1、晨明集團(tuán)總部基地項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)2009年2月目錄一、征地1、地理位置2、地質(zhì)地貌狀況3、土地面積及紅線4、四鄰狀況5、交通狀況6、土地權(quán)屬狀況7、土地性質(zhì)8、地表建筑、構(gòu)筑狀況9、城市配套10、周邊環(huán)境11、時(shí)事政策12、土地價(jià)格13、土地SWOT分析14、可行性論證15、開發(fā)能力評(píng)判二、項(xiàng)目前期1、立項(xiàng)管理2、文物審批及處理3、地質(zhì)勘察4、全程營銷(前期策劃5、方案審批6、施工圖設(shè)計(jì)7、人防審批8、抗震審批9、消防審批10、綠化審批11、城市配套審批(水、電、污、市政、天然氣、弱電等12、建筑商與監(jiān)理方選擇13、材料商選擇14、其他合作商選擇15、節(jié)能評(píng)定16、融資及房貸等級(jí)資信三、規(guī)劃管理1

2、、征地前規(guī)劃管理2、建審規(guī)劃管理3、施工規(guī)劃管理4、期間變更規(guī)劃管理5、測(cè)繪管理四、報(bào)建管理1、報(bào)建申請(qǐng)2、施工圖審核3、工程類別4、招投標(biāo)管理5、抗震6、質(zhì)量監(jiān)督委托7、監(jiān)理備案8、安全監(jiān)督審批9、墻改審批10、建設(shè)工程社會(huì)保險(xiǎn)審批11、職工意外傷害保險(xiǎn)12、水泥用散審批13、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批14、施工許可審批五、預(yù)售及申報(bào)房貸1、預(yù)售審批2、銀行申報(bào)房貸審批3、公基金貸款申報(bào)審批4、信用擔(dān)保合作六、施工管理1、土建工程2、水電暖通安裝工程3、物業(yè)配置配套及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)4、單位房屋預(yù)售面積的提供5、施工合同管理6、材料合同管理7、監(jiān)理公司管理8、圖紙管理9、階段驗(yàn)收管理七、竣工管理1、建

3、筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收2、建筑工程竣工消防驗(yàn)收3、建筑工程竣工人防驗(yàn)收4、建筑工程竣工綠化驗(yàn)收5、建筑工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收6、驗(yàn)收資料管理7、竣工房產(chǎn)測(cè)繪八、財(cái)務(wù)管理1、征地2、項(xiàng)目前期3、規(guī)劃管理4、報(bào)建管理5、預(yù)售及申報(bào)房貸6、施工管理7、竣工驗(yàn)收管理8、財(cái)務(wù)管理籌資管理成本與費(fèi)用管理銷售收入管理分配管理九、全程營銷(后期營銷推進(jìn)管理1、銷售周期劃分及控制2、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施4、銷售培訓(xùn)管理5、客戶積累與管理6、銷售組織與日常管理7、項(xiàng)目二次策劃營銷十、銷售合同管理1、指定律師及專員確定合同及認(rèn)購書的基本內(nèi)容2、列舉合同及認(rèn)購書的可選擇性擴(kuò)容空

4、間3、合同及認(rèn)購書的簽訂4、銷售合同與財(cái)務(wù)的銜接5、銷售合同與階段性促銷的銜接6、銷售合同的履約監(jiān)控7、銷售合同的存檔備案管理十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理1、按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案2、分戶房產(chǎn)證辦理3、轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案十二、物業(yè)管理1、物業(yè)管理公司的選擇2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性3、物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目時(shí)機(jī)4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5、對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)6、對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)7、項(xiàng)目開發(fā)期間合理建議8、物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)9、制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)10、提供項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料11、物業(yè)交

5、接工作12、物業(yè)維修工作十三、物資與材料采購1、主材采購2、輔材與安裝工程十四、相關(guān)法律事務(wù)1、建立完善的合同管理體系2、建立律師項(xiàng)目跟蹤制3、對(duì)即時(shí)性公告、通知、催辦單的管理4、零法律糾紛計(jì)劃一、征地1、地理位置:明確路段建筑社區(qū)備案編號(hào),以確定項(xiàng)目具體地點(diǎn)。轄區(qū)公安部門門牌編號(hào)情況,存在變更、新增、戶籍等問題。確定知名參照物。確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、銀行等生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。2、地質(zhì)地貌狀況:防止地質(zhì)問題,提高施工開挖等成本。防止地下管網(wǎng)對(duì)施工的影響。地下人防等設(shè)施。文物問題。地下水位高度,確定基礎(chǔ)方案等。3、土地面積及紅線:相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。地塊規(guī)劃要點(diǎn)。4、四鄰狀況:四鄰描

6、述。四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。四鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與環(huán)境可利用性。5、交通狀況:直接交通干線情況(公交線路、地鐵、輕軌站等。城市交通要素(火車站、長(zhǎng)途汽車站、飛機(jī)場(chǎng)等。1公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況,紅綠燈設(shè)置情況。近期城市規(guī)劃待實(shí)施的規(guī)劃道路。區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通連接分析。確定出行與“回家”的交通便利程度。6、土地權(quán)屬狀況:土地權(quán)屬明晰程度。是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。是否存在質(zhì)押或抵押情況。7、土地性質(zhì):城市土地連片規(guī)劃情況。本地塊用地性質(zhì)的彈性。連片規(guī)劃改造政策分析。原土地方獲取土地方式與征地形式分析。8、地表建筑、構(gòu)筑狀況:可再利用或短期利用分析。(施

