1、精品文檔房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)重點(diǎn)：1、 開發(fā)成本審計(jì)： 應(yīng)該嚴(yán)格按照開發(fā)產(chǎn)品的用途經(jīng)行分類， 按成本核算法確定開發(fā)產(chǎn)品成 本核算對(duì)象。一般審計(jì)的類容應(yīng)包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施和開發(fā)間接費(fèi)用等，要弄清費(fèi)用的發(fā)生、歸集和分 配的真實(shí)情況（1）土地征用應(yīng)交的出讓金是否按照合同、協(xié)議已經(jīng)交清 （ 含轉(zhuǎn)讓時(shí)按規(guī)定應(yīng)繳政府 的有關(guān)土地費(fèi)、稅 ） 。根據(jù)調(diào)閱的土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，欠繳的要進(jìn)行預(yù) 提，還有超過動(dòng)工開發(fā)期限的，按規(guī)定還需要繳交土地閑置費(fèi)等等。征用的土 地范圍內(nèi)必須動(dòng)遷、安置的建筑物以及墳?zāi)?、果、雜樹、青苗等，已經(jīng)動(dòng)遷的 是否已按規(guī)

2、定支付補(bǔ)償費(fèi)及安置費(fèi)用，有無(wú)應(yīng)付未付?待開發(fā)土地還有多少 ?已開發(fā)和待開發(fā)土地成本如何分配 ?等等（2）前期工程費(fèi) （含規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、可行性研究及水文地質(zhì)勘察、 測(cè)繪、場(chǎng)地平整等 ）； 基礎(chǔ)設(shè)施 （含道路修建、 供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等 ）； 設(shè)施配套費(fèi) （ 含開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償性轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目 外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等沒有投資來源不 能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施以及應(yīng)繳交政府部門的城市建設(shè)配套費(fèi)、抗震、人防 等費(fèi)用 ） 要根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定和有關(guān)合同、協(xié)議以及工程預(yù)、結(jié)算書查核已支付 和未支付情況。（3）建筑安裝工程費(fèi) （ 含

3、建筑工程費(fèi)、 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、 安裝工程費(fèi)等 ） 要根據(jù)工程合同、 工程預(yù)算書、施工企業(yè)開出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單” ，以及工程實(shí)際進(jìn)度情況、 設(shè)備到場(chǎng)和安裝情況，進(jìn)行查核已付、未付工程款情況。對(duì)工程進(jìn)度的核實(shí)，必要時(shí)還要聘請(qǐng)相關(guān)工程師到現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)實(shí)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得較 好的投資經(jīng)濟(jì)效益情況下，為減少資金存量，較可能在建筑工程費(fèi)用上虛增成 本。2、 庫(kù)存開發(fā)產(chǎn)品情況，包括已完開發(fā)項(xiàng)目的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。要根據(jù) 相關(guān)資料合適已結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確、及時(shí)，各項(xiàng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本、費(fèi)用是否均已預(yù)提、結(jié) 轉(zhuǎn)，尤其應(yīng)關(guān)注配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提和攤銷；還要弄清開發(fā)產(chǎn)品是滯銷、積壓、還是處于 熱銷之中；

4、弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期末是否還未轉(zhuǎn)出而在本科目反 映；弄清用于本企業(yè)從事營(yíng)業(yè)性的配套設(shè)施是否及時(shí)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)；弄清已辦理商品房 移交手續(xù)的房屋是否還在本科目反映， 是否根據(jù)經(jīng)營(yíng)收入與其相關(guān)的成本費(fèi)用配比的原 則及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品相關(guān)的銷售成本。在審計(jì)時(shí)，審計(jì)人員應(yīng)通過盤點(diǎn)或抽查盤點(diǎn)核實(shí)開發(fā) 產(chǎn)品數(shù)量，通過對(duì)“開發(fā)成本”審計(jì)核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品金額，通過對(duì)企業(yè)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入” 審計(jì)、核對(duì)售房部銷售報(bào)表、銷售合同，從而核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品期末實(shí)際庫(kù)存量3、 費(fèi)用支出情況，包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。關(guān)注董事會(huì)經(jīng)費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)支 付是否合理；關(guān)注工程完工前的融資利息支出是否計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用” ，

