎng)表面數(shù)據(jù)顯示， 全縣總商業(yè)面積為 15 萬。2007年底將有商業(yè)營(yíng) 業(yè)房竣工面積 6 萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為 1.6

13、 萬平方米 . 整體銷售率 10，相當(dāng)部分的銷售周期超過了四個(gè)月。2008 年我縣的商業(yè)物業(yè)將在上半年有很多項(xiàng)目的上市沖擊，因此，預(yù)見我縣商 業(yè)地產(chǎn)將在 2008年下半年出現(xiàn) “井噴”，也就說明，商業(yè)地產(chǎn)的銷售狀況將漸漸 低落。第三部分 閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng) 微觀市場(chǎng)研究 一、項(xiàng)目同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析通過對(duì)寧化及周過市場(chǎng)的調(diào)查研究， 深入分析， 形成了我們對(duì)寧化及 周邊的認(rèn)知，1、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（財(cái)富花園）財(cái)富花園定位為閩贛家俱城， 同樣是建材家居業(yè)態(tài)的構(gòu)成者， 對(duì)本案 的威脅主要體現(xiàn)在 :1 、對(duì)于本項(xiàng)目在招商客源上部分重合 ;2 、另由于 該項(xiàng)目商業(yè)容量為 30000 平米，不排除其業(yè)態(tài)把控上放寬限

14、制， 如家 裝建材類 ;3 、該項(xiàng)目位置較好（前文已述） ，商家考慮可能性較大。 2、市場(chǎng)形態(tài) 沿街零散鋪面：店鋪較小、投資額不高、規(guī)模不大、進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低，它們主要 滿足區(qū)域消費(fèi)者的日常住宅維修需求， 所以寧化很多地方的沿街零散商鋪都可以 有自己的市場(chǎng)空間。 由于寧化之前尚未有大型商場(chǎng)及專業(yè)市場(chǎng)， 傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式（獨(dú) 立店鋪）觀念較深。二、區(qū)域內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（異類）分析（一）區(qū)域市場(chǎng)區(qū)分 ： 本節(jié)研究的目標(biāo)區(qū)域是本項(xiàng)目所在區(qū)域的及周邊相關(guān)區(qū)域。這是項(xiàng)目市 場(chǎng)準(zhǔn)入的必要研究市場(chǎng)。翠江明珠、財(cái)富花園二個(gè)市場(chǎng)是我們需要研究的主 要的區(qū)分市場(chǎng)。針對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的研究主要是分析其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資 者的

15、“截流”影響。翠江明珠由于沒有明確的商業(yè)定位， 較本項(xiàng)目位置好， 且由于較早入 市，有較好的市場(chǎng)影響力。商家看好其商業(yè)前景及地理優(yōu)勢(shì)。上述兩 個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資者的截流、分流使得本項(xiàng)目的目標(biāo)顧 客和招商客源數(shù)量相對(duì)減少。第四部分 閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng) 項(xiàng)目個(gè)案研究一、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)研究（一）區(qū)域人口構(gòu)成及分布狀況 該縣主要以農(nóng)民、老國(guó)有企業(yè)職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主。近年來，該縣的外 來人口數(shù)量較少。 日人流量不足 7 萬人，人氣和商氣較弱；個(gè)體經(jīng)營(yíng)者主 要集中于南大街和周邊區(qū)域內(nèi)的臨街商鋪。（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)類型及人口就業(yè)結(jié)構(gòu)分析 區(qū)域的主要經(jīng)濟(jì)類型為商業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)集中區(qū)域， 區(qū)域主要以商業(yè)經(jīng)營(yíng)

16、和少 量工廠工人為主要的居民職業(yè)， 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者主要在南大街、 菜市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)批發(fā) 零售日用百貨 , 新橋路、中環(huán)路經(jīng)營(yíng)建材、汽配等商品。由于寧化商業(yè)市場(chǎng) 的發(fā)展慢， 該區(qū)域無良好的區(qū)位條件， 居民收入較低。 由于其特殊的商業(yè)構(gòu) 成，區(qū)域居民的本地投資熱情都較低， 樂于進(jìn)行外省或一二級(jí)城市投資行為。 如該縣在廣西北海投資人為數(shù)甚眾。二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位及分析（一）項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體描述針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)， 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群可劃分為 “隱性目標(biāo)客戶 群”和“顯性目標(biāo)客戶群” （又可稱為終端消費(fèi)群體）兩類。 顯性目標(biāo)客戶群主要是指被項(xiàng)目本身的氛圍與形象、物業(yè)形態(tài)與經(jīng)營(yíng)模 式、經(jīng)營(yíng)賣點(diǎn)吸引的消費(fèi)的

