1、 模擬 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法模擬 98單項(xiàng)選擇題第 1 題：在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù) ( )A. 債權(quán)B. 物權(quán)C. 二者皆可D. 二者皆不參考答案： B解析：在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán) 第 2 題： 房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的是 ( )A. 所有權(quán)B. 土地承包經(jīng)營權(quán)C. 抵押權(quán)D. 質(zhì)權(quán)參考答案： B解析：用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、 宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、 地役權(quán)。第 3 題： 區(qū)位因房地產(chǎn)的 ( ) 而成了房地產(chǎn)的重要組成部分。A. 體量龐大B. 價(jià)值量大C. 不可移動(dòng)D. 權(quán)益特性參考答案： C解析：區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外

2、在因素， 因房地產(chǎn)的不可移動(dòng)而成了房地產(chǎn)的重要 組成部分。第 4 題： 房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)屬于將房地產(chǎn)按 () 進(jìn)行分類中的一類。A. 權(quán)益狀況B. 用途C. 立法用語D. 實(shí)物形態(tài)參考答案： A解析：將房地產(chǎn)按權(quán)益狀況進(jìn)行分類可以分為 20 類，包括有房地產(chǎn)中的無形資 產(chǎn)。第 5 題： 公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度等于或者超過 ( ) 層的為高層。A. 7B. 8C. 9D. 10參考答案： D解析：公共建筑及綜合性建筑按照建筑總高度來劃分， 總高度在 10層以上(含 10 層)為高層住宅。第 6 題： 磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為 () 。A. 4B. 3C.

3、 2D. 1參考答案： C解析：房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過拆除清理以 后殘留的建筑材料的價(jià)值。 各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為 0； 磚混結(jié)構(gòu)為 2；磚木結(jié)構(gòu)一等為 6；磚木結(jié)構(gòu)二等為 4；磚木結(jié)構(gòu)三等為 3；簡易結(jié)構(gòu)為 0。第 7 題：除耕地占用稅和 ( ) 應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān) 服務(wù)外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià) 提供有關(guān)服務(wù)。A. 房產(chǎn)稅B. 土地增值稅C. 城鎮(zhèn)土地使用稅D. 契稅參考答案： C 解析：除耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估 價(jià)提供有關(guān)服務(wù)外

4、， 其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房 地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)。第 8 題： 下列關(guān)于房產(chǎn)地估價(jià)師應(yīng)遵守的，職業(yè)道德的表述中，不正確的有 () 。A. 應(yīng)做到誠實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)B. 通過努力學(xué)習(xí)，可以接受部分超過自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目C. 未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D. 不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章參考答案： B解析：估價(jià)師對(duì)于感到自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出合理的價(jià)值的， 不應(yīng)當(dāng)承接。第 9 題： 中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的主要工作不包括 () 。A. 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊(cè)和繼續(xù)教育B. 建立房地產(chǎn)

5、估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案C. 擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)D. 對(duì)會(huì)員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行日常監(jiān)管參考答案： C解析： C選項(xiàng)應(yīng)為擬定并推行房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則。第 10 題： 開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是 ( ) 。A. 開工日期B. 取得估價(jià)對(duì)象的日期C. 取得待開發(fā)土地的日期D. 開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期參考答案： C解析：開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得待開發(fā)土地的日期。第 11 題：某商場在出讓的國有建設(shè)用地上時(shí)，出讓年限為 40 年，建設(shè)期為 3 年，商場經(jīng) 濟(jì)壽命 60 年，則商場經(jīng)濟(jì)壽命中晚于土地使用期限的那部分壽命為 ( ) 年。A. 21B. 23C. 34D. 41參考答案： B

