1、德國福利住房與住房補貼 日期：2013-03-23（易賢網）福利住房是由國家出資為多子女家庭、殘疾人、老年人和低收入的公民建造的。由于福利公寓樓是公共建筑公司從國家取得優(yōu)惠貸款建成的，因此，它必須承擔房租優(yōu)惠的義務。在德國，無力支付自由住房市場上高房租的低收入者多住在房租優(yōu)惠的福利住房中。在德國西部有16的租用住宅是福利住房。同時，聯(lián)邦政府為改善德國東部居民的住房條件，自90年代以來每年都撥巨款在此建造福利住宅，其中，1994年撥款約10億馬克。此后幾年，聯(lián)邦政府不斷增加投資建立福利住宅，以緩解西部人口密集地區(qū)和東部住房狀況。 在德國，大學生公寓也是在得到國家巨額補貼下建造的。大學生

2、公寓樓的條件很令大學生們滿意，一間10一12平方米的單間，內有洗臉池、衣柜、書桌、書架、床和被褥及一兩把椅子。公寓樓中有24小時供熱水的淋浴室，公共廚房中有電爐、烤箱、冰箱、碗櫥及餐桌等，樓下地下室是洗衣房，投幣大滾筒洗衣機隨時供學生洗衣之用。每個住戶都有自己各自的信箱，公寓俱樂部為讀書疲倦的學生提供了鍛煉、娛樂的場所。這樣一間條件優(yōu)越的學生公寓的房租每月在200馬克以下，只相當于市場價的一半。因此，學生公寓是德國大學生和外國留學生首選的住所，只可惜僧多粥少，僅有110的學生有此運氣。大部分學生在求學的同時，還要為尋找一處適合自己的避風港而四處奔波。德國長期實行以居住導向的住房制度設計，并以法

3、律形式保障。德國政府始終把房地產業(yè)看作是國家社會福利體系的一個重要組成部分，沒有過多地強調其“支柱產業(yè)”的地位。1、德國房價合理，房價收入比偏低，保持了長期穩(wěn)定的房價，在全球“獨善其身”。1970-2015年，德國新建住房名義價格指數(shù)增加90%，扣除通脹的實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。十次危機九次地產，1991年日本房地產泡沫和2008年美國次貸危機，全球各國普遍受誘惑刺激房地產泡沫，而泡沫崩潰又帶來沉重代價，唯有德國沒有出現(xiàn)過嚴重的房地產泡沫和危機。2、德國長期實行以居住導向的住房制度設計，并以法律形式保障。德國政府始終把房地產業(yè)看作是國家社會福利體系的一個重要組成部分，

4、沒有過多地強調其“支柱產業(yè)”的地位。政府重視發(fā)展高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械制造和化工等產業(yè)，成就“德國制造”。德國的住房建設法、住房補助金法、住房租賃法和私人住房補助金法分別為社會保障住房供給、中低收入房租補貼、租賃市場規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。3、充足穩(wěn)定的住房供給，規(guī)范發(fā)達的租賃市場，住房擁有率低、租房比例高。經過戰(zhàn)后重建，到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。德國政府大力推動廉價住房建設，同時支持建設福利性公共住房建設，政府根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%

5、的德國人可以享受不同額度的租房補貼。保護承租者的租賃市場，租房法規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構成犯罪。住房擁有率較低，租房比例較高，德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。4、合理穩(wěn)定的住房投資回報率，嚴厲遏制投機性需求和開發(fā)商暴利行為。德國住房市場具有較為穩(wěn)定的投資回報率，長期穩(wěn)定在4%-5%之間。德國先后出臺了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起

6、訴。如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。5、德國的城市體系是多核心且均衡發(fā)展。據2006年德國官方數(shù)據顯示，德國有11個城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德國城市可以均衡化發(fā)展很大程度來自不同差異化的特殊產業(yè)集群，如圖特林根地區(qū)的醫(yī)學技術研發(fā)區(qū)、科隆的展覽區(qū)、法蘭克福的金融服務區(qū)等。合理的城市布局，使大多數(shù)德國居民分散在眾多中小城市里。6、貨幣政策首要目標是控通脹，物價長期平穩(wěn)。德國聯(lián)邦銀行長期實行穩(wěn)健的貨幣政策，通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內。德國央行的這一傳統(tǒng)也在歐央行中得以傳承。7、實行長期穩(wěn)定的房貸政策。德國實行“先存后貸”合同儲蓄模式和房貸固定利率機制，為穩(wěn)定購房者預期和房價水平提供制度保障。德國對住房儲蓄業(yè)務實行嚴格的分業(yè)管理，購房者不會受到國家宏觀調控政策特別是貨幣政策變動的影響，也不受通貨膨脹等利率變動的影響。第一，德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，一般是存款額達到儲蓄合同金額的50%以后，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。第二，存貸利率固定不變。存