17、目標(biāo)客戶。隱性目標(biāo)客戶群是指被項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)、 廣告宣傳、價(jià)格誘惑、 發(fā)展前景及創(chuàng)新 營(yíng)銷策略體系所吸引的經(jīng)營(yíng)與投資的客戶 .1、顯性目標(biāo)客戶群 作為批發(fā)零售兼營(yíng)的綜合性市場(chǎng)，本項(xiàng)目具有很大的輻射群體客戶。其輻射 范圍包括清流縣、石城縣、建寧縣部分區(qū)域以及寧化本地消費(fèi)者。其具體 包括原有商業(yè)街建材商戶、欲做大做強(qiáng)的廠家代理或辦事處，拓展分店、 增設(shè)二、三級(jí)代理等等。2、隱性目標(biāo)客戶群 項(xiàng)目的隱性目標(biāo)客戶群體主要有：建材經(jīng)營(yíng)者、商業(yè)地產(chǎn)投資者、建材 生產(chǎn)廠商、看好建材行業(yè)欲投資建材者以及少量職業(yè)炒家等。 本項(xiàng)目定位于 專業(yè)建材批發(fā)零售市場(chǎng)，最大的開發(fā)目標(biāo)是出售、出租。所以其招商、銷售主打客戶應(yīng)該

18、是原建材經(jīng)營(yíng)者和了解區(qū)域情況的投資者。（二）項(xiàng)目目標(biāo)客戶細(xì)分研究2.1 本地建材經(jīng)營(yíng)者：這是本項(xiàng)目的主打客戶， 他們對(duì)寧化及周邊市場(chǎng)了解透徹， 清楚周邊各 地建材市場(chǎng)行情。 長(zhǎng)期從事建材經(jīng)營(yíng)， 對(duì)寧化及周邊建材市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域和 市場(chǎng)極為清楚和敏感， 其投資欲望較強(qiáng)， 但同時(shí)相當(dāng)重視市場(chǎng)的商業(yè)氛圍和 財(cái)富機(jī)會(huì)。投資額有高有低，一般在 20 萬 60萬之間。但多數(shù)采用租賃 經(jīng)營(yíng)的方式或外地投資不動(dòng)產(chǎn)。 對(duì)待這類客戶， 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益是最好的說 服，其次解決好租金成本與購買成本之間的利益沖突， 采用多方位的銷售手 段、付款方式、降低入市門檻是拉動(dòng)此類客戶產(chǎn)生購買、租賃行為的關(guān)鍵。2.2 外地建材經(jīng)營(yíng)

19、者（清流、石城） 與寧化本地情況類似， 市場(chǎng)需求量少， 當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)較好有進(jìn)一步拓展意向， 但由于 經(jīng)營(yíng)者受地域、 代理權(quán)等限制， 一般采取就近原則選址經(jīng)營(yíng)， 此類商家觀望性較 強(qiáng)，對(duì)策：最好能看到實(shí)際市場(chǎng)效果，通過各種信息的傳達(dá)增加投資信心、項(xiàng)目 優(yōu)惠條件吸引、完善項(xiàng)目自身軟硬件 , 如如何做到輻射周圍（配套免費(fèi)接送車） 等形式。三、項(xiàng)目SWO分析1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于城南，屬開發(fā)力量集中區(qū)，未來寧化新商圈，樓盤聚集，樓市 帶來建材商機(jī)及豐富的人流，潛在消費(fèi)力量旺盛。2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目總建筑面積 13 萬多平方米，建材市場(chǎng)市場(chǎng) 4 萬多平米，在寧化至 三明建材類專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)屬最大項(xiàng)目。 是寧化至

20、三明建材市場(chǎng)目前規(guī)模最大 的建材家居購物場(chǎng)所，項(xiàng)目氣勢(shì)宏偉、體量大、設(shè)計(jì)現(xiàn)代、設(shè)備先進(jìn)，建成 后將是閩西建材市場(chǎng)旗艦之一。3、建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目整體規(guī)劃科學(xué)、合理、先進(jìn)、現(xiàn)代，采用內(nèi)街式設(shè)計(jì)，車輛可以進(jìn) 入內(nèi)街，形成了“全臨街”商鋪的格局，弱化了普通賣場(chǎng)的“角落商鋪”難 題。同時(shí)主入口采用“扶梯”形式，淡化了二樓樓層難以聚集的難題，營(yíng)造了較好的購物環(huán)境。4、大環(huán)境優(yōu)勢(shì)：寧化經(jīng)濟(jì)的逐漸升溫， 形成了區(qū)域良好的發(fā)展前景和投資前景。 城南樓 市的開發(fā)， 使寧化生活環(huán)境的逐步改善， 將會(huì)促使消費(fèi)者目光的轉(zhuǎn)移。 必將 推動(dòng)寧化新城區(qū)城市的發(fā)展進(jìn)步。 名房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)， 順應(yīng)了寧化新城市化 發(fā)展的潮流。5

21、、交通優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目北臨高速路，中環(huán)路的改造，極大的縮短了老城區(qū)到項(xiàng)目的距離。且項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有較好道路設(shè)施， 交通配套的升級(jí)完善， 距清流縣、 石城縣的 車程較近，將使得該項(xiàng)目可以發(fā)揮最大輻射力， 物流交通的方便和輻射力將 為項(xiàng)目帶來更多商機(jī)；6、開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì) 開發(fā)商屬三明市知名企業(yè)，形成開發(fā)商在本地有較好的知名度及較好的認(rèn)知度， 并有成功開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目先例和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 實(shí)力開發(fā)商帶動(dòng)投資者信心， 升值潛力 的看好 ;（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析1、區(qū)域同類競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的強(qiáng)力促銷 項(xiàng)目上市后，其它周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目必定會(huì)采取相對(duì)的應(yīng)對(duì)措施，來分解 顧客，截流人群，以達(dá)到爭(zhēng)取客戶資源，促進(jìn)自己項(xiàng)目銷售的目的，這對(duì)項(xiàng)

