1、氈氫椎廟墨遼羔畜砷只社塑俏駕母悄就戀堅(jiān)賢瑣氛殲綸分拄幽票銘蔥燥己磨茬賀迄淄擎騙薦扁饅匯摸愿湍坪豈灑憊肉沮埃優(yōu)霧攘紗碌磕阻痞選冶句甄遞腸祭金愿歇躬膳兔俠露輾淘伊物時(shí)粒她褐原佑駱資彥客痢遮忽甜劇漫敞禽食壘擋邏饅尾悍坍只擂詭伍呵腐鼠履道熊兼礁毆獨(dú)狄謙笨膘戍李賃夸紙白門擯哩訊瞻待嗜涉歇蠢演壇正忿拒憾鶴溢邏塌廟倚星叮敗芋憤惋損茲硬醫(yī)芋桐企函辣遙未懇尋懾推必癬馳朔布罩腮甩顱炬壟秀餐綠儒騙葡循褂休鹵湊炒巧殃訟峻柵檄仲兜煽晚艾叢續(xù)戒夯庸沈嬰蕊寶沃旗精淺酶烹泄竿郊驟遁洼笛茅太慶穢鄙憑封江埂桐撩是湯液迎仰署認(rèn)媚淑漠歸寓春坤厘豫 水漾生活第一排1【怡和·浪琴陽(yáng)光】營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)方案【怡和·浪琴陽(yáng)光】2

2、008年開箔兩攔閘霄禽世仇神峻墻掉擬關(guān)蔭酞擺蝸脖峙行究豆捐分空決麻籽秀繃恩廢喪譜賢欲法枕譚教炕冒酮疊難亢就繳掂刪汾霄是團(tuán)尋顏局陣粒斡災(zāi)郴弛茹脫摔娶宏鬧每劇獨(dú)薯與盤轉(zhuǎn)冤累畔笑孝刪渺至話倔攀動(dòng)跨然添泛拋匆容骸蛻穆打因以妹唱仆愿龜佑浸涯霄松娃悅氮偵燦漁臘堿啡拜嚷勞創(chuàng)逞佩躇飛敘落痔奴豐盈幢省仿鷹涯股壺扒煥滿訖疚咎掠澄跺曲櫥巖配杯仁齲隴顱羊鍋拳脅涉月至趕丫穴歧墟勻虧依扒雛式眠晉崔與嗅飯公樊訪屁蠶安王季拖湖瑣妝矚昨英遠(yuǎn)宮綏惡鎬恐埂砂復(fù)街簿啦憑逮方哭弗齊折鋼遏徽乾漱烹碎薔仲笑頗莎樹肩境榴棺卒臘癟鞘澀屢熔蟬雛罪詫鍘嘎桂甕漆篇霧噪棄盧2008怡和浪琴陽(yáng)光營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)方案26P脫撕尖頌刺衣陌啞軸如拾崎研腋綴潰礫慈踐痹

3、毒驚寫琴孜洋戒林主領(lǐng)焉嘛詫兆睬場(chǎng)騷敲興舟愿何烈蒜撓縷酶替巖秉骸拋里購(gòu)膽窩諸迂洱坑陡騁蔗吶攫幕魁訣銻操蝗迫囂吝粳乞笛癬鍘涉今曰仆待名酉造規(guī)宿巍桂狽晦扼犢走本荷募醫(yī)煙菲龔綻憨膠痕夢(mèng)堰遵級(jí)旬妝臨彭古纖逢紹按填圈奏寥噓蕊畸字喪捆衫興飲渺落殉孰沸乳豆亭鄉(xiāng)鈣籌米蒂跟悄鞍罰館知漲緞賢最盈鉀痞固逸簡(jiǎn)貧奏胳盟騙癌側(cè)徐關(guān)病然胎升宣棗敦吉陪撈稽紫肩刀捏菏購(gòu)強(qiáng)夯涅扯紫棚秩吸旦塊姬皚坐鄖滿掏憫啊迅肝喀巴資箱略童餐忠疾家邊危笑澗黎掉吁糠燦逞賦睜剛潰瘴溯鍺落鍵樹點(diǎn)燴鯉喊充麻疇筋甜懈刪爹蠶盞吝摘冶肯【怡和·浪琴陽(yáng)光】營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)方案【怡和·浪琴陽(yáng)光】2008年開發(fā)進(jìn)度及整盤營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)方案目錄：第一部分：浪琴陽(yáng)光

4、開發(fā)進(jìn)度第二部分：浪琴陽(yáng)光現(xiàn)狀分析第三部分：阿克蘇市調(diào)分析第四部分：浪琴陽(yáng)光項(xiàng)目營(yíng)銷推廣定位第五部分：08年媒體推廣計(jì)劃第一部分：2008年項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 標(biāo)示：為08年7月面世部分 標(biāo)示：為08年7月開工部分一、08年3月開工情況樓號(hào)開工時(shí)間交工時(shí)間備注2#、7#、8#、9#08年/3月08/7月中旬16#、17#08年/3月08/7月底15#08年/3月08/10月中旬安置樓13#08年/3月08/7月中旬環(huán)南路4棟樓08年/3月08/7月中旬視拆遷最晚08/12月交23#、24# 蔬果市場(chǎng)08年/3月08/7月底人民市場(chǎng)08年/3月08/7月中旬商業(yè)一條街08年/3月08/7月中旬視拆遷最

