1、“重慶旅游總部基地”項目建議書4、項目概況（一）區(qū)位與交通條件令犬學(xué)卒車:幣¥迪止仁北曲金/沖壩項目選址：項目位于重慶蔡家組團(tuán)的中心位置。蔡家組團(tuán)位于北 部重丘地區(qū)和兩江新區(qū)西部區(qū)域， 是重慶兩江新區(qū)十大組團(tuán)之一， 屬 于嘉陵江兩岸創(chuàng)新中心和現(xiàn)服務(wù)業(yè)片區(qū)， 處于城市上風(fēng)上水地段，山 巒起伏，碧水蜿蜒，具有得天獨厚的生態(tài)條件。交通條件：項目具有較為優(yōu)越的交通條件。項目選址至重慶市江 北國際機(jī)場15分鐘，寸灘港口 20分鐘，龍頭寺火車站18公里，距 市中心20公里。組團(tuán)境內(nèi)有1條黃金水道-嘉陵江；2條輕軌6號線 和6號支線穿過；3條鐵路運(yùn)輸動脈-襄渝、遂渝快速鐵路、蘭渝鐵 路從西邊穿過；

2、4條陸上快速干道-國道110線、渝武高速公路、在 建的外環(huán)高速以及中環(huán)線穿越全境。（二）區(qū)域規(guī)劃蔡家組團(tuán)規(guī)劃為“一中心五大片區(qū)”，即金融商貿(mào)中心、高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔居住片區(qū)、綜合發(fā)展片區(qū)、運(yùn)動休閑片區(qū)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)片 區(qū)。項目所在的金融商貿(mào)中心是以大型商業(yè)和商務(wù)項目為住，集金融服務(wù)、商務(wù)辦公、文化娛樂、消費購物、休閑會議、主題酒店為一體 的自由生態(tài)型都市消費空間。（三）用地條件及技術(shù)指標(biāo)>1M直翼尊1礙擴(kuò)iiEftnt*5*02MUM1)4陽4MVU則31 22尉須443X133理K右it1173本項目位于重慶市兩江新區(qū)蔡家組團(tuán)中心位置L標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)17、18、19、22號地塊內(nèi)，項目名稱重

3、慶旅游總部基地（暫定）。17、18、19 號地塊南側(cè)為市政中心廣場，北側(cè)為市政道路，地下建筑與輕軌六號 線蔡家崗站相鄰。總用地面積：約117畝，凈用地面積78190平方米平均容積率：3.25總建筑面積：256211平方米（不包括地下停車場及設(shè)備用房）；建筑限高30-80m;地塊性質(zhì)：R2C2（ 17、18、22號地塊）、C2（ 19號地塊）（四）項目周邊地塊資源及已有相關(guān)發(fā)展構(gòu)想本項目被列為重慶市“十二五”規(guī)劃的重點旅游項目，也是北碚 區(qū)的重點招商引資項目。該項目初步規(guī)劃建設(shè)開發(fā)成為吃、住、行、 娛、游、購及旅游服務(wù)為一體的旅游集群基地，并帶動整個蔡家組團(tuán) 經(jīng)濟(jì)社會全面快速發(fā)展。地塊建筑業(yè)態(tài)以

4、公寓樓為主及總部辦公大樓、酒店、會議中心， 集信息咨詢中心、游客集散中心、旅游商務(wù)中心、國際旅游商品展銷 中心、研發(fā)設(shè)計中心、教育培訓(xùn)設(shè)計中心為一體的綜合體建筑。丄血口I用川!t區(qū)區(qū)威配賓規(guī)劃一'曲門遲打:if已翻LX檜用.壽少1兩號配菇11 朮任證甲2011-20129：性區(qū)這小正中 2010<?ac2011-201JW営為未開HA右.112010垃卻底業(yè)中心目前命r?BP中一S5死工片廉訐序迅逵 爭汁3011-201233克0申心能1論證中 直祈訐創(chuàng)兀鶴翊底 也可計運(yùn)忸叩習(xí)會在012年之后以樂帖整二也巴200礙答約.礙內(nèi)嗣.eztnoajE專.；rc：:i- - 4? - 7

