1、項(xiàng)目總必知的項(xiàng)目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)導(dǎo)讀：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般分為前期、中期、后期7大階段，項(xiàng)目總要有運(yùn)營的高度做到運(yùn)籌帷幄,就必須對(duì)項(xiàng)目全流程及重要控制點(diǎn)做到了然于心。第一部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通:政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！前期（決策期)：由拿地到方案定案重在決策（大局已定);中期（實(shí)施期) :由施工圖設(shè)計(jì)到入伙-重在執(zhí)行；后期(運(yùn)營期） ：入伙后到房屋拆除重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。1.企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程2?？蛻粢暯堑姆康禺a(chǎn)流程3。案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開發(fā)流程（1)18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里程碑計(jì)劃(一級(jí)計(jì)劃）（2)18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里

2、程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃）（3)18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃） 第二部分  項(xiàng)目全流程7大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 一、土地獲取 （一）企業(yè)獲得土地的方式：1。行政命令式:劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。2.資本市場:(1）投資參股:用資金入股或用土地入股,通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司；（2）土地收購:直接收購獲得土地,這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)；（3）收購有土地的公司:為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司

3、的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅.這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。3。土地市場:通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。(二）拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？1.市場未來預(yù)期;2。項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；3.規(guī)劃條件的市場實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；4.企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；5.競爭對(duì)手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則(1）住宅為主,實(shí)現(xiàn)快速開發(fā),快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。（2）選

4、擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。（3）避免拿超級(jí)大盤(建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。（4）深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽,確保每個(gè)已進(jìn)入城市有3個(gè)可售建筑面積在30萬以上的項(xiàng)目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。（三)各部門職責(zé)投資開發(fā)部：收集土地信息項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司)項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì))-項(xiàng)目可研報(bào)告(集團(tuán)）項(xiàng)目投資決策(董事會(huì)）項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠?、股權(quán)收購)-成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。營銷部:初步市場調(diào)研及定位草案。設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。工程部：現(xiàn)

5、場踏勘.（確定是生地、熟地還是毛地)財(cái)務(wù)部:可研版投資收益、初步籌資方案.成本部：控制性成本目標(biāo)(限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。(根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報(bào)告。 二、定位決策 1。地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道.決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。決策人力:團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門。2.案例:佳兆業(yè)項(xiàng)目定位決策三大要素定位項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等!定案總圖、戶型、單體、外立面、園

6、林、配套、展示區(qū)等!定價(jià)-銷售均價(jià)、價(jià)格聽證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤指標(biāo)等！3.各部門職責(zé)投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證國有土地使用證。營銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營策劃書(包括市場調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書-概念設(shè)計(jì)深化方案。工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃.財(cái)務(wù)部：概念版投資收益.（三個(gè)指標(biāo)）成本部：可研版成本2。(根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等)、概念性設(shè)計(jì)單位。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。 三、產(chǎn)品設(shè)計(jì) 1。地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期2。包含的主要設(shè)計(jì)階段：概念設(shè)計(jì)：大概6周；詳規(guī)設(shè)計(jì)：大

7、概6周;單體方案：大概12周；擴(kuò)初方案：大概6周;施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式,大概10周；景觀設(shè)計(jì):大概5-6周；樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì):大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。3。常見的問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。4。設(shè)計(jì)控制點(diǎn)概念設(shè)計(jì)研究、區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)、區(qū)域單體確認(rèn)、實(shí)施方案完成、基礎(chǔ)施工圖、全套施工圖完成、景觀設(shè)計(jì)、銷售包裝設(shè)計(jì)。5。項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)詳規(guī)報(bào)建、方案報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、施工圖報(bào)建、開工時(shí)間、開盤時(shí)間。方案文本中,最重要兩張圖-項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖!6.最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考

