1、廣州市物業(yè)管理暫行辦法談廣州市物業(yè)管理暫行辦法談物管最重要是服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理一直是廣州市民十分關(guān)注的話題。今年5月，廣州市國(guó)土房管局出臺(tái)了廣州市物業(yè)管理暫行辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法）,對(duì)物業(yè)管理實(shí)操中遇到的難題進(jìn)行規(guī)范和厘清。如今辦法已出臺(tái)了半年，小區(qū)物管服務(wù)還存在哪些問題?有何解決辦法？市民們又怎么看?昨日，廣州市.人大常委會(huì)主辦的羊城論壇以小區(qū)物業(yè)管理大家談為題，邀請(qǐng)相關(guān)職能部門、人大代表、政協(xié)委員以及市民代表一同討論，為目前廣州小區(qū)物管服務(wù)建言獻(xiàn)策。城事你我共商物管話題總說不盡街坊道出集體心聲相信不少業(yè)主都有同感，如今很多小區(qū)物管都提出要調(diào)整管理費(fèi)。在持續(xù)高漲的人工成本推動(dòng)下，物管有不得不漲的

2、理由，但業(yè)主卻認(rèn)為物管要漲價(jià)必須先提高服務(wù)質(zhì)量，這些處于對(duì)立面的尖銳需求碰撞在一起，讓業(yè)主和物管的關(guān)系變得越來(lái)越緊張。在昨日的論壇現(xiàn)場(chǎng)，一名來(lái)自荔灣某小區(qū)的業(yè)主就投訴物管費(fèi)太高，業(yè)主委員會(huì)與物管公司商量無(wú)果，還遭威脅恐嚇，業(yè)委會(huì)以招標(biāo)方式新招聘了物業(yè)公司，但舊公司拒不退出。廣州由國(guó)土房管部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量良莠不齊，既有合同到期主動(dòng)退出物業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)（據(jù)統(tǒng)計(jì)，近5年物業(yè)企業(yè)合同到期主動(dòng)退出物業(yè)管理項(xiàng)目189個(gè)），也有業(yè)主大會(huì)作出解聘決定、拒不退出的企業(yè)。為規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目的行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，廣州市國(guó)土房管局于2012年起草并提請(qǐng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過了

3、廣州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理辦法，2013年1月1日起施行。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2013年全市新舊物業(yè)企業(yè)交接物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)的宗數(shù)共24宗。其中，經(jīng)該局、各區(qū)（縣級(jí)市）政府、街（鎮(zhèn)）及相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、協(xié)助，較為順利完成新舊物業(yè)交接的22宗，占比92%;拒不退出2宗：1宗通過行政處罰、法院強(qiáng)制執(zhí)行退出，1宗通過司法訴訟解決?？傮w平穩(wěn)。因此，對(duì)于該業(yè)主反映的問題，國(guó)土房管部門將進(jìn)行調(diào)查，依法處理。物業(yè)管理好不好，直接關(guān)系到小區(qū)居民的生活質(zhì)量和安全，因此，物業(yè)管理最重要的不是收費(fèi)高低，而更應(yīng)當(dāng)注重安全建設(shè)、綠化建設(shè)和人文建設(shè)，為居民提供和諧、宜居的生活環(huán)境最重要。論壇現(xiàn)場(chǎng)，天園街道相關(guān)負(fù)責(zé)人的觀點(diǎn)道出