5、已完工程之 間融資利息的分配情況，檢查借款合同，驗(yàn)算應(yīng)付利息計(jì)算的正確性；注意期間費(fèi)用各 項(xiàng)目發(fā)生額與前期比較，是否存在較大波動(dòng)并查明原因。4、 債權(quán)、債務(wù)情況，包括應(yīng)收款，應(yīng)付款和借款等。關(guān)注金額大、賬齡大的應(yīng)收賬款，審 查企業(yè)銷售合同和發(fā)函詢證在核實(shí)的基礎(chǔ)上查明原因， 考慮可能造成壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)程 度，檢查提取壞賬準(zhǔn)備和沖銷應(yīng)收賬款是否符合規(guī)定；關(guān)注其他應(yīng)收款，企業(yè)為粉飾會(huì) 計(jì)報(bào)表合理性。有的會(huì)虛減貨幣資金庫(kù)存量、虛增其他應(yīng)收款，因抽逃資本而虛增其他 應(yīng)收款；關(guān)注預(yù)付賬款，這里往往是調(diào)節(jié)建筑工程成本的地方；檢查借款合同、查明借 款性質(zhì)、利率、償還期限、限制和擔(dān)保條件，有無(wú)到期應(yīng)還未還的借款

6、、應(yīng)付未付的利 息。審查時(shí)，審計(jì)人員還要關(guān)注企業(yè)是否有意調(diào)減短期借款、長(zhǎng)期借款，相應(yīng)調(diào)減資產(chǎn)1歡迎。下載精品文檔或增加所有者權(quán)益、降低負(fù)債額，人為地把企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定在最佳位置。5、 企業(yè)銷售收入情況，包括預(yù)收帳款和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，售房收入又相對(duì)集中于各期開發(fā)項(xiàng)目的前期， 而稅務(wù)部門征收稅金是以每月售房收入實(shí) 際金額為依據(jù)按比例征收 (包括預(yù)征所得稅 ) ，所以造成許多企業(yè)為緩減集中繳納稅金的 問題將收入分期人賬。銷售前期大量的庫(kù)存資金閑置，也會(huì)造成股東抽逃注冊(cè)資本挪用 資金的可能。審檢中審計(jì)人員要查看企業(yè)的銷售合同、銷售月報(bào)表、到售房部了解實(shí)際 售房情況審查企業(yè)售

7、房收入是否按時(shí)入賬、尤其是采用按揭貸款銷售商品房的，是否將 預(yù)收房款列入“預(yù)收賬款”核算，有無(wú)弄虛作假、將預(yù)收房款列入“長(zhǎng)期借款”核算。審查是否按時(shí)申報(bào)稅收、 按開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收入確認(rèn)條件及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入等情況。營(yíng)改增：企業(yè)財(cái)務(wù)人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和稅務(wù) 核算的轉(zhuǎn)化等難題十二五規(guī)劃把營(yíng)改增作為經(jīng)濟(jì)改革的重要方向， “營(yíng)改增” 是繼 1994 年分稅制后又一次重大 的稅制改革，它從制度上解決了營(yíng)業(yè)稅制下“道道征收，全額征稅”導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題，實(shí)現(xiàn)了增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣” 。從 2012 年 1 月 1 日“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作開 始，截止目前，僅剩房