5、-計 S JJ勻蘭撫12坯羥灼雄廳土施豈.間初醛啟卻汞番駆中-A0(五) SWOT 分析Strengths優(yōu)勢1) 區(qū)位優(yōu)越： 規(guī)劃區(qū)位與中心城區(qū)交通聯(lián)系十分便捷， 區(qū)位交通 環(huán)境優(yōu)越。2) 用地條件較好： 區(qū)內(nèi)土地地形條件較好，平整易開發(fā)， 適合建 設(shè)。并有輕軌站點在此設(shè)置，能帶來大量的人流。3) 環(huán)境資源優(yōu)勢： 蔡家組團(tuán)位于市域主要旅游干線上， 是城市旅 游的黃金通道，周圍有縉云山、北溫泉、小三峽等著名的風(fēng)景 旅游區(qū)。Weaknesses劣勢1) 缺乏配套基礎(chǔ)設(shè)施： 項目位于開發(fā)新區(qū)， 區(qū)內(nèi)大部分土地還未 進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，周邊缺少基礎(chǔ)配套設(shè)施2) 與產(chǎn)業(yè)園區(qū)距離較近： 項目位置距離組團(tuán)內(nèi)高新

6、技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 較近，對環(huán)境有一定的影響。3) 與組團(tuán)內(nèi)旅游服務(wù)設(shè)施關(guān)聯(lián)較弱： 蔡家組團(tuán)內(nèi)的旅游配套設(shè)施 分布較為分散， 難以產(chǎn)生比較強(qiáng)大的聯(lián)動效應(yīng)， 有效帶動周邊 的土地開發(fā)。Opportunities 機(jī)遇1) 政策導(dǎo)向： 本項目是重慶市十二五規(guī)劃的重點旅游項目， 也是北碚區(qū)的重點招商引資項目。2) 國家戰(zhàn)略的傾斜： 兩江新區(qū)是我國內(nèi)陸唯一的國家級開發(fā)新區(qū)， 相應(yīng)的政策優(yōu)勢有利于項目的開發(fā)3) 時機(jī)成熟： 重慶的旅游業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期， 近年來的 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，環(huán)境的提升，將對旅游產(chǎn)生推動作用。Threats 挑戰(zhàn)1) 環(huán)境資源：大規(guī)模的城市開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)之間的矛盾必須 加以協(xié)調(diào)。

7、2) 發(fā)展的不確定性： 在市場機(jī)制和全球化背景下， 未來發(fā)展充滿 了不確定性和不可預(yù)見性， 只有在城市發(fā)展過程當(dāng)中， 通過改 善自身環(huán)境、提供發(fā)展空間、提高自身實力，才能主動選擇自 己的發(fā)展道路。二、對本項目的初步認(rèn)識(一) 項目背景1、宏觀層面重慶兩江新區(qū)作為繼上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)之后的第 三個國家級新區(qū)， 將面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇，其承擔(dān)著五大功 能定位： 一是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的先行區(qū)； 二是內(nèi)陸 重要的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地； 三是長江上游地區(qū)的金 融中心和創(chuàng)新中心； 四是內(nèi)陸地區(qū)對外開放的重要門戶； 五是 科學(xué)發(fā)展的示范窗口。2、中觀層面重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 （2007-2

8、020年）中明確指出， 重慶是 我國重要的中心城市之一， 長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心， 國家重 要的現(xiàn)代制造業(yè)基地， 西南地區(qū)綜合交通樞紐。 其充分發(fā)揮國 家中心城市的重要職能，具體包括： （一）全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合 配套改革試驗區(qū)， 內(nèi)陸開放的重要門戶和科學(xué)發(fā)展的示范窗口；（二）我國內(nèi)陸重要的先進(jìn)制造業(yè)基地和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基 地；（三）我國內(nèi)陸重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，長江上游地區(qū)的 金融中心、創(chuàng)新中心、商貿(mào)會展中心和科教文化信息中心； （四） 西南地區(qū)綜合交通樞紐和國際貿(mào)易大通道； （五）全國重要的 旅游集散地、西部著名的旅游目的地。3、微觀層面蔡家組團(tuán)位于兩江新區(qū)核心區(qū)，處于城市上風(fēng)上水地段， 山