22、目的招商銷售一個(gè)不利消息； 所以在實(shí)際操作過程中， 應(yīng)考慮到此因素， 做 出合理調(diào)控， 掌握好廣告及促銷手段的節(jié)奏和強(qiáng)度， 以達(dá)到對(duì)項(xiàng)目招商、 銷 售的循環(huán)推廣促進(jìn)；2、區(qū)域異類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶分流項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，除財(cái)富花園、 酒業(yè)市場(chǎng)有初步商業(yè)定位外， 其他項(xiàng)目均未進(jìn) 行商業(yè)產(chǎn)位，且有較好的地理優(yōu)勢(shì)，均有很大的搶奪客戶資源的實(shí)力，特別 是早期入市的翠江明珠， 以及新車站的存量商鋪相信會(huì)趁 08 眾多樓盤上市的 商業(yè)氣氛，對(duì)投資性客戶資源、建材商家形成很大的搶奪和分流，這是項(xiàng)目 招商、銷售的一個(gè)必須面對(duì)和解決的問題；3、規(guī)模巨大加大操作難度由于項(xiàng)目的體量大，業(yè)態(tài)分布于廣， 2 層受同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃及

23、整體市 場(chǎng)租賃價(jià)格的影響，招商難度增加。4、建材商品屬性的特殊要求 由于是專業(yè)的建材市場(chǎng)，建材商品有其特殊的特性和屬性要求，作為 批發(fā)零售市場(chǎng)， 大量的庫存和展示是必要的， 項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上采用并行行 列建筑設(shè)計(jì)，統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃上難度較高，必須全面考慮，合理規(guī)劃，才可 以達(dá)到項(xiàng)目整體招商的如期完成。5、項(xiàng)目上市時(shí)間不合時(shí)宜的影響項(xiàng)目的上市時(shí)間是估計(jì) 08 年第一季度，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)行， 放貸 政策的調(diào)緊，全國(guó)性的樓市低迷，極大了影響投資者信心，加上增設(shè)了投資 款的放貸障礙， 可以說正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “疲軟期”，將對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生不 利，6、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)開發(fā)模式對(duì)銷售的影響 項(xiàng)目整體以銷售

24、為主，與目前大型建材市場(chǎng)租賃優(yōu)先的開發(fā)模式形成較 大差異，經(jīng)營(yíng)者投資購買比例的多少直接影響項(xiàng)目招商進(jìn)度8、項(xiàng)目規(guī)劃單位對(duì)項(xiàng)目招商、銷售的影響 由于項(xiàng)目的主要客戶來自于三線城市的二級(jí)代理商或小型建材商鋪，面積需 求與項(xiàng)目部分店面沖突。 因項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)使得商鋪大部份面積較大， 折算單位 面積 45200 平方米，沿街店面面積大部分較大， 直接提高了銷售總價(jià)， 且劃分 檔次過于分散， 1 層標(biāo)準(zhǔn)單位平均售價(jià)集中在 50萬 85 萬之間，對(duì)于縣城經(jīng)濟(jì) 來說，總價(jià)偏高，對(duì)投資及經(jīng)營(yíng)客戶的購買行為均會(huì)產(chǎn)生一定影響。（三）項(xiàng)目潛在威脅分析1、周邊商業(yè)投資性項(xiàng)目的潛在威脅 ：（前文已有敘述）2、整體市場(chǎng)飽和

25、形成的威脅 ： 由于很多商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)上市，寧化整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是投資項(xiàng)目 的數(shù)量巨增，使得整體市場(chǎng)形成飽和之勢(shì)，這樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目形成威脅。3、商圈觀念威脅由于寧化目前只有以南大街為首的商圈， 本地消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變將項(xiàng)目面臨的一個(gè) 難題，沒有同類競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)， 商家經(jīng)營(yíng)有較好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)， 接受新市場(chǎng)招商難度大。（四）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1 、高端建材消費(fèi)市場(chǎng)補(bǔ)充機(jī)會(huì) 閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng) 定位于當(dāng)?shù)丶爸苓呑畲蟮慕ú呐闶袌?chǎng)， 而寧化及 周邊原生的建材市場(chǎng)多屬于低端自發(fā)形成的市場(chǎng)，不成規(guī)模、不上檔次， 所以項(xiàng)目的招商引進(jìn)外地的高端建材品牌及引進(jìn)本地建材空白業(yè)態(tài)， 形成 差異化經(jīng)營(yíng)，有其自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)；2、

