1、附件1:珠海市城中舊村城市更新實(shí)施細(xì)則（試行）（公開征求意見稿）第一章總則第一條 為規(guī)范本市城中舊村城市更新活動(dòng)，促進(jìn)城鄉(xiāng) 建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 和村民的長遠(yuǎn)利益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié) 合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城中舊村 城市更新項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)和管理工作。本細(xì)則所稱的城中舊村，是指在我市城市化過程中依照 有關(guān)規(guī)定，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民保留使用的非農(nóng)建設(shè) 用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。第三條 城中舊村城市更新堅(jiān)持村民自治、切實(shí)保障集 體經(jīng)濟(jì)組織和村民長遠(yuǎn)利益的原則。應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村集體經(jīng) 濟(jì)組織的主導(dǎo)作用，尊重其自主更

2、新意愿。在城中舊村更新 區(qū)域內(nèi)，村集體經(jīng)濟(jì)組織可充分利用土地資源的收益自行平 衡開展更新改造。第四條 城中舊村城市更新堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、規(guī)劃先行的 原則。應(yīng)當(dāng)以宜居宜業(yè)為引導(dǎo)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，先規(guī)劃，后實(shí) 施，嚴(yán)格遵循規(guī)劃管控。第五條 城中舊村城市更新應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)珠海城市特 色資源，塑造具有珠海特色的城市風(fēng)貌， 并加強(qiáng)對(duì)文物古跡、 歷史建筑的保護(hù)，將歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護(hù)納入相應(yīng) 更新單元規(guī)劃。第六條 村民委員會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)自主加強(qiáng)對(duì) 本村村民建房的管理，依法控制村民建設(shè)總量，制止違法建 設(shè)行為，保障村集體共同利益。第七條 市城市更新主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督城中舊村城市更新工作。

3、各區(qū)政府（管委會(huì)）城市更新主管部門負(fù)責(zé)具體組織、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理城中舊村城市更新工作。市、區(qū)政府（管委會(huì)）其他相關(guān)職能部門依法在各自職 能范圍內(nèi)履行職責(zé)。第二章一般規(guī)定第八條 城中舊村進(jìn)行城市更新，應(yīng)符合珠海市城市 更新管理辦法第二條規(guī)定。第九條 城中舊村城市更新的實(shí)施方式包括：（一）村集體經(jīng)濟(jì)組織自行實(shí)施。（二）村集體經(jīng)濟(jì)組織通過公開交易選擇單一市場主 體，簽訂更新合作協(xié)議合作實(shí)施。第十條 城中舊村的村民委員會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng) 依據(jù)有關(guān)規(guī)定各自履行相應(yīng)的職責(zé)，組織本村城市更新工 作。自行實(shí)施更新的城中舊村城市更新項(xiàng)目，村集體經(jīng)濟(jì)組 織是項(xiàng)目的申報(bào)主體和實(shí)施主體。合作實(shí)施更新的城中舊村

4、城市更新項(xiàng)目，在通過公開交易選擇實(shí)施主體前，村集體經(jīng) 濟(jì)組織是項(xiàng)目的申報(bào)主體。第條 城中舊村城市更新項(xiàng)目的更新意愿、實(shí)施方 式、更新單元規(guī)劃和拆遷補(bǔ)償安置方案等重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)提交 村民成員大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)按相關(guān)規(guī)定 進(jìn)行公開表決，獲得占全體成員（股東）人數(shù) 90%以上（含 本數(shù)，下同）同意方能通過。若更新區(qū)域內(nèi)存在其他產(chǎn)權(quán)人的，還應(yīng)當(dāng)共同進(jìn)行表決。獲得占更新區(qū)域內(nèi)合法產(chǎn)權(quán)建筑物總面積 90%以上且占 全體產(chǎn)權(quán)人（含成員、股東、其他產(chǎn)權(quán)人）總?cè)藬?shù) 90%以上 的產(chǎn)權(quán)人同意方能通過。公開表決應(yīng)當(dāng)在市城市更新主管部門、屬地區(qū)政府（管 委會(huì)）的監(jiān)督和見證下進(jìn)行。表決結(jié)果應(yīng)進(jìn)行公示并由市城