9、 巒起伏，碧水晚宴，有得天獨厚的生態(tài)條件。按照規(guī)劃，蔡家 組團(tuán)主要發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市休閑旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、 房地產(chǎn)業(yè)和會展節(jié)會業(yè)五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)為 “一中心五大片區(qū)” 項目所在的金融商貿(mào)中心是以大型商業(yè)和商務(wù)為主， 集金融服 務(wù)、商業(yè)辦公、文化娛樂、消費購物、休閑會議、主題酒店為 一體的自由生態(tài)型都市消費空間。二）項目問題1、蔡家組團(tuán)為郊區(qū)型城市新開發(fā)片區(qū)，區(qū)域發(fā)展成熟度低， 產(chǎn)業(yè)功能弱，缺乏大項目引擎帶動。本項目的導(dǎo)入，是否可起 到未來引領(lǐng)蔡家組團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域引領(lǐng)的作用？從區(qū)域開發(fā)的角度， 本項目產(chǎn)業(yè)功能的確定， 應(yīng)站在整個蔡家 組團(tuán)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度， 認(rèn)清本項目旅游產(chǎn)業(yè)

10、功能的確 定對整個蔡家組團(tuán)未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的積極影響和戰(zhàn)略走向。2、項目地塊地處蔡家組團(tuán)的中央金融商貿(mào)中心位置，用地面 積小，開發(fā)容積率高，從此相關(guān)用地條件看，為典型城市中心 區(qū)土地開發(fā)模式， 在蔡家組團(tuán)發(fā)展尚未成熟的條件下， 傳統(tǒng)開 發(fā)模式的市場難度大。3、實踐經(jīng)驗表明，在中國城市新區(qū)的開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，旅 游產(chǎn)業(yè)可作為較好的先鋒產(chǎn)業(yè)， 成為帶動區(qū)域開發(fā)的引擎。 本 項目以“旅游總部基地”發(fā)展為構(gòu)想，已形成初步的發(fā)展思路。我們認(rèn)為，場地定位功能必須從本項目所具備的現(xiàn)實條件為出 發(fā)點，深化、細(xì)化項目研究，明確本項目作為“重慶旅游總部 基地”所能承擔(dān)的旅游產(chǎn)業(yè)功能。（三）初步發(fā)展構(gòu)想我們認(rèn)為，重

11、慶旅游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于是否能夠找到適宜 于城市或區(qū)域發(fā)展的觸媒，把城市的產(chǎn)業(yè)鏈和城市觸媒相結(jié)合。我們需要找到城市的引爆點，從點到鏈，再擴(kuò)大到區(qū)域，從 而帶動整個地區(qū)的發(fā)展。1、戰(zhàn)略發(fā)展思路旅發(fā)展維度氏I nF站產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)市各片城和1迫維度.恂業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展纟隹度本項目的發(fā)展，應(yīng)站在蔡家組團(tuán)城市發(fā)展維度的戰(zhàn)略高度，以旅 游產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為契機(jī)，從服務(wù)于重慶乃至西南地區(qū)旅游發(fā)展為目 標(biāo)，實現(xiàn)本項目及區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，重點發(fā)展 休閑娛樂旅游、市 場旅游文化創(chuàng)意、旅游總部經(jīng)濟(jì)、主題居住等實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展的互溶互動，推進(jìn)區(qū)域投資環(huán)境的改善和區(qū)域價值的提升， 打造重 慶帀靚麗的城帀發(fā)展名片。從

12、國際、國內(nèi)休閑度假旅游的發(fā)展趨勢、旅游產(chǎn)業(yè)上升為國家戰(zhàn) 略性支柱產(chǎn)業(yè)的宏觀背景、項目本身所具備的資源優(yōu)勢、以及政府和 重慶旅文傳媒公司發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的愿望等角度，本項目可打造成為重慶市乃至西南地區(qū)“基營式旅游產(chǎn)業(yè)集聚基地”為主題概念的綜合性 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目。通過構(gòu)建多元化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略， 使本項目成 為重慶、乃至西南地區(qū)以旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)綜合價值的典范 和區(qū)域引領(lǐng)。OO0令例度假性游憩舞 I度假路徑霽源地旅游目詢地 度假住宿地基營式度假游憩模型示意圖2、初步戰(zhàn)略定位本項目應(yīng)成為重慶市旅游產(chǎn)業(yè)在新的發(fā)展階段的新平臺 和承擔(dān)起引領(lǐng)中國區(qū)域旅游發(fā)展新模式的示范基地 的歷史使命角色。本項目將

