1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上徐州市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調查報告云龍區(qū)篇一、調查目的 鼎新開放以來，隨著我國國民經濟持續(xù)不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也隨之走進我們的生活。最近幾年來，徐州市房地產的鼎力大舉開發(fā)已形成一個大行業(yè)，這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，小區(qū)物業(yè)管理的問題也應運而生。 小區(qū)物業(yè)管理在我國方才起步，并獲得快速發(fā)展，物業(yè)管理辦事為泛博消費者的生活提供了利便,成為商品房市場發(fā)展的重要組成部分獲得社會的認可。但我們不能否認，一些小區(qū)的物業(yè)管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發(fā)生造成為了惡劣的影響。如今，業(yè)主、業(yè)委會、物管公司三者之間的關系變

2、得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關系。 因此，為了維護小區(qū)居民的合法權益，必須進一步了解物業(yè)管理中存在的問題，了解居民對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給當局和有關部門，為制定政策提供依據(jù)，同時也加強對物業(yè)管理公司的指導和監(jiān)督，促進物業(yè)管理朝著規(guī)范化的管理方向發(fā)展。 為此，我們物業(yè)突擊隊對徐州市小區(qū)（云龍區(qū)）進行了一個詳細的調查，對存在的問題和矛盾作了認真的分析和研究，并就如何規(guī)范物業(yè)管理市場、改善小區(qū)生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。 二.調查方法 1. 本調查以問卷的形式，開展入戶調查。 2. 為了透過表面現(xiàn)象，深切了解問題的本質原因，我們訪問

3、了各個小區(qū)的物業(yè)管理人員，同時在居民中也做了深切調查。 3.為了讓報告更有真實性和說服力，我們對居民所反映的一些突出問題進行了實地考查并核實。 三.調核對象：綠地世紀城等高檔商品房室第小區(qū)，民富園等普通商品房，黃山新村等經濟適用房小區(qū) 四.調查人: 物業(yè)突擊隊五.調查時間：2012年7月5日-8月10日. 六. 調查結果: 本次調查共發(fā)放調查問卷200份，回收125份，調查涉及到物業(yè)管理公司共有15家。 調查結果基本反映目前徐州市小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理、辦事、收費等方面的現(xiàn)狀，反映了業(yè)主們對物業(yè)管理的意見和希望。 1、調查中所發(fā)現(xiàn)的問題及原因分析: 一.收費問題: 在調查中，我發(fā)現(xiàn)，無論是業(yè)主

4、還是物業(yè)管理人員，他們反映的最大問題都是物業(yè)管理收費。幾乎每個小區(qū)的物業(yè)管理公司都反映了收費難的問題，而給各小區(qū)居民的調查表最后統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，有43.1的業(yè)主反映物業(yè)收費項目和標準沒有公示, 47.3不清楚物業(yè)收費項目和標準；17.6的業(yè)主反映物業(yè)亂收費。 業(yè)主為自己申辯，拒繳物管費是物業(yè)事情不到位。物業(yè)為自己申辯，事情做不好是缺少資金。 二.辦事管理問題: 1.安全管理問題: 在問卷中，通過對小區(qū)安全保衛(wèi)措施、環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、小區(qū)綠化、車輛停放、事情人員態(tài)度、履行職務和責任等方面的調查，只有三成多的業(yè)主對小區(qū)的衛(wèi)生、綠化辦事評價比較好，其中，46.4的業(yè)主認為樓道及公用地區(qū)范圍的衛(wèi)生狀

5、況好，48.3的業(yè)主認為樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好， 43.5的業(yè)主認為小區(qū)綠化好， 問題排在首位的是，有55.3的業(yè)主不滿意小區(qū)的安全管理；其次是物業(yè)管理人員辦事態(tài)度，有47.3的評價 “差”.三是房屋及公用設施的維護修理，有45.4評價 “差”； 四是機車停放管理問題，占到37.6；五是履行職務和責任差，占到21.5。 在這里,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業(yè)小區(qū)安全防范是整個社會安全防范事情的基礎，抓好小區(qū)安全防范是當前實行網格化治安防控體系中的重要一環(huán)。諸多安保措施的不落實，直接造成為了住戶對物業(yè)管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對物業(yè)管理群體辦事水平的認可度。 民富園的一位

6、大爺告訴我，在偌大的社區(qū)里偷盜現(xiàn)象是經常發(fā)生的。主要是因為門衛(wèi)管理太放松，以前保鏢年齡遍及偏大，辦事效率底。與物業(yè)協(xié)商后，但偷盜現(xiàn)象還是屢見不鮮。 總結各小區(qū)所反映的環(huán)境,從總體上看造成這些小區(qū)案件高發(fā)的原因有: 有個別物業(yè)管理公司的領導經常強調客觀原因，對小區(qū)的治安狀況沒有導致高度正視，不分析、研究發(fā)案原因，沒有及時采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區(qū)的物業(yè)管理公司管理模式沒有到達與時俱進的要求，管理手段相對于滯后，造成治安環(huán)境復雜化; 有些小區(qū)只看重小集體利益，對門前治安“三包”事情沒有落到實處，致使小區(qū)周圍成為了治安死角，使業(yè)主容易遭到損害。 這里可以看出,我們的市場呼喚物業(yè)管理的安保設施