7、工用房、材料庫、短期租賃拆遷方案及可享受政策。安置方案及可享受政策。建筑原材料的再生利用情況。達(dá)到三七通一平的條件與成本分析。9、城市配套:城市大配套。(水、電、天然氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等商業(yè)狀況。(購物、租賃狀況文化教育。醫(yī)療衛(wèi)生。自然綠化景觀及休閑場(chǎng)地。金融服務(wù)。娛樂、餐飲、住宿、辦公。行政機(jī)關(guān)。(派出所、辦事處、行政辦公等生活服務(wù)。(干洗店、郵政局、美容美發(fā)等歷史文化、人文區(qū)位因素。10、周邊環(huán)境:人口密度與劃類。區(qū)域城市定位?？諝庵笖?shù)與城市排污能力。綠化情況。人流分析。(流動(dòng)、流駐、留住11、時(shí)事政策:(1房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨勢(shì)(2宏觀政策的影響。(3城市GDP指數(shù)變動(dòng)

8、。(4區(qū)域經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)開發(fā)政策。12、土地價(jià)格:城市類別基準(zhǔn)價(jià)格。可參照性周邊地價(jià)。(3相關(guān)稅收政策。13、征地手續(xù):已成型的獲取方式。未成型的可選擇方式分析。相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。相關(guān)辦理程序。征地周期性對(duì)開發(fā)的影響因素。14、土地SWOT分析:項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)。項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)。項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。15、可行性論證:虛擬投資分析。虛擬收益分析。相關(guān)營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)介入。16、開發(fā)能力評(píng)估:技術(shù)實(shí)力評(píng)估。資金實(shí)力評(píng)估。(財(cái)務(wù)分析經(jīng)營能力評(píng)估。(行政資源的可利用性管理能力評(píng)估。資源能力評(píng)估。(聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑、主材合作開發(fā)能力結(jié)論。17、實(shí)施征地二、項(xiàng)目前期1、立項(xiàng)管理:立項(xiàng)手續(xù)的

9、辦理。(立項(xiàng)變更投資規(guī)模的確定。(對(duì)各類報(bào)批的影響以及費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)政策的可利用管理。(4政策的收集;手續(xù)的辦理;(5開工報(bào)告辦理。2、文物審批及處理:征地前對(duì)其文物遺址等因素進(jìn)行調(diào)研。徹底辦理不留隱患。(存在刑事責(zé)任該手續(xù)直接影響到項(xiàng)目推進(jìn),應(yīng)首要辦理。3、地質(zhì)勘察:對(duì)地質(zhì)要有較深入的研究,防止動(dòng)工后的阻礙與增加成本。對(duì)地埋管網(wǎng)要有深入了解,減少施工與改造障礙。對(duì)原人防設(shè)施的處理。(依照人防法及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范 4、全程管理(前期策劃:項(xiàng)目定位。項(xiàng)目市場(chǎng)定位;A、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研(含意向樓盤B、一手市場(chǎng)調(diào)研C、項(xiàng)目要素調(diào)研(如配置等D、綜合評(píng)判區(qū)域定位;主力客戶群定位;功能定位;建筑風(fēng)格定位;商

10、業(yè)部分定位;A、主題定位B、經(jīng)營管理定位C、業(yè)種D、業(yè)態(tài)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值;項(xiàng)目品牌價(jià)值;項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值;項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的比重;項(xiàng)目可提升價(jià)值分析;A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B、獨(dú)特的戶型與結(jié)構(gòu)C、環(huán)境D、配套E、物業(yè)管理F、形象包裝與組合營銷策劃G、品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)的大環(huán)境因素;A、經(jīng)濟(jì)金融因素B、政策因素C、城市規(guī)劃前景因素D、人文理念的發(fā)展因素項(xiàng)目定價(jià)模擬。項(xiàng)目目標(biāo)收益與最大收益,項(xiàng)目綜合成本預(yù)估;均價(jià)的確定(類比價(jià)值,有效需求成本加價(jià);項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬(分層、分套;A、差異性定價(jià)(類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層B、確定系數(shù)C、確定幅度價(jià)格策略報(bào)告;項(xiàng)目

11、投資可行性分析?？勺兂杀咀儎?dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響;銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響;投資風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià);A、價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性B、規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否是以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值C、項(xiàng)目全程營銷策劃的成功性資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性;A、減少資金占用比例,加速周轉(zhuǎn),降低財(cái)務(wù)成本B、開發(fā)節(jié)奏把握,以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目C、銷售推進(jìn)把握,最短時(shí)間回籠資金經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn);A、對(duì)近幾年國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析B、國家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺(tái)以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)C、金融時(shí)政前瞻性與可借鑒性分析開發(fā)節(jié)奏建議;影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素;A、政策法規(guī)B、金融政策C、地塊狀況因素D、發(fā)展商整體開發(fā)水平E、資金投放量