8、地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)幾個(gè)行業(yè)未納入試點(diǎn)。按照十 二五期間( 2011-2015 )完成“營(yíng)改增”改革任務(wù)的要求，房地產(chǎn)業(yè)將于 2015 年實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改 增”改革。一旦將房地產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨稅負(fù)進(jìn)一步加重、 企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加、 發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大等諸多風(fēng)險(xiǎn)。 因此，專家認(rèn)為， 正確應(yīng)對(duì)“營(yíng) 改增”帶來的風(fēng)險(xiǎn)，盡早制定完善應(yīng)對(duì)策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大。一、全面做好“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備工作“營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新要求， 企業(yè)財(cái)務(wù)人員將面臨新舊稅制的銜 接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等難題。為了有效應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增

9、” 帶來的難題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分學(xué)習(xí)相關(guān)政策，做好“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備工作1、調(diào)整會(huì)計(jì)賬戶的設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在 “應(yīng)交稅費(fèi)” 科目下設(shè)置 “應(yīng)交增值稅” “未交增值稅” 等明細(xì)科目， 輔導(dǎo)期管理的應(yīng)在 “應(yīng)交稅費(fèi)” 科目下增設(shè)“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額” 明細(xì)科目。 在“應(yīng)交增值稅” 明細(xì)賬中， 借方應(yīng)設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額” 、“已交稅金” 、“減免稅款” 、“轉(zhuǎn)出未交增值稅” 等專欄， 貸方應(yīng)設(shè)置“銷項(xiàng)稅額” 、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出” 、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄 .“進(jìn)項(xiàng)稅額”專欄，記錄企業(yè)購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷 項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。 企業(yè)購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)支付的

10、進(jìn)項(xiàng)稅額， 用藍(lán) 字登記。“減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。“已交稅金”專欄，記錄企業(yè)已繳納的增值稅額，企業(yè)已繳納的增值稅額用藍(lán)字登記?！稗D(zhuǎn)出未交增值稅” 專欄， 記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出應(yīng)交未交的增值稅。 企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的 應(yīng)交未交的增值稅額用藍(lán)字登記。2歡迎。下載精品文檔“銷項(xiàng)稅額”專欄，記錄企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)或提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。企業(yè)銷售 不動(dòng)產(chǎn)或提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)收取的銷項(xiàng)稅額， 用藍(lán)字登記； 發(fā)生銷售退回或按照稅法規(guī)定允許 扣減的增值稅額應(yīng)沖減銷項(xiàng)稅額，用紅字或負(fù)數(shù)登記?！斑M(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄由于各類原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣， 按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn) 項(xiàng)稅額?！稗D(zhuǎn)

11、出多交增值稅” 專欄， 記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出多交的增值稅。 企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的多交 的增值稅額用藍(lán)字登記?！拔唇辉鲋刀悺?明細(xì)科目， 核算企業(yè)月末轉(zhuǎn)入的應(yīng)交未交增值稅額，轉(zhuǎn)入多交的增值稅 也在本明細(xì)科目核算。“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額” 明細(xì)科目， 核算企業(yè)按稅法規(guī)定不符合抵扣條件， 暫不予在本期申 報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。2、正確進(jìn)行會(huì)計(jì)處理第一， 取得過渡性財(cái)政扶持資金的會(huì)計(jì)處理。 房地產(chǎn)企業(yè) “營(yíng)改增”轉(zhuǎn)換期間因?qū)嶋H稅 負(fù)增加的，將有可能向財(cái)稅部門申請(qǐng)取得財(cái)政扶持資金， 期末有確鑿證據(jù)表明企業(yè)能夠符合 財(cái)政扶持政策規(guī)定的相關(guān)條件且預(yù)計(jì)能夠收到財(cái)政扶持資金時(shí)， 按應(yīng)收的金額確認(rèn)營(yíng)業(yè)外收 入第二， 增值稅稅控系