7、智能化、安保隊伍專業(yè)化、安保事情規(guī)范化。 2. 辦事態(tài)度問題 本次調查被訪者遍及認為辦事態(tài)度不好。有被訪者反映：“他們態(tài)度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業(yè)管理上出點小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點錯?！薄爸匾氖窃趨f(xié)商的氛圍中把問題解決好。” 本次調查中，我們看到有20.3%的人認為物業(yè)管理人員的態(tài)度好，有33.1的人處于中立狀態(tài)；有46.6的人認為物業(yè)管理人民的辦事態(tài)度不太好甚至是非常差。這反映了物業(yè)管理行業(yè)的市場化運作機制尚未健全，物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。不少物業(yè)公司與房產公司是“父子”關系，具有先天性的感情偏差，提供物業(yè)辦事往往站在房產商的角度，并不真正為業(yè)主著想。部分

8、物業(yè)公司由房管所轉制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉了機制沒有轉，為業(yè)主辦事的意識不強，辦事態(tài)度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發(fā)生。 三.業(yè)主委員會問題: 在調查結果中，我們驚訝的發(fā)現(xiàn)有33.4%的業(yè)主對業(yè)主委員會不了解，有46.7%的認為業(yè)主委員會起不到任何作用?！爱敃r就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對小區(qū)住戶不熟悉，就只好寫自己認識的人了。厥后我們一直沒有看到關于業(yè)主委員會成立的公示，也從未參加過什么業(yè)主大會，哪幾個人是委員，誰是主任都不清楚。”這是在采訪歷程中，一位先生回憶告訴我的。 業(yè)主委員會現(xiàn)實運作有難度，這已經是個十分明顯的問題，有不少業(yè)主委員會

9、只是花架子，我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會組建和運作缺乏有效的管理和監(jiān)督約束機制，業(yè)主委員會對自己有什么樣的功能和作用不明確。同時，在和一些業(yè)主委員會的成員的談話中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的業(yè)主委員會竟然大都是義務辦事。我們都知道業(yè)主委員會的經費來源，一般是從小區(qū)公共財產的謀劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費中按規(guī)定比率提留，或向業(yè)主單獨收取。總體上，人們認為業(yè)主委員會基本盡職。我個人認為義務辦事有一定弊端，一些業(yè)主委會可能因此沒有積極性，有時候容易發(fā)職業(yè)委會因為利益與物業(yè)公司纏磨在一起，對業(yè)主權益不利。 四.知情權問題: 業(yè)主對小區(qū)公用部位、設施、場地謀劃使用和謀劃收益的知情權沒有獲得充分保障. 調查結果顯示：

10、有87.4的業(yè)主反映對于小區(qū)公用部位、設施、場地謀劃收益及用途沒有知情權. 如此高的比例說明物業(yè)管理條例在人們生活中并無獲得很好的落實，存在著漏洞和死角。物業(yè)管理公司在涉及到與業(yè)主根本利益有關的經濟問題上，褫奪了業(yè)主的知情權。 但不可否認，一些社區(qū)問題的引發(fā)并不是物業(yè)管理的不到位，而是由一些其他原因直接導致了不滿和糾紛的產生： 在一些高檔的室第區(qū)，開發(fā)商一味的追求小區(qū)表面的華麗，只考慮自己的利益，不考慮環(huán)境問題以及居民的長遠利益。物業(yè)管理人員告訴我一些問題是開發(fā)商遺留下來的，而業(yè)主們把責怪轉移到物業(yè)公司頭上，物業(yè)公司也只能承擔許多額外的事情。好比前兩年，民富園小區(qū)原來的噴泉被埋，籃球場被賣，都

11、未經過業(yè)主同意，回憶的大爺很氣憤。這里我想說的是，房產公司在交付房屋時，購買者應查看其綜合驗收證（包括了綠化、環(huán)保、質檢、交通、社區(qū)等各類指標）如果沒有這一證明，業(yè)主可以不交物管費。同時，物業(yè)公司應明白有的開發(fā)商在售房時會過分吹捧，如果沒有導致注意，往往就要吃啞巴虧。這一方面要規(guī)范開發(fā)商的行為；另外一方面物業(yè)公司要提高自我保護意識。 而在一些老小區(qū)，一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修；又因為歷史原因致使公建配套和設施不齊，給小區(qū)的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最為突出的是小區(qū)進出口較多、無法實行封閉管理，為物業(yè)管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展，又引發(fā)不