6、解析：假設(shè)是在出讓的國有建設(shè)用地上建造的商場，出讓年限為 40 年，建設(shè)期 為 3 年，商場經(jīng)濟(jì)壽命為 60 年。商場經(jīng)濟(jì)壽命中晚于土地使用期限的那部分壽 命為 60 一（40 一 3）=23（ 年） 。第 12 題：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為 2 萬元，購買者的自有資金為 6 萬元，自有資金資本 化率 10，抵押貸款常數(shù)為 85，則該房地產(chǎn)的價(jià)格是 （ ） 萬元。A. 1687B. 2056C. 2168D. 2247參考答案： D解析：購買者要求的稅前現(xiàn)金流量 =6×10=06（萬元） ，償還抵押貸款的能力 =2一 06=14（萬元） ，抵押貸款金額： 14÷85=1647

7、（萬元），該房地 產(chǎn)價(jià)格=自有資金額 +抵押貸款金額 =6+1 647=2247（萬元） 。第 13 題：某宗地面積為 5000m ² ，現(xiàn)狀容積率為 08，土地市場價(jià)值為 4000元 m ² ，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為 50，樓面地 價(jià)為 1500元 m ² ，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià) （ ） 萬元。A. 1250B. 1750C. 2050D. 2150參考答案： D解析：應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額計(jì)算如下： 補(bǔ)地價(jià) （單價(jià)）=1500×54000

8、5;08=4300（元 m ² ） ，補(bǔ)地價(jià) （ 總價(jià) ）= 補(bǔ)地價(jià) （ 單價(jià) ） ×土地總面積 =24300× 5000=21500000（元） ，即 2150 萬元。） 決定的第 14 題： 房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由 （A. 土地總量有限B. 規(guī)劃限制C. 房地產(chǎn)不可移動(dòng)D. 價(jià)值量大參考答案： C解析：房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)不可移動(dòng)決定的 第 15 題：房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的 ( ) 。A. 價(jià)格B. 環(huán)境C. 價(jià)值D. 地理位置參考答案： C解析：房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。第 16 題：

9、在運(yùn)用 () 估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。A. 收益法B. 市場法C. 成本法D. 假設(shè)開發(fā)法參考答案： B解析：在運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí)， 不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。第 17 題： 基本完好房的成新率為 ( )A. 十、九成新B. 九、八成新C. 八、七成新D. 七、六成新參考答案： D解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是： (1) 完好房：十、九、八成；(2) 基本完好房： 七、六成； (3) 一般損壞房：五、四成； (4) 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。第 18 題：

10、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用 () 。A. 類似寫字樓的客觀收益B. 市場比較法C. 該寫字樓的實(shí)際收益D. 無法估算參考答案： A解析：無收益不代表沒有潛在收益， 可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價(jià) 格。第 19 題： 某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估 價(jià)結(jié)果應(yīng) ( ) 。A. 取三者的平均值B. 取三者的中間值C. 任選其中之一D. 在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定參考答案： D解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用 A選項(xiàng)、 B選項(xiàng)、 C選項(xiàng)方法決 定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。第

11、20 題： 有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度 27 米，前街路線價(jià)為 2000 元 m ² ，后街路線價(jià)為 1000元 m ² ，若按重疊價(jià)值法估 價(jià)，則前街影響深度為 ( ) 。A. 9B. 135C. 15D. 18參考答案： D解析： 2000(2000+1000) × 2718(m)。第 21 題：某類房地產(chǎn) 1994年至 1998 年的價(jià)格分別為 910、1190、1490、1810、2110元 m ² ，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該類房地

12、產(chǎn)于 1999年的價(jià)格 為( ) 元 m ² 。A. 2390B. 2410C. 2430D. 2450參考答案： B解析：逐年上漲額平均數(shù) d=(1190 一 910)+(1490 1190)+(1810 一 1490)+(2110 1810) 4300(元m ² ) ，1999年的價(jià)格 =910+300 × 5=2410(元 m ² ) 。第 22 題： 收益法適用的條件是房地產(chǎn)的 ( )A. 收益能夠量化B. 風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C. 收益或風(fēng)險(xiǎn)其一