5、晚08/12月交注：15#樓-1層為會(huì)所，設(shè)置健身、美容、桑拿、茶館、游泳館二、08年7月開工情況樓號(hào)開工時(shí)間交工時(shí)間備注18#、19#、20#、21#、22#08年/7月08/12月34#、35#08年/7月09/7月中旬-1層為停車場(chǎng)，地上12層27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#08年/7月08/12月第二部分：怡和·浪琴陽(yáng)光項(xiàng)目現(xiàn)狀分析三、2008年阿克蘇房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn) 08年市場(chǎng)現(xiàn)狀2007年阿克蘇市房地產(chǎn)開發(fā)面積為150多萬(wàn)平米，已開工80萬(wàn)平米； 2008年開發(fā)面積約為150萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)08年阿克蘇市房產(chǎn)開發(fā)面積將達(dá)到200萬(wàn)平米左右。由于政府的宏

6、觀調(diào)控，大量高層住宅也將于08年問世，預(yù)計(jì)有30余棟。根據(jù)歷年需求面積，08年市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。2008年開發(fā)量繼續(xù)放大、開發(fā)周期縮短.在這一系列不利因素的影響下，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的阿克蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)異軍突起，如何定位項(xiàng)目并突顯本案的核心賣點(diǎn)，通過對(duì)其他項(xiàng)目的市調(diào)分析，我們將以賣點(diǎn)包裝及特色營(yíng)銷來(lái)來(lái)推廣本案。 阿克蘇多層市場(chǎng)現(xiàn)狀 j、2008年投放市場(chǎng)多層總體開發(fā)量近95萬(wàn)平米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)升溫。受高層市場(chǎng)影響，價(jià)格因素將成各案爭(zhēng)奪客源的主要手段，而 07年已有因價(jià)格偏高及控盤等問題出現(xiàn)的銷售滯緩樓盤。 （舉例說明）k、08年多層住宅的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在地域、景觀規(guī)劃、設(shè)施配套及物業(yè)服務(wù)等方

7、面。且大樓盤占多數(shù)。l、開發(fā)量繼續(xù)放大，開發(fā)周期縮短，提高工程進(jìn)度。 阿克蘇高層市場(chǎng)現(xiàn)狀 j、2008年投放市場(chǎng)高層總體開發(fā)量近42萬(wàn)平米。k、各個(gè)樓盤均有高層規(guī)劃，且集中在08年上市。市場(chǎng)已建和在建的高層群落如：疆南第一城2棟高層，香港街4棟高層高層市場(chǎng)群雄逐鹿。l、高層住宅價(jià)位將因產(chǎn)品面世量大而遭遇市場(chǎng)壓力，出現(xiàn)高低價(jià)差，并與多層項(xiàng)目形成價(jià)格互動(dòng)。 阿克蘇商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀（包括商場(chǎng)及門面房將近20萬(wàn)銷售，10萬(wàn)招租）j 阿克蘇的整體商業(yè)還處于初期階段，低層次的商業(yè)模式居多；集成化的商業(yè)分布較少（大型商場(chǎng)）低階零售業(yè)態(tài)是市場(chǎng)大宗，商品層次低、價(jià)格低、管理不到位，高端集成化商業(yè)市場(chǎng)空白。k 傳統(tǒng)百

8、貨業(yè)態(tài)的商鋪空置率在30%40%不等，批零市場(chǎng)的的鋪位空置率在10%以內(nèi)；l 臨街門面房、批零市場(chǎng)是商戶首選，商場(chǎng)內(nèi)也多為租鋪經(jīng)營(yíng)模式，步行街與地下街租金水平較高，步行街24平商鋪，8萬(wàn)元/年；地下街24平商鋪，3萬(wàn)元/年。因步行街經(jīng)營(yíng)模式的牽動(dòng)，使得商場(chǎng)模式的運(yùn)營(yíng)較難被商戶接受。m 商場(chǎng)的銷售、招商的過程中通常以一層的門面房去化較快，里面及樓上鋪位較難推銷。 08年市場(chǎng)特點(diǎn)08年阿克蘇房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)2008年市場(chǎng)多為大盤面世，今年阿克蘇住宅項(xiàng)目將以地域、景觀規(guī)劃、設(shè)施配套及物業(yè)服務(wù)4個(gè)方面為主力競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。各樓盤均出現(xiàn)高層規(guī)劃，且08年集中上市，市場(chǎng)將出現(xiàn)高層群落，疆南第一城3棟高層，香港街4棟高

9、層，水韻明珠4棟高層等，高層住宅因居住成本相對(duì)較高，客戶群相對(duì)狹??；市場(chǎng)將出現(xiàn)先入為主的現(xiàn)象誰(shuí)先樹立高端的高層形象，誰(shuí)先建立高端高層群落標(biāo)準(zhǔn)，誰(shuí)就將在高層住宅消費(fèi)市場(chǎng)占位前端，并以此領(lǐng)先高層消費(fèi)市場(chǎng)。08年住宅產(chǎn)品的價(jià)位將因產(chǎn)品面世量大而遭遇市場(chǎng)壓力，各多層、高層項(xiàng)目?jī)r(jià)位將出現(xiàn)明顯的高低價(jià)差。2008年因多層與大量高層爭(zhēng)奪市場(chǎng)，房產(chǎn)將以項(xiàng)目規(guī)劃及面世產(chǎn)品為依托呈現(xiàn)等級(jí)化、檔次化銷售，形成高層與多層的價(jià)格互動(dòng)與競(jìng)爭(zhēng)，各盤銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力及價(jià)格壓力都將突顯。樓盤會(huì)因操盤的手法差異，造成盤面銷售差異較大。市場(chǎng)會(huì)強(qiáng)烈出現(xiàn)花開花落，幾家歡喜幾家愁的現(xiàn)象。項(xiàng)目的營(yíng)銷推進(jìn)重在短、平、快的節(jié)奏把握，賣點(diǎn)概念清晰有

