1、-××市干部培訓(xùn)中心大廈物業(yè)管理的整體設(shè)想與策劃一、認(rèn)識與定位1、項目概況××市干部培訓(xùn)中心大廈（以下簡稱培訓(xùn)中心）位于××路南端，東臨美麗的××廣場，總建筑面積1.65萬平方米，主樓18層，裙樓6層，是一座集高檔辦公和會務(wù)于一體的智能化大廈。整座大廈建筑形象充滿現(xiàn)代氣息，十分壯觀，地理位置極佳，樓宇機(jī)電設(shè)備先進(jìn)，配套設(shè)施完善，功能齊全，是辦公會務(wù)的最佳場所。2、服務(wù)需求培訓(xùn)中心物業(yè)管理服務(wù)的總體要求是：（1）創(chuàng)造高效、有序、尊貴、舒適的辦公和會務(wù)環(huán)境；（2）整體設(shè)備運行可靠，物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良；（3）提供商務(wù)、會務(wù)

2、、信息、咨詢等服務(wù)，全方位滿足業(yè)主需求。3、項目定位培訓(xùn)中心整體形象定位是：現(xiàn)代、高效、環(huán)保。現(xiàn)代展開現(xiàn)代化的辦公形象。高效塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的辦公氛圍。環(huán)保樹立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會形象。二、工作重點1、全方位整體管理服務(wù)培訓(xùn)中心集辦公、會務(wù)等多種功能于一體，要滿足業(yè)主的不同需求，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括會務(wù)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)及技術(shù)服務(wù)等。由于大廈會議多，會務(wù)服務(wù)工作是大廈管理的一項重要內(nèi)容。針對這種情況，××公司擬派一位有多年會務(wù)管理工作經(jīng)驗的同志負(fù)責(zé)會務(wù)服務(wù)保障工作，同時安排一位懂多媒體技術(shù)的工程師協(xié)

3、助工作。在會務(wù)準(zhǔn)備中，工作人員會主動當(dāng)好業(yè)主的配角，積極為業(yè)主出謀劃策，同時做好物業(yè)保障和保密工作。當(dāng)會議結(jié)束后，管理處會按要求及時恢復(fù)會前模樣，在恢復(fù)過程中，重點做好“三清三關(guān)”工作（即清物品、清垃圾、清隱患，關(guān)電器、關(guān)電源、關(guān)鎖門窗等）。安徽××石油物業(yè)管理有限公司在物業(yè)管理服務(wù)方面，積累了較多的成功經(jīng)驗，我公司若有幸接管培訓(xùn)中心，將迅速組織專業(yè)力量，融入該項目的管理服務(wù)之中，深入分析業(yè)主的服務(wù)需求，制定管理服務(wù)方案，全方位提高服務(wù)質(zhì)量。2、大廈整體形象通過環(huán)境形象與樓宇形象的控制，大廈設(shè)備和公共設(shè)施的管理，周邊治安和交通的控制與引導(dǎo)、物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范以及&#

4、215;×石油物業(yè)公司專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保的整體形象，樹立××市物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。3、樓宇設(shè)備管理培訓(xùn)中心設(shè)備先進(jìn)，智能化程度高，大廈使用功能多樣化，要求設(shè)備運行萬無一失。我公司擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律。在正式運行后，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運行正常。三、指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)1、指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)（1）真誠合作：體現(xiàn)我公司尊重業(yè)主、依法經(jīng)營的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時溝通和協(xié)調(diào)，真誠為培訓(xùn)中心業(yè)主提

5、供高水準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù)，為社會創(chuàng)造價值。（2）專業(yè)保障展示××物業(yè)公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司質(zhì)量管理體系、人力資源管理體系、財務(wù)預(yù)算及控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度等體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。（3）長遠(yuǎn)承擔(dān)××物業(yè)管理公司既注重合作的即效性，亦更著眼于合作的長遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利，華而不實和短期行為。有階段計劃，更有長遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是××物業(yè)管理人的神圣職責(zé)。2、管理目標(biāo)承諾（1）自接管之日起，二年內(nèi)使培訓(xùn)中心大廈達(dá)到合肥市物業(yè)管理優(yōu)秀示范