12、統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅額的會(huì)計(jì)處理。按稅法有關(guān)規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用以及繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)允許 在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的， 應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅” 科目下增設(shè) “減免稅款” 專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。3、完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)、稅務(wù)控制制度良好的企業(yè)財(cái)務(wù)、 稅務(wù)控制制度是控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。 尤其在“營(yíng)改增” 后，賬務(wù)處理復(fù)雜化、 增值稅專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)凸顯， 企業(yè)更應(yīng)該注意以下財(cái)稅內(nèi)控制度的建立 和執(zhí)行 :第一，采購(gòu)環(huán)節(jié)盡可能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票后支付款項(xiàng)。 “營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅 負(fù)的大小很大程度上是由其進(jìn)項(xiàng)稅

13、額決定的， 企業(yè)在采購(gòu)過程中， 應(yīng)及時(shí)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票， 否 則，在支付款項(xiàng)后，可能由于市場(chǎng)或物品原因發(fā)生糾紛， 無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，不能進(jìn)行抵扣第二，采購(gòu)貨物以及向服務(wù)方付款應(yīng)通過開戶銀行等途徑。 許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 服務(wù)方中涉及大量的個(gè)體戶、 自然人等情形， 不乏有使用現(xiàn)金、 單位小金庫(kù)等方式付款的行 為，此種行為不僅違反財(cái)務(wù)管理制度， 還會(huì)涉嫌偷逃稅嫌疑， 應(yīng)通過開戶銀行支付相關(guān)款項(xiàng)。第三， 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理。 房地產(chǎn)開發(fā)過程是成本產(chǎn)生的過程， 尤其應(yīng)3歡迎。下載精品文檔加強(qiáng)各項(xiàng)成本發(fā)生憑據(jù)的管理， 因?yàn)橄嚓P(guān)憑證不僅是企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù)， 還是企業(yè)所得稅 土地增值稅成本扣

14、除的基本依據(jù)。第四， 關(guān)注銷售合同涉稅條款的擬定。 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品中， 常常會(huì)使用各種 促銷手段，商業(yè)折扣還是現(xiàn)金折扣，財(cái)稅處理有差異，需要在銷售合同中予以明確；同時(shí)，不同的付款方式也會(huì)影響納稅義務(wù)的產(chǎn)生，企業(yè)在銷售過程中應(yīng)該有專業(yè)稅務(wù)人士的指導(dǎo)。第五，按時(shí)進(jìn)行納稅申報(bào)，依法提交、留存各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)材料。 “營(yíng)改增”后，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)由地稅變?yōu)閲?guó)稅，同時(shí)，納稅申報(bào)時(shí)間、提交的材料也會(huì)發(fā)生一定的變化， 企業(yè)應(yīng) 按照國(guó)家法律、政策要求提交、留存各項(xiàng)企業(yè)資料。二、全面提升增值稅專用發(fā)票管理水平“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)需使用增值稅發(fā)票，由于增值稅發(fā)票歷來是發(fā)票管理的重點(diǎn) 對(duì)象，并且也是發(fā)生經(jīng)濟(jì)

15、違法案件較多的票種之一，因此， “營(yíng)改增”的試行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)票管理的要求也大大提高。1、及時(shí)取得可以抵扣的專用發(fā)票在實(shí)際操作過程中， 企業(yè)為了獲取更豐厚的進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣， 應(yīng)盡量選擇具有一般納稅 人身份的企業(yè)作為供應(yīng)商， 因?yàn)檫@些供應(yīng)商能夠提供增值稅專用發(fā)票， 就能起到增值稅抵扣 的作用。 實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改增值稅之后， 進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍稍有增大， 從成本上擴(kuò)大到了費(fèi)用和 固定資產(chǎn)上， 企業(yè)還應(yīng)當(dāng)考慮到油費(fèi)、 人工費(fèi)用等一些成本的支出情況來做選擇， 對(duì)于比較 難獲得的油費(fèi)增值稅發(fā)票， 可以通過統(tǒng)一購(gòu)進(jìn)充值卡或者記賬月結(jié)或季度結(jié)算的方式來解決。 當(dāng)然，由于“營(yíng)改增” 目前只在特定行業(yè)實(shí)施，由于地區(qū)

