1、土地使用權抵押，房產(chǎn)證無法辦理該怎么辦?問：我想在市里買套房子，經(jīng)中介機構推薦，與某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了接觸，該公司在一鄰街地域開發(fā)了兩棟商品樓 ，雖說沒有形成社區(qū)規(guī)模，但處在鬧市區(qū)，交通便利，價格不 高，戶型設計也可以。 我很滿意，就與商品房開發(fā)公司簽訂了 商品房預售合同，約定交房 日期為2000年10月8日，辦理房產(chǎn)權證期限為交房之日起三個月，如不能辦理產(chǎn)權證，買受人可以退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將房款退回，并按已付房款的0.1%賠償買受人損失；買受人不退房的，出賣人按已付房款的 0.1%賠償買受人損失。房地產(chǎn)開發(fā)公司依約交付了房屋 ，并收取了近萬元的“辦證費用”，然而

2、至今，房產(chǎn)證仍沒有辦理下來。我數(shù)十次找到房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)公司一直堅稱：正在辦理之中，讓消費者不要著急。我向律師進行咨詢，經(jīng)律師調查后得知，在我買樓前，該處土地的使用權已被房 地產(chǎn)開發(fā)公司抵押給銀行，開發(fā)商收取了預售款后，貸款卻尚未還清，這是辦不了房產(chǎn)證的 根本原因。這時我才想起，簽合同時，售樓小姐給我看的是土地使用權證的復印件。顯然，房地產(chǎn)公司在提供復印的土地使用權證時，隱瞞了已將該處土地的使用權抵押給銀行的事實?，F(xiàn)在我如果提出退房，根據(jù)合同規(guī)定只能得到 200元的賠償；不退房，住著沒房產(chǎn)證的 房子，我感覺被騙。請問律師我該怎么辦？答：很明顯，你與商品房開發(fā)公司所簽合同中的違約金條款對你不

3、利，其賠償數(shù)額遠 遠不能彌補你所受到的損失。合同法第一百一十四條的規(guī)定：當事人雙方約定的違約 金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過 分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適應減少。因此，你可 以據(jù)此向人民法院或仲裁機構請求增加違約金數(shù)額，至于具體數(shù)額就得根據(jù)具體情況來計 算了。目前，對于土地使用權抵押后能否預售國家沒有禁止性規(guī)定。有的房地產(chǎn)開發(fā)商資金 不足，就拿土地使用權進行抵押后向銀行貸款。因此，如果購房者在辦理房產(chǎn)證時，開發(fā) 商還沒有還清貸款、解除抵押，就無法辦理房產(chǎn)證。抵押要在國有土地使用權證上進行記載，所以了解土地使用權是否

4、已被抵押最省 力的辦法就是查看原件。開發(fā)商利用購房者缺少訂立合同的常識及缺乏法律知識的弱點，沒有對國有土地使用證出具原件文本而是以復印件代之，有意掩蓋、隱瞞真實情況， 存在著明顯的主觀故意，是嚴重侵害消費者知情權的行為，違反了法律的公平、誠實信用 的原則。這種行為必然導致消費者得到房屋卻無法取得合法的物權證明，還要冒所購房屋 可能被拍賣的風險。開發(fā)商明知其存在違約的風險，卻利用其地位，把辦不了房產(chǎn)證的違 約金強制性地規(guī)定為 0.1%,在消費者長時間辦不了證的情況下，僅賠償其損失200元，明顯不公平、不合理。不動產(chǎn)物權以登記和登記的變更作為權利享有與變更的公示方法。買 受人取得房屋所有權必須經(jīng)過

5、登記。開發(fā)商有意隱瞞抵押事實，必須依法承擔民事賠償責 任。相關法條：民法通則第四條規(guī)定“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原 則”。合同法第六十條規(guī)定“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵 循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務”。第一百一四條規(guī)定“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定 數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成 的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成 的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適應減少。當事人就遲延履

6、行約定 違約金的，違約方支付違約金后，還應履行債務”。消費者權益保護法第八條規(guī)定“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的 服務的真實情況的權利”。第十六條規(guī)定“經(jīng)營者和消費者有約定的，應當按照約定履行義務，但雙方的約定不 得違背法律、法規(guī)的規(guī)定”。第十九條規(guī)定“經(jīng)營者應當向消費者提供有關商品或者服務的真實信息，不得作引人 誤解的虛假宣傳”。擔保法第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當 通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受 讓人的，轉讓行為無效?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第六十七條抵 押權存續(xù)期

7、間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng) 登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍?其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵 押人承擔賠償責任。第五十五條規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。 需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍 賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償?！保o法辦理房產(chǎn)證的情況及對策一、無法辦理或長期得不到房產(chǎn)證的 18種情況1 開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消