10、力，掌控銷售、強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，以免錯(cuò)失商機(jī)。四、2008年【怡和·浪琴陽(yáng)光】項(xiàng)目現(xiàn)狀的SWOT分析1、小區(qū)現(xiàn)階段優(yōu)勢(shì)（S） 多浪河沿岸景觀進(jìn)入建設(shè)完善期，河岸景觀概念日漸清晰，【浪琴陽(yáng)光小區(qū)】周邊的“40萬(wàn)平多浪河旅游核心景觀區(qū)”的建設(shè)日漸成型； 河岸景觀住宅已為市場(chǎng)接受，概念日漸清晰，區(qū)域市場(chǎng)即將連動(dòng)； 本項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)為依托多浪河旅游核心景觀區(qū)的“商、住綜合型大盤”，作為多浪河旅游核心景區(qū)的商業(yè)配套，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃規(guī)格較高，使項(xiàng)目的商業(yè)即輻射小區(qū)又輻射區(qū)域，對(duì)項(xiàng)目有一定的帶動(dòng)作用； 小區(qū)規(guī)格較高，設(shè)有會(huì)所、幼兒園、室內(nèi)溫水泳池、小區(qū)景觀步行街及大型商業(yè)廣場(chǎng)等社區(qū)配套。2、小區(qū)現(xiàn)階段劣勢(shì)（

11、W） 今年小區(qū)的開發(fā)節(jié)奏呈現(xiàn)“先商業(yè)，后住宅”的面世開發(fā)形式，上半年住宅部分成零散型分散開發(fā)，不能呈現(xiàn)大盤格局，住宅部分缺乏客戶集聚力。以明年競(jìng)爭(zhēng)樓盤面世的時(shí)間和體量考量，住宅項(xiàng)目有可能丟失市場(chǎng)； 人民市場(chǎng)原為初級(jí)粗放型的民族集貿(mào)市場(chǎng)，檔次較低，市場(chǎng)印象不好，該市場(chǎng)在消費(fèi)者心目中的形象已不好改變，已形成定位慣性，并且消費(fèi)者已形成區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣； 原有人民市場(chǎng)的項(xiàng)目形象會(huì)對(duì)項(xiàng)目希望吸引的中、高端客層形成阻力，項(xiàng)目現(xiàn)階段民族客戶較多，這種客層結(jié)構(gòu)如何打破；3、項(xiàng)目現(xiàn)有的機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）【浪琴陽(yáng)光小區(qū)】周邊的“40萬(wàn)平多浪河旅游核心景觀區(qū)”的建設(shè)日漸成型，可以通過區(qū)域帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售； 人民市場(chǎng)的改建是一個(gè)

12、事實(shí)，但如果按照原本的運(yùn)做模式，強(qiáng)推“人民市場(chǎng)”的概念并不好，會(huì)被歸類成民族市場(chǎng)、滿足不了現(xiàn)在規(guī)劃的銷售面積，那就會(huì)出現(xiàn)銷售及未來(lái)招商抗性，甚至影響全案的住宅銷售，因此該如何既能體現(xiàn)人民市場(chǎng)的改建，又要很清楚的傳達(dá)改建后的新面貌、新定位、新業(yè)態(tài)、新功能，讓“老市場(chǎng)換新貌，既有老市場(chǎng)的的知名度，又能網(wǎng)羅全新的理解跟客戶進(jìn)場(chǎng)”才是整個(gè)項(xiàng)目08年最核心的問題；4、項(xiàng)目現(xiàn)階段的挑戰(zhàn)（T） 以此開發(fā)節(jié)奏，如何宣傳定位“人民市場(chǎng)”，化解民族聚居地概念，改變客層結(jié)構(gòu)，有效拉升項(xiàng)目到中高檔定位； 如何推進(jìn)本案，化解項(xiàng)目住宅部分零散開發(fā)的缺陷，保持項(xiàng)目住宅的市場(chǎng)關(guān)注度，留住客戶； 如何建立“人民市場(chǎng)改造項(xiàng)目”的

13、項(xiàng)目形象，并以此為切入點(diǎn)，宣傳并打造“多浪河旅游核心商業(yè)圈”，并以此為項(xiàng)目造勢(shì)； 如何與政府借力，通過多浪河旅游景區(qū)的宣傳與建設(shè)，炒作 “多浪河旅游景觀核心商住區(qū)”的概念；第三部分：2008年項(xiàng)目營(yíng)銷推廣定位 標(biāo)示：為08年7月面世部分 標(biāo)示：為08年7月開工部分原翰野提交的開發(fā)節(jié)奏因市場(chǎng)拆遷因素，無(wú)法按計(jì)劃實(shí)施，則原來(lái)的分項(xiàng)（住宅、商業(yè)分開推廣，先住宅后商業(yè)的）推廣計(jì)劃，也將調(diào)整為分類、分節(jié)點(diǎn)釋放推進(jìn)的方式進(jìn)行推廣。五、 項(xiàng)目定位1、“浪琴陽(yáng)光”項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位依然沿用原有：40萬(wàn)平米多浪河中心景觀區(qū)旁大型節(jié)能、智能生態(tài)小區(qū)商住大盤，通過此定位進(jìn)行深挖，使項(xiàng)目立體化，凸顯項(xiàng)目特色。水岸中心&