5、 市更新主管部門、屬地區(qū)政府（管委會(huì)）對(duì)公示結(jié)果進(jìn)行核 實(shí)確認(rèn)。第十二條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)制定更新單元規(guī)劃，將 回遷住宅用地、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地、融資用地和公共服務(wù) 配套設(shè)施用地統(tǒng)一規(guī)劃、獨(dú)立安排?；剡w住宅用地容積率不 得高于融資用地容積率。第十三條城中舊村城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目總成本和計(jì)容積率建筑面積，按照更新總成本加合理利潤與融資計(jì) 容積率建筑面積市場銷售總額相平衡的原則進(jìn)行科學(xué)測算， 以測算結(jié)果作為制定更新單元規(guī)劃的依據(jù)之一。城中舊村城市更新項(xiàng)目總成本和計(jì)容積率建筑面積的具體測算辦法由市城市更新管理辦公室另行制定。第十四條 城中舊村更新區(qū)域內(nèi)，合法產(chǎn)權(quán)房屋按1:1.1 比例計(jì)算補(bǔ)償安置

6、標(biāo)準(zhǔn)，并以該比例計(jì)算回遷計(jì)容積率建筑 面積。第十五條 在更新單元規(guī)劃中，村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地應(yīng) 獨(dú)立劃定，保留其用地來源為劃撥，用于建設(shè)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展 物業(yè)。該用地及地上建筑物產(chǎn)權(quán)由村集體經(jīng)濟(jì)組織單獨(dú)享 有，不得用于開發(fā)商品住宅。第十六條村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)計(jì)容積率建筑面積不得低于總回遷計(jì)容積率建筑面積的10% ；更新單元測算容積率超過2.5的，村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)計(jì)容積率建筑面積不得 超過總回遷計(jì)容積率建筑面積的10%。第十七條 鼓勵(lì)城中舊村城市更新項(xiàng)目配建公共租賃住 房。但更新單元測算容積率超過2.5的城中舊村城市更新項(xiàng)目可不予配建公共租賃住房。第十八條為扶持村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城中舊村城市更 新項(xiàng)

7、目由村集體經(jīng)濟(jì)組織自行實(shí)施的，經(jīng)測算后批準(zhǔn)的計(jì)容 積率建筑面積不計(jì)收地價(jià)；通過公開交易選擇項(xiàng)目實(shí)施主體 的，經(jīng)公開交易確定的計(jì)容積率建筑面積不計(jì)收地價(jià)。第三章前期工作第十九條 城中舊村符合城市更新條件的，應(yīng)當(dāng)先由村集體經(jīng)濟(jì)組織按照有關(guān)規(guī)定召開村民成員大會(huì)或社區(qū)股份 合作公司的股東大會(huì)，對(duì)更新意愿和實(shí)施方式進(jìn)行表決，表 決通過并經(jīng)公示無異議，由相關(guān)部門核實(shí)確認(rèn)后，方可啟動(dòng) 后續(xù)工作。第二十條確定更新意愿和實(shí)施方式后，村集體經(jīng)濟(jì)組 織應(yīng)對(duì)更新區(qū)域內(nèi)用地及建設(shè)情況進(jìn)行摸底調(diào)查、測繪和統(tǒng) 計(jì)（統(tǒng)計(jì)樣表見附件1），其中：（一）用地情況包括用地單位名稱、供地方式、用地面積、用地范圍等內(nèi)容。（二）建設(shè)情況包

8、括建筑物坐落，產(chǎn)權(quán)人（涉及村民的應(yīng)注明是否被征地農(nóng)民及居住人數(shù)），現(xiàn)狀、報(bào)建、產(chǎn)權(quán)登 記的功能，基底面積，層數(shù)，建筑面積，報(bào)建、建成、產(chǎn)權(quán) 登記的時(shí)間，附著物類型及數(shù)量等內(nèi)容。第二一條村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)對(duì)用地及建設(shè)情況調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果進(jìn)行公示。經(jīng)公示無異議后，可向?qū)俚貐^(qū)政府（管委會(huì)）申請(qǐng)房屋合法性的認(rèn)定工作。第二十二條區(qū)政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)牽頭開展房屋合法 性認(rèn)定工作，屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、國土、規(guī)劃、 房地產(chǎn)登記、城管等部門按照各自職能履行職責(zé)。其中：鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)房屋權(quán)屬人、房地產(chǎn)權(quán)信息、現(xiàn)狀測繪數(shù)據(jù)等各項(xiàng)基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計(jì)、收集、初步核實(shí)及匯總工作。國土部門負(fù)責(zé)被征地農(nóng)民花名