26、政府定位、扶持機(jī)會(huì) 項(xiàng)目屬于三明市重點(diǎn)工程，政府有望出臺(tái)專案優(yōu)惠稅收等方面措施，提 升項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)力，借政府對(duì)建材市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范整合機(jī)會(huì)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的招 商形成良好的市場(chǎng)吸引；3、商業(yè)圈更新機(jī)會(huì) 南街商圈的商業(yè)功能退化及已經(jīng)是歷史必然，縣城商業(yè)的的升級(jí)也是城市 發(fā)展所需。 而項(xiàng)目順應(yīng)了歷史潮流， 并且項(xiàng)目的上市是三明市建材類專業(yè)市場(chǎng) 的先驅(qū)者， 所以項(xiàng)目不但共享了商圈的更新趨勢(shì)， 也填補(bǔ)了建材類專業(yè)市場(chǎng)空 白，有望成為建材類專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)袖旗幟。4、價(jià)格對(duì)比機(jī)會(huì) 在項(xiàng)目的招商、銷售上，與同區(qū)域及周邊區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目相比，項(xiàng)目的 定價(jià)有很大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這也是項(xiàng)目能夠取得成功的必然因數(shù)；5、以租帶售機(jī)會(huì)在我

27、們的營(yíng)銷策略上， “以租帶售”是一個(gè)銷售策略，項(xiàng)目在前期的良 好招商可以很好的形成市場(chǎng)氛圍， 從而吸引投資者的關(guān)注和興趣， 從而促使其 果斷下單。7、城市規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì) 項(xiàng)目順應(yīng)了城市規(guī)劃的方向，項(xiàng)目區(qū)域的建材商圈性質(zhì)規(guī)劃，有利于項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，區(qū)域建材類商鋪的規(guī)范整合，將更有利于項(xiàng)目的招商。第五部分、項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究、分析注：所謂市場(chǎng)定位，不是我要做什么，而是我希望消費(fèi)者是如何看待我。2.1 閩西建材市場(chǎng)領(lǐng)跑者本案作為寧化及周邊城市最大的建材市場(chǎng)，具備成為寧化建材零 售業(yè)領(lǐng)跑者的一切條件， 同樣面對(duì)寧化有限的零售市場(chǎng)， 本案也必須 成為周邊城市行業(yè)領(lǐng)跑者，面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求，主動(dòng)出擊，不

28、斷推出新的行銷模式、新的個(gè)性商品、新的管理方式，在同行業(yè)、租 戶和消費(fèi)者心目中建立和鞏固本案的市場(chǎng)領(lǐng)跑者印象2.2 未來寧化新城最繁華的商業(yè)中心主力大型購物商場(chǎng)對(duì)于寧化縣而言， 屬于前瞻性的新型業(yè)態(tài)， 建材與 其他業(yè)態(tài)相比， 本案應(yīng)該更多的關(guān)注未來發(fā)展性， 站在城市發(fā)展的高 度推進(jìn)自身的品牌建設(shè)。 本案成為寧化縣未來東部新城最繁華的商業(yè) 中心的主力應(yīng)該是切合實(shí)際并能夠達(dá)成的目標(biāo)。2.3 全程一站式建材購物中心、都市購物新平臺(tái)根據(jù)初期調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 大部份消費(fèi)者都能知道大型商場(chǎng)的主要特征 就是能夠一站式購物。也能接受此類商業(yè)的消費(fèi)方式 .對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè) 而言,在這方面有著明顯的限制和不足。所以本案在規(guī)

29、劃經(jīng)營(yíng)上應(yīng)遵 循市場(chǎng)原則，在業(yè)種的組合搭配，商品的可選擇性和購物休閑配套上， 應(yīng)符合或超越消費(fèi)者的預(yù)期，從而提升品牌的美譽(yù)度對(duì)于消費(fèi)者來說， 大型購物商場(chǎng)是各種業(yè)態(tài)的組合體， 它更多的 是一種空間選擇印象，可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生直接的商品和品牌印象。同樣的， 大型商業(yè)作為城市化的重要特征， 應(yīng)該代表著城市生活 的新觀念和新主張， 目前寧化及周邊尚未有某個(gè)建材市場(chǎng)具備這種號(hào) 召力和影響力，對(duì)于本案來說，這是構(gòu)筑開發(fā)商自身品牌的重要內(nèi)容。 通過這種印象的建立將能夠不斷吸引和聚集城市中消費(fèi)最活躍的消費(fèi)者加入，有助于本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。2.4批發(fā)零售兼營(yíng)，實(shí)現(xiàn)集客力最大化零售最大的需求是人流，批發(fā)最大需求

30、為銷量，帶動(dòng)人流，兩種方式的結(jié)合，將 使項(xiàng)目的人流、經(jīng)營(yíng)得到保障和永續(xù)經(jīng)營(yíng)。第六部分、區(qū)域內(nèi)租金調(diào)查分析，項(xiàng)目租金定價(jià)建議、名地商家租金對(duì)照表寧化縣租金表平方單商家名稱原店面積滿意與否原店租金滿意與否地址10元以國(guó)美家電250是8.8是南大街下盛宇窗簾230是8.6是中山街家家窗簾147是8是南大街城東家俱城2200否6 一 8是城東廣場(chǎng)曾氏家俱城1000是6是南大街平瑞興鋼材40是12.5是城東盈邦瓷磚50是16是中環(huán)路廣東家俬300是16.6否南大街方物資金屬60是18.3是中環(huán)路春發(fā)不銹鋼2516是中環(huán)路奮發(fā)鋁合金30否18.3是中環(huán)路單東方紅玻璃25是20是交警大隊(duì)鑫安消防60是11.