8、天分，無法繼續(xù)辦理樓盤的大產(chǎn)權；2 開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金；中國資訊村3開發(fā)商將土地或房屋抵押給 銀行或建筑隊等，債務尚未清償完畢;4 開發(fā)商沒有完成竣工備案工作；5. 開發(fā)企業(yè)將房屋重復銷售（未經(jīng)合同備案），導致無法辦理房產(chǎn)證;6. 樓盤被法院查圭寸;7 開發(fā)商沒有取得建筑面積實測數(shù)據(jù);8.商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補繳或退回購房差額， 在面積誤差未解決的情況下，將導致無法辦理產(chǎn)權登記；9 開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設小區(qū)配套設施，或未移交小區(qū)配套用房，無法通 過綜合驗收；10開發(fā)商不及時辦理“大產(chǎn)權”；11 開發(fā)商不配合提供辦理“小房產(chǎn)證”的相關資料

9、；12 開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā)；13房屋契稅尚未繳納；14 公共維修基金尚未交付；15提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；16.個別購房者購房入住后進行違章搭建， 致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收 合格證；17房產(chǎn)證辦理部門無正當理由拖延辦理或不予辦理；18 代辦產(chǎn)權的單位或人員（律師、 代理公司）違規(guī)操作。造成這些情況產(chǎn)生的原因有四種：第一種是由開發(fā)商造成的，這是主要原因，也是實踐中出現(xiàn)問題最多的一種， 如 上面所列的第1 12種。第二種是由購房者本身造成的，如上面所列的第12 一 16種。第三種是由于房產(chǎn)證辦理部門造成的，如上面所列的第17種。第四種是由代辦人員造

10、成的，如上面所列的第18種。二、應對方法（一）開發(fā)商原因造成的勤于查詢購房人簽合同前應查看清楚，開發(fā)商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關 網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄“北 京市房屋土地權屬登記事務 中心”的網(wǎng)站進行查詢。簽約前可以查驗“國有土地使用證”， 如果是“臨時使用證”或有抵押，要拒絕 簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于 XXXX年x月x 日之前辦理國有土地使用證”。簽好購房合同購房合同中要有專門條款對房屋產(chǎn)權和房產(chǎn)證相關內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。1 關于初始登記(1) 建議范

11、本“出售人應當在年月日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出售 人的責任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權屬證明的， 買受人有 權退房。買受人退房的，出售人應當自退房通知送達之日起日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出售人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證 明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出售人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之的違約金，并于出售人實際取得權屬證明之日起日內(nèi) 向買受人支付?！?2) 日期的確定對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂

12、之日作為起點，計算 90日。(ri _)(3) 退房違約金的確定不超過100%卩可。2 關于轉移登記(1) 建議范本“ 1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第 中方式辦理轉移登記：(1) 雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。(2) 買受人自行辦理房屋權屬轉移登記。)(3) 買受人同意委托 向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用芫人民幣(大寫)。土地抵押房產(chǎn)證2.如因出售人的責任，買受人未能在商品房交付之日起日內(nèi)取得房屋所有權 證書的，買受人有權退房。買受人退房的，出售人應當自退房通知送達之日起日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的向買受人支付違約金。買受人不退房的

13、，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際 取得房屋所有權證書之日止，出售人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起日內(nèi)由出售人支 付?！?2) 日期的確定對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。(3) 退房違約金的確定不超過100%卩可。不簽不合理的委托書很多開發(fā)商要求購房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和 公共維修基金。這種不合理的委托購房者可以拒絕。 不用擔心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就 無法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

14、營管理條例第33條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！币虼耍还苜彿咳耸欠裎蟹康禺a(chǎn)商代辦房產(chǎn)證房地產(chǎn)商都有法律責任協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。解約與索賠。根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴重，房地產(chǎn)商都有法律責任協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。解約與索賠 根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解 釋的規(guī)定， 如果開發(fā)商存在下列嚴重違約行為， 您可以通過協(xié)商或訴訟的方式 解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。1商品

15、房買賣合同訂立后，出售人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 2商品房買賣合同訂立后，出售人又將該房屋出售給第三人； 3故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可 證明；4故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；5故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；6出售人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導 致購房者無法取得房屋。（二）購房者本身原因造成的對于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛， 扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的， 應及時溝 通，及時解決矛盾， 避免長期拖延。 并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構 成違約，要求開發(fā)商改正。對于房屋契稅、 公共維修基金尚未繳納的， 應及時繳納， 因為繳納上述稅費是法 律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。