9、冊(cè)名單核對(duì)、村民優(yōu)惠報(bào) 建指標(biāo)數(shù)量及具體使用情況核實(shí)、地價(jià)計(jì)補(bǔ)核算等工作。規(guī)劃部門負(fù)責(zé)房屋報(bào)建情況核實(shí)等工作。房地產(chǎn)登記部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)權(quán)證信息核實(shí)工作。城管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)行為的查處情況核實(shí)工作。上述各部門對(duì)上述情況進(jìn)行核實(shí)并蓋章確認(rèn)后應(yīng)將結(jié)果交鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）匯總并公示（樣表詳見附件2、3）。經(jīng)公示無異議后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)將 確認(rèn)結(jié)果書面告知屬地城市更新主管部門。第二十三條房屋合法性認(rèn)定工作完成后，屬地城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)向以下職能部門（或其派出機(jī)構(gòu)）申請(qǐng)對(duì) 以下事項(xiàng)提出意見：規(guī)劃部門對(duì)更新區(qū)域內(nèi)補(bǔ)公項(xiàng)目的具體類型、用地規(guī)模 和位置提出意見。規(guī)劃部門、文物管理部門對(duì)更新區(qū)

10、域內(nèi)歷史建筑及其周 圍環(huán)境的保護(hù)提出意見。國土部門對(duì)更新區(qū)域內(nèi)的土地權(quán)屬情況提出核查意見。第二十四條 屬地城市更新主管部門根據(jù)房屋合法性 確認(rèn)結(jié)果及第二十三條規(guī)定中各相關(guān)部門的反饋意見，委托 專業(yè)機(jī)構(gòu)測算項(xiàng)目總成本和計(jì)容積率建筑面積，并向村集體 經(jīng)濟(jì)組織提供測算結(jié)果。第二十五條村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)屬地城市更新主管部門提供的項(xiàng)目總成本和計(jì)容積率建筑面積測算結(jié)果， 以及相關(guān)的補(bǔ)公項(xiàng)目規(guī)劃意見、歷史建筑及其周圍環(huán)境的保 護(hù)等意見，委托具有規(guī)劃設(shè)計(jì)乙級(jí)以上資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 對(duì)回遷區(qū)域和融資區(qū)域分別編制更新單元規(guī)劃。第二十六條房屋合法性認(rèn)定工作完成后，村集體經(jīng)濟(jì) 組織應(yīng)當(dāng)組織編制拆遷補(bǔ)償安置方案。拆

11、遷補(bǔ)償安置方案應(yīng) 當(dāng)公正、公平、合理，具體包含：（一）對(duì)成員（股東）、其他產(chǎn)權(quán)人合法建筑的補(bǔ)償方 式和標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)償方式可采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換等方式。（二）對(duì)村集體物業(yè)的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)。除對(duì)現(xiàn)有村集 體物業(yè)補(bǔ)償外，還應(yīng)將項(xiàng)目建成后的部分物業(yè)（含土地）無 償移交村集體經(jīng)濟(jì)組織。（三）歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護(hù)。（四）搬遷費(fèi)用和臨時(shí)安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、簽約獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。（五）其他經(jīng)村民成員大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股東 大會(huì)認(rèn)可給予的補(bǔ)償。第二十七條更新單元規(guī)劃和拆遷補(bǔ)償安置方案制定后，由村集體經(jīng)濟(jì)組織向?qū)俚爻鞘懈轮鞴懿块T申報(bào)審核 屬地城市更新主管部門審核通過，并經(jīng)市城市更新主管部門 核準(zhǔn)認(rèn)定可行后，方可由村

