1、 周邊其他綜合型辦公樓、小型寫字樓情況周邊其他綜合型辦公樓、小型寫字樓情況周邊其他綜合型辦公樓、小型寫字樓情況周邊其他綜合型辦公樓、小型寫字樓情況項目名稱巴黎時光（淞南商城）寶山萬達(dá)商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際廣場寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號上海市寶山區(qū)一二八紀(jì)念路988弄淞濱路135號盤古路388弄1號，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司萬達(dá)集團(tuán)湘騰房地產(chǎn)上海祥騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼隸屬于寶鋼基本資料建筑面積11540，可售8999約30萬3000左右25

2、199辦公2500左右4800左右，層面積600左右總約480，單套20層面積300左右，總1200左右建筑類型1棟6層，層高3.8m，復(fù)式小戶形公寓5棟獨立商辦樓1棟18層，37層為辦公，818層為住宅4棟，810層，12層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套171套105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車位量無地下車位1180個無有地下車庫，車位量不定較多，且對外門口廣場免費停車，約30個無院內(nèi)有可免費停車物業(yè)管理公司大連萬達(dá)物業(yè)管理有限公司上海分公司三湘物業(yè)

3、開盤日期現(xiàn)房2012.6現(xiàn)房，94年建成2007.3建于20世紀(jì)80年代建于2001年左建于上個世紀(jì)80年代建于上個世紀(jì)80年代 宏觀市場宏觀市場上海寫字樓市場的近況上海寫字樓市場的近況 根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年8月，上海寫字樓成交2334套，環(huán)比上揚7.16%，同比上漲92.73%；2013年8月上海寫字樓成交面積314968.1平米，環(huán)比上漲54.26%，同比大漲195.84%，自2011年以來首次突破30萬方，創(chuàng)下了32個月以來的新高。成交總額約56.26億元，環(huán)比增加14.51%，成交均價環(huán)比下跌25.77%，報于17862元/平米。截至截至2013年年8月月31日，

4、上日，上海各區(qū)縣寫字樓庫存依然海各區(qū)縣寫字樓庫存依然集中于集中于浦東浦東、嘉定嘉定及及楊浦楊浦等區(qū)。但從等區(qū)。但從8月各區(qū)縣去月各區(qū)縣去化率曲線上看，化率曲線上看， 8月份嘉月份嘉定區(qū)受到區(qū)域內(nèi)寫字樓項定區(qū)受到區(qū)域內(nèi)寫字樓項目的整購，去化率達(dá)到了目的整購，去化率達(dá)到了20.38%，在各區(qū)縣中居，在各區(qū)縣中居首；其次為楊浦區(qū)，去化首；其次為楊浦區(qū)，去化率達(dá)到率達(dá)到20.20%，略低于，略低于嘉定。嘉定。寶山區(qū)寶山區(qū)寫字樓可售寫字樓可售面積處于全市中游。面積處于全市中游。8月上海寫字樓新增供月上海寫字樓新增供應(yīng)集中于應(yīng)集中于楊浦楊浦、閔行閔行、嘉定嘉定、松江松江和和普陀普陀5區(qū)。區(qū)。其中，其中，楊

5、浦區(qū)楊浦區(qū)寫字樓寫字樓8月份新增供應(yīng)面積最高，月份新增供應(yīng)面積最高，為為245406.12平米，占平米，占總新增供應(yīng)的總新增供應(yīng)的49.49%；其次為其次為閔行區(qū)閔行區(qū)，新增供，新增供應(yīng)面積為應(yīng)面積為76546.61平平米米，寶山區(qū)，寶山區(qū)8月沒有新月沒有新增樓盤供應(yīng)面積。增樓盤供應(yīng)面積。 微觀市場微觀市場寶山辦公市場整體處于上海市下游，除以鋼鐵交易市場為主的寶蓮城、寶山辦公市場整體處于上海市下游，除以鋼鐵交易市場為主的寶蓮城、商辦并存的安信廣場外沒有成熟的現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的辦公物業(yè)；在建中的三水商辦并存的安信廣場外沒有成熟的現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的辦公物業(yè)；在建中的三水國際廣場、以及星月國際、東鼎國際等辦公物業(yè)均

6、尚處于起步階段。國際廣場、以及星月國際、東鼎國際等辦公物業(yè)均尚處于起步階段。由于寶鋼這一特殊的產(chǎn)業(yè)資源在寶山今后的整體規(guī)劃中所占比重逐步減由于寶鋼這一特殊的產(chǎn)業(yè)資源在寶山今后的整體規(guī)劃中所占比重逐步減少，同時其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展將成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點支，現(xiàn)代服務(wù)少，同時其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展將成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點支，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，辦公物業(yè)的發(fā)展能否成為政府重點支持的對象將成為辦公物業(yè)市場業(yè)，辦公物業(yè)的發(fā)展能否成為政府重點支持的對象將成為辦公物業(yè)市場存亡的關(guān)鍵。存亡的關(guān)鍵。寶山匱乏的資源寶山匱乏的資源- -高檔寫字樓高檔寫字樓決定寫字樓價值的關(guān)鍵因素：決定寫字樓價值的關(guān)鍵因素：地理位置地理位置 -

7、- 交通是否快速、便捷；環(huán)境是否怡人交通是否快速、便捷；環(huán)境是否怡人大廈品質(zhì)大廈品質(zhì) - - 內(nèi)外裝修是否適宜；得房率、層高是否適當(dāng)內(nèi)外裝修是否適宜；得房率、層高是否適當(dāng)物業(yè)管理物業(yè)管理 - - 是否是否2424小時快速反映；是否具有管理經(jīng)驗小時快速反映；是否具有管理經(jīng)驗信息化服務(wù)信息化服務(wù) - - 是否具備是否具備5A5A條件條件配套設(shè)施配套設(shè)施 - - 停車、餐飲、周邊是否一應(yīng)俱全停車、餐飲、周邊是否一應(yīng)俱全日常的管家日常的管家-物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司公共服務(wù)：公共服務(wù)：l房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；l房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；房屋設(shè)備、設(shè)