12、與回收要求F、營銷因素與價(jià)格策略G、市場(chǎng)供求因素H、入市時(shí)間項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè);A、項(xiàng)目開發(fā)整體推進(jìn)計(jì)劃B、項(xiàng)目銷售整體推進(jìn)計(jì)劃C、預(yù)測(cè)結(jié)論D、項(xiàng)目結(jié)束后的總結(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ),以滿足目標(biāo)市場(chǎng)(包括組裝市場(chǎng)潛在需求為出發(fā)點(diǎn),對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局,確定建筑風(fēng)格與色彩計(jì)劃,緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型與補(bǔ)充戶型,引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格,并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。總平面規(guī)劃;A、可實(shí)施性(規(guī)劃法規(guī)B、周邊條件的允許性C、可增容性(未來填充余地建筑空間布局;A、建筑立面與色彩計(jì)劃,三維實(shí)景效果B、功能分區(qū)示意效果及說明(商業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、核心筒、消防通道、停車場(chǎng)、會(huì)所等

13、道路系統(tǒng)布局;A、區(qū)內(nèi)(人車分流、出入口B、區(qū)外連接(出入口C、項(xiàng)目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r及兼容擴(kuò)容性D、停車場(chǎng)引道與行車線路(停車場(chǎng)與主體建筑之間的通行及安防綠化系統(tǒng)布局;A、園藝綠化,景觀設(shè)計(jì)B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)(泳池C、投資預(yù)算與管理成本分析公建與配套系統(tǒng);A、同市政大配套的兼容與降低實(shí)施成本(就近、使用安全性B、公建設(shè)計(jì)及提示C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場(chǎng)地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱與清污設(shè)施G、郵件箱與供奶箱等項(xiàng)目施工程序;A、先造景后建房,隨建房統(tǒng)一實(shí)施交付B、確

14、保施工與銷售看房同步及安全性C、施工安全防護(hù)與形象包裝D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨(dú)立性建筑風(fēng)格定位;A、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思B、建筑色彩計(jì)劃C、建筑外立面裝飾及材料D、根據(jù)戶型及布局對(duì)外立面的提示E、對(duì)頂部、群樓、平臺(tái)、出入口等設(shè)計(jì)提示主力戶型選擇;A、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較B、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例C、主力戶型設(shè)計(jì)提示D、商業(yè)戶型布局設(shè)計(jì)提示E、寫字樓平面設(shè)計(jì)提示F、得房率分析空間布局裝飾概念設(shè)計(jì);A、室內(nèi)空間布局提示(裝飾方案B、公共空間主題選擇(裝飾效果C、庭院景觀及商業(yè)廣場(chǎng)、步行街實(shí)景提示D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想E、地塊已有自然環(huán)境利用F、項(xiàng)目人文環(huán)境的

15、營造營銷示范單位裝修設(shè)計(jì)(樣板房;A、完全情景化,中戶型不易復(fù)雜,小戶型增加裝飾及功能展示B、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資C、集中對(duì)個(gè)性功能優(yōu)勢(shì)體現(xiàn),合理回避或遮蓋設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)中的不足D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化(住宅類均起到提升感觀認(rèn)知,加之銷售導(dǎo)購以及房間保潔員的說明與服務(wù),提升理性認(rèn)知程度E、各房間及功能間概念設(shè)計(jì)F、提供多種情調(diào)風(fēng)格的裝修提示,滿足不同需求口味G、合理回避裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)附屬設(shè)計(jì);A、燈光系統(tǒng)(立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻B、背景音樂指導(dǎo)(廣場(chǎng)音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂C、營造與引導(dǎo)未來生活方式(V

16、IP會(huì)員、會(huì)所服務(wù)、商業(yè)配套等項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷;A、樹立發(fā)展商嚴(yán)格遵守質(zhì)量工期理念,提高項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度B、進(jìn)而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略,提高企業(yè)知名度與成熟度C、及時(shí)對(duì)已購房產(chǎn)加以進(jìn)度通告D、任何原因引起的施工間斷,在工期無法彌補(bǔ)的情況下,及時(shí)書面告知準(zhǔn)業(yè)主形象策劃;A、項(xiàng)目名稱(總名稱與細(xì)分名稱B、標(biāo)志C、標(biāo)準(zhǔn)色D、標(biāo)準(zhǔn)字E、工地環(huán)境視覺包裝F、售樓中心包裝設(shè)計(jì)G、展板、沙盤等道具設(shè)計(jì)H、售樓中心家具I、促銷禮品J、導(dǎo)視牌K、銷售人員包裝L、印有標(biāo)識(shí)的辦公用品(口杯、筆、稿紙、信封等營銷推廣策劃。營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來將要進(jìn)行的營銷推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策,是專業(yè)化運(yùn)作的

17、流程。區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析(項(xiàng)目基本要素、定位、供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)因素等;項(xiàng)目賣點(diǎn)的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析與對(duì)策;目標(biāo)客戶群定位分析;價(jià)格定位及策略;A、結(jié)合項(xiàng)目本質(zhì)與市場(chǎng)定位確定價(jià)格定位B、價(jià)格策略(價(jià)格總趨勢(shì)C、價(jià)格戰(zhàn)術(shù)(優(yōu)惠幅度及階段促銷入市時(shí)機(jī)規(guī)劃;A、根據(jù)報(bào)批報(bào)建推進(jìn)B、結(jié)合項(xiàng)目施工進(jìn)度C、結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動(dòng)廣告策略;A、廣告總體策略與階段性劃分B、廣告形式的配比(直接、間接等C、廣告主題D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)E、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正(指標(biāo)銷售額、利潤(rùn)、市場(chǎng)與占有率、品牌形象等F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計(jì)制作如:購房須知、價(jià)格表、銷控表、樓書、海報(bào)折頁、認(rèn)購