13、可以量化D. 收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化參考答案： D解析：通過收益法的報(bào)酬資本化法公式， 我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收 益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。第 23 題： 投資利潤率的計(jì)算公式是 () 。A. 開發(fā)利潤 (土地取得成本 +開發(fā)成本+管理費(fèi)用 )B. 開發(fā)利潤 (土地取得成本 +開發(fā)成本 )C. 開發(fā)利潤 (土地取得成本 +開發(fā)成本+投資費(fèi)用 )D. 開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值參考答案： A解析： B選項(xiàng)是直接成本利潤率的計(jì)算公式， D選項(xiàng)是銷售利潤率的計(jì)算公式， C選項(xiàng)不是任何利潤率的計(jì)算公式。第 24 題： 計(jì)算利息的單位時(shí)間是 ( )A. 計(jì)息

14、周期B. 計(jì)息期C. 計(jì)息時(shí)間D. 計(jì)息規(guī)律參考答案： A解析：計(jì)息周期是指計(jì)算利息的單位時(shí)間，它可以是年、半年、季、月等，通常 為年。第 25 題： 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的一般步驟不包括 () 。A. 預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B. 預(yù)測待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格C. 預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值D. 預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤參考答案： B解析：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為 6個(gè)步驟： (1) 調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀 況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況； (2) 選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)完成后 的房地產(chǎn)狀況； (3) 預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期； (4) 預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值； (5) 預(yù)測 后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；

15、(6) 測算待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值。第 26 題：某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生 100 萬元凈收益，同時(shí)此單位有 2000 萬元資金 以 5 的年利率存入銀行，每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收 益，則對(duì)該單位來說，這宗房地產(chǎn)與 ( ) 萬元的資金等價(jià)。A. 2000B. 400C. 4000D. 10000參考答案： A解析：一宗房地產(chǎn)的價(jià)值就相當(dāng)于這樣一筆資金， 如果將該筆資金存入銀行也會(huì) 帶來與該房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。 形象一點(diǎn)講， 如果某筆資金×利率一 房地產(chǎn)的收益， 那么，這筆資金就是該房地產(chǎn)的價(jià)值， 將上述等式變換一下便得 到：房地產(chǎn)價(jià)值 =地產(chǎn)的收益利率，

16、所以對(duì)該單位來說， 這宗房地產(chǎn)與 2000 萬 元的資金等價(jià)。第 27 題：某宗房地產(chǎn)的土地面積為 1000m ² ，建筑面積為 1400m ² ，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為 300 元 m ² 和 50 元 m ² ，則該房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià) 額為( ) 萬元。A. 50B. 25C. 30D. 35參考答案： D解析：該房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額計(jì)算如下：該房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額=（3

17、00 一 50） ×1400 350000=35（萬元） 。第 28 題： 下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是 （ ） 。A. 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法B. 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、 預(yù)期利潤和最高 費(fèi)用C. 假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、 在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊 房D. 假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余參考答案： C解析：凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、 收益法 等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)， 包括可供開發(fā)的土地 （包括生地、 毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開

18、發(fā)用地 ） 、在建工程 （或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ）、 可重新改造或改變用途的舊房 （ 包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等， 如果是重建， 則屬于毛地的范疇 ） 。第 29 題： 從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng) 當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的 （） 。A. 長期趨勢(shì)B. 后期利潤C(jī). 權(quán)益D. 供給和需求參考答案： D解析：如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格， 應(yīng)當(dāng)首先分析將 如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。第 30 題： 暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承受的業(yè)務(wù)有 （ ）A. 在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B. 城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)C. 該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙

19、人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D. 正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)參考答案： D解析：從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)， 應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)， 并在其 資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。 一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地 產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、 企業(yè)清算以外的房 地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、 企業(yè)清算、 司法 鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公 司上市、企業(yè)清算、可法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià) 業(yè)務(wù)。第 31 題： 對(duì)房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，主要說明的內(nèi)容不