4、了不少街坊的心聲。去年，本報(bào)與市國(guó)土房管局聯(lián)合舉辦了物業(yè)管理你說我聽活動(dòng)，期間對(duì)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行過一項(xiàng)調(diào)查。結(jié)果顯示，79.54%的業(yè)主支持物業(yè)公司因成本上漲而漲物管費(fèi)。但當(dāng)談及廣州市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量時(shí)，僅有17.47%的業(yè)主表示滿意。正因?yàn)閷?duì)物管服務(wù)不滿意，所以才會(huì)反對(duì)物管提價(jià)。對(duì)于這個(gè)反差較大的數(shù)據(jù)，業(yè)主黃先生一語(yǔ)道破，如果物管一直盡職盡責(zé)，你要升我們非常贊成。這是一個(gè)將心比心的過程。那么小區(qū)物管究竟如何能夠做得更好?論壇上，街坊和代表們也給出了許多有效建議?，F(xiàn)場(chǎng)一位華南師范大學(xué)的學(xué)生認(rèn)為，業(yè)主平時(shí)維權(quán)的最大弱點(diǎn)就是沒有時(shí)間和精力，他建議,政府應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)對(duì)應(yīng)的機(jī)構(gòu)來(lái)承接所有業(yè)主反映的所

5、有問題，然后轉(zhuǎn)交給其他部門解決，這樣辦事會(huì)更高效。期待排難解紛新物管法亮點(diǎn)多多效果如何拭目以待事實(shí)上，隨著物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理涉及的利益主體也日益多元化，近年廣州物業(yè)管理確實(shí)暴露出一些深層次的管理問題和矛盾。例如，由于基層物業(yè)管理行政基礎(chǔ)薄弱、民主決策機(jī)制不健全等因素，導(dǎo)致很多小區(qū)業(yè)委會(huì)陷入成立難的困局。針對(duì)這一系列癥結(jié)，今年5月份，廣州市國(guó)上房管局出臺(tái)廣州市物業(yè)管理暫行辦法。之前物業(yè)管理活動(dòng)中確實(shí)面臨很多現(xiàn)實(shí)問題，辦法出臺(tái)后很多問題都得到明確和規(guī)范。廣州市國(guó)土房管局相關(guān)人士表示。目前廣州市物業(yè)管理暫行辦法成效如何?廣州市國(guó)土房管局相關(guān)人士坦言，辦法出臺(tái)只有半年，目前小區(qū)業(yè)主和物管

6、都在適應(yīng)和學(xué)習(xí)，總體還是在積極推進(jìn)中。亮點(diǎn)1簡(jiǎn)化業(yè)委會(huì)選舉流程事實(shí)上，在辦法推行之前，業(yè)主大會(huì)籌備組成立難、爭(zhēng)議多等問題，一直是制約成立業(yè)主大會(huì)的瓶頸。以前想成立一個(gè)籌備組是相當(dāng)難的。一名小區(qū)業(yè)委會(huì)主任回憶起當(dāng)初成立籌備組的過程仍不無(wú)感慨，籌備組業(yè)主代表是按業(yè)主聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序產(chǎn)生，但小區(qū)居民積極性不高;再加上物管和開發(fā)商代表不配合，籌備組往往難以在半年時(shí)間內(nèi)組建好并召開業(yè)主大會(huì)。一旦逾期，前期所有工作又得回到原點(diǎn)。如今該期限寬限到一年，能極大緩解業(yè)主大會(huì)籌備組成立難等問題。而辦法對(duì)籌備組、業(yè)委會(huì)的選舉流程更顯人性化，將籌備組成立期限由6個(gè)月延長(zhǎng)至1年。此外，不少小區(qū)在撰寫小區(qū)議事規(guī)約時(shí)

7、，往往把業(yè)委會(huì)人數(shù)定在9個(gè)、11個(gè)甚至以上，有些小區(qū)為了讓選舉更加嚴(yán)格公平，甚至設(shè)置了層層篩選規(guī)則，只要其中一個(gè)環(huán)節(jié)的其中一名候選人票數(shù)不到雙過半就無(wú)法進(jìn)入下一輪，導(dǎo)致一些小區(qū)反復(fù)投票仍無(wú)法選舉出業(yè)委會(huì)。為了避免這種尷尬問題產(chǎn)生，辦法還建立多輪補(bǔ)選制度，規(guī)定選舉產(chǎn)生的委員人數(shù)只要達(dá)到5人就能產(chǎn)生業(yè)委會(huì)。亮點(diǎn)2明確共有收益歸業(yè)主共有部分信息不公開、產(chǎn)權(quán)不清晰、公共收益管理混亂近年來(lái)，因小區(qū)公共物業(yè)權(quán)屬而產(chǎn)生的糾紛不勝枚舉。為此，辦法明確規(guī)定，新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主，明示或公