6、大廈要求，三年內(nèi)力爭達(dá)到省物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈要求，樹立培訓(xùn)中心大廈優(yōu)質(zhì)品牌形象。（2）自接管之日起，第一年度內(nèi)，實現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)主滿意率95%以上，第二年度內(nèi)，實現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)主滿意率98%以上。管理方式、工作計劃和物資裝備一、管理方式：1、實施基礎(chǔ)（1）××物業(yè)管理公司全面支持系統(tǒng)××物業(yè)管理公司各部門科學(xué)分工、職責(zé)落實：a、物業(yè)部從項目確立合作關(guān)系后，將按時限計劃合理安排各項工作；b、質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)按照ISO9000質(zhì)量管理體系在培訓(xùn)中心項目上穩(wěn)定的運作，并肩負(fù)著質(zhì)量控制和服務(wù)考評的職責(zé)；c、機(jī)電工程部參與、組織協(xié)調(diào)各專業(yè)公司保證設(shè)備的完好運轉(zhuǎn)；d、機(jī)

7、電設(shè)備保養(yǎng)公司、電梯公司提供公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)，降低培訓(xùn)中心大廈管理處的管理成本。（2）專業(yè)化保障系統(tǒng)。××物業(yè)管理公司高度注重物業(yè)管理的專業(yè)化，充分利用自身在制度、人力、設(shè)備、經(jīng)營、財務(wù)等方面的專業(yè)優(yōu)勢和現(xiàn)代管理手段，為管理工作提供專業(yè)保障。通過總體協(xié)調(diào)、管理，實現(xiàn)管理目標(biāo)。2、管理方式構(gòu)成××物業(yè)管理公司管理方式分別由組織機(jī)構(gòu)、運作體系、信息系統(tǒng)、管理機(jī)制四部分組成。（1）組織機(jī)構(gòu)××物業(yè)管理公司業(yè)主委員會發(fā) 展 商大廈管理處政府行政主管部門政府業(yè)務(wù)主管部門客戶服務(wù)中心客 戶 服 務(wù)信 息 管 理協(xié) 調(diào) 調(diào) 度物 業(yè) 經(jīng) 營管

8、理部質(zhì)量控制安全管理治安與交通管理便民服務(wù)環(huán)境工程綜合部行政事務(wù)人力資源財務(wù)管理后勤采購機(jī)電工程部設(shè)備運行工程維護(hù)節(jié)能降耗消防管理a、管理處作為專門機(jī)構(gòu)，財務(wù)相對獨立，在××物業(yè)管理公司的授權(quán)下，履行培訓(xùn)中心物業(yè)委托合同中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。b、管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任目標(biāo)責(zé)任制，管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)。c、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。d、管理處突出以服務(wù)客戶為中心，建立以客戶服務(wù)中心為重點的組織流程。e、管理處實行值班主任制，由各部門部長輪值，行政總值24小時不離開大廈，授權(quán)在文件處理中代行管理處主任職責(zé)，以確保工作效率，提高服務(wù)質(zhì)量。（2）運作體

9、系日常運作交接驗收組建機(jī)構(gòu)擬定方案崗位培訓(xùn)正式入駐前期介入（3）信息系統(tǒng)管理處員工計算機(jī)信息系統(tǒng)客戶意見調(diào)查大廈地產(chǎn)業(yè)主委員會其他渠道客戶服務(wù)中心執(zhí)行結(jié)果命令跟蹤反饋相關(guān)部門和人員執(zhí)行（4）管理機(jī)制a、實行目標(biāo)管理責(zé)任制b、激勵機(jī)制c、監(jiān)督機(jī)制二、工作計劃××物業(yè)管理公司根據(jù)工作進(jìn)度安排，分別制定前期籌備、入駐接管工作計劃，并依照物業(yè)管理方案的設(shè)計，制定大廈正常運作期的工作計劃。1、前期籌備工作計劃序號工 作 計 劃計 劃 要 點實 施 時 間備 注1擬定物業(yè)管理方案針對大廈特點制定2擬定財務(wù)測算針對大廈特點制定3簽訂物業(yè)管理委托合同與業(yè)主單位商定4組建大廈管理處確定物業(yè)管

