1、一）建筑物耐用年限（N1、各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限參考值（年）生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房非腐蝕受腐蝕鋼結(jié)構(gòu)705080鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)503560混合結(jié)構(gòu)403050磚木結(jié)構(gòu)302040簡易結(jié)構(gòu)1010102、當(dāng)房屋耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，其房屋耐用年限不得超過土地使用權(quán)年限。（二）房屋已使用年限（t）1、房屋已使用年限的起點從房屋竣工驗收合格之日起計算。2、房屋經(jīng)過改建、翻建，已使用年限的起點從改建、翻建竣工驗收合格之日起計算。3、房屋已使用年限計算公式房屋已使用年限=估價基準(zhǔn)日年份-房屋竣工驗收合格年份4、房屋已使用年限超過房屋耐用年限的，按耐用年限計算已使用年二、成新調(diào)整率估價人員實地觀察

2、，鑒定房屋的實際新舊程度，根據(jù)房屋的建成時間、維修養(yǎng)護(hù)情況、使用情況以及地基的穩(wěn)定性等，評出房屋的質(zhì)量狀況,確定房屋的成新調(diào)整率。1 .房屋的質(zhì)量等級：分為1、級完好房、2 .級基本完好房、3 .級一般損壞房、4 .級嚴(yán)重?fù)p壞房、5 .級危險房屋。房屋質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)房屋質(zhì)量等級評定標(biāo)準(zhǔn)成新率范圍備注1級完好房整幢房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全可靠，整體性好，裝修設(shè)備完整無破損，能保證正常使用的0.901.00房屋2級基本完好房結(jié)構(gòu)安全可靠，整體性好，裝修設(shè)備個別部位后輕微破損，但整體現(xiàn)狀基本良好，能保證正常使用的房屋0.70-0.893級一M損壞房結(jié)構(gòu)構(gòu)件或裝修設(shè)備局部破損，或存在嚴(yán)重老化腐蝕、殘缺現(xiàn)象，需要

3、進(jìn)行小修或中修的房屋0.60-0.694級嚴(yán)重?fù)p壞房結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修設(shè)備明顯破損，或存在嚴(yán)重老化腐蝕、殘缺現(xiàn)象，需要進(jìn)行中修或大修的房屋0.40-0.595級危險房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)和屋蓋結(jié)構(gòu)等受力物件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定性和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋殘值率-0.39建設(shè)部危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)CJ13-862 .房屋殘值率參考值(1)鋼結(jié)構(gòu)0.01(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0磚混結(jié)構(gòu)0.02(4)石專木結(jié)構(gòu)0.04(5)簡易結(jié)構(gòu)0.023 .確定成新調(diào)整率的方法(1)當(dāng)基本成新率(q1)在房屋質(zhì)量等級相對應(yīng)的成新率范圍內(nèi)時，成新調(diào)整率為零(q2)。(2)房屋到達(dá)一定使用年限后，由

4、于結(jié)構(gòu)損壞老化而進(jìn)行小修、中修、大修等原因使評定的房屋質(zhì)量等級相對應(yīng)的成新率范圍大于基本成新率時，成新率(q)取評定的房屋質(zhì)量等級相對應(yīng)的成新率下限，即q=q1+q2裳本成新率+成新調(diào)整率=評定的房屋質(zhì)量等級相對應(yīng)的成新率下限。(3)房屋由于使用不當(dāng)或維修養(yǎng)護(hù)不善等原因?qū)е略u定的房屋質(zhì)量等級相對應(yīng)的成新率范圍小于基本成新率時，成新調(diào)整率應(yīng)為負(fù)數(shù)。即q=q1+q2=1本成新率+成新調(diào)整率=評定的房屋質(zhì)量等級相對應(yīng)的成新率上限。三、房屋成新率計算舉例例1.某房屋混合結(jié)構(gòu)，屬非生產(chǎn)用房。房屋于1992年竣工驗收合格，土地使用性質(zhì)撥用，房屋質(zhì)量等級評定為2級基本完好房，估價基準(zhǔn)日為2000年5月5日，

5、求成新率。解：非生產(chǎn)混合結(jié)構(gòu)房屋耐用年限N=50年房屋已使用年限t=20001992=8年基本成新率q1=18/50=0.842級基本完好房相對應(yīng)的成新率范圍為0.70-0.89故成新調(diào)整率為零。成新率=基本成新率q1+成新調(diào)整率q2=0.84+0=0.84例2.某房屋磚木結(jié)構(gòu)，屬非生產(chǎn)用房，房屋于1950年建造，土地使用性質(zhì)撥用，房屋質(zhì)量等級評定為3級一般損壞房，估價基準(zhǔn)日為2000年5月5日，求成新率。解：非生產(chǎn)石專木結(jié)構(gòu)房屋耐用年限N=40年房屋已使用年限已超過40年，取40年。基本成新率q1=140/40=03級一般損壞房相對應(yīng)的成新率范圍為0.60-0.69成新率q取下限0.60成新調(diào)整率q2=0.60-0=0.60成新率q二基本成新率q1+成新調(diào)整率q2=0+0.6=0.6例3.某房屋混合結(jié)構(gòu)，屬受腐蝕生產(chǎn)用房，房屋于1991年竣工驗收合格，土地使用性質(zhì)撥用，房屋質(zhì)量等級評定為4級嚴(yán)重?fù)p壞房，估價基準(zhǔn)日為2000年5月5日，求成新率。解：受腐蝕生產(chǎn)用房耐用年限N=30年房屋已使用年限t=20001991=9年基本成新率q1=19/30=0.704級