12、少住戶的不滿情緒。 2 、 建議： 對于當局： 希望當局有關部門加強對物業(yè)管理企業(yè)的教育管理。行政管理部門加大對物業(yè)管理企業(yè)落實物業(yè)管理條例、物業(yè)辦事收費管理辦法、物業(yè)辦事收費明碼標價規(guī)定環(huán)境的監(jiān)督檢查，針對存在問題督促企業(yè)及時整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會進一步制定完美相應的規(guī)范化管理標準。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主的責權利，建立物業(yè)管理企業(yè)信用體系，加強企業(yè)自律，全面提升物業(yè)管理水平，推進行業(yè)健康、協(xié)調發(fā)展。 發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用，對物業(yè)管理企業(yè)進行教育培訓，規(guī)范企業(yè)謀劃行為；收集、反映業(yè)主的意見、建議，傾聽企業(yè)的呼聲，向當局部門提供有關物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的政策性、建設性意見。同時，要

13、進一步提高思想認識，切實把物業(yè)管理列入當局事情的重要議事日程。物業(yè)管理既是一項社會性的系統(tǒng)工程，也是一項民心工程。物業(yè)管理關系到泛博人民人民的親身利益，應當導致區(qū)當局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會引發(fā)許多社會矛盾，影響社會不變。因此，要把居住物業(yè)管理作為貫徹“三個代表”重要思想的具體實踐，把這項“民心工程”作為推進我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進程的重要內容，擺上各級當局事情的重要議事日程。采納切實有效措施，使我區(qū)的物業(yè)管理走上新臺階，開創(chuàng)新局面。 對于物業(yè)管理公司： 首先要明確，業(yè)主滿意是物管企業(yè)品牌建設的基礎，業(yè)主的認可和忠誠是企業(yè)真正的焦點競爭力之地點。其次要落實步履，物業(yè)管理企業(yè)應

14、保障業(yè)主的監(jiān)督權，依照物業(yè)辦事合同履行職務和責任。要保障業(yè)主的知情權，公開物業(yè)管理辦事收費內容，同時提供優(yōu)質的管理和辦事。要進行職務和責任權限，加強組織領導，成立業(yè)主滿意度調查事情組，及時了業(yè)主的意見，為包管調查的科學性，針對不同調查目的和項目個性，最佳分別設定不同的檢測評定事項，并設計不同形式的多份業(yè)主滿意度調查表。同時，要看到，隨著科技的前進，室第的智能化也不斷進級。而在物業(yè)管理辦事中，安保接洽千千萬萬業(yè)主的生命財產安全，因此是不容忽視的重要辦事內容。一些小區(qū)除了采納傳統(tǒng)的保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報警、電視監(jiān)控、家庭緊急報警、可視對講等智能化的安保設備和措施。這樣能有效的

15、包管業(yè)主的生命及財產安全，提高了物業(yè)管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經遠遠不能滿足于安保、保潔綠化和設備維修等比較基礎的物業(yè)管理辦事，有鑒于此，物業(yè)管理公司應積極組織社區(qū)聯(lián)歡、電影放映、搭臺唱戲、球類比賽等文體活動，豐富人們的業(yè)余文化生活，同時促進了物業(yè)公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。 對于業(yè)主： 首先業(yè)主要提高加強法律意識，提高自我保護的能力。入住前，認真閱讀物業(yè)管理公約和物業(yè)管理合同，穩(wěn)重簽訂相關法律文件。盡量加快成立業(yè)主委員會，積極參與小區(qū)的管理和監(jiān)督，充分表達自己的意見，促進物業(yè)公司不斷改進辦事，提高業(yè)主委員會的權威和地位，發(fā)揮其應有的作用。 同時要進修了解相關的法律

16、法規(guī)，有效的履行知情權和監(jiān)督權。樹立正確的消費觀念，遵守小區(qū)公約，養(yǎng)成良好的行為習慣，在享受物業(yè)辦事的同時應當交納合同約定的用度。產有生命的物質業(yè)糾紛時，應通太小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)進行溝通或其他合法途徑解決，包管小區(qū)社會秩序的不變。 對于業(yè)主委員會： 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理地區(qū)范圍內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。如果沒有業(yè)主委員會，就意味著業(yè)主落空了參與小區(qū)管理的權利，同時落空一個與物業(yè)管理公司溝通的平臺，對于消化解決內部矛盾十分不利。所以每個小區(qū)應加強業(yè)主委員會的建設和管理.業(yè)委會要維護全體業(yè)主的合法權益，定期召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施環(huán)境。選聘或者解職物業(yè)管理企業(yè)，負責物業(yè)維修基金的籌措聚集、使用和管理。 4、 總結： 隨著城市建設尤其是城鋪面房產建設的快速發(fā)展，物業(yè)管理與辦事的重要性日益顯現(xiàn)，無論是物業(yè)管理企業(yè)自身，還是消費者、開發(fā)企業(yè)、相關當局部門等，都對物業(yè)管理投入更多的注意力。 在整個調查歷程中，我更深切地了解了“物業(yè)管理”。不可否認，我們看到了物業(yè)管理作為一個新生行業(yè)，在其發(fā)展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人