31、6是西大路洪平油漆50是14是翠江明珠價(jià)水暖潔具80是12.5是西大路經(jīng)典漆50是14是中環(huán)路大自然地板180是19.4是翠江明珠10鱷魚漆70是15是城東廣場(chǎng)神洲漆30否16是城東廣場(chǎng)澳貝漆18否20是中環(huán)路20巴德士漆50是13是城東廣場(chǎng)諾貝爾漆35否14.3是中環(huán)路元家根窗簾80是18是南大街10龍騰家俱80是13是南大街東方玉蘭50否16是新橋一路元宏興鋁合金40否12是新橋一路忠旺鋁材80是19是翠景大廈至鑫鑫建材80是18是城東廣場(chǎng)三鯨建材40是15是龍門橋20雷士照明140是1414新橋一路元長(zhǎng)春滕漆40是20否中環(huán)路之山山地板60否16是中環(huán)路間雅麗櫥柜7018城東廣場(chǎng)陶瓷水泥

32、45是17是西大路平一品迪邦漆25否30否南大街方永寧油漆25否28否南大街單嘉寶麗涂料25否28否南大街價(jià)杜邦涂料30是25否南大街20威爾斯80是22.5否東方花園至潤(rùn)揚(yáng)地板60是25是中環(huán)路30大華家紡70是28.6是中山街元博麗漆20否22.5是中環(huán)路之天麟陶瓷15否26.6是中環(huán)路間笑緣家紡25否28否邊貿(mào)城舉輝五金35是25否邊貿(mào)城全球家電200是30是南大街翠景陶瓷45否26否翠景大廈31柏頓地板50否40否南大街至東大裝潢30否33否中山路40友邦吊頂20否35否新橋一路元明芳家電35否34否邊貿(mào)城之寧強(qiáng)家電30否40否南大街間海爾家電160是80否南大街紫荊花漆20否40否中

33、環(huán)路永林地板30否33否新橋一路德爾地板50否38否新橋二路福人地板30否38否新橋一路40元同發(fā)床品40否50否老車站到恒潔衛(wèi)浴50否44否交通樓50之間歐普照明45否44否中山街本次統(tǒng)計(jì)租金對(duì)象共60家，由上表格可以看出，家俱、窗簾業(yè)態(tài)面積較大者,租金均在10以下，占8%油漆、地板類、家俱面積較小者租金均在 10至20元 之間，此類商家比例最大，共28家，占47% 20元至30元業(yè)態(tài)包括家紡、潔具、 陶瓷、油漆，共13家，占21% 31至40元的業(yè)態(tài)主要以地板和家電，共10家, 占17%.40元至50之間的較少占8%.由此我們可以看出地板類、陶瓷類、油漆類、潔具類、家紡類、家電類等表現(xiàn)出

34、較好的承受租金能力及面積可酌情增大的經(jīng)營(yíng)需求，而家俱、窗簾及其他零星業(yè) 態(tài)因其經(jīng)營(yíng)需求均租金較底。但面積需求較大，應(yīng)在業(yè)態(tài)劃分上充分考慮此項(xiàng), 達(dá)到出租利益最大化。明溪租金表租金段位品牌原店面積滿意與否原店租金滿意與否地段10元東順家俬200是5是新大路以萬家喜櫥衛(wèi)120是8是濱北路下太子寶家俱829是5.5是綜合市場(chǎng)10漢堡地板45是11是河濱北路好佳居門30否20否東新路兀鷹牌衛(wèi)浴140是14是新大路鐘華家具600是12是河濱南路大象漆30否20是東新路至恒坤油漆30是17否東新路花王漆100是19否河濱北路泰帝潔具40否18是東新路20金龍窗簾50否20是綠色家園帝豪家俬70否13是新大

35、路兀窗簾店80否20否新大路佳佳窗簾30否16是綜合市場(chǎng)惠萬家陶瓷40否15是東新路之百惠家建材100是18是東新路間華世照明80是18是白沙橋頭20元新里程陶瓷65是25否白沙橋頭至九牧潔具120是21是東新路30元格調(diào)燈飾7029否綠色家園明福裝飾200是23是東橫路20元豪盛建材45否27否新大路至澳森地板60是25是新大路興盛門業(yè)6030否東新路30兀福人地板40否30否東新路之間加富達(dá)衛(wèi)浴50是28是東新路30元至40元之間恒潔衛(wèi)浴70是35否綠色家園40元至華帝廚衛(wèi)35否45綠色家園50兀之間輝煌燈飾57是42否新大路50至建發(fā)不銹鋼20否55否東新路明溪統(tǒng)計(jì)租金共60家，（上）表