18、書、合同書、交房標(biāo)準(zhǔn)即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。H、廣告支出監(jiān)控I、媒體組合J、公關(guān)活動(dòng)與相關(guān)儀式策劃K、軟性宣傳人員配備與管理;A、參與銷售過程所需哪些人員B、銷售與綜合培訓(xùn)C、管理與傭金制度D、制訂銷售手冊(cè)如:批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書(項(xiàng)目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會(huì)所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料、價(jià)目表、利率表、購房辦理程序、購房付費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、入住流程、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。E、合同文本如:預(yù)定書(內(nèi)部認(rèn)購書、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險(xiǎn)合同、公證書等。客戶管理系統(tǒng);A、電話接聽登記表B、新老客戶檔案表C、銷售日

19、、周、月報(bào)表D、已成交客戶檔案表(臺(tái)帳E、應(yīng)收帳款控制表F、保留樓盤控制表銷售組織與日常管理;A、組織與激勵(lì)B、工作流程5、方案審批:項(xiàng)目總規(guī)劃方案審批。建筑單位方案審批。方案招投標(biāo)。6、施工圖設(shè)計(jì)7、人防審批:立項(xiàng)、總平方案后進(jìn)行人防實(shí)施方案申報(bào)。得到批準(zhǔn)批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)(同施工圖同步。修建人防地下室審批(或易地建設(shè)審批。人防實(shí)施階段。驗(yàn)收。8、抗震審批9、消防審批10、綠化審批11、城市配套審批(水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等:市政施工管理。市政道路開口管理。12、建筑商與監(jiān)理公司選擇13、材料商選擇14、其他合作單位選擇物業(yè)管理。經(jīng)營管理公司(商業(yè)、寫字樓。裝

20、修商。綠化園藝。15、節(jié)能評(píng)定16、融資及房貸資信等級(jí)評(píng)定三、規(guī)劃管理1、征地前規(guī)劃管理:項(xiàng)目選址選址意見書。建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃審批用地定線坐標(biāo)圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書。申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;重點(diǎn)工程批復(fù)等文件在提交范圍;項(xiàng)目規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)方案審批用地規(guī)劃總平面布置圖。核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。未取得此證,用地批準(zhǔn)文件無效;本證有效期6個(gè)月;改變?cè)玫匾?guī)劃的按改變申請(qǐng)程序進(jìn)行辦理;2、建審規(guī)劃管理:建筑工程定位審批建筑工程定位批件有效期6個(gè)月規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。建筑工程設(shè)計(jì)方案審批。報(bào)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)兩套(總平圖及相應(yīng)航測(cè)地形圖上總平圖、平、立、剖圖。建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審批。核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書。3、施

21、工規(guī)劃管理(施工驗(yàn)收管理:基槽或樁孔驗(yàn)線規(guī)劃管理?；A(chǔ)驗(yàn)線規(guī)劃管理。4、施工期間變更規(guī)劃管理5、測(cè)繪管理四、報(bào)建管理(建委1、報(bào)建申請(qǐng)(甲方2、施工圖審批(甲方3、工程劃類別(甲方4、招投標(biāo)管理(甲、乙方5、抗震審批(甲方6、質(zhì)量監(jiān)督委托(甲方7、監(jiān)理備案審批(監(jiān)理方8、安全監(jiān)督審批(乙方9、墻改審批(甲方10、建筑工程社會(huì)保險(xiǎn)審批(甲方11、職工意外傷害保險(xiǎn)(乙方12、水泥用散審批(根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方,原則上為乙方13、砂石審批(乙方14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批15、施工許可審批(甲方領(lǐng)取施工許可證五、預(yù)售及申報(bào)房貸1、預(yù)售申請(qǐng):按預(yù)售管理辦法投資達(dá)到25%以上。具備土地證、用地

22、規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃批準(zhǔn)書、施工許可證。有明確價(jià)格備案。商品房物業(yè)管理方案?jìng)浒?物業(yè)大修基金。房管測(cè)繪部門對(duì)預(yù)售面積進(jìn)行核準(zhǔn)。2、銀行申報(bào)貸款審批:市場(chǎng)處辦理預(yù)售卡及備案。銀行申報(bào)(注意規(guī)劃批準(zhǔn)房屋屬性。3、公積金貸款申報(bào)審批4、信用擔(dān)保合作六、施工管理1、土建工程:組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)折遷準(zhǔn)備工作。組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)三通一平工作。實(shí)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)征地紅線用地面積。核查廠房占地范圍總平面定位。確定獨(dú)棟、商業(yè)、SOHO布局規(guī)劃與總平實(shí)現(xiàn)的關(guān)系。擬定施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖。了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運(yùn)輸通道機(jī)械租賃相關(guān)信息。擬定主體工程平立剖面細(xì)部規(guī)劃方案。選定參建單位、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計(jì)單位。選定甲級(jí)施工單位及建設(shè)監(jiān)