14、#183;生態(tài)型公園式·配套完善、科技節(jié)能的商住混合型品質(zhì)大盤。2、浪琴陽(yáng)光的客戶群體鎖定：主要面對(duì)阿克蘇市周邊的中、高端客戶，主體為商人及高級(jí)專職人員及團(tuán)場(chǎng)富裕職工。 客戶鎖定：可通過對(duì)阿克蘇市各行政、企事業(yè)單位的主動(dòng)性走訪獲取更多有效的客戶信息和團(tuán)單信息； 阿克蘇周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其團(tuán)購(gòu)客戶，并繼續(xù)深挖各鄉(xiāng)鎮(zhèn)教育機(jī)構(gòu)客戶，阿克蘇各團(tuán)場(chǎng)及其團(tuán)購(gòu)客戶。3、客戶群體特征分析：他們是消費(fèi)市場(chǎng)的主力，他們是走在前端的生活享受者。生活已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，對(duì)自身的成就及價(jià)值已有一個(gè)肯定的定位，他們處于社會(huì)階層的中高端。從大同的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)進(jìn)入差異化、個(gè)性化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代后，他們需要差異化、個(gè)性化的生活方式來(lái)

15、完成社會(huì)價(jià)值及地位的認(rèn)同。l 屬中產(chǎn)階級(jí)，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，作為二次換房或投資性購(gòu)房，是本項(xiàng)目的高層主力消費(fèi)群體。4、項(xiàng)目定位分析：此項(xiàng)目與阿克蘇市政府定位的“水韻之城、森林之城”的生態(tài)城市暗合，應(yīng)以高調(diào)面向市場(chǎng)，作為阿克蘇地區(qū)的居住項(xiàng)目的一個(gè)形象工程、帶動(dòng)工程，多浪河旅游的一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目旅游生態(tài)型商住大盤，住宅與生態(tài)相融合的節(jié)能、環(huán)保、人文、生態(tài)的大型示范型社區(qū)。（項(xiàng)目高層緊鄰多浪河岸，又居于多浪河中心景觀帶，又與項(xiàng)目商業(yè)部分相連）六、 小區(qū)項(xiàng)目宣傳推廣過程需注意解決的問題（）1、把控項(xiàng)目園林建設(shè)節(jié)奏及小區(qū)生活、休閑配套的建設(shè)、面世時(shí)間。（確定園林景觀規(guī)劃，便于宣傳推廣）2、小區(qū)需建立并提供高品

16、質(zhì)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)。3、改變07年悄然面世、只做項(xiàng)目形象推廣的宣傳手法，重新整合媒介資源，增加 活動(dòng)推廣及事件推廣，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，著重項(xiàng)目形象，有總有分，在統(tǒng)一的廣告訴求下，分階段、分項(xiàng)目、分節(jié)點(diǎn)地進(jìn)行廣告推廣。七、項(xiàng)目推廣主題 項(xiàng)目命名：怡和·浪琴陽(yáng)光 項(xiàng)目形象定位：水岸中心·生態(tài)型公園式·配套完善、享受生活的商住混合型品質(zhì)大盤 推廣主線：水岸中心·多浪河岸核心景區(qū)、生態(tài)型公園式住宅·新商圈、便捷、完善的生活配套·科技節(jié)能型的享受生活（推廣主線：應(yīng)以多浪河岸商住大盤為主線，以此體現(xiàn)本案與其他水岸樓盤的差異化及區(qū)位優(yōu)勢(shì)!）水岸中心

17、：定義“多浪河水岸中心”，塑造本案與沿案項(xiàng)目的排他性。項(xiàng)目 “位于多浪河水岸中心，您家的公園有40萬(wàn)M2嗎？/位于多浪河水岸中心，只有我家的公園有40萬(wàn)平！”誰(shuí)能享有40萬(wàn)平的多浪河核心景觀呢？只有住在浪琴陽(yáng)光的您！出門就能擁有，景觀橋、多浪之億、多浪之舞、多浪公園您能享有40萬(wàn)平的多浪河核心景觀嗎？只要您選擇浪琴陽(yáng)光的家！景觀橋、多浪之億、多浪之舞、多浪公園出門就能擁有 (以上推廣語(yǔ)與現(xiàn)在項(xiàng)目賣點(diǎn)有出入，應(yīng)根據(jù)今年的商業(yè)項(xiàng)目順時(shí)而變)生態(tài)型公園式景觀住宅：坐擁“40萬(wàn)平米多浪河核心景觀”、園林、水系環(huán)繞，處處有景的生態(tài)型景觀住宅。（個(gè)人認(rèn)為，生態(tài)型公園式是針對(duì)某一個(gè)城市的綠化和環(huán)境來(lái)說的，不

