1、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用科目及核算一、開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地征用費(fèi)土地出讓金土地有關(guān)稅費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)勘察丈量費(fèi)地質(zhì)勘察費(fèi)文物勘察費(fèi)地基勘察費(fèi)水文勘察費(fèi)沉降觀(guān)測(cè)費(fèi)日照測(cè)試費(fèi)環(huán)境評(píng)估費(fèi)交通影響分析費(fèi)基礎(chǔ)樁應(yīng)變費(fèi)防雷檢測(cè)費(fèi)撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)復(fù)線(xiàn)費(fèi)定線(xiàn)費(fèi)施工放線(xiàn)費(fèi)建筑面積丈量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總規(guī)設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)方案評(píng)審費(fèi)效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)景觀(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)智能化設(shè)計(jì)費(fèi)綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi) 排水方案設(shè)計(jì)費(fèi) 制圖曬圖費(fèi)其他規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報(bào)建費(fèi) 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)施工許可證費(fèi)規(guī)劃管理費(fèi)拆遷管理費(fèi)辦證費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程造價(jià)管理費(fèi) 交易中心手續(xù)費(fèi) 消防配套設(shè)施費(fèi) 人

2、防報(bào)建費(fèi)散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金白蟻防治費(fèi)市政設(shè)施配套費(fèi)園林綠化費(fèi)墻改專(zhuān)項(xiàng)基金招標(biāo)代理費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)施工圖紙審查費(fèi)勞動(dòng)保險(xiǎn)基金預(yù)算編制費(fèi)（審核費(fèi)）購(gòu)航測(cè)圖費(fèi)定位放線(xiàn)費(fèi)渣土費(fèi)檢測(cè)費(fèi)勘察測(cè)量費(fèi)可行性研究費(fèi)抗震審查費(fèi)消防審查費(fèi)防雷檢測(cè)費(fèi)房屋測(cè)繪費(fèi)房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)工程交易費(fèi)地名費(fèi)地籍地形圖核地新材料基金其他行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報(bào)建費(fèi)招標(biāo)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)道路臨時(shí)用電臨時(shí)用水場(chǎng)地平整費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻臨時(shí)辦公室臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi) 其他臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 建安工程費(fèi)基礎(chǔ)工程主體工程甲供材料安裝工程費(fèi)門(mén)窗工程水暖氣電管線(xiàn)安裝空調(diào)及通風(fēng)工程消防安裝工程火災(zāi)報(bào)警工程電梯工 程公共部位裝修室內(nèi)裝修避雷接地工程停車(chē)設(shè)

3、備及安裝工程其他安裝工程費(fèi)樣板房/售樓處裝修樣板房裝修售 樓處裝修建安監(jiān)理費(fèi) 建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 安全監(jiān)理費(fèi) 檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi) 基坑監(jiān)測(cè) 樁基檢 測(cè)費(fèi)工程主體沉降觀(guān)測(cè)費(fèi)其他工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)工程施工招標(biāo)代理費(fèi)工程設(shè)備招標(biāo)代理費(fèi)工程預(yù)算編審 咨詢(xún)費(fèi)工程結(jié)算編審咨詢(xún)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 市政配套費(fèi) 給水系統(tǒng)費(fèi) 管道系統(tǒng) 水泵房用水增容自行車(chē)棚露天停車(chē)場(chǎng)或停車(chē)設(shè)備水塔室外游樂(lè)設(shè)施球場(chǎng)二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)員工薪酬社保費(fèi)福利費(fèi)辦公費(fèi)會(huì)務(wù)費(fèi)差旅費(fèi)車(chē)輛費(fèi)用通訊費(fèi)房租支出維修費(fèi)培訓(xùn)費(fèi)資本化借款費(fèi)用水電物管費(fèi)其他費(fèi)用三、管理費(fèi)用職工薪酬社保費(fèi)福利費(fèi)辦公費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)差旅費(fèi)車(chē)輛費(fèi)用房租支出租賃費(fèi)運(yùn)輸費(fèi)折舊費(fèi)修理費(fèi)低值易耗品攤銷(xiāo)無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)咨詢(xún)費(fèi)