23、理單位。選定勘察設(shè)計(jì)單位,尋求合作伙伴。對(duì)參建單位進(jìn)行業(yè)績(jī)考察。建立健全各級(jí)崗位責(zé)任制,實(shí)行目標(biāo)管理。編制項(xiàng)目管理辦法。建立項(xiàng)目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。工程部根據(jù)批復(fù)的總體進(jìn)度計(jì)劃編制細(xì)部程序。工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進(jìn)度計(jì)劃;單項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃;分部工程施工進(jìn)度計(jì)劃;月進(jìn)度計(jì)劃;施工管理。建立工期管理的檢查體系;建立施工過程記錄,分包工期計(jì)劃落實(shí)的匯報(bào)制度;施工過程控制,工期預(yù)測(cè),改進(jìn)措施;嚴(yán)格施工組織設(shè)計(jì),施工方案審批制度;嚴(yán)格按施工組織設(shè)計(jì)及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織施工;建立健全施工技術(shù)交底制度,實(shí)行程序化管理;特殊施工過程的控制;A、對(duì)那些質(zhì)量性能指標(biāo)不能通過其后的檢驗(yàn)或試驗(yàn)完全判定或施工后無法檢測(cè)

24、,只能通過破壞性檢驗(yàn)才能判斷其質(zhì)量的施工過程,必須采取特殊的檢驗(yàn)措施。例如:地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程,承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。B、需采取特殊檢驗(yàn)的工程,參建單位要對(duì)特殊過程的施工能力實(shí)施預(yù)先鑒定。應(yīng)從人才素質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施工監(jiān)理檢查環(huán)節(jié)等五個(gè)方面進(jìn)行預(yù)先鑒定,由責(zé)任工長(zhǎng)填寫“特殊過程能力預(yù)先鑒定報(bào)告”,經(jīng)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后實(shí)施,工程部技術(shù)人員應(yīng)及時(shí)檢查和監(jiān)督。技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計(jì)變更審簽;工程部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認(rèn)真核對(duì)經(jīng)監(jiān)理公司批復(fù)后的技術(shù)核定單,工地洽商單及設(shè)計(jì)變更單,并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通確認(rèn)后,組織施工。2、水電暖通安裝工程:新項(xiàng)目定位后要及早與有

25、關(guān)市政部門溝通。電業(yè)局;自來水公司;熱力公司;有線電視臺(tái);電信局;煤氣公司;新項(xiàng)目應(yīng)申報(bào)所需容量、進(jìn)線方式、方位等以及時(shí)合理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置;在符合市政部門專業(yè)條款要求的情況下,盡量縮短線路,避免相互影響重復(fù)開挖布線,便于施工及維修,極大限度的降低工程施工費(fèi)用。吸取其它小區(qū)在開發(fā)時(shí)的重復(fù)設(shè)計(jì),以及施工工序不合理造成的重復(fù)開挖反復(fù)施工,造成浪費(fèi)。高壓配電室進(jìn)線設(shè)計(jì),高壓供電部分最好委托電業(yè)局相關(guān)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。自來水的收費(fèi)根據(jù)用途不同,其收費(fèi)價(jià)格也不同,我們是否考慮可以雙水源進(jìn)小區(qū),分為生活用水和商業(yè)、工業(yè)用水兩條線計(jì)量,在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水管道以合理節(jié)省

26、用水費(fèi)用。天然氣管道接口與減壓交換站的路徑越短越好,可以減少損耗,同時(shí)盡量避開其它管道。小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計(jì)要求的情況下,應(yīng)盡量加大一點(diǎn),留點(diǎn)富余量。小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池,可以減少沉淀物,降低常期維護(hù)清淤費(fèi)用。安裝大型設(shè)備所預(yù)留的吊裝孔,應(yīng)方便施工,防止設(shè)備吊裝時(shí)產(chǎn)生碰傷,例如高低開關(guān)柜,變壓器水泵等設(shè)施。電氣設(shè)備以及強(qiáng)弱電橋架,管道井的施工應(yīng)注意防水、防潮,杜絕滲漏水隱患。上下水管道穿樓板面處接縫不嚴(yán)密極易產(chǎn)生滲水隱患,衛(wèi)生間,廚房樓面應(yīng)作好防水層,應(yīng)設(shè)砼泛水沿,應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象,易造成樓面微裂縫。分戶計(jì)量表,最好設(shè)置在管道井內(nèi);如放在戶內(nèi)時(shí),最好安裝磁卡表

27、,以便于物業(yè)公司后期管理。建議本小區(qū)實(shí)行直供電,當(dāng)工程完成后,將電力設(shè)備移交給供電局管理,這樣既不用安排電工配電室值班,又不再承擔(dān)電損耗和后期設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。如果商務(wù)樓按復(fù)式樓中樓設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)考慮消防噴淋的安裝要求,要留設(shè)上水管線布置空間,應(yīng)事先申報(bào)消防設(shè)施布線施工做法,避免重復(fù)施工。并應(yīng)考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道的安裝高度。中央空調(diào)的送風(fēng)管道入戶安裝要合適,吊頂凈空高度要嚴(yán)格核定落實(shí),力求設(shè)計(jì)合理。采用分戶計(jì)量時(shí),暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時(shí)最好走明管;埋地時(shí)應(yīng)加設(shè)套管,如用鋁塑管時(shí)接口一定要連接牢固。管道井內(nèi)安裝計(jì)量表時(shí)應(yīng)保證各部件便于檢修維護(hù)。地下車庫、水泵房、配電房等其地面應(yīng)防止積水,防止被淹水患出