20、包括 ( ) 。A. 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況B. 房屋所有權(quán)狀況C. 出租或占用情況D. 土地利用現(xiàn)狀參考答案： B解析：對(duì)土地權(quán)益狀況的描述主要包括： (1) 土地所有權(quán)狀況； (2) 土地使用權(quán)狀 況；(3) 土地使用管制情況； (4) 土地利用現(xiàn)狀； (5) 出租或占用情況； (6) 他項(xiàng)權(quán) 利設(shè)立情況； (7) 其他特殊情況。第 32 題： 在長期趨勢(shì)法中，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采 用() 逆行預(yù)測。A. 數(shù)學(xué)曲線擬合法B. 平均增減量法C. 平均發(fā)展速度法D. 指數(shù)修勻法參考答案： C解析：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)， 可以采用平均發(fā)展速 度法

21、進(jìn)行預(yù)測。第 33 題： 估算估價(jià)對(duì)象為某個(gè)商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過市場法得到了類似商 品房的建設(shè)期為 36個(gè)月，該在建工程的正常建設(shè)期為 24 個(gè)月，則后續(xù)建設(shè) 期為 ()個(gè)月。A. 36B. 24C. 16D. 12參考答案： D解析：估算估價(jià)對(duì)象為某個(gè)商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期， 通過市場法得到了類 似商品房的建設(shè)期為 36 個(gè)月，該在建工程的正常建設(shè)期為 24 個(gè)月，則后續(xù)建設(shè)10期為 12 個(gè)月 第 34 題： 專業(yè)估價(jià)由于是專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價(jià)人員完成，估價(jià)結(jié)果較客觀合理，所 以具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受，說明專業(yè)估價(jià) ( ) 。A. 實(shí)行有償服務(wù)B. 要承擔(dān)

22、法律責(zé)任C. 提供的是專業(yè)意見D. 具有公信力參考答案： D解析：專業(yè)估價(jià)具有公信力。 專業(yè)估價(jià)由于是專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價(jià)人員完成，估價(jià)結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。第 35 題：某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為 8000 萬元，其中建筑物價(jià)值占 40。某人擁 有其中的一套住宅，房地價(jià)值為 130 萬元，該部分的建筑物價(jià)值為 50萬元，則 此人占有的土地份額為 ( ) 。A. 163B. 21C. 23D. 25參考答案： A解析：此人占有的土地份額為1308000=001625163。多項(xiàng)選擇題第 36 題： 建筑物的所有權(quán)可以分為 ( )A. 區(qū)分共有B. 區(qū)分

23、所有C. 公有D. 獨(dú)有E. 共有參考答案： BDE 解析：房地產(chǎn)所有權(quán)有獨(dú)有、共有和建造物區(qū)分所有權(quán)。第 37 題：房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。共有可分為11( ) 。A. 按份共有B. 按權(quán)共有C. 共同共有D. 共享共有E. 共用共有參考答案： AC解析：共有又有按份共有和共同共有。第 38 題： 下列是收益性房地產(chǎn)的有 () 。A. 農(nóng)地B. 寫字樓C. 游樂場D. 倉庫E. 未開發(fā)的土地參考答案： ABCD解析：收益性房地產(chǎn)如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停 車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、農(nóng)地等。第 39 題： 房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為 ()

24、 。A. 自由的房地產(chǎn)B. 生地C. 毛地D. 熟地E. 現(xiàn)房參考答案： BCDE解析：按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度， 可以把房地產(chǎn)分為下列 5 類：生地；毛地；熟地； 在建工程；現(xiàn)房。第 40 題： 房地產(chǎn)的價(jià)格單位由 () 構(gòu)成。A. 套數(shù)B. 貨幣C. 平方米D. 面積E. 體積12參考答案： BD解析：認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位，否則只是一個(gè)單純的數(shù)學(xué)符號(hào)，無經(jīng) 濟(jì)意義，價(jià)格單位由貨幣和面積構(gòu)成。第 41 題：實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍的界定包括 ( ) 的界定A. 實(shí)物構(gòu)成范圍B. 權(quán)益范圍C. 空間范圍D. 時(shí)間范圍E. 影響范圍參考答案： ABC解析：在實(shí)際估價(jià)中， 要特別注意估價(jià)對(duì)象