4、審計(jì)和評(píng)估費(fèi)稅金勞務(wù)費(fèi)手續(xù)費(fèi)其他四、銷(xiāo)售費(fèi)用職工薪酬職工福利費(fèi)辦公費(fèi)廣告費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)宣傳費(fèi)差旅費(fèi)車(chē)輛費(fèi)用通訊費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)房租支出水電物管費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)物料制作費(fèi)固定資產(chǎn)折舊登記費(fèi)維修費(fèi)培訓(xùn)費(fèi)銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)其他費(fèi)用（一）開(kāi)發(fā)成本共有八項(xiàng)：1 土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用 權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出 讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、 土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到； 也可依據(jù)所在城市 人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正

5、得到。2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。(1) 土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、 征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序， 將國(guó) 有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他 建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包 括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：(1) 項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所

6、需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一 定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的 3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可 根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2) “三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi) 用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量， 參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4 建安工程費(fèi) 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑 工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、 空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝 )以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在 可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量

7、近似 匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 它又稱(chēng)紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、 道路、綠化、 排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。6.公共配套設(shè)施費(fèi) 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā) 生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前 述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述 16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%5%計(jì)算。8.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種 稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。 在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建 設(shè)項(xiàng)

8、目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。(二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、 銷(xiāo)售費(fèi)用和 財(cái)務(wù)費(fèi)用。1 管理費(fèi)用 可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前1 6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右 計(jì)算。2.銷(xiāo)售費(fèi)用 它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè) 銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1) 廣告宣傳費(fèi)。約為銷(xiāo)售收人的2%一 3%;(2) 銷(xiāo)售代理費(fèi)。約為銷(xiāo)售收入的1 . 5%一 2%;(3) 其他銷(xiāo)售費(fèi)用。約為銷(xiāo)售收入的0 . 5 %一 1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占銷(xiāo)售收人的 4% 6 %。3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要

9、為借款利息和其他財(cái) 務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算流程房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的流程和（工業(yè)）企業(yè)會(huì)計(jì)核算流程完全一樣，只是成本計(jì) 算有所不同。具體核算辦法可參照財(cái)政部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)核算辦法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即一、投資決策分析階段；二、前期 工程階段；三、建設(shè)階段；四、租售階段。在以上四個(gè)階段的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中， 企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、 銷(xiāo)售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中，有些可 以計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑?jì)入到開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品成本

10、中的費(fèi)用稱(chēng)為開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用；經(jīng)分配后才能計(jì)入到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 稱(chēng)為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；不能計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本中的費(fèi)用稱(chēng)為期間費(fèi)用。一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò) 程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所耗費(fèi) 的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)，是考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)， 是制定 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類(lèi)：1 土地開(kāi)發(fā)成本。土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地 （即建設(shè)用地） 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2 房屋開(kāi)發(fā)成本。房屋開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括 商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生

11、的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施 及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 支出。4 代建工程開(kāi)發(fā)成本。 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象 是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和 分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況， 按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象：1一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為 成本核算對(duì)象。2 同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間

12、相近、由同 一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要， 按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能 相互混淆。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為1土地征用及拆遷 補(bǔ)償費(fèi)、2.前期工程費(fèi)、3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、4.建筑安裝工程費(fèi)、5.公共配套設(shè)施費(fèi)、 6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他 因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。

13、2 前期工程費(fèi)：指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè) 計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程（臨 時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等）費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。3 .基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照 明設(shè)施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi) 都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。4 .建筑安裝工程費(fèi)：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和 企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。5. 配套設(shè)施費(fèi)：指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共