28、現(xiàn),應(yīng)設(shè)置排水溝及積水坑,設(shè)排水自動(dòng)泵。地下室外墻應(yīng)設(shè)高側(cè)窗通風(fēng)良好。供電線路應(yīng)采用三相五線制,力求安全可靠。小區(qū)內(nèi)的安防監(jiān)控探頭應(yīng)在一樓交通廳,電梯轎箱內(nèi),地下車庫及出入口處,小區(qū)主入口和商場(chǎng)處設(shè)置。七、竣工驗(yàn)收管理1、建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收:竣工測(cè)繪。建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書。施工圖加蓋“規(guī)劃驗(yàn)收合格章”。換發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。辦理資料歸檔。2、消防驗(yàn)收:消防產(chǎn)品資料。電氣消防安全測(cè)試報(bào)告(委托電氣供應(yīng)商辦理。核發(fā)驗(yàn)收意見書。3、人防工程驗(yàn)收:退還相關(guān)保證金。4、綠化驗(yàn)收5、質(zhì)量驗(yàn)收(綜合:綜合驗(yàn)收資料備案。竣工備案證書辦理房屋權(quán)屬登記。6、竣工驗(yàn)收資料管理:向規(guī)劃、建委提供備案資料

29、。公司內(nèi)部資料存檔(含圖紙。向物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)移交全套竣工驗(yàn)收資料(含圖紙。7、竣工房產(chǎn)測(cè)繪:單體房產(chǎn)總面積測(cè)繪控制圖測(cè)量繪制。分產(chǎn)控制圖測(cè)繪。八、財(cái)務(wù)管理1、征地:正確核算征用土地新發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地征地費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出。2、項(xiàng)目前期:根據(jù)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目初步規(guī)劃,開展經(jīng)濟(jì)效益分析與預(yù)測(cè),確定投資報(bào)酬率及目標(biāo)利潤(rùn)率。3、規(guī)劃管理:在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,應(yīng)當(dāng)編制和審核設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算,以便控制開發(fā)建設(shè)的總投資。4、報(bào)建管理:對(duì)項(xiàng)目報(bào)告建審批新發(fā)生的稅金與費(fèi)用應(yīng)分項(xiàng)設(shè)帳,按建設(shè)項(xiàng)目的受益對(duì)象正確分?jǐn)偂?、預(yù)售及申報(bào)房貸:

30、根據(jù)與客戶簽訂的購房意向書,收取購房定金,為客戶開據(jù)收款收據(jù),并以客戶為核算對(duì)象,統(tǒng)一歸集入“其他應(yīng)付款”帳戶,待正式合同簽訂后,客戶支付首付款或分期付款,財(cái)務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票,轉(zhuǎn)入“預(yù)收帳款”帳戶核算?？蛻舾鶕?jù)合同,支付首付款后,財(cái)務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票,由經(jīng)銷部負(fù)責(zé)到協(xié)議銀行辦理按揭貸款,財(cái)務(wù)人員接銀行通知后,應(yīng)及時(shí)據(jù)實(shí)入帳,正確核算個(gè)貸本息,并定期與經(jīng)銷部銷售合同管理人員核對(duì),及時(shí)清理欠款。6、施工管理:根據(jù)設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算,編制各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃或預(yù)算,以便控制各項(xiàng)成本費(fèi)用,在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中,對(duì)于發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出,應(yīng)以概算、預(yù)算和計(jì)劃為依據(jù),進(jìn)行嚴(yán)格的審核;根據(jù)審核后的

31、支出憑證,按照規(guī)定的程序和方法進(jìn)行歸集和分配。7、竣工驗(yàn)收管理:項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,財(cái)務(wù)部應(yīng)會(huì)同工程部對(duì)施工單位的決算報(bào)告進(jìn)行審核,根據(jù)三方認(rèn)可的決算數(shù)據(jù)確定工程建設(shè)總支出,與已付工程款,代付材料款的差額列入“應(yīng)付帳款施工單位”進(jìn)行債務(wù)核算。8、財(cái)務(wù)管理:籌資管理。根據(jù)公司的投資要求,在充分挖掘公司內(nèi)部資金潛力的基礎(chǔ)上,做好資金需求量的預(yù)測(cè),適度籌集資金,在籌資過程中應(yīng)合理選擇資金來源,對(duì)比各籌資方式的資金成本,力求使公司總的資金成本達(dá)到最低,適度舉債,合理確立自有資金和借入資金的比例,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。成本與費(fèi)用管理。成本費(fèi)用的核算包括費(fèi)用開支的核算與開發(fā)產(chǎn)品成本的形成的核算兩部分內(nèi)容。費(fèi)用開支的核

32、算是對(duì)發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行審核和控制,并按其經(jīng)濟(jì)用途加以歸集和分配;而開發(fā)產(chǎn)品成本形成的核算就是計(jì)算各開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。根據(jù)成本費(fèi)用的性質(zhì)可分為直接費(fèi)、間接費(fèi)和期間費(fèi)三部分。直接費(fèi)用按發(fā)生在工程開發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi);間接費(fèi)用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場(chǎng)或基層生產(chǎn)單位,同時(shí)為眾多工程服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)、低值易耗品推銷費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等;期間費(fèi)用則是指不隨開發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減,一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費(fèi)用,理財(cái)活動(dòng)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)品銷售發(fā)生的銷售費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);根據(jù)征用土地過程