25、范圍的界定， 包括實(shí)物構(gòu)成上的范圍 ( 如是否包括建筑物內(nèi)的家具、電器、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn) ) 、權(quán)益上的范圍 ( 如是否 包括特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù) ) 、空間上的范圍 ( 如坐落、四至、高度、深度 ) 。第 42 題： 下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是 ( )A. 增加抵押貸款B. 抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測C. 抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D. 處置抵押房地產(chǎn)E. 租賃抵押房地產(chǎn)參考答案： ABC解析：選項(xiàng) ABC都是需要的， 處置抵押房地產(chǎn)和租賃抵押房地產(chǎn)不需要進(jìn)行評(píng)估 抵押價(jià)值。第 43 題： 估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于 ( )A. 體現(xiàn)

26、估價(jià)師的專業(yè)勝任能力B. 反映估價(jià)師的職業(yè)道德C. 保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)D. 保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人E. 規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)參考答案： CDE解析：合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德， 但是其最13終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。第 44 題：一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括 ( ) 。A. 額外的利益或好處B. 該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況C. 擁有的房地產(chǎn)權(quán)利D. 該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)E. 該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況參考答案： ABCE解析：一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括： (1) 擁有的房地產(chǎn)權(quán)利； (2) 該房地產(chǎn)權(quán)利受其他 房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況； (3) 該房地產(chǎn)權(quán)利受房地

27、產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況； (4) 額外的利益或好處。第 45 題：不屬于房地產(chǎn)價(jià)格外部影響因素的是 ( ) 。A. 人口因素B. 權(quán)益因素C. 經(jīng)濟(jì)因素D. 區(qū)位因素E. 社會(huì)因素參考答案： BD解析：房地產(chǎn)外部因素可分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、 國際因素、心理因素和其他因素。第 46 題：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要有 () 。A. 政治安定狀況B. 社會(huì)治安狀況C. 房地產(chǎn)投資D. 房地產(chǎn)投機(jī)E. 城市化參考答案： AB解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要有政治安定狀況、 社會(huì)治安狀況、 城市化 和房地產(chǎn)投機(jī)等。第 47 題：下列屬于報(bào)酬率求取方法的是 () 。14A.

28、 累加法B. 功能法C. 市場提取法D. 投資報(bào)酬率排序插人法E. 均衡法參考答案： ACD解析：報(bào)酬率的求取方法主要有累加法、市場提取法和投資報(bào)酬率排序插入法。第 48 題： 征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括 ( ) 。A. 土地補(bǔ)償費(fèi)B. 安置補(bǔ)助費(fèi)C. 地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)D. 土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用E. 安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用參考答案： ABCE解析：征地補(bǔ)償安置費(fèi)用， 也稱為征地補(bǔ)償費(fèi)用， 一般由以下 4 項(xiàng)費(fèi)用組成： (1) 土地補(bǔ)償費(fèi)； (2) 安置補(bǔ)助費(fèi)； (3) 地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)； (4) 安排被征地 農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。 這

29、些費(fèi)用 _般是根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場法求取。第 49 題：運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟包括 () 。A. 調(diào)查評(píng)估路線價(jià)B. 計(jì)算臨街土地的價(jià)值C. 求取可比實(shí)例價(jià)格D. 劃分路線價(jià)區(qū)段E. 交易情況修正參考答案： ABD解析：運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為 6個(gè)步驟：(1)劃分路線價(jià)區(qū)段； (2)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn) 臨街深度；(3) 選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地； (4) 調(diào)查評(píng)估路線價(jià)； (5) 制作價(jià)格修正率表； (6) 計(jì)算臨街土地的價(jià)值。第 50 題：選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括 ( ) 等。A. 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B. 可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C. 可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)