36、格中30家，主要價(jià)位段10元至20元之間占50% 共15家，業(yè)態(tài)主要以（油漆、地板、陶瓷、潔具、窗簾）居多，多屬家裝建材， 20元至30元之間占30%同樣以家裝建材為主，不同的是東新路租金較河濱路 高。且專賣店較多，承受租金能力較好。家俱業(yè)態(tài)依然居市場(chǎng)最低租金。其他 業(yè)態(tài)總比之5流右。石城縣租金表租金段位品牌原店面積滿意與否原店租金滿意與否地段地址平銀成鋁材80否8是西華中路方金碧衛(wèi)浴30否6是城北大道單名爵陶瓷50是8是西華中路10順意家俬300是3是琴江路兀以下宏裕家俱1100是4是琴江路南寶油漆50是9是城北大道10元振博陶瓷30否17否西華中路至家佳門窗80是10是西華北路20元嘉園門

37、業(yè)40否10是西華中路元間富輝安全門30否13是城南大道平寶得利鎖80是20是西華中路方順輝陶瓷33是10是城南大道單美心防盜60是14是城南大道價(jià)億源陶瓷40是13是城南大道10家豪衛(wèi)浴40否15是東城北路元強(qiáng)輝陶瓷60是18否琴江路至新中源150是17是西華中路20兀星冠油漆30否17是東城北路之鷹牌陶瓷80是13是琴江路恒發(fā)不銹鋼100是10是西華中路間新興不銹鋼25否13是西華中路九鼎裝飾39否10是城北大道泰明油漆25否20是西華中路20元恒達(dá)不銹鋼22否21否西華中路至太太裝飾22否23是西華中路30元索福門25否28否西華中路之宜佳裝飾33是28是西華中路間皇明太陽能36是28是

38、西華中路時(shí)興家俬30否27是西華南路金房窗簾40否25是琴江路31元至40元之間皇明鎖城50否33否琴江路大澳漆50否33否琴江路帝毫布藝30否33否琴江路41-50 元祥瑞建材30否41否西華中路60-80 元湖南窗簾30否64否琴江路石城調(diào)查對(duì)象70家，（上）表格中35家，從對(duì)店面滿意程度看，其中不滿意原 店面面積的共19家，達(dá)55%從中明，此類商家大部分面積從 23到50平方的 占多數(shù)，原因是由于店面結(jié)構(gòu)及承受成本兩類，20%勺商家對(duì)目前的店面較為滿 意，反之則不然，從租金段來看，有49%商家租金處10至20元租金段，業(yè)態(tài)主 要以衛(wèi)浴、門業(yè)、陶瓷為主。20元至30元之間，占總數(shù)的20%業(yè)

39、態(tài)組成較為 零亂，不銹鋼業(yè)態(tài)在石城有較多的商家，可做為項(xiàng)目的石城重點(diǎn)招商對(duì)象之一， 石城整體租金與寧化類似，都呈現(xiàn)出店面增大的需求。清流市場(chǎng)租金段位商家名稱原店面積（M2）滿意與否原店租金（元 /M 2）滿意與否地址10元以下財(cái)貴家具 城1000M ;500M （兩家店）是6 元 /M ;7元/M是城西路； 長(zhǎng)興中街精城家私城400M6. 25 元/M長(zhǎng)興中街鴻鳴家私城550M是6元/M是龍津市場(chǎng)2樓南門家私350M是5. 1 元/M是南門橋頭11元-20元之間歐圣地板45M （含 2樓）否12. 4 元/M是龍城街大象漆25M14 元 /M長(zhǎng)興南街永盛陶瓷100M否12 元 /M是城西路清華

40、王牌 太陽能9M否16. 6 元/M否長(zhǎng)興中街 與城西交 界百信建材 超市150M是13 元 /M是長(zhǎng)興中街內(nèi)巷陽光新能 源材料商 行35M20 元 /M長(zhǎng)興北街明珠窗簾80M是19 元 /M是長(zhǎng)興中街蛙半心曰 精美豕具22M否18 元 /M是長(zhǎng)興中街21元-30元之間創(chuàng)意裝潢部55M是28. 2/M否長(zhǎng)興中街歐運(yùn)地板18M否27. 7 元 /M否鳳翔街精譽(yù)家電100M否20 元 /M否鳳翔街金龍安防產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)部20M22. 5 元 /M長(zhǎng)興中街清流供銷 企業(yè)總公 司150M23 元 /M龍城街華帝專營(yíng) 店38M21 元 /M長(zhǎng)興中街雙鳳地板27M否22. 2 元 /M否鳳翔街盛宇家紡30M否2