13、成為：游客的基營式度假基地、都市居民的休閑娛樂基 地、重慶旅游的服務(wù)中心和總部基地、 重慶旅游的第一門戶和城市名 片、創(chuàng)新旅游發(fā)展的示范基地。從功能結(jié)構(gòu)分析，具體來說，就是要將本項目打造成為:“九心合一”旅游服務(wù)中心重慶旅游第一門戶，西部地區(qū)最大、全國最有影響力的旅游服務(wù)中心：旅游咨詢服務(wù)中心、旅游信息交流中心、旅游調(diào)度中 心、旅游結(jié)算中心、旅游文化創(chuàng)意中心、旅游營銷中心、旅游 培訓(xùn)中心、全球旅游商品展銷中心、散客集散中心氛湃容1 詢服務(wù)F算中心；歟中召:1k赧游服務(wù)中心r:Jk1旅游企業(yè)總部基地重慶市“ 1+5”游要素平臺的現(xiàn)實載體和旅游企業(yè)的總部集聚基地。重慶都市零售娛樂目的地(Desti

14、nation)Urban Retail Entertainment以奧特萊斯購物廣場(Outlet Center)、餐飲美食廣場、旅游度 假酒店等的建設(shè)為抓手，整合周邊如主題公園等相關(guān)要素， 打 造重慶市乃至西南地區(qū)的零售娛樂目的地和西南地區(qū)的休閑 旅游門戶。重慶旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地打造以旅游紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)為主的旅游文化創(chuàng)意設(shè)計、研發(fā)、 國際旅游商品展示、 交易等為一體的重慶市旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 基地。生態(tài)宜居社區(qū) 為旅游總部基地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供生態(tài)宜居的配套居住。16 / 24（四）案例借鑒1、旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)案例上海旅游紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心位置：河南南路33號新上海城市廣場建筑面積：50000余平方

15、米入駐企業(yè)數(shù)：30余戶產(chǎn)業(yè)：藝術(shù)設(shè)計、工藝品制作、旅游紀(jì)念品上海旅游紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心是黃浦區(qū)經(jīng)委牽線、政府?dāng)y手的旅 游產(chǎn)業(yè)重點項目；是區(qū)政府搭建的旅游紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)商務(wù)港。 中心屬城 隍廟豫園商業(yè)區(qū)，距南京路 800米。中心樓高25層，地下車庫兩層，14樓為裙房，是中心旅游紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)商務(wù)港所在地。525層為涉外辦公樓。該中心以旅游紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)商務(wù)港為主體， 成立國內(nèi)外旅游紀(jì)念品企業(yè) 上?？偛咳?，形成中國第一個從工藝原材料到產(chǎn)成品供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈， 為國內(nèi)外旅游紀(jì)念品、工藝禮品生產(chǎn)、銷售商提供展示、銷售、辦公、 商務(wù)、研發(fā)的一條龍服務(wù)。在商務(wù)港內(nèi)設(shè)立集政府采購、民間采購、旅游采購三大功能于一 體的展示貿(mào)

16、易平臺，并設(shè)置具民間性質(zhì)的上海旅游紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)發(fā)展中 心、紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)研究中心及與之配套的商務(wù)中心和大型精品展示廳。2、零售娛樂目的地/主題化的商業(yè)將主題公園的娛樂場景與商業(yè)購物中心完美結(jié)合， 提供一種情 景體驗式的購物場所。通過差異化的風(fēng)格定位，吸引大量的顧 客，實現(xiàn)商業(yè)發(fā)展和相關(guān)旅游業(yè)的井噴。本地居民游客奧特萊斯購物累區(qū)旅游歩售娛樂H的地/游陸1 -LJLh多口的消費者白圖泰購物中心，迪拜伊本白圖泰購物中心由“中國”、“印度”、“埃及”、“波斯”、“突 尼斯”及“安達(dá)盧西亞”等六棟風(fēng)格迥異而又彼此相連的建筑組成。 這種設(shè)計靈感來自中世紀(jì)阿拉伯旅行家伊本白圖泰(Ibn Battuta, 1304

17、-1377)的旅行經(jīng)歷。他一生曾進(jìn)行過三次洲際旅行，行程 10 余 萬公里,足跡遍及亞、非、歐三大洲,東至錫蘭(今斯里蘭卡) 、印 度、中國等地。伊本白圖泰購物中心的六個館正是白圖泰曾經(jīng)游歷過的國家和 地區(qū),因此建筑富有鮮明的地域特色和濃郁的中世紀(jì)風(fēng)格。據(jù)介紹, 這也是第一個以旅行家行程為主題的“摩爾” ,讓消費者在歷史與現(xiàn) 代交融的氛圍中獲得獨特的購物體驗。整個購物中心共有 275 家零售商店, 一家大型超級市場, 營業(yè)面 積超過 3800平方米的餐飲區(qū),和一家擁有 21 個放映廳的超大影城, 其中包括一個巨屏影院,這也是阿聯(lián)酋地區(qū)的第一家3、情景體驗式的休閑娛樂強(qiáng)調(diào)主題概念對娛樂空間的滲透