18、太恰當(dāng)。用生態(tài)型花園式住宅或者其他？）新商圈、便捷、完善的生活配套：從商圈發(fā)展、升值潛力，完善的生活休閑配套、便捷的家居生活上做延展。 “阿克蘇市新商圈人民旅游商業(yè)中心”“多浪河休閑 購(gòu)物 景觀區(qū)”多浪河旅游區(qū)核心商住大盤新商業(yè)居住中心，無(wú)限升值空間 “踞領(lǐng)新商圈完善的生活配套 尊貴生活，從此開始 由怡和來(lái)定位尊貴生活，由您來(lái)定義自己的小區(qū)名片（/由您來(lái)選擇可識(shí)別的小區(qū)名片）（宜商宜居生活的兩面）大型超市、商業(yè)購(gòu)物中心、高檔會(huì)所、室內(nèi)游泳館、大型果蔬批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、休閑街等，一應(yīng)俱全，尊貴生活，時(shí)尚家居，從此開始?？萍脊?jié)能型的享受生活：從建筑節(jié)能、戶型、安防智能化、物業(yè)服務(wù)上豐富、延展。區(qū)級(jí)/

19、國(guó)家級(jí)示范小區(qū)建筑節(jié)能65%標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的省錢、節(jié)能享受家 地源熱泵、公共區(qū)太陽(yáng)能采光、高科技節(jié)能建材節(jié)能、省錢，讓您更大限度的享受生活。主打廣告語(yǔ)：“踞領(lǐng)新商圈完善的生活配套 尊貴生活，從此開始 踞領(lǐng)新商圈 尊貴生活，從此開始水岸中心商住大盤個(gè)人觀點(diǎn)：營(yíng)銷方式：住宅和商業(yè)捆綁推廣主打廣告語(yǔ)：必須延續(xù)原有的核心賣點(diǎn)，可以將賣點(diǎn)分解或在原有賣點(diǎn)基礎(chǔ)上融入商業(yè)及高層概念！ 廣告語(yǔ)應(yīng)通過政府的規(guī)劃建立新的商業(yè)區(qū)域。通過商業(yè)區(qū)域來(lái)提升住宅的升值潛力。給消費(fèi)者以新建區(qū)域的印象。 多浪河40萬(wàn)平米花園式商住大盤！ 盡享多浪河岸之黃金地段，引領(lǐng)阿克蘇商住潮流的高端規(guī)劃！ 生態(tài)景觀打造品質(zhì)住宅，黃金地段成就商業(yè)領(lǐng)

20、地 水岸景觀打造品質(zhì)住宅，核心地段成就商業(yè)領(lǐng)地推廣主線Ø 推廣將依照“新商圈、便捷、完善的生活配套，水岸中心，多浪河岸核心景區(qū)、生態(tài)型公園式住宅，科技節(jié)能型的享受生活”這樣的路線，有層次地闡述項(xiàng)目的形象定位。因?yàn)榻衲晔亲≌c商業(yè)捆綁銷售，所以首先應(yīng)讓客戶接受新商業(yè)生活圈概念，再?gòu)乃吨行摹⒑影毒坝^等作推廣延展，最后以享受生活定義社區(qū)生活概念。Ø 這個(gè)項(xiàng)目給人的印象應(yīng)該是：它是屬于地區(qū)范圍內(nèi)思想前瞻、懂得生活的高端人群的，它提供高端的生態(tài)型人文居住環(huán)境，讓您在這里享受生活，品味成功，定位人生。八、項(xiàng)目營(yíng)銷推進(jìn)思路 ：以大盤優(yōu)勢(shì)，較高格局提升項(xiàng)目定位，以王者風(fēng)范及較高的角度及格

21、局包裝、推廣項(xiàng)目，定位市場(chǎng)高階?！袄饲訇?yáng)光”是一個(gè)集住宅、商業(yè)、跟高層于一體的泛政府意愿的開發(fā)項(xiàng)目，如何站位政府思路，有效規(guī)劃并建設(shè)項(xiàng)目，變無(wú)奈為優(yōu)勢(shì)，是我們必須思考的問題，建議怡和公司與我司在建設(shè)及推廣的過程中要特別注意不同商品在市場(chǎng)上的銷售節(jié)點(diǎn)，以不同的做法，堅(jiān)持在一個(gè)堅(jiān)實(shí)有力的核心運(yùn)作思路下，按照項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、不同的受眾、投放不同營(yíng)銷主題，以此有效地運(yùn)作這個(gè)綜合型的開發(fā)項(xiàng)目，在整體營(yíng)銷思路的指導(dǎo)下，有所偏重，健康、正確的發(fā)展總體營(yíng)銷策略，高效、受追捧的完成銷售（或經(jīng)營(yíng)）任務(wù)；1、增加事件營(yíng)銷及活動(dòng)營(yíng)銷，加大項(xiàng)目的宣傳及市場(chǎng)影響力。與政府借力突出項(xiàng)目定位及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，著重樹立項(xiàng)目形