30、模相當(dāng)D. 可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格15E. 可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同參考答案： BCDE解析：針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)時(shí)點(diǎn)、 估價(jià)目的， 需要從眾多交易實(shí)例選 取可作為參照比較的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下四個(gè)基本要求： (1) 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合； (2) 可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的 類似物業(yè)； (3) 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近； (4) 可比實(shí)例的成交價(jià)格 應(yīng)為正常市場價(jià)格或能夠修正為正常市場價(jià)格。 選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講 越多越好，但實(shí)際操作中， 一般選取三個(gè)以上 (含三個(gè)) 、十個(gè)以下(含十個(gè))可比

31、實(shí)例即可。判斷題第 51 題： 抵押價(jià)值是在抵押期間的某一時(shí)點(diǎn)，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約 定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定 優(yōu)先受償款后的余額。 ( )A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： B解析：房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在抵押期間的各個(gè)時(shí)點(diǎn)， 特別是在債務(wù)人不履行到期債 務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)， 將抵押房地產(chǎn)拍賣、 變賣最可能 所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。第 52 題： 市場法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡 沫。 ( )A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： A解析：如果市場法測算出的價(jià)值大大高于收益法、 成本法測算

32、出的價(jià)值， 則說明 房地產(chǎn)價(jià)值被市場所高估或房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫。第 53 題： 在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。 ( )A.正確B.錯(cuò)誤16參考答案： B解析：評(píng)估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是社會(huì)一般報(bào)酬率； 而評(píng)估投資價(jià)值所采用 的折現(xiàn)率應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。 特別需要注意的是此最低 報(bào)酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。第 54 題： 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資者角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大 于市場價(jià)值。 ( )A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： B解析：市場價(jià)值源于市

33、場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，在 某一具體時(shí)點(diǎn)， 市場價(jià)值是唯一盼； 投資價(jià)值是基于特定投資者的主觀、 個(gè)人判 斷形成的價(jià)值， 投資價(jià)值因人而異。 投資價(jià)值可能大于等于市場價(jià)值， 只有投資 價(jià)值大于市場價(jià)值， 投資者才會(huì)投資。 投資價(jià)值也可能小于市場價(jià)值， 這時(shí)投資 者就會(huì)放棄投資。第 55 題：某一地帶有鐵路，則鐵路一定是增值因素。 ( )A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： B解析：某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，因?yàn)闀?huì)覺得吵，則鐵路可能是貶 值因素。第 56 題： 低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。( )A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： A解析：低價(jià)格房地產(chǎn)

34、政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。同理， 高價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。第 57 題： 一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，在任何情況下單位價(jià) 格都較低。 ( )17A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： B解析：一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地， 單位價(jià)格都較低。 但也會(huì)有例外， 比如如果相鄰?fù)恋氐氖褂谜呒庇谫I這塊地， 可能會(huì)使這塊小地的 價(jià)格很高。第 58 題： 某一地區(qū)的人口機(jī)械增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長，導(dǎo) 致的該地區(qū)人口增減的相對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。 ( )A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： B解析：機(jī)械增

35、長率是指在一定時(shí)期內(nèi)遷入和遷出因素導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少， 即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。第 59 題： 低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。( )A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： A解析：低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。同理， 高價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水年很高。第 60 題： 中國目前的統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。( )A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： A解析：中國目前統(tǒng)計(jì)口徑中， 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn) 資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。第 61 題： 一般來說，國內(nèi)

36、生產(chǎn)總值的增長會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。18( )A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： B解析： GDP增長帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲。第 62 題： 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合 體。 ( )A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： A解析：房地產(chǎn)其定義在傳統(tǒng)上一般是“土地及其定著物”，通常強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是實(shí) 物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。第 63 題：房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性使房地產(chǎn)之間不可能有替代。 ( )A.正確B.錯(cuò)誤參考答案： B解析：一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍具有 一定程度的替代性。第 64 題： 如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，可以不考慮租賃 合同約定的