33、中發(fā)生的土地購置費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑物品拆遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出,據(jù)實(shí)登記入帳,若是一宗土地上同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目的,應(yīng)按各受益對(duì)象新占建設(shè)場(chǎng)地面積或建筑面積比例在其受益對(duì)象上予以分配,計(jì)算公式如下:分配率=土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)各受益對(duì)象占用建設(shè)場(chǎng)地面積之和(或建筑面積之和某受益對(duì)象應(yīng)承擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)=該對(duì)象新占建設(shè)場(chǎng)地面積或建筑面積分配率前期工程費(fèi);前期工程費(fèi)指發(fā)生的一般勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及可行性研究費(fèi)用,前期工程費(fèi)一般能分清其承受對(duì)象,可直接計(jì)入其產(chǎn)品成本,但若新發(fā)生的前期工程費(fèi)應(yīng)由兩個(gè)以上的項(xiàng)目分擔(dān),則應(yīng)按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)在其受益對(duì)象上予以分配?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi);基礎(chǔ)設(shè)

34、施費(fèi)批三通一平、七通一平的建設(shè)支出,以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè),如果新耗費(fèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)有幾個(gè)項(xiàng)目共同承擔(dān),則應(yīng)按各項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積的比例將其予以分配。建筑安裝工程費(fèi);建筑安裝工程費(fèi)是指為開發(fā)項(xiàng)目而支付給外包施工單位的建筑安裝工程費(fèi),內(nèi)容包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)用及間接費(fèi)用,若主要材料由開發(fā)公司供應(yīng),在為施工單位結(jié)算進(jìn)度款時(shí)應(yīng)從已完工程決算造價(jià)中扣除已代付的材料款。此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按單項(xiàng)工程施工預(yù)算進(jìn)行控制開支,分項(xiàng)核算。公共設(shè)施配套費(fèi);對(duì)于能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi),如消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等發(fā)生的支出,應(yīng)分配計(jì)入它為之服務(wù)的商品房或建設(shè)場(chǎng)

35、地的開發(fā)成本之中,具體分配方法有兩種:A、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)同步,所發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)能分清由哪一個(gè)項(xiàng)目承擔(dān),則新發(fā)生的公共配套設(shè)施可直接計(jì)入該項(xiàng)目的成本之中。B、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步或者雖然同步但應(yīng)由兩個(gè)以上的開支項(xiàng)目承擔(dān),則發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在配套設(shè)施項(xiàng)目上歸集成本,然后再按各受益項(xiàng)目的建筑面積或預(yù)算造價(jià),預(yù)算成本的比例予以分配。銷售收入管理。分配管理。九、全程營銷(銷售實(shí)施階段1、銷售周期劃分及控制:銷售周期。內(nèi)部認(rèn)購期;開盤試銷期;銷售擴(kuò)張期;強(qiáng)勢(shì)銷售期;掃尾清盤期;各階段的銷售實(shí)施細(xì)則及廣告宣傳方案。各階段的銷控與推廣方案。人員配備與資料配給。2、各銷售階段營

36、銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施4、銷售培訓(xùn)管理5、客戶積累與管理6、銷售組織與日常管理7、項(xiàng)目二次策劃營銷8、房屋交付管理:物業(yè)與經(jīng)營管理公司的適時(shí)介入。交房策劃方案。交房日期;交房活動(dòng)策劃;交房公證公告及書面通知簽收下發(fā);交接程序及資料(詳見后物業(yè)管理部分;十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理1、由律師及專員確定合同及認(rèn)購書范本:合同書、認(rèn)購書的內(nèi)容組成完善,涉及配置、戶型圖等一律加蓋公章并有業(yè)主簽字認(rèn)可。隨合同提供客戶服務(wù)手冊(cè)(含購房、辦證、稅費(fèi)、物業(yè)交接等說明。工程部提供完善的配置清單與戶型圖。注意土地證的內(nèi)容填寫(總參與五四零八廠土地證為兩個(gè)認(rèn)購書要有明確時(shí)限

37、與責(zé)任限制。認(rèn)購收據(jù)與發(fā)票的管理。2、列舉合同書與認(rèn)購書可選擇性擴(kuò)容空間:針對(duì)購房者有可能提出的要求有允許簽訂的范圍,由我方總監(jiān)控制。3、合同書與認(rèn)購書的簽訂:由誰來進(jìn)行合同書及認(rèn)購書的簽訂。簽訂與付款的約定與履行程序。簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。4、銷售合同與財(cái)務(wù)的銜接:形成銷售合同與認(rèn)購書臺(tái)帳(本人及家人聯(lián)系方式、地址、貸款資料提供與審核情況等。形成客戶付款交費(fèi)臺(tái)帳(房款、手續(xù)費(fèi)、大修基金、發(fā)票及收據(jù)。形成貸款戶臺(tái)帳。開戶基本情況(開戶行、開戶日期、開戶名、開戶帳號(hào);還貸基本情況(起止日、月利息、月本金、月還款期限;不良貸款記錄(以往、新貸;階段性促銷活動(dòng)臺(tái)帳。促銷活動(dòng)讓利問題;促銷活動(dòng)優(yōu)