14、配套設(shè)施 發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車(chē)棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配 套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。6. 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)所屬的開(kāi)發(fā)部門(mén)或工程指揮部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修 理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。企業(yè)的各行政部門(mén)為管理公司而發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式等各不相同。比如， 就土地開(kāi)發(fā)而言，有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地地面的清理平整， 將原有建筑物、障 礙物拆除，就算行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情

15、況：(1) 與土地開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用， 能夠分清受益對(duì)象的，應(yīng)直接 計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本一一土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，貸記“銀行存 款”等賬戶(hù)；分不清受益對(duì)象時(shí)，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本一一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬 戶(hù)歸集，待配套工程竣工時(shí)，再按一定方法，在有關(guān)受益對(duì)象中進(jìn)行分配。(2) 與土地開(kāi)發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用，一般可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本一 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本一一土地 開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)中。如果土地開(kāi)發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為 及時(shí)結(jié)算完工土地的開(kāi)發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類(lèi)配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本 （或預(yù)算成本）在土地開(kāi)發(fā)成本

16、中預(yù)提。預(yù)提時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)成本一一土地開(kāi)發(fā)” 賬戶(hù)，貸記“預(yù)提費(fèi)用一一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶(hù)。實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 費(fèi)用通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本一一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)核算，待配套設(shè)施完工后，對(duì)預(yù) 提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開(kāi)發(fā)成本。3 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配。企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)核算，月份終了，再按一定的分 配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。 應(yīng)由土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由“開(kāi)發(fā)間 接費(fèi)用”賬戶(hù)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本一一土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)內(nèi)。如果直接組織和管理開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目的部門(mén)是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門(mén)， 其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地

17、開(kāi)發(fā)成本 的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)。（二）完工土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的 成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：1 為銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際 成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一土地”賬戶(hù)。2 開(kāi)發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)的房屋開(kāi)發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，可采取分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法。（1）分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按成本項(xiàng)目分別平行 轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的相關(guān)成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。其會(huì)計(jì)分錄是：前期工程費(fèi)a2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3建筑安裝費(fèi) a4配套設(shè)施費(fèi) a5開(kāi)

18、發(fā)間接費(fèi)用 a6貸：開(kāi)發(fā)成本一一土地一一土地征用及拆遷費(fèi)al 前期工程費(fèi) a2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3建筑安裝費(fèi)a4配套設(shè)施費(fèi) a5開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 a6這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場(chǎng)地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)樵虡I(yè)性建設(shè)場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)成本中歸集了該場(chǎng)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部費(fèi)用。(2)歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，歸類(lèi)合并為“土地 征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成 本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。借：開(kāi)發(fā)成本一一房屋一一土地征用及拆遷費(fèi)al 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a2+a3+ a4貸：開(kāi)發(fā)成本一一土地一一土地征用及拆遷費(fèi)al前期工程費(fèi)a2基礎(chǔ)設(shè)

19、施費(fèi) a3建筑安裝費(fèi) a4這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設(shè)場(chǎng)地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)樽杂媒ㄔO(shè)場(chǎng)地一般不歸集配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，所以為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地，開(kāi)發(fā)完成后近期不使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本先轉(zhuǎn) 入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一土地”賬戶(hù)。下面舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核算方法。例4甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2001年5月在梁園開(kāi)發(fā)一塊土地，占地面積40000川。開(kāi)發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000川對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)溆嗟?0000卅企業(yè) 自行開(kāi)發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： 支付土地出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本一一土地梁園（土地征用及拆遷費(fèi)）2

20、5000000貸：銀行存款25000000 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本一一土地梁園（土地征用及拆遷費(fèi)）5 500000貸：銀行存款5 500000 支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本土地梁園（前期工程費(fèi)）210000貸：銀行存款210000 支付土石方費(fèi)用5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本一一土地一一梁園（前期工程費(fèi)）5 500000貸：銀行存款5 500000 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款1 500000元:貸：應(yīng)付賬款 X施工企業(yè)1 500000 9月末，梁園土地開(kāi)發(fā)工程完工。假設(shè)“開(kāi)發(fā)成本一