8、告的內(nèi)容應(yīng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用場(chǎng)地和綠地等信息。此外，辦法還規(guī)定，利用物業(yè)共用部分、公用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益依法歸全體業(yè)主共有。亮點(diǎn)3業(yè)主決策可電子投票建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)也是辦法的一大亮點(diǎn)。記者了解到，目前廣州不少小區(qū)業(yè)委會(huì)選舉都面臨人數(shù)多、場(chǎng)地受限、傳統(tǒng)書而方式征集業(yè)主意見難、選票真實(shí)性難確定等問題。為解決這些問題，辦法提出建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，提倡業(yè)主通過電子投票積極參與到小區(qū)決策當(dāng)中。對(duì)此，廣州市政協(xié)委員宋川相當(dāng)贊成，電子投票系統(tǒng)建設(shè)這個(gè)方案很好。我住的小區(qū)每次召開業(yè)委會(huì)，人都湊不齊，也找不到地方，利用新技術(shù)，就可以很好地解決這個(gè)問題。亮點(diǎn)

9、4設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)制度在辦法中，監(jiān)事會(huì)制度作為業(yè)委會(huì)缺乏有效監(jiān)督和內(nèi)部管理制度不健全的制度補(bǔ)充,引發(fā)業(yè)界關(guān)注。在實(shí)踐中，部分業(yè)委會(huì)由于缺乏業(yè)主的有效監(jiān)督制度，部分行為損害了多數(shù)業(yè)主的共同利益。據(jù)了解，廣州僅有三成不到的小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，但業(yè)委會(huì)腐敗案例一直層出不窮。因此，辦法通過建立業(yè)主監(jiān)事會(huì)制度，進(jìn)一步強(qiáng)化實(shí)現(xiàn)業(yè)主自我管理和監(jiān)督。亮點(diǎn)5漲物管費(fèi)須過三關(guān)眼下廣州不少小區(qū)都齊聲喊漲，誰(shuí)來(lái)維護(hù)業(yè)主權(quán)益?為了規(guī)范物管費(fèi)漲價(jià)行為，辦法規(guī)定，物管公司除了需要征集雙過半業(yè)主同意之外，還要通過審計(jì)和公示兩大關(guān)。廣東粵廣律師事務(wù)所律師張揚(yáng)認(rèn)為，這項(xiàng)規(guī)定無(wú)疑是辦法對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)的一大亮點(diǎn)，新規(guī)明晰了業(yè)主的權(quán)利，而物業(yè)公司要想順理成章提價(jià)則更需要完善和提升服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主們心服口服。物管制度建設(shè)廣州先行一步事實(shí)上，作為全國(guó)最早引進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)的城市，廣州在物業(yè)管理領(lǐng)域一直位于全國(guó)前列。物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃很大程度取決于制度建設(shè)的先行先試。早在2001年，廣州市國(guó)上房管局就牽頭制定了廣州市物業(yè)管理辦法，這也是全國(guó)最早出臺(tái)物業(yè)管理政府規(guī)章的城市之一。近年來(lái)，廣州市國(guó)上房管局針對(duì)物業(yè)管理矛盾糾紛出現(xiàn)的新情況、新問題，結(jié)合廣州市物業(yè)管理工作實(shí)際，相繼出臺(tái)了30余項(xiàng)配套政策，從源頭定紛止?fàn)?。例如為了減少物業(yè)管理費(fèi)的爭(zhēng)議，廣州南國(guó)上房管局在2004年就聯(lián)合市物價(jià)局制定廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，將