8、：規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀:完善、技術(shù)交底;施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)。最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識(shí)的成果,而非作品.7。各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見書-建設(shè)工程規(guī)劃許可證基礎(chǔ)施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評(píng)審、組建營銷團(tuán)隊(duì)。設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案）景觀方案評(píng)審初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審(含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖）建筑施工圖評(píng)審(含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖)正式施工圖評(píng)審.工程部：地質(zhì)初堪地質(zhì)詳堪-土方開挖及邊坡支護(hù)基礎(chǔ)施工.財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo))成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃

9、要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：施工圖顧問單位-景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位招標(biāo)-土建總包招標(biāo)工程材料設(shè)備采購。客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)8。關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表！工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)!設(shè)計(jì)部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！ 四、項(xiàng)目報(bào)建 1.如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程？（1）內(nèi)部控制：設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、 出圖時(shí)間、圖紙變更（報(bào)建圖紙的變更)等；（2)現(xiàn)場配合：項(xiàng)目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場接待；（3）

10、外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包括規(guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；（4）合作方的協(xié)調(diào)：合作方報(bào)建資料、合作方工程配合(主要是現(xiàn)場)、合作方報(bào)建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門)。2。如何處理無證施工?（1）技術(shù)處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工?(2）協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩.（3)處理技巧以有替無，以小替大；（以小施工證開大標(biāo)段的工）減免申請(qǐng)，考慮天氣及形象影響等因素。 五、施工建設(shè) 1。工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)（1)工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；(2）整體工程建設(shè)

11、：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；(3）建筑結(jié)構(gòu)形式:磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；（4）項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）:多層及低密度：912個(gè)月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；（5）施工組織次序:基礎(chǔ)部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗(yàn)收。(6）影響工程造價(jià)的主要因素：a.建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混；b。外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí):是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；c.施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；d。地基情況:是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；e.場地條件：是否平整、是否山地；f。抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)；g。節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)

12、境造價(jià).2.各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營銷部:示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房)、客戶積累.設(shè)計(jì)部:配套工程圖紙（水、電、燃?xì)狻⑴盼郏?、配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工)。財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo))成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)狻X合金門窗、幕墻、精裝修等)客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)(取得預(yù)售證的必要條件）。關(guān)鍵要素:建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。3. 關(guān)鍵要點(diǎn)：質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、協(xié)調(diào)管理！ 六、

13、推廣銷售 1.三個(gè)階段2。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)3.各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積預(yù)測報(bào)告-取得預(yù)售許可證。營銷部：開盤方案、價(jià)格、洗籌、開盤實(shí)施。設(shè)計(jì)部：配合銷售的設(shè)計(jì)輸入(合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn))。工程部：施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同,情況有異）成本部:項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)）采購部:分包工程及材料設(shè)備采購。關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤. 七、入伙交付 1.關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)客戶預(yù)驗(yàn)房流程；(工地開放日）交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程；（內(nèi)部驗(yàn)收）模擬驗(yàn)收流程；（內(nèi)部走場)集中交付現(xiàn)場接待流程交付后房屋維修。（物業(yè)、客服）2. 案例:入伙交付流程3。各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積實(shí)測報(bào)告竣工驗(yàn)收備案.營銷部：持續(xù)銷售售罄/入伙兩書(住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書）。設(shè)計(jì)部:竣工圖確認(rèn)。工程部：組織各專項(xiàng)驗(yàn)收-竣工驗(yàn)收（毛坯）-組織整改移交物業(yè)。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨(dú)簽訂協(xié)議.政府驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)？）財(cái)務(wù)部：項(xiàng)目決算報(bào)告項(xiàng)目后評(píng)報(bào)告（對(duì)內(nèi)含報(bào)酬率、凈利率、毛利率進(jìn)行核算）。成本部：竣工結(jié)算。（項(xiàng)目結(jié)算報(bào)告）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購.客服、物業(yè)部：入伙方案、風(fēng)險(xiǎn)排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進(jìn)。關(guān)鍵要素：