18、，絕非世界之窗式的簡單山寨 模仿。為每一個身在其中的人呈現(xiàn)全方位的情景體驗，從而打造無與倫比的虛幻式假期。土耳其的紅墻土耳其南部的安塔利亞省是地中海最負(fù)盛名的度假區(qū)，豐富的歷史文化遺產(chǎn)，異常迷人的地理氣候條件，以及批量集中的度假酒店，讓 他成為歐洲人，尤其是德國和俄羅斯新貴的諾大后花園當(dāng)?shù)刈钣忻麣?的WOW Hotels的最顯著特點就是翻版了世界歷史遺產(chǎn)建筑來打造度 假酒店2003年開業(yè)的Kremlin Palace耗資一億多美元克隆了俄羅斯 最著名的歷史建筑克里姆林宮，這種錯位的異域風(fēng)情另有可為之瘋狂隆冬日光浴沒有什么比沙灘，熱浪，日光浴更讓隆冬嚴(yán)寒中的德國人傾倒， 即使這一切都發(fā)生在室內(nèi)，

19、Tropical Isla nds個人在德國柏林周邊， 占地6.6萬平方米，投入8千多萬歐元的龐大熱帶島嶼，在每年的開 放季，接待著無數(shù)迫不及待帶奔向沙灘的游客。它不愧為世界上最大的室內(nèi)水上樂園，擁有300米長的白色細(xì)沙海灘，一萬五千多種熱帶植物組成的熱帶雨林。室內(nèi)溫度常年保持在26度，天天擁有入加州海岸般的人造明媚陽光，各種水上娛樂、休 閑運(yùn)動，怡情SPA契合一家老小的各種需求，最刺激的項目要數(shù)那個 jungle life,它將你抬到20米的高空在快速滑降，享受熱帶雨林里人 猿泰山的專利。沙漠中的世界第一雪景在平均氣溫高達(dá)40度的迪拜，當(dāng)?shù)厝嗽谑澜缱畲蟮氖覂?nèi)雪景公園佃/ 24內(nèi)攀談。3000

20、平方米的室內(nèi)滑雪場， 只是總面積 22500平方米的 Ski Dubai 迪拜滑雪場的其中一小部分， 也同樣只是阿聯(lián)酋購物中心的一部分而 已。號稱中東第一世界第三的 Ski Duba，i 用雪量六千多噸， 5 條難 度與長度不一的雪道令人稱道， 其中最長的一條長達(dá) 400 米，春之落 差 60 米，挑戰(zhàn)者無論是來自熱帶還是寒帶的各種資深滑雪愛好者。 2008年，迪拜開始建設(shè)第二室內(nèi)滑雪場，他是一個周長 220 米，高 75 米的玻璃圓球。人工山脈，冰川，雪上迷宮，北極熊水族館等令 人如置身基地的設(shè)施及娛樂項目被設(shè)置于球內(nèi)， 更神奇的是， 你可以 一邊在世界最大的滑雪坡道下滑， 一邊透過玻璃窗觀

21、看球體外熱帶沙 漠的漫漫黃沙。對以上情景體驗式休閑娛樂相關(guān)案例的分析比較， 本項目在配置 基本的旅游服務(wù)功能以外，可采用多功能復(fù)合、強(qiáng)項目引爆、優(yōu)品質(zhì) 提升的開發(fā)策略， 打造城市娛樂綜合體。 可優(yōu)先開發(fā)對本土旅游市場 能夠造成較大影響力的，與周邊現(xiàn)有旅游內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)勢互補(bǔ)的項目， 例如：以影視娛樂為主題的： 全國先進(jìn)的具有尖端高科技的 4D 電影院、 情景劇場、星空影吧、水上影院等。主題特色鮮明的體驗式購物廣場、針對不同客戶群的各式特色酒店、體現(xiàn)重慶獨特美食文化的餐飲、以及適合家庭及青少年游憩的高檔娛樂設(shè)施等。23 / 24三、初步工作階段及內(nèi)容計劃（一）項目初步策劃與可行性研究1分析篇1.1項目基地資源價值評估1.2國際、國內(nèi)旅游發(fā)展宏觀環(huán)境與趨勢分析1.3成渝地區(qū)旅游發(fā)展格局、市場特點和發(fā)展趨分析1.4國內(nèi)外案例分析1