38、惠措施等;5、銷售合同與階段性促銷的銜接:制定階段性促銷要結(jié)合基本合同內(nèi)容制定(不能超越基本合同。階段性促銷是否要在合同書或認(rèn)購書中體現(xiàn),還是另訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議的簽訂。內(nèi)容的確定;補(bǔ)充協(xié)議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系;補(bǔ)充協(xié)議及認(rèn)購書對(duì)購房者的違約責(zé)任注明,標(biāo)準(zhǔn)不能脫離基本合同約定。6、銷售合同的履行監(jiān)控:結(jié)合銷售各類臺(tái)帳,形成監(jiān)控程序,每日進(jìn)行監(jiān)控及時(shí)處理。通過銷售合同監(jiān)控,對(duì)工程及物業(yè)進(jìn)度也進(jìn)行監(jiān)控,及時(shí)對(duì)銷售合同履行進(jìn)行督促,制定督促單(對(duì)工程、物業(yè)、業(yè)主,并嚴(yán)格簽收與備案。建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后,形成文案資料,及時(shí)送達(dá)(送達(dá)、掛號(hào)郵件等并存檔,以使出現(xiàn)法律糾紛時(shí)有證據(jù)可查。對(duì)營

39、銷公司的日常規(guī)范性工作進(jìn)行監(jiān)控管理,杜絕糾紛隱患。7、銷售合同的存檔備案管理:簽訂合同或認(rèn)購書如何存檔,專人保管及按程序查詢。存檔前完善各類行政審批(備案、抵押等,嚴(yán)格按程序辦理,防止退房帶來不便。對(duì)合同復(fù)印出處嚴(yán)格登記。對(duì)業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關(guān)證明形成申請(qǐng)及登記制度,由業(yè)主本人形成書面申請(qǐng),并經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理1、嚴(yán)格按法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案:合同交付及權(quán)屬交付期限要科學(xué)合理。施工周期;竣工驗(yàn)收期;測(cè)繪期;權(quán)屬登記周期(竣工后90日內(nèi);合理安排測(cè)繪審核。認(rèn)購、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)審;竣工期提前安排測(cè)繪,必要時(shí)可由業(yè)主參與;測(cè)繪有明確結(jié)果后,以書面告知業(yè)主

40、,并將辦證有關(guān)說明書面告知業(yè)主;2、分戶證辦理:分戶土地證辦理。分戶房產(chǎn)證辦理。3、配合物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)戶籍備案:何轄區(qū)派出所提供的有關(guān)備案資料。同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南(戶口、社會(huì)保障等。十二、物業(yè)管理1、物業(yè)管理公司的選擇:物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理人力資源。物業(yè)服務(wù)取費(fèi)。物業(yè)服務(wù)等級(jí)。物業(yè)服務(wù)品牌。物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢(shì)。物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展評(píng)定。2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性:商業(yè)部分的租賃管理。商業(yè)的經(jīng)營性管理。寫字樓的租賃管理。3、物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目的時(shí)機(jī):物業(yè)公司結(jié)合項(xiàng)目情況與開發(fā)商的理念,首先要拿出物業(yè)管理的全方位策劃與管理報(bào)告,包括服務(wù)項(xiàng)目與經(jīng)

41、濟(jì)分析。(可采取公開招標(biāo)。開發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃與管理報(bào)告,提供與之相匹配的物業(yè)硬件。確定物業(yè)在項(xiàng)目哪個(gè)階段可介入。項(xiàng)目統(tǒng)籌階段介入;項(xiàng)目建設(shè)期間的保安、保潔(樣版房、售樓中心、商業(yè)廣場(chǎng)及綠化等;物業(yè)管理合同(前期委托階段內(nèi)容的制訂與何時(shí)簽訂;4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):工程、設(shè)計(jì)、管理提前介入。保潔服務(wù)。綠化養(yǎng)護(hù)。安全與交通管理。三車及場(chǎng)地管理。公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)。物業(yè)事務(wù)性管理。檔案及數(shù)據(jù)管理。知能化服務(wù)。家政服務(wù)。多種經(jīng)營及服務(wù)開通。社區(qū)文化服務(wù)。與業(yè)主的日常問題。價(jià)格體系。人員構(gòu)成。資質(zhì)問題。5、對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)6、對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù):節(jié)假日賀卡等。會(huì)員制有償保潔服務(wù)。物業(yè)管理培訓(xùn)課。保姆班;主婦培訓(xùn)班;專家類講座;7、項(xiàng)目開發(fā)期間向開發(fā)企業(yè)隨時(shí)提供建議8、提供物業(yè)管理可參照的相關(guān)法律法規(guī)9、制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)10、提供項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料:質(zhì)量保證書(兩書之一要注明保修起止日。使用說明書(兩書之一。業(yè)主公約。用戶手冊(cè)。房屋交收流程。入伙通知書。入伙手續(xù)書(結(jié)合“客戶手冊(cè)”、客戶驗(yàn)收表等。建立業(yè)主檔案(物業(yè)檔案、聯(lián)系方式、入伙情況、維修情況等。物業(yè)管理合同及其備案。水、電、氣、暖等底數(shù)