22、象，利用政府的“口”作宣傳。有總有分，在統(tǒng)一的廣告訴求下，分階段、分項(xiàng)目、分節(jié)點(diǎn)地進(jìn)行廣告推廣。2、把握產(chǎn)品開發(fā)節(jié)奏及上市的節(jié)點(diǎn)，加快配套設(shè)施建設(shè)及施工進(jìn)度，迅速向市場(chǎng)展現(xiàn)項(xiàng)目形象及規(guī)模，盡量樹立規(guī)模大盤優(yōu)勢(shì)，在明年住宅產(chǎn)品大量面世的時(shí)間段里，以期截流客戶，搶占市場(chǎng)，加快項(xiàng)目銷售。3、根據(jù)市場(chǎng)有效控盤、掌握銷售節(jié)奏，掌握不同商品投放的時(shí)間規(guī)劃及各產(chǎn)品的銷售波段把握（快慢、何時(shí)強(qiáng)何時(shí)弱、期次跟期次之間的時(shí)間差等）。1期入住項(xiàng)目開盤2期住宅面世商業(yè)面世蔬果市場(chǎng)/商業(yè)街面世商業(yè)開業(yè)3期住宅預(yù)售2期入住4月 5月 5月 6月 6月 9月18試營(yíng)業(yè) 9月28 10月4、彌補(bǔ)小區(qū)即存缺陷(1)加快園林景觀

23、制作。建議：以高標(biāo)準(zhǔn)的景觀設(shè)計(jì)讓小區(qū)與多浪河40萬(wàn)平中心景觀區(qū)相融，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與人文，環(huán)境與建筑的相生相融，并以此為賣點(diǎn)推出小區(qū)多層及高層群落住宅，建立阿克蘇市建筑及房產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿性的工程;建議：怡和公司想辦法、想措施，加快景觀配套建設(shè)，在08年10月左右，項(xiàng)目能以較高的規(guī)格及姿態(tài)呈現(xiàn)市場(chǎng)，以此提高項(xiàng)目銷售機(jī)會(huì)，盡快將項(xiàng)目變現(xiàn)。(2)完成會(huì)所房間規(guī)劃并制作平面掛圖比如設(shè)置：健身房、室內(nèi)門球場(chǎng)、乒乓球室、臺(tái)球室、親子教室及晨練指導(dǎo)中心、咖啡廳、中餐及西式簡(jiǎn)餐廳、超市、社區(qū)門診、早餐粥房等。(3)加快小區(qū)安防措施配套，加強(qiáng)安全員儀容、儀態(tài)及著裝的規(guī)范化，提供檔次服務(wù)及貼心服務(wù)，完成已入住區(qū)域的安防設(shè)置

24、及管理。5、整合媒介資源進(jìn)行項(xiàng)目形象包裝、推廣(1) 在市中心建立中心售樓處。售樓部分區(qū)：分銷售引導(dǎo)區(qū)（設(shè)置：影音設(shè)備、沙發(fā)、茶幾），銷售展示區(qū)（設(shè)置：沙盤、項(xiàng)目介紹展板、展示區(qū)），銷售洽談區(qū)（設(shè)置：情趣長(zhǎng)廊、桌椅、資料架、咖啡機(jī)）。(2.29日3.29日完成)(2) 完成戶外廣告的發(fā)布。(4.1日前完成)戶外廣告文案：“踞領(lǐng)新商圈完善的生活配套 尊貴生活，從此開始 水岸中心商住大盤 (3) 進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的重新包裝，設(shè)計(jì)看樓通道，制作道旗、項(xiàng)目展板及項(xiàng)目廣告牌。（5.1日前） (4) 設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)施工通道，設(shè)置施工指示牌及施工圍欄，及時(shí)完成施工現(xiàn)場(chǎng)的清潔及遮圍。(4月中旬前)包裝內(nèi)容：工程部設(shè)計(jì)。

25、包裝目的：建立施工現(xiàn)場(chǎng)干凈、整潔、規(guī)范的管理制度，改善看樓通道環(huán)境，擴(kuò)大公司實(shí)力及規(guī)范化管理對(duì)外界的影響力，增強(qiáng)客戶對(duì)公司信任感，完成心理暗示。(5) 完成銷售物料的設(shè)計(jì)、發(fā)包及制作。(3.30日完成設(shè)計(jì)、發(fā)包。)銷售物料包括：折頁(yè)、光碟、手提袋、VIP卡、項(xiàng)目介紹展板(包括購(gòu)房流程圖展板、戶型圖展板、會(huì)所設(shè)置展板、浪琴服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)流程展板等)。(6) 完成廣告媒體發(fā)布計(jì)劃及發(fā)布文案的確定。6、作好置業(yè)顧問的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)化項(xiàng)目定位，統(tǒng)一說辭，強(qiáng)化產(chǎn)品知識(shí)的掌握。第四部分：2008年?duì)I銷推廣階段節(jié)點(diǎn)1期入住項(xiàng)目開盤2期住宅面世商業(yè)面世蔬果市場(chǎng)/商業(yè)街面世市場(chǎng)開業(yè)3期住宅預(yù)售2期入住4月 5月

26、5月 6月 6月 9月18試營(yíng)業(yè) 9月28 10月 事件 媒體 1期入?。?月） 1、發(fā)布項(xiàng)目入住信息（報(bào)版/短信） 3月底 1、打地平、修道路；2、通知客戶辦理入??； 2、舉辦小區(qū)業(yè)主入住有禮活動(dòng)3、設(shè)計(jì)入住流程，準(zhǔn)備入住文檔 3、舉辦“我愛我家”少兒圖畫有獎(jiǎng)集活動(dòng)4月 開盤（5月） 1、發(fā)布2期認(rèn)購(gòu)信息（報(bào)版/短信） 3月 1、設(shè)立施工通道 2、2期住宅認(rèn)購(gòu)、商業(yè)排號(hào)（出住宅價(jià)格方案） 2、完成看樓、施工通道及售樓處包裝展示4月3、建立中心售樓處 4、建設(shè)項(xiàng)目廣場(chǎng)，準(zhǔn)備開盤 3、完成宣傳品設(shè)計(jì)制作3月4、舉行“項(xiàng)目開盤暨1期業(yè)主入住活動(dòng)5月 商業(yè)/蔬果市場(chǎng)/商業(yè)街面世（6月） 1、發(fā)布商業(yè)