12、集體經(jīng)濟(jì)組織提交村民成員大會(huì) 或社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)進(jìn)行表決。第二十八條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定召開 村民成員大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)，對(duì)更新單元 規(guī)劃和拆遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行表決，表決通過并經(jīng)公示無異 議，由相關(guān)部門核實(shí)確認(rèn)后，方可啟動(dòng)后續(xù)工作。第四章組織實(shí)施第二十九條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)按照珠海市城市更 新項(xiàng)目申報(bào)審批程序規(guī)定（試行）的規(guī)定，開展城中舊村 城市更新項(xiàng)目申報(bào)審批工作。第三十條 村集體經(jīng)濟(jì)組織取得更新單元規(guī)劃批復(fù)文 件后，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位制作更新單元范圍內(nèi)的 設(shè)計(jì)方案，向市規(guī)劃部門（或派出機(jī)構(gòu)）申報(bào)。村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)在申報(bào)的同時(shí)，組織開展拆遷補(bǔ)償安

13、 置協(xié)議簽訂工作。第三十一條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)在取得更新區(qū)域規(guī) 劃設(shè)計(jì)條件和設(shè)計(jì)方案批復(fù)文件并和所有成員（股東）及其 他產(chǎn)權(quán)人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，方可開展項(xiàng)目實(shí)施主體 的選擇、確認(rèn)工作。第三十二條村集體經(jīng)濟(jì)組織作為項(xiàng)目實(shí)施主體，若以 自有資金開發(fā)建設(shè)，無需融資用地籌集資金的，由屬地鎮(zhèn)人 民政府（街道辦事處）對(duì)其自有資金進(jìn)行監(jiān)管，按照工程進(jìn) 度支付使用。需要融資用地籌集資金的，應(yīng)當(dāng)對(duì)融資用地進(jìn)行公開交 易，交易所得應(yīng)存入政府部門指定的監(jiān)管賬戶，由屬地鎮(zhèn)人 民政府（街道辦事處）進(jìn)行監(jiān)管，按照工程進(jìn)度支付使用。第三十三條通過公開交易選擇單一市場主體作為項(xiàng)目實(shí)施主體的，應(yīng)在屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦

14、事處）的監(jiān)督 下，由村集體經(jīng)濟(jì)組織作為委托交易主體，擬訂交易條件， 按照有關(guān)規(guī)定委托實(shí)施。交易條件應(yīng)包括競得方式、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案（規(guī)劃設(shè) 計(jì)條件和設(shè)計(jì)方案）、建設(shè)周期（應(yīng)限定在三年內(nèi)完成回遷 住宅、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)竣工驗(yàn)收）、建設(shè)保證金、違約 責(zé)任等內(nèi)容。第三十四條 通過公開交易選擇的項(xiàng)目實(shí)施主體，按照以下原則確定：對(duì)更新單元測算容積率小于 2.5 （含本數(shù)）的，則計(jì)容 積率建筑面積確定不變，以承諾補(bǔ)償給村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè) 計(jì)容積率建筑面積最大者為實(shí)施主體；對(duì)更新單元測算容積率超過 2.5的，則村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展 物業(yè)計(jì)容積率建筑面積占總回遷計(jì)容積率建筑面積的10%確定不變，以承諾項(xiàng)目計(jì)容積率

15、建筑面積最小者為實(shí)施主 體。第三十五條 通過公開交易確定的項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng) 嚴(yán)格按照公開交易文件中約定的交易條件內(nèi)容履行，不得變 更約定內(nèi)容。第三十六條 被選定的項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)向?qū)俚爻鞘懈?新主管部門申請(qǐng)實(shí)施主體資格確認(rèn)，并在獲得確認(rèn)后與屬地 城市更新主管部門簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，制定項(xiàng)目實(shí)施計(jì) 劃報(bào)市城市更新管理辦公室核準(zhǔn)。第三十七條 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃經(jīng)市城市更新主管部門核 準(zhǔn)后，項(xiàng)目實(shí)施主體或權(quán)利主體應(yīng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦 理房地產(chǎn)權(quán)注銷登記。第三十八條 房地產(chǎn)登記部門在對(duì)項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)的 房地產(chǎn)權(quán)證全部注銷后，應(yīng)向?qū)俚爻鞘懈轮鞴懿块T提供注 銷房地產(chǎn)的證明文件。屬地城市更新主管部門應(yīng)在對(duì)項(xiàng)