10、理辦公場所辦理管理處有關(guān)手續(xù)人員調(diào)配、培訓(xùn)管理處辦公設(shè)備完善5前期籌備及前期物業(yè)管理施工期、設(shè)備安裝調(diào)試期物業(yè)管理事項參與設(shè)備運行，熟悉各類設(shè)施設(shè)備，提供專業(yè)意見制定接管計劃收集各類工程資料擬定交接方案物業(yè)管理供貨商評審、確立6導(dǎo)入某物業(yè)管理公司物業(yè)管理模式導(dǎo)入公司物業(yè)管理理念導(dǎo)入公司各項規(guī)章制度7物業(yè)接管驗收竣工驗收、接管驗收移交資料問題備忘2、正常運作期工作計劃序號工 作 計 劃計 劃 要 點實 施 時 間備 注1員工常規(guī)培訓(xùn)重點強(qiáng)調(diào)安全防范、政治思想和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)2配套服務(wù)項目啟動有償服務(wù)、無償服務(wù)項目及便民措施的運作3物業(yè)管理報告向發(fā)展商詳細(xì)匯報工作進(jìn)程及狀況4財務(wù)分析報告如實向業(yè)主

11、單位反映物業(yè)管理費用使用情況5完善管理體系導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系并定期內(nèi)部評審?fù)晟乒芾硖幮畔⒕钟蚓W(wǎng)，修訂管理辦法6創(chuàng)建工作示范大廈創(chuàng)建基礎(chǔ)工作文明大廈創(chuàng)建工作落實辦公、住宿條件；執(zhí)行物資裝備計劃3、工作計劃流程組建員工隊伍（考核、培訓(xùn)）籌建管理機(jī)構(gòu)簽定委托合同樓宇設(shè)備交接、驗收（試運行）實施綜合接管驗收管理機(jī)構(gòu)全面進(jìn)駐接管檔案資料收集、歸檔管理清潔開荒入駐員工常規(guī)培訓(xùn)全面開展物業(yè)管理工作（按合同執(zhí)行）物業(yè)管理方案實施ISO9000導(dǎo)入創(chuàng)建物業(yè)管理示范大廈、文明大廈工作三、物資裝備計劃一、服裝費 （單位：元）序號名 稱單價套數(shù)人 數(shù)小 計1管理人員4002648002保安員350274900

12、3其他員工2002166400合 計2916100二、辦公設(shè)備 （單位：元）序號名 稱單 價數(shù)量小 計1電腦50005250002辦公桌椅5001785003打印機(jī)1500230004復(fù)印機(jī)150001150005傳真機(jī)1500115006保險柜80018007檔案資料柜500525008家具（沙發(fā)、茶幾）1000550009照像機(jī)30001300010對講機(jī)10008800011其它5000合 計77300三、工具設(shè)備 （單位：元）序號名 稱單價數(shù)量小 計1管道疏通機(jī)2500125002沖擊鉆2500125003宣傳櫥窗5000150004值班崗?fù)?0002160005小推車30026006

13、割草機(jī)4000140007吸塵器1500230008鋁梯4002800合 計34400四、低值易耗品 （單位：元）序號名 稱單價數(shù)量小 計1不銹鋼垃圾筒300100300002塑料垃圾筒408032003滅火器150120180004其他低值易耗工具10000合 計61200 管理人員配備、培訓(xùn)和管理一、管理人員的配備培訓(xùn)中心整體管理方案確定之后，管理團(tuán)隊的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。××物業(yè)管理公司擬安排有多年物業(yè)管理經(jīng)驗且持有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證，有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力的優(yōu)秀人才擔(dān)負(fù)大廈管理處主任。前期介入期間另委派由公司管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場配合，在

14、正式接管后，形成以主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基 的，物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊。1、管理處人員配置管理處擬配備各類人數(shù)27人管理處正、副主任2人管理部：9人部長：1人物業(yè)助理：1人安全管理：7人工程部：5人部長：1人工程師：1人運行維修班：3人綜合部：8人部長：1人文秘：1人保潔綠化：6人客戶服務(wù)中心 3人部長：1人助理：2人二、管理人員的培訓(xùn)持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持競爭力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙，可以通過有效培訓(xùn)加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可通過培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié)。