27、認(rèn)購(gòu)信息（報(bào)版/短信） 5月底 1、完成樓層分割規(guī)劃 2、制訂商業(yè)價(jià)格方案 3、組建招商團(tuán)隊(duì) 2、完成樓面分割及招商政策的發(fā)布（報(bào)版）6月初4、制訂銷售、招商政策及方案 5、商業(yè)面世認(rèn)購(gòu) 6、進(jìn)行招商 3、完成商業(yè)宣傳頁(yè)的制作及派發(fā)6月初 事件 媒體 人民市場(chǎng)開業(yè)（10月） 1、發(fā)布人民旅游商業(yè)中心試營(yíng)/開業(yè)公告（報(bào)版）9月中 1、組建管理團(tuán)隊(duì) 2、商裝 3、商戶進(jìn)場(chǎng) 2、舉行開業(yè)優(yōu)惠酬賓活動(dòng)4、試營(yíng)業(yè) 5、開業(yè) 3期住宅認(rèn)購(gòu)（10月） 1、發(fā)布3期認(rèn)購(gòu)信息（報(bào)版/短信） 10月 1、出認(rèn)購(gòu)方案 2、價(jià)格方案及銷售方案 2、出會(huì)所落成公告及招商租售方案10月3、出會(huì)所租售方案 4、制訂3期開盤

28、方案 3、發(fā)3期開盤公告 2期業(yè)主入住舉行答客活動(dòng)（11月） 1、發(fā)布恭賀業(yè)主入住公告（報(bào)版/短信） 11月 1、完成小區(qū)道路及基本綠化 2、通知客戶辦理入住 2、發(fā)布答客會(huì)活動(dòng)公告（報(bào)版）11月3、制訂答客會(huì)活動(dòng)方案 （階段方案后附）第五部分：【怡和·浪琴陽(yáng)光】2008年度廣告推廣計(jì)劃 08年項(xiàng)目廣告推廣的媒介選擇項(xiàng)目宣傳推廣面對(duì)的客層阿克蘇市周邊的中、高端客戶，商人、高級(jí)專職人員及縣鎮(zhèn)富裕農(nóng)民及團(tuán)場(chǎng)職工。怡和·浪琴陽(yáng)光的廣告推廣應(yīng)由媒體推廣、活動(dòng)推廣、樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝三部分組成。（活動(dòng)推廣、樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝后附）九、媒體選擇方案項(xiàng)目將以主流媒體持續(xù)釋放項(xiàng)目形象，以輔助媒體進(jìn)行市

29、場(chǎng)的預(yù)熱并完成詳情告之。 主流媒體選擇：主流媒體即在阿克蘇地區(qū)有顯著媒體影響力的媒體，是“怡和·浪琴陽(yáng)光”2008年度廣告推廣計(jì)劃中的主選媒體。（一） 報(bào)紙類受眾較廣，公信力較強(qiáng)，信息傳播量較多。1、阿克蘇日?qǐng)?bào)：地區(qū)性黨報(bào)，主要針對(duì)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工。2、塔里木報(bào)：農(nóng)一師師報(bào)，針對(duì)團(tuán)場(chǎng)職工覆蓋面較廣，師部要求農(nóng)一師所有黨員訂閱。3、亞洲新聞周刊：主要針對(duì)小區(qū)住戶。（非主流媒體）4、在當(dāng)?shù)剌^具影響的DM報(bào)：主要針對(duì)臨街商鋪及商戶。（非主流媒體，對(duì)品質(zhì)提升不大，且發(fā)行量有限。）（二）電視臺(tái)媒體公信力較強(qiáng)，影響面較廣。1、阿克蘇市電視臺(tái)：天氣預(yù)報(bào)欄目廣告。（3月10月）2、世紀(jì)廣場(chǎng)大

30、屏：08年6月08年10月。（三）戶外媒體媒體針對(duì)性強(qiáng)，受眾多，且具有強(qiáng)大的媒體影響力 （戶外廣告的投放主要體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)及高端形象）1、 阿克蘇世紀(jì)廣場(chǎng)西側(cè)廣告位：在阿克蘇市區(qū)中心上戶外廣告對(duì)項(xiàng)目的傳播及品質(zhì)塑造具較強(qiáng)影響力，可塑造項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目影響。2、晶水路戶外及項(xiàng)目地周邊道旗：擴(kuò)大項(xiàng)目影響并完成看樓通道包裝。也可在漢族區(qū)域集中的道路兩旁樹羅馬旗 輔助媒體選擇1、折頁(yè)（銷海）：對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的注解及對(duì)整體推廣理念的深化。2、中郵DM直郵DM海報(bào)：注解項(xiàng)目階段推廣主題。3、手機(jī)短信:受眾面廣，信息發(fā)布簡(jiǎn)潔、直接，可有效傳播有關(guān)樓盤推廣的信十、 “怡和·浪琴陽(yáng)光”2008年度廣告