16、和行業(yè)差異以及時(shí)間等因素都會(huì)對(duì) 試點(diǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的獲得造成影響， 這就將直接影響到企業(yè)的納稅額度了。 因此， 企業(yè) 在進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票納稅籌劃時(shí)， 應(yīng)該注意區(qū)分可抵扣與不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目， 從而不斷提高 企業(yè)自身的納稅籌措能力與水平。 而且， 在分析完企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣項(xiàng)目和金額之后， 還要有 效確保企業(yè)能夠及時(shí)獲取到增值稅專用發(fā)票， 作為實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的重要依據(jù)， 如果能夠及 時(shí)合法獲取增值稅專用發(fā)票就可以有效減輕稅負(fù)， 如果不能及時(shí)獲取， 則在申請(qǐng)稅項(xiàng)抵扣時(shí) 就會(huì)遇到困難，無(wú)法順利進(jìn)行。2、加強(qiáng)專用發(fā)票的認(rèn)證管理房地產(chǎn)企業(yè)存在取得增值稅專用發(fā)票無(wú)法抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。因此， 企業(yè)的財(cái)會(huì)人員應(yīng)當(dāng)充分了

17、解實(shí)踐中無(wú)法抵扣的增值稅專用發(fā)票的幾種類型： 上游已定性為虛開的、 經(jīng)鑒定為偽造的、 被證明為非稅務(wù)機(jī)關(guān)出售的、通過金稅系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的“失控” 、“作廢”票，以及走逃企業(yè)開具 的未報(bào)稅的增值稅專用發(fā)票等。 因此， 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)認(rèn)證比對(duì)上述發(fā)票， 否則可能出 現(xiàn)輕則不予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款，重則以非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票、購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票、 逃稅等罪名論處的情形 .3、防范虛開增值稅專用發(fā)票增值稅專用發(fā)票除了具有一般發(fā)票的銷售憑證作用外， 還具有抵扣稅額的作用。 在利益4歡迎。下載精品文檔的驅(qū)使下，“營(yíng)改增”后部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)虛開增值稅專用發(fā)票，此外，大型房地產(chǎn)企業(yè)很 可能會(huì)虛開增值稅發(fā)票開給子

18、公司或關(guān)聯(lián)公司，從而達(dá)到調(diào)節(jié)稅金、不繳或少交稅的目的。 這一點(diǎn)可在已進(jìn)行的 “營(yíng)改增” 試點(diǎn)中得到印證， 試點(diǎn)行業(yè)尤其是交通運(yùn)輸企業(yè)， 虛開和接 受虛開的違法行為呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢(shì)。根據(jù)中華人民共和國(guó)刑法第二百零五條規(guī)定，虛 開增值稅專用發(fā)票構(gòu)成犯罪的， 處三年以下有期徒刑或者拘役； 虛開的稅款數(shù)額巨大或者有 其他特別嚴(yán)重情節(jié)的， 處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑， 并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰 金或者沒收財(cái)產(chǎn)。因此， “營(yíng)改增”新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面清理營(yíng)業(yè)稅下的虛開發(fā)票 問題.三、積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃，控制潛在上升的稅負(fù)率根據(jù)最新官方披露的消息， 2015 年房地產(chǎn)營(yíng)改增極有可能是適用 11%