15、××物業(yè)管理公司高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計劃。培訓(xùn)計劃培訓(xùn)需求分析組織實施培訓(xùn)績效評估培訓(xùn)考核崗位應(yīng)用三、人員管理1、嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅決不進(jìn)。在公司里，經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正己。重學(xué)歷而不惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡?dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在員工手冊中做出了明確的

16、規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動投入的工作態(tài)度。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動“充電”。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊實力，同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔，按比例7：3的原則運作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。2、競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人員工隊伍綜合素質(zhì)中重要的是觀念到位，

17、服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計算機(jī)應(yīng)用各個領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實現(xiàn)各項管理目標(biāo)。堅持各級領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競爭上崗，并實行年度聘任制，形成職位能下能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過綜合考評，實行員工隊伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。3、以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成××物業(yè)管理公司

18、的企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識，調(diào)動員工隊伍的積極性，形成團(tuán)隊合力。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作中的不足。幾年來，某物業(yè)管理公司凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為××物業(yè)管理公司發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。 管理制度與檔案建設(shè)一、完備的管理工具（1）業(yè)主公約（2）物業(yè)管理委托合同（3）用戶手冊（4）培訓(xùn)中心的管理規(guī)章制度管理規(guī)章制度結(jié)構(gòu)圖物業(yè)管理規(guī)章制度內(nèi)部管理制度公眾制度員工考核崗

19、位職責(zé)行政管理工程管理客戶服務(wù)財務(wù)管理安全管理二、檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對培訓(xùn)中心大廈實際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對培訓(xùn)中心大廈物業(yè)檔案進(jìn)行全面的收集和管理。三、物業(yè)檔案資料的管理1、綜合部設(shè)檔案管理員。2、檔案資料由綜合部統(tǒng)一管理。3、明確收集、整理、分類、編號、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項管理流程。4、采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法。5、對原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)

20、印等必須經(jīng)審批方可。6、綜合部主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。7、注重檔案管理信息開支，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。8、綜合部每季度對檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。9、要求全體員工樹立檔案意識、保密意識、嚴(yán)格執(zhí)行檔案管理制度。管理成本的測算和管理費標(biāo)準(zhǔn)一、費用支出1、工資福利：序號名 稱工 資人 數(shù)小 計1主 任1000110002副主任80018003部長700428004工程師70017005助理600318006保安650745507保潔400624008文秘65016509維修工7003210010福利費2352總 計27191522、辦公費市內(nèi)交通車

21、旅費：870元/月通訊費：900元/月書報資料費、印刷費：100元/月辦公用品：150元/月業(yè)務(wù)招待費：300元/月辦公水電費：630元/月小計：2950元/月3、其它低值易耗品攤銷：2550元/月固定資產(chǎn)折舊：1675.50元/月清潔費：2350元/月綠化費：450元/月保安費：170元/月維修費：7000元/月社區(qū)文化費：250元/月不可預(yù)見費：1100元/月傭金（5%）：1885元/月法定稅費（5.5%）：2177元/月小計：19607.5元/月費用支出總合計：41709.50二、管理費收入：2.50元/m2/月×16500m2= 41250.00元/月東方之星項目物業(yè)和理費用

22、測算一、管理費用項目組成1、人員工資福利保險費2、法定稅費、其它法定統(tǒng)籌兼基金3、辦公設(shè)備家具的開辦購置費、行政辦公低值易耗費用4、人員勞保（ 工服及其它勞保用品）費用5、行政處協(xié)費用（行政主管部門的各項收費）6、通訊費用，招待費用7、綜合開辦費（開業(yè)年慶的慶典費用標(biāo)示識別費用、員工餐廳設(shè)備購置費用等）二、各組成項分灘測算1、費用分?jǐn)倻y算66872月工次總額÷2、工服及勞保費用測算1）、職員工服：47人X500元/套X2=47000元（含襯衣、領(lǐng)帶）2）工程服：187人X150元/套X2=5400元計：4700+5400=52400元行政辦公低耗費用47 X15÷27929.52m2 =0.03元/月/ m2辦公設(shè)備拆舊費用平均按四年使用壽命計算,殘值取0.5%分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)為(134784-134784 X0.05÷(12 X4) ÷2792