8、施的管理；l環(huán)境衛(wèi)生的管理；環(huán)境衛(wèi)生的管理；l綠化管理；綠化管理；l配合公安和消防部門做好公共秩序維護(hù)工作；配合公安和消防部門做好公共秩序維護(hù)工作；l車輛秩序管理；車輛秩序管理；l公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；l物業(yè)檔案資料的管理物業(yè)檔案資料的管理Jones Lang LaSalle仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行Savills第一太平戴維斯第一太平戴維斯Colliers International 高力國際高力國際DTZ 戴德梁行戴德梁行CB Richard Ellis 世邦魏理仕世邦魏理仕5A5A 信息化信息化的標(biāo)尺l 辦公（辦公（OAOA）：預(yù)留）：預(yù)留OAOA電力負(fù)荷電力負(fù)荷50VA/50V

9、A/以上，辦公室以上，辦公室OAOA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；地面線槽；l 通信（通信（CACA）：計算機網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途）：計算機網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌；語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌；l 樓宇（樓宇（BABA）：主要的機電設(shè)計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路）：主要的機電設(shè)計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制；的自動控制；l 消防（消防（FAFA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動

10、報警、自動噴灑裝置；置；l 保安（保安（SASA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機，自動巡更）：保安重點部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機，自動巡更衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量標(biāo)準(zhǔn)國際甲級寫字樓國際甲級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓地理位置地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。停車車位停車車位至少每150平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供至少每200平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供大廈品質(zhì)大廈品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的交付

11、；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等等。標(biāo)準(zhǔn)的交付，架空地板、充分的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項目有一定規(guī)模的商場，則需有單獨的寫字樓入口。凈高凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯電梯每3層一部電梯等候時間不超過30秒電話線電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。平均每20平方米有一根電話線物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗的國際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗、有知名度的物業(yè)管理公司租或售租或售

12、基本不出售對于連續(xù)幾個樓層的銷售是可行的，但如果單層或部分樓層銷售于小業(yè)主或投資客戶，則會引起大廈的管理以及維修事宜得房率得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70，空間少柱 。70% 或更高空調(diào)空調(diào)4管制空調(diào)系統(tǒng)4管制空調(diào)系統(tǒng)甲級寫字樓條件甲級寫字樓條件經(jīng)典經(jīng)典. .上海環(huán)球金融上海環(huán)球金融中心中心總建筑面積：總建筑面積： 381600 M381600 M2 2標(biāo)準(zhǔn)層面積：標(biāo)準(zhǔn)層面積： 3300 M3300 M2 2（58M58M58M58M）核心核心筒筒面積：面積： 800 M800 M2 2（30M30M30M30M）總層數(shù)：總層數(shù)： 主樓主樓101101層，層，地下地下3

13、 3層層電梯數(shù)：電梯數(shù)： 9191部（部（3939部雙層轎廂式電梯部雙層轎廂式電梯）總建筑高度：總建筑高度： 492M492M層高：層高： 4.2M 4.2M （交易層（交易層4.5M4.5M）樓層凈高：樓層凈高： 2.8M 2.8M （交易層（交易層3.0M3.0M）發(fā)展商：發(fā)展商： 日本森海外株式會社（日本森海外株式會社（Forest Overseas Co., Ltd.Forest Overseas Co., Ltd.） 設(shè)計院：設(shè)計院： 上海上?，F(xiàn)代現(xiàn)代建筑設(shè)計建筑設(shè)計（集團(tuán)）（集團(tuán)）有限公司有限公司，華東院，華東院結(jié)構(gòu)設(shè)計：結(jié)構(gòu)設(shè)計： 籟思理籟思理羅伯遜聯(lián)合股份有限公司羅伯遜聯(lián)合股份

14、有限公司(LERA)(LERA) 位于浦東陸家嘴的核心位置位于浦東陸家嘴的核心位置 世紀(jì)大道世紀(jì)大道100100號號 地鐵地鐵2 2號線陸家嘴站直達(dá)號線陸家嘴站直達(dá)9494至至101101層為觀光層層為觀光層7979至至9393層為超五星級層為超五星級的賓館的賓館7 7至至7777層為辦公樓層為辦公樓3 3至至5 5層為會議室層為會議室地下地下2 2至至3 3層為商業(yè)設(shè)層為商業(yè)設(shè)施施地下地下3 3至地下至地下1 1層規(guī)劃層規(guī)劃了約了約11001100臺的停車位臺的停車位定位定位城市地標(biāo)、城市地標(biāo)、集商貿(mào)、賓館、觀光、會議等設(shè)施于一體的綜集商貿(mào)、賓館、觀光、會議等設(shè)施于一體的綜合型大廈合型大廈地理位置地理位置浦東陸家嘴核心地帶，世紀(jì)大道浦東陸家嘴核心地帶，世紀(jì)大道100號號停車車位停車車位地下車位地下車位1100只，車位費只，車位費1800元元/月月大廈品質(zhì)大廈品質(zhì)上海地標(biāo)建筑，中國第三，世界第四高樓，集多項世界頂上海地標(biāo)建筑，中國第三，世界第四高樓，集多項世界頂尖技術(shù)于一體的綜合性大廈，建筑造價為尖技術(shù)于一體的綜合性大廈，建筑造價為73億元（億元（2007年竣工）