19、的增值稅率， 相比 較于營(yíng)業(yè)稅制下的 5%的稅率， 稅率大幅提升， 房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有足夠的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額， 必然面臨稅負(fù)大幅上升的風(fēng)險(xiǎn)。在此嚴(yán)峻的背景下，專家提出以下四種解決途徑 :1、梳理經(jīng)營(yíng)流程，積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃對(duì)于企業(yè)本身來說， 要做到科學(xué)合理地實(shí)施稅收籌劃， 確保企業(yè)自身在營(yíng)業(yè)稅改增值稅 的過程中實(shí)現(xiàn)減負(fù)效果， 需要企業(yè)及時(shí)準(zhǔn)確的分析自身的稅務(wù)情況。 通過研究比較， 了解企 業(yè)可以依據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的方式來減輕納稅負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目在總的支出中的比例高低， 納入進(jìn)行抵 扣的比例越高， 則越有利于實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的， 反之， 則難以實(shí)現(xiàn)這一目的甚至?xí)哟蠖?務(wù)負(fù)擔(dān)。 當(dāng)前不少企業(yè)通過外包企業(yè)產(chǎn)品和

20、項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)合理籌劃目的， 這樣可以幫助企業(yè)有 效實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)移， 對(duì)于無(wú)法解決進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的企業(yè)而言具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 但是應(yīng)當(dāng)注意 的是，外包項(xiàng)目和產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)當(dāng)保障企業(yè)的產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量。其次，除了產(chǎn)品外包之外，企 業(yè)也可以將自身的某職能部門外包， 以實(shí)現(xiàn)籌劃目的。通過外包財(cái)務(wù)、 人士等，降低管理成 本，降低企業(yè)實(shí)際稅務(wù)負(fù)擔(dān) .2、審查目前享受的稅收優(yōu)惠政策，防范稅收優(yōu)惠政策被清理2014 年 12 月 9 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知 （國(guó)發(fā) 201462 號(hào)），文件是依據(jù)“黨的十八屆三中全會(huì)精神和國(guó)務(wù)院關(guān)于深化預(yù)算管理制度 改革的決定（國(guó)發(fā) 201445 號(hào)）要求”，

21、目的是“嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)紀(jì)律，加快建設(shè)統(tǒng)一開放、 競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系” ，并明確要求， “各省級(jí)人民政府和有關(guān)部門應(yīng)于 2015 年 3 月底前， 向財(cái)政部報(bào)送本?。▍^(qū)、 市）和本部門對(duì)稅收等優(yōu)惠政策的專項(xiàng)清理情況， 由財(cái)政部匯總報(bào) 國(guó)務(wù)院?！痹谶@一背景下， 華稅律師建議， 企業(yè)應(yīng)該全面審查正在享受的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策， 尤其是， 部分通過利用西部地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)， 面臨前所未有的政 策性風(fēng)險(xiǎn)。專家有兩點(diǎn)建議：第一， 與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)商重新簽署投資協(xié)議等文件。 企業(yè)應(yīng)在審查目前正享受的稅收 優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上， 對(duì)據(jù)此簽署的合同、 協(xié)議、備忘錄等的合規(guī)性予以高度重視。 如果依據(jù) 的稅收優(yōu)惠政策屬于 通知中無(wú)效的政策， 應(yīng)及時(shí)與政府部門協(xié)商， 根據(jù)合法有效的稅收 優(yōu)惠政策，重新簽訂協(xié)議第二， 重塑企業(yè)運(yùn)營(yíng)架構(gòu)， 繼續(xù)合法享受稅收優(yōu)惠政策。 企業(yè)可在稅法專業(yè)人士協(xié)助的5歡迎。下載精品文檔基礎(chǔ)上， 調(diào)整自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 重新搭建自身的稅務(wù)架構(gòu)， 確保自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符 合合法稅收優(yōu)惠政策的具體規(guī)定要求， 具體可以通過注銷、 遷址以及并購(gòu)重組等方式調(diào)整集 團(tuán)企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)架構(gòu)，向具有正當(dāng)性和合法性的優(yōu)惠政策的產(chǎn)業(yè)及區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略性遷移。當(dāng)然， 企業(yè)應(yīng)該積極爭(zhēng)取國(guó)家針對(duì)“營(yíng)改增” 過渡時(shí)期出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策， 按照之前 的做法，試點(diǎn)企業(yè)可以延續(xù)原有的