21、一土地開(kāi)發(fā)一一梁園” 賬戶(hù)歸集的開(kāi)發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開(kāi)發(fā)成本為942 . 75元/ 卅。其中自用的10000川土地尚未投入使用，其余30000川已全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)陆K 結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開(kāi)發(fā)成本。作會(huì) 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一土地（梁園）9427 500主營(yíng)業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本28 282 500貸：開(kāi)發(fā)成本一一土地一一梁園37710000例5續(xù)前例，若自用的10000卅土地在開(kāi)發(fā)完成后立即投入房屋開(kāi)發(fā)工程 的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開(kāi)發(fā)成本； 采用歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本一一房屋一一梁園（土地征用及拆遷費(fèi)）7 625 000梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）1 802

22、500貸：開(kāi)發(fā)成本一一土地一一梁園（土地征用及拆遷費(fèi)）7625 000梁園（前期工程費(fèi)）1 427 500梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）375 000 采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本一一房屋一一梁園（土地征用及拆遷費(fèi)）7 625000梁園（前期工程費(fèi)）1 427 500梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）375000梁園（前期工程費(fèi)）1 427 500梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）375 000房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類(lèi)：1 原材料類(lèi)存貨。指用于開(kāi)發(fā)土地、房屋、建筑物等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各種材料 物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。2 設(shè)備類(lèi)存貨。 指企業(yè)購(gòu)人的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種設(shè)備，如電氣設(shè)

23、備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。3 在產(chǎn)品類(lèi)存貨。指尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（即在建工程）。4 產(chǎn)成品類(lèi)存貨。 指各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格，可以按合 同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N(xiāo)售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品， 包括已開(kāi)發(fā)完成的土地、房屋、配 套設(shè)施、代建工程及分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。5 開(kāi)發(fā)用品類(lèi)存貨。 指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需的各種用 品，包括低值易耗品及其他用品等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類(lèi)存貨和各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。注意：臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。一、設(shè)備采購(gòu)與收發(fā)的核算 在一般情況下，供應(yīng)部門(mén)負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計(jì) 劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備

24、倉(cāng)庫(kù)負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查 盤(pán)點(diǎn)等工作；會(huì)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)備價(jià)款的結(jié)算、設(shè)備成本的計(jì)算、設(shè)備收發(fā)的核算。設(shè)備的采購(gòu)、收發(fā)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)并核算。為了核算設(shè)備的采購(gòu)成本并反映 和考核設(shè)備采購(gòu)、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在“物資采購(gòu)”賬戶(hù)之下設(shè)置“設(shè)備” 明細(xì)賬，并專(zhuān)設(shè)“ 1242庫(kù)存設(shè)備”賬戶(hù)。分別核算企業(yè)購(gòu)入各種設(shè)備的實(shí)際采 購(gòu)成本和所有庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本。例1某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入電梯一臺(tái)，買(mǎi)價(jià)（含進(jìn)項(xiàng)稅）800 000元，運(yùn)雜 費(fèi)20000兀，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。 根據(jù)購(gòu)貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：借：物資采購(gòu)一一設(shè)備820000貸：銀行存款820000 假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)劃分配率為2%，則購(gòu)入電梯應(yīng)分配的采購(gòu)保管費(fèi)為16400元。借：物資采購(gòu)一一設(shè)備 16400貸：采購(gòu)保管費(fèi)16400 電梯驗(yàn)收入庫(kù)，計(jì)算電梯的實(shí)際成本為836400元。借：庫(kù)存設(shè)備836400 貸：物資采購(gòu)設(shè)備 836400二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并已 驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單 位，或者作為對(duì)外銷(xiāo)售、出租的產(chǎn)品，包括土地 （建設(shè)場(chǎng)地）、房屋、配套設(shè)施和 代建工程。已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的結(jié)束和銷(xiāo)售過(guò)程的開(kāi)始。為