16、目拆除范圍內(nèi)未登記 的產(chǎn)權(quán)及其安置補(bǔ)償情況進(jìn)行核實(shí)后，將項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)所 有房地產(chǎn)權(quán)益處置情況（含抵押、查封）函告規(guī)劃部門、國 土部門和城建檔案管理部門，提出給予項(xiàng)目實(shí)施主體辦理各 項(xiàng)手續(xù)的建議。第三十九條 項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)權(quán)益處置 完成后，項(xiàng)目實(shí)施主體可按基本建設(shè)程序向相關(guān)部門申辦各 項(xiàng)報(bào)建手續(xù)。第五章其它規(guī)定第四十條 城中舊村城市更新實(shí)施范圍原則上控制在 舊村場用地和生活留用地的范圍內(nèi)。在舊村場用地和生活留用地更新改造前，生產(chǎn)留用地應(yīng)保留劃撥用地來源，不得用 于開發(fā)商品住宅。在舊村場用地和生活留用地?zé)o法按照更新單元測算容 積率2.5消化房屋合法回遷計(jì)容積率建筑面積的情況下，允 許

17、適當(dāng)規(guī)模的生產(chǎn)留用地納入更新范圍。對(duì)仍剩余的生產(chǎn)留用地應(yīng)保留劃撥用地來源，嚴(yán)格控制其用于開發(fā)房地產(chǎn)，可 用于建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施 或發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)。第四十一條鼓勵(lì)村集體在完成舊村更新后將剩余的生產(chǎn)留用地用于保障性住房建設(shè)。村集體將生產(chǎn)留用地調(diào)整到相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊用于保 障性住房建設(shè)，可按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)等值置換的原則確定置 換土地的用地面積。生產(chǎn)留用地用于保障性住房建設(shè)的，不計(jì)收地價(jià)。保障性住房的產(chǎn)權(quán)和收益均歸村集體所有。第四十二條更新區(qū)域內(nèi)房屋的類型及其合法性認(rèn)定適用依據(jù)如下：（一）被征地農(nóng)民房屋的合法性按以下原則認(rèn)定：1. 已辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，以相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書為依據(jù)；2

18、. 政府統(tǒng)征城中舊村土地前建成、尚未報(bào)建且未經(jīng)處理的房屋視為祖屋，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、國土、 規(guī)劃、房屋主管部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定利用歷史地形圖共同確 認(rèn)。3. 其他已建成尚未報(bào)建且未經(jīng)處理的房屋，依照珠海 市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市村民建房管理的意見（珠 府2012147號(hào)）進(jìn)行認(rèn)定。4. 涉及享受關(guān)于印發(fā)珠海市私人住宅用地標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)建收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定 的通知（珠國土字1994169號(hào)） 第三條優(yōu)惠報(bào)建指標(biāo)的核準(zhǔn)、抵扣，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）其他產(chǎn)權(quán)人房屋的合法性按以下原則認(rèn)定：1. 已辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，以相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書為依據(jù)；2. 已建成尚未報(bào)建且未經(jīng)處理的房屋，由屬地國土、規(guī)劃部門按照關(guān)于規(guī)范我市農(nóng)民（被征地農(nóng)民）建房管理的若干意見（珠府2008160號(hào)）予以處理。世居居民、非 征地農(nóng)民、蠔民、漁民身份由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)核實(shí)確認(rèn)，僑民身份由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)向市僑務(wù)部門核實(shí)確認(rèn)。第四十三條 2000年經(jīng)市政府確認(rèn)的香洲區(qū) 26個(gè)城中 舊村中已簽訂改造合同的改建項(xiàng)目，其房屋合法性確認(rèn)和原 房地產(chǎn)權(quán)證收回注銷工作仍按原城中舊村改建政策規(guī)定處 理