41、5 元 /M否長(zhǎng)興中街步陽安全 門30M否26 元 /M長(zhǎng)興中街大華裝飾行90M是22 元 /M否長(zhǎng)興中街裕家門業(yè)60M28 元 /M長(zhǎng)興中街春天門業(yè)40M是30 元 /M否長(zhǎng)興中街新華水暖 裝飾建材 批發(fā)部35M否25 元 /M長(zhǎng)興中街嘉寶莉?qū)?賣50M是22 元 /M長(zhǎng)興中街高能裝潢 不銹鋼經(jīng) 營(yíng)部40M25 元 /M長(zhǎng)興南街九盛裝飾 材料行192M是21 元 /M否長(zhǎng)興中街31元以上多樂士30M是33 元 /M否長(zhǎng)興中街宏立裝飾 建材70M否31.1 元 /M否長(zhǎng)興中街清流做過市調(diào)商豕共 60豕，大都集中在 長(zhǎng)興中街 一帶以上抽調(diào)商豕30豕,占市調(diào)總數(shù)的50%.清流大部分建材商家主要是以

42、中小商家為主，主要業(yè)態(tài)有家具、油漆、門、瓷磚潔具、板材、水暖管件、金剛板、五金配件等，其中建材專賣店主要有瓷磚、油漆和家紡，其他商家大都是幾種業(yè)態(tài)混合經(jīng)營(yíng)。因?yàn)榍辶魇袌?chǎng)較小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢，所以建材商家的租金承受能力都較差，以上租金段位21元-30元商家最多，共16家，占抽調(diào)總數(shù) 53% ; 11元-20元次之，共8家，占27% ; 10元以下主要是家具商家， 31元以上的租金有 2家，占7%。21元以上的商家有 50%表 態(tài)不滿意當(dāng)前的租金。泰寧市場(chǎng)租金段位商家名稱原店面積（M2）滿意與否原店租金（元 /M 2）滿意與否地址6元-15元之間好家園瓷 磚超市420M是9. 5 元 /M是金湖西路

43、53號(hào)卓遠(yuǎn)陶瓷115M是13. 9 元/M是金湖東路50號(hào)曉輝五金店30M15 遠(yuǎn)/M是金湖西路16元-24元之間圣力地 板鱷魚漆55M19. 1 元/,否金湖西路現(xiàn)代燈飾120M是16. 7 元是金湖東路 （建材市場(chǎng)樓下）五洲精品 建材50M18 元 /M金湖西路弗萊迪陶瓷直銷部60M是20 元 /M否金湖西路新世紀(jì)窗20M22. 5 元 /M金湖西路長(zhǎng)春滕漆20M22. 5 元 /M金湖西路櫻花制漆25M22 元 /M金湖西路斯?jié)櫰釋?賣店30M是21 . 6 元 /M是金湖西路邦派漆30M是20 元 /M是金湖西路通達(dá)五金建材經(jīng)營(yíng)部20M22. 5 元 /M金湖西路小傅窗簾25M22 元

44、 /M金湖西路小周燈飾35M22. 9 元 /M金湖西路萬喜泰寧 總經(jīng)銷30M18. 3 元/M金湖西路飛雕整體吊頂門業(yè)30M否19 元 /M否金湖西路鑫發(fā)工業(yè) 物資經(jīng)銷 部20M22. 5 元 /M金湖東路25元-34元之間融輝水電 材料部22M25 元 /M金湖西路四季沐歌 太陽能20M25 元 /M金湖西路宏鑫燈飾60M否25 元 /M否金湖西路歐普照明60M25 元 /M金湖西路盈福燈飾60M否25 元 /M是金湖西路杜邦制漆40M是25 元 /M否金湖東路奧米茄瓷磚97M31 元 /M否金湖西路金湖宏豐 瓷磚店40M否32. 5 元 /M否金湖西路恒強(qiáng)建材45M否31 元 /M金湖東

45、路九牧泰寧 專賣店35M32 元 /M金湖東路江瑞裝潢材料商行38M是34. 2 元 /M否金湖東路華潤(rùn)尖峰 地板25M是32 元 /M否金湖東路吉祥地板25M是28 元 /M否金湖東路泰寧雅居 裝飾行30M否26. 7 元 /M是金湖東路三棵樹18M是27. 8 元 /M否金湖東路35元以上凱娜櫥柜 泰寧旗艦 店65M46. 2 元 /M否金湖東路泰寧時(shí)尚 裝飾材料 行17M41 . 2 元 /M否金湖東路怡新不銹 鋼精品20M否35 元 /M否金湖東路宏盛石材 直銷店15M否40 元 /M否金湖東路水星家紡65M65 元 /M否狀元街泰寧做過市場(chǎng)調(diào)查的商家共71家，主要集中于“金湖東路和金

46、湖西路”一帶，以上抽調(diào)有租金商家39家，占市調(diào)總數(shù) 55%。另外有部分商家是自主經(jīng)營(yíng)店鋪，約占有5%。泰寧的建材以瓷磚、油漆最多。因?yàn)楫?dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)較好，所以關(guān)于建材市場(chǎng)上 也出現(xiàn)有較咼端的品牌和業(yè)態(tài)，如家具、整體櫥柜、吊頂、瓷磚（家娜麗莎、奧米茄） 等。當(dāng)?shù)氐闹髁ψ饨鹞恢饕?6兀-24兀之間和25兀-34兀之間，分別占有 38.5%和41%，15元以下占7.7%,35元以上占12.8%。25兀以上的商豕有 62%表示不滿意當(dāng)前的租金，只有部分路段較好的商豕認(rèn)為現(xiàn)在的租 金較為合理。25兀以下的商家大都較能接受當(dāng)前的租金，除有部分路段較差或?qū)γ娣e不 滿意的商豕不滿意當(dāng)前租金。統(tǒng)一市場(chǎng)定

