1、20XX年下半年福建省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)考試試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時(shí)間為 180 分鐘，總分 100 分， 60 分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題意）1、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為 8 萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 85，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為。A：9412B：9214C：9124D：9325E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同簽訂之日起日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門備案。A：15B：30C：45D：

2、60E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、某建筑物的建筑面積為 2000m2，占地面積為 3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為 800 元 /m2，建筑物重量?jī)r(jià)格為 900 元/m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為 1800 元/m2。則該建筑物的成新率為（）。A44%B50%C67%D94%4、某宗地面積為 5000 ，現(xiàn)狀容積率為 0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為 4000 元，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為 5.0，樓面地價(jià)為 1500 元，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)萬(wàn)元。A： 1250B：1750C： 2050D： 2150E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū) 2003 普

3、通商品住宅平均價(jià)格水平分別為 4682 元， 4887 元， 5037 元， 5192 元。若采用平均增減量法測(cè)算，該地區(qū)普通商品住宅 的價(jià)格為元。A： 5362B：5347C： 5532D： 5563E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為 120 ，單位建筑面積的重置價(jià)格為 600 元，建筑物殘值率為 5，年折舊額為 1440 元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是。A： 81.00B：84.00C： 84.17D： 84.80E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的化工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢(shì)良好， 根據(jù)城市規(guī)劃， 該工

4、廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。 現(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)該按 _進(jìn)行評(píng)估。A工業(yè)廠房B工業(yè)用地C商品住宅D商住用地8、某綜合辦公樓建設(shè)期為 3 年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10 年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 50 年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 35 年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為 _。A35 年B45 年C48 年D50 年9、某大廈總建筑面積 10 000 ，房地總價(jià)值 6 000 萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值 2 500 萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分， 該部分的房地價(jià)值為 180 萬(wàn)元，建筑面積為240 如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為。A：2

5、4B：3OC：38D：72E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則_。A均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加B均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少C均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加D均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少11、動(dòng)產(chǎn)拍賣的成交一般以_為標(biāo)志。A拍賣標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移B拍賣標(biāo)的物實(shí)際占有的轉(zhuǎn)移C拍賣過(guò)程中最高應(yīng)價(jià)者的確定D拍賣合同的簽訂12、民事法律關(guān)系是指由民法確認(rèn)和保護(hù)的關(guān)系。A：人身B：社會(huì)C：經(jīng)濟(jì)D：財(cái)產(chǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、增加公共設(shè)施的使用者人數(shù)并不會(huì)引起該設(shè)施成本增加，說(shuō)明公共設(shè)施具有。( 試題)A：非競(jìng)爭(zhēng)性B：非排他性C：競(jìng)爭(zhēng)性D：排他性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14

6、、某幢大廈的總建筑面積為 10 000 ，房地總價(jià)值為 6 000 萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為 2500 萬(wàn)元某人擁有該大廈的某一部分， 該部分的建筑面積為 200 ，房地價(jià)值為 130 萬(wàn)元按照土地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算該人占有的土地份額為。A：08B：16C：24D：4E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、建筑物的等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、 使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。A：體量B：結(jié)構(gòu)C：設(shè)施D：層高E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、某宗房地產(chǎn) 的純收益為 500 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后每年按照 25 萬(wàn)元速度遞增， 房地產(chǎn)剩余使用壽命 35 年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10，則該房地產(chǎn)的價(jià)值接近于。A： 712

7、3 萬(wàn)元B：7365 萬(wàn)元C： 7230 萬(wàn)元D： 7190 萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由自然人出資，主要由發(fā)起設(shè)立。A：自然人B：政府C：政府房地產(chǎn)管理部門D：房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、下列收益乘數(shù)法中， 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率， 但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是。A：毛租金乘數(shù)法B：潛在毛收入乘數(shù)法C：有效毛收入乘數(shù)法D：凈收益乘數(shù)法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、在邀請(qǐng)招標(biāo)中，被邀請(qǐng)參加的投標(biāo)單位通常在_個(gè)之間。A13B310C1013D132020、某家庭以住宅抵押貸款方式購(gòu)買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20 年，年利率為 6%

8、，以每月 2500 元等額還款。該家庭于第 7 年年初一次性償還貸款本金 10 萬(wàn)元，余額在以后的5 年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5 年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A 3551.29B2283.84C 3124.15D 2187.6521、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期最長(zhǎng)不宜超過(guò)。A：三個(gè)月B：半年C：一年D：兩年E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、乘數(shù)理論就是描述關(guān)系的一種理論。A：投資變動(dòng)與國(guó)民收入變動(dòng)之間B：供給與需求變動(dòng)之間C：供給彈性與需求彈性變動(dòng)之間D：供給規(guī)律與需求規(guī)律變動(dòng)之間E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某寫字樓的建筑面積為， 可出租面積系數(shù)為 80，公用建筑面積系數(shù)為 15，則該寫字樓

9、出租單元內(nèi)建筑面積是。A：52B：64C：68D：76E：借款合同24、下列對(duì)核算內(nèi)容說(shuō)法正確的是。A：管理費(fèi)用支出核算B：住房公積金的繳存核算C：業(yè)務(wù)收入核算D：業(yè)務(wù)支出核算E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、某套住宅總價(jià)為 30 萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為 125 ，套內(nèi)墻體面積為 20 ，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為 25 。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為元。A： 1667B：1765C： 1875D： 2000E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、