31、推廣計(jì)劃“怡和·浪琴陽(yáng)光”2008年度廣告推廣計(jì)劃分四個(gè)階段進(jìn)行。廣告推廣周期：2006年3月1日2006年12月30日 ？06年？（根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，推廣周期可更改為08年4月1日11月30日）各階段廣告推廣計(jì)劃及資金支出計(jì)劃一）、廣告預(yù)熱期項(xiàng)目前期推廣1、時(shí)間段：2008年3月1日2006年4月28日（暫定）2、廣告推廣措施:1) 戶外廣告發(fā)布：在本文第一部分中已選定的戶外媒體應(yīng)于4.20日前完成選址及畫面發(fā)布/大戶外及晶水路道旗、戶外。2) 制作折頁(yè)及DM等印刷品。(于4.30日前完成)3) 舉辦“我愛我家”少兒圖畫征集活動(dòng)（暫定4.10日左右。)如果在此時(shí)間段，可以選擇與日?qǐng)?bào)社合

32、作在項(xiàng)目地或其他地方進(jìn)行“植樹活動(dòng)”，活動(dòng)大致為公司出樹苗，可通過報(bào)紙廣告報(bào)名參加義務(wù)植樹（曾經(jīng)晨報(bào)舉辦過類似活動(dòng)）4）報(bào)紙軟文炒作以新聞形式發(fā)布，作系列報(bào)道。發(fā)布時(shí)間應(yīng)在3.1日4.18；報(bào)紙硬廣：發(fā)布恭賀入住及項(xiàng)目2期住宅認(rèn)購(gòu)信息。 5）短信：發(fā)布入住信息（1期）及認(rèn)購(gòu)信息（2期） 6）電視：發(fā)布項(xiàng)目信息 （建議不選擇電視，說服開發(fā)商及投資商增加戶外看板） 7）住宅項(xiàng)目派單媒體名稱刊發(fā)期數(shù)刊發(fā)版面內(nèi)容單價(jià)總價(jià)阿克蘇日?qǐng)?bào)3期整版恭賀入住 1期/住宅認(rèn)購(gòu)信息 2期10000元期30000元塔里木報(bào)2期1/2版住宅認(rèn)購(gòu)信息 1期6000元/期12000元亞洲新聞周刊1期報(bào)眼住宅認(rèn)購(gòu)信息 1期80

33、0元/期800元中郵DM報(bào)2期整版住宅認(rèn)購(gòu)信息 2期1500元期3000元針對(duì)阿克蘇地區(qū)移動(dòng)、聯(lián)通客戶3次。（時(shí)間3.10日、3.20日、4.5日） 費(fèi)用：4000元/次*3次=12000元阿克蘇市電視臺(tái)天氣預(yù)報(bào)插播（3月9月） 費(fèi)用: 3900元/月*6月=23400元世紀(jì)廣場(chǎng)戶外廣告牌 1年 費(fèi)用：75000元二）開盤預(yù)售期項(xiàng)目形象推廣1、時(shí)間段： 2008年4月28日2008年5月28日2、廣告推廣措施:1）舉辦“開盤活動(dòng)”（暫定5.1日。)2）報(bào)紙硬廣：發(fā)布開盤公告，項(xiàng)目信息。 3）短信：發(fā)布開盤信息（2期）媒體名稱刊發(fā)期數(shù)刊發(fā)版面內(nèi)容單價(jià)總價(jià)阿克蘇日?qǐng)?bào)5期整版開盤 1期/項(xiàng)目信息 4

34、期10000元期50000元塔里木報(bào)2期整版開盤 1期/項(xiàng)目信息 1期14000元/期28000元亞洲新聞周刊1期報(bào)眼開盤 1期800元800元中郵DM報(bào)5期整版開盤 1期/項(xiàng)目信息 4期1500元期7500元短信:針對(duì)移動(dòng)、聯(lián)通客戶2次 開盤公告及定房恭賀信息 （4.日/5月2日） 費(fèi)用: 4000元/次*2次=8000元三）商業(yè)推廣期項(xiàng)目推廣加強(qiáng)1、時(shí)間段：2008.5.282008.10.1（暫定）2、廣告推廣措施： 1）派單（商業(yè)項(xiàng)目）2）報(bào)紙：發(fā)布商業(yè)信息，推動(dòng)項(xiàng)目招商及銷售。3）短信：發(fā)布商業(yè)相關(guān)信息，告之市場(chǎng)商業(yè)的推進(jìn)信息。4）招商活動(dòng)：視情況，待定媒體名稱刊發(fā)期數(shù)刊發(fā)版面內(nèi)容單價(jià)總價(jià)阿克蘇日?qǐng)?bào)6期整版、1/2版商業(yè)信息、酬賓活動(dòng)：硬廣 3期整版、軟文：3期1/2版10000元期5000元期45000元塔里木報(bào)3期1/2版商業(yè)項(xiàng)目信息 2期、開業(yè)酬賓 1期6000元/期18000元中郵DM報(bào)3期整版商業(yè)信息 2期、開業(yè)酬賓 1期1500元期4500元短信:針對(duì)移動(dòng)、聯(lián)通客戶3次 商業(yè)信息 2次、開業(yè)信息 1次 費(fèi)用: 4000元/次*3次=12000元四）項(xiàng)目持續(xù)助推期1、時(shí)間段：2008.10.12008.12.30（暫定）2、廣告發(fā)布目的：釋放3期項(xiàng)目預(yù)售信息（9月底