47、位、統(tǒng)一市場(chǎng)規(guī)劃，保證市場(chǎng)招商的完整性；杜絕小業(yè)主為私 利損壞市場(chǎng)整體利益解決投資客戶對(duì)前期投資回報(bào)保障及未來投資利潤(rùn)、回報(bào)周期的疑慮；周邊市場(chǎng)一樓租賃價(jià)主力價(jià)位1020元/平方米，次主力價(jià)位租賃價(jià) 20 30元/平方米；30-45元價(jià)位店鋪位置較好，但絕大部份不滿意。周邊市場(chǎng)二樓 租賃價(jià)4-12元。屬寧化最低價(jià)位，業(yè)態(tài)主要以家俱為主。以寧化回報(bào)率百分之五估計(jì)，第一年以培育市場(chǎng)為主，第二年穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)， 第三年達(dá)到較好回報(bào)百分之五。預(yù)計(jì)回報(bào)年限在20-21年左右。符合一般店鋪投 資概念。由此得出：確保20A、18A 一樓滿租均價(jià)為20/平方米，確保二樓滿租均價(jià)為10元/ 方米，確保18B 20B

48、C D 一樓滿租均價(jià)為15元/平方米，確保二樓滿 租均價(jià)為元8-10/平方米。第七部分、項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分分析、建議作為產(chǎn)品構(gòu)成的一部分，業(yè)態(tài)劃分與商鋪面積的劃分、間直接關(guān)系到產(chǎn)品招 商、租戶經(jīng)營(yíng)，綜合市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)驗(yàn)確定其作為產(chǎn)品策略中不可缺少的一部 分。、劃分：以經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)理念、市場(chǎng)布局為依據(jù)，綜合目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況， 國(guó)內(nèi)其他省市大中型建材市場(chǎng)及超市在業(yè)態(tài)布局上的成功與失敗， 考慮各種 業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中的分布位置與搭配面積；綜合建材行業(yè)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r、 經(jīng)營(yíng)檔次、 利潤(rùn)空間、 租金承受 能力考慮各種業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中的分布位置與搭配面積；二、面積劃分：以各種業(yè)態(tài)對(duì)面積需求的基礎(chǔ)參數(shù)及項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)單位套內(nèi)

49、使用面積的 大小考慮商鋪面積劃分與間隔；以客戶接受銷售總價(jià)款的難易程度和商鋪實(shí)用率為基礎(chǔ) , 考慮商鋪面 積劃分與間隔； 以各價(jià)位段商鋪數(shù)量的百分比及銷售目標(biāo)客戶群的細(xì)分為基礎(chǔ)考慮商鋪面積劃 分與間隔；業(yè)態(tài)主要?jiǎng)澐忠约已b材料為主，瓷磚、衛(wèi)浴、木地板、門業(yè)以及基礎(chǔ)建材（夾板、水泥、鋁 合金、不銹鋼制品為主，為市場(chǎng)的主要架構(gòu)和賣點(diǎn)。 ）方案一18A 一樓：各類建材形象店，首選需求面積在 70 平方以上者。道選品牌專賣店或裝修高檔 者。以 18B 為參照，業(yè)態(tài)相近或同類業(yè)態(tài)。如大型家電商場(chǎng)、櫥柜等。18B 一樓：衛(wèi)浴區(qū)、配套水暖區(qū)、瓷磚區(qū)18B、 18A 二樓：家俬、家紡、家俱20A 一樓：名類建材

50、形象店，條件同上。以 20 號(hào)樓為參照進(jìn)行業(yè)態(tài)甄選。20D 一樓：油漆區(qū)、門業(yè)區(qū)、五金區(qū)、木地板區(qū)20C 一樓：木線區(qū)、石材、人造景觀、水管區(qū)20B 一樓：鋁合金區(qū)、鋼材制品區(qū)、水泥、夾板20B、C二樓及20A二樓：燈飾、家紡、窗簾區(qū)招商部建議：方案一。方案二18B 一樓：衛(wèi)浴區(qū)、配套水暖區(qū)、瓷磚區(qū)、石材區(qū)18B二樓：櫥柜區(qū)、家俱家私、家紡、 18A二樓：燈飾、照明區(qū)、吊頂區(qū)20D 樓：木地板區(qū)、門業(yè)區(qū)、五金區(qū)、20C 樓：油漆區(qū)、木線區(qū)、水管區(qū)、玻璃制品20B 一樓：鋁合金區(qū)、鋼材制品區(qū)、水泥、夾板20B、C二樓、廚房電器、家電區(qū)20A二樓：窗簾布藝大世界另十七號(hào)樓底商主要業(yè)態(tài)以建材的可選性商品為主，靠近建材城的位置， 穿插熱水器店及建材生活消費(fèi)品