10、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是 _。A土地購(gòu)置貸款B建設(shè)貸款C土地開發(fā)貸款D房地產(chǎn)抵押貸款2、在實(shí)施安全評(píng)價(jià)時(shí)，劃分評(píng)價(jià)單元的目的是_。A便于提高生產(chǎn)效率B為領(lǐng)導(dǎo)提出管理建議C便于行業(yè)歸口管理D為評(píng)價(jià)目標(biāo)和方法服務(wù)3、下列關(guān)于選取可比實(shí)例的說(shuō)法中，有誤的一項(xiàng)是_。A可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)B可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例C可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常成交價(jià)格，或可修正的正常成交價(jià)格D選取可比實(shí)例的數(shù)量在實(shí)際中是越多越好，為后續(xù)進(jìn)行的比較修正工作帶來(lái)方便4、下列關(guān)于工程項(xiàng)目劃分的類型特點(diǎn)，表

11、述正確的是。A ：指在一個(gè)場(chǎng)地或幾個(gè)場(chǎng)地上，按照一個(gè)總體設(shè)計(jì)進(jìn)行施工、并受總概 ( 預(yù))算控制的各個(gè)工程項(xiàng)目的總和B：建設(shè)項(xiàng)目可由一個(gè)或幾個(gè)工程項(xiàng)目構(gòu)成C：工程項(xiàng)目也稱單項(xiàng)工程，是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分D：高等院校的綜合教學(xué)樓屬于單位工程E：通風(fēng)工程屬于單位工程5、在我國(guó)下列屬于限制民事行為能力人的有。A： 18 周歲以上的成年人B：10 周歲以上的未成年人C：不滿 10 周歲的未成年人D：不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人E：不能辨認(rèn)自己行為的精神病人6、拍品展示的方式主要有。A：固定展示B：巡回展示C：現(xiàn)場(chǎng)展示D：資料展不E：定期展示7、下列關(guān)于工程造價(jià)計(jì)價(jià)中的定額計(jì)價(jià)，表述正確的是。A：定額計(jì)價(jià)

12、以直接費(fèi)單價(jià)為基礎(chǔ)B：定額計(jì)價(jià)以綜合單價(jià)為基礎(chǔ)C：定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的不完全價(jià)格D：定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的完全價(jià)格E：目前采用單位估價(jià)法和實(shí)物估價(jià)法確定8、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為 11%時(shí)，凈現(xiàn)值為 1700 萬(wàn)元；折現(xiàn)率為 12%時(shí)，凈現(xiàn)值為 -870 萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）A 11.12%B11.36%C 11.66%D 12.95%9、對(duì)地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等進(jìn)行的研究，屬于_階段。A投資機(jī)會(huì)研究B初步可行性研究C詳細(xì)可行性研究D項(xiàng)目的評(píng)估和決策10、公民有下列情形之一的，利害關(guān)系人可

13、以向人民法院申請(qǐng)宣告其死亡。A：下落不明滿 1 年的B：下落不明滿 2 年的C：下落不明滿 4 年的D：因意外事故下落不明，從事故發(fā)生之曰起滿1 年的E：因意外事故下落不明，從事故發(fā)生之曰起滿2 年的11、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠， 其周邊多為新建的商品住宅， 且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃， 該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。 現(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按 _進(jìn)行評(píng)估。A工廠廠房B工業(yè)用地C商品住宅D商住用地12、末，某城市共有 80 萬(wàn)個(gè)家庭，共計(jì) 84 萬(wàn)套住房，平均每個(gè)家庭擁有 105套住房。該指標(biāo)在統(tǒng)計(jì)上稱為相對(duì)指標(biāo)。A：比例B：比較C：動(dòng)態(tài)D：強(qiáng)度E：執(zhí)行層的組

14、織協(xié)調(diào)13、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為 15%，國(guó)債的投資收益率為 10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為 20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是。 ( 試題 )A： 0.25B：0.50C：1.5D： 2.00E：借款合同14、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的， 房地產(chǎn)行政主管部門可給予等處罰。A：罰款B：吊銷估價(jià)資質(zhì)證書C：吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照D：沒(méi)收違法所得E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、下列關(guān)于商品房銷售的說(shuō)法正確的是。A：必須按套銷售B：不得分割拆零銷售C：不必按套銷售D：可以分割拆零銷售E：在按套銷售的基礎(chǔ)上，可以采取分割拆零銷售的方式16、根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法，下列事項(xiàng)的決定，應(yīng)

15、當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。A：選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員B：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人C：制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約D：監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施E：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金17、成本租金是按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，構(gòu)成內(nèi)容有。A：折舊費(fèi)、房產(chǎn)稅B：管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)C：維修費(fèi)、貸款利息D：地租、維修費(fèi)E：管理費(fèi)、利潤(rùn)18、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的負(fù)債合計(jì)為流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2 500 萬(wàn)元和3 000 萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5 000 萬(wàn)元，1 250 萬(wàn)元，存貨為 1 500 萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債

16、率為。A： 167B：80C： 200D：60E：借款合同19、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即。A：價(jià)值形態(tài)B：收入形態(tài)C：產(chǎn)品形態(tài)D：支出形態(tài)E：生產(chǎn)形態(tài)20、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)， 并以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告的前提是 _。A經(jīng)市 (縣)人民政府批準(zhǔn)B經(jīng)委托人書面同意C經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)D經(jīng)省 (自治區(qū)、直轄市 )人民政府批準(zhǔn)21、某城市 2000 年和 普通商品房的平均價(jià)格分別是3500 元/m2 和 4800 元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)的價(jià)格最接近于（）元/m2。A 4800B5124C 5800D 712422、房地產(chǎn)平面圖包括。A：房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖B：房產(chǎn)分幅平面圖C：房產(chǎn)分丘平面圖D：房屋分層分戶平面圖E：