1、淺談設(shè)備管理中應(yīng)注意的幾個(gè)問題 淺談設(shè)備管理中應(yīng)留意的幾個(gè)問題 通常意義上的物業(yè)管理主要包括：保安（治安防范、轄區(qū)安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運(yùn)消納、地面養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生設(shè)施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清爽環(huán)境、提升品位）、餐飲（衛(wèi)生、養(yǎng)分、可口、保?。?、車輛管理（疏導(dǎo)車輛確保暢通、車輛保潔、車位統(tǒng)計(jì)）、供水供電（飲水安全、水質(zhì)優(yōu)良、一般市電及特別高質(zhì)量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調(diào)整、濕度調(diào)整）、會(huì)館服務(wù)（禮儀形象、會(huì)務(wù)支配）、消防管理（消防設(shè)施配備及定期檢查試驗(yàn)）、日常維護(hù)（修燈換鎖）以及社區(qū)文化活動(dòng)（節(jié)日慶典、法規(guī)宣傳、義工互助、環(huán)境狀況通報(bào)）等，這些無疑是物業(yè)管理的重要部

2、分，也是大家所熟知的內(nèi)容， 而設(shè)備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，許多朋友還不太熟識，依據(jù)多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，本人想在這方面談一點(diǎn)自己的熟悉。 一、早期介入 早期介入最好能夠在功能設(shè)計(jì)或設(shè)備選型階段，最晚也要在設(shè)備定貨合同簽訂前。親身從事過物業(yè)管理的人員，最了解客戶對物業(yè)功能的需求，這對物業(yè)的功能設(shè)計(jì)或設(shè)備選型至關(guān)重要。許多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進(jìn)口設(shè)備，這些設(shè)備由原廠家進(jìn)行特地的修理保養(yǎng)，對延長其使用壽命、安全、牢靠地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都有好處，但是，超過設(shè)備維保期以后的廠家專業(yè)維保服務(wù)，是需要高額（國外公司人工成本高導(dǎo)致）付費(fèi)的有償服務(wù)。如在設(shè)備招標(biāo)訂貨時(shí)附帶后期維保服務(wù)條款，設(shè)備廠家為競得

3、大額設(shè)備銷售合同，往往會(huì)對后期維保服務(wù)費(fèi)作出一定優(yōu)待。還有很多自控設(shè)備及自控系統(tǒng)，由于科技發(fā)展快速，軟、硬件更新?lián)Q代很快，不在訂購時(shí)對今后產(chǎn)品升級換代事宜提早商定，用不了幾年，一旦出現(xiàn)部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費(fèi)用。另外，設(shè)備后期修理更換的便利性，管路、電路、風(fēng)道改造更換的便利程度等都需要在設(shè)計(jì)之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發(fā)商、設(shè)計(jì)者、施工方、監(jiān)理方簡單忽視，而物業(yè)公司的人員已親身經(jīng)歷過的問題。這些問題提前考慮，將會(huì)為后期物業(yè)管理的開展供應(yīng)便利條件。 二、新項(xiàng)目應(yīng)留意問題 與開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)資料交接時(shí)，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠?qū)υO(shè)備、材料、元器件、器械

4、等各類商務(wù)合同進(jìn)行交接。這是因?yàn)?，一般的商?wù)合同中都商定了供貨方的“三包”內(nèi)容，有了合同，知道了供貨方的具體信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），把握了合同的有效時(shí)間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順當(dāng)?shù)囟蛇^新設(shè)備投入伊始的故障多發(fā)期。 物業(yè)管理公司接手新物業(yè)項(xiàng)目后，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)對各項(xiàng)功能逐一進(jìn)行試驗(yàn)檢查，施工方的工作疏忽，會(huì)出現(xiàn)部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關(guān)編號標(biāo)示錯(cuò)誤，可能導(dǎo)致今后的電氣事故。凡此種種，必需在樓宇全部投入使用前予以消退。 第一時(shí)間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度熟悉新物業(yè)中存在的功能不足。入住后的房間調(diào)整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量

5、、通風(fēng)質(zhì)量等）不能滿意使用要求。對于存在的問題，利用項(xiàng)目尾款、質(zhì)量保證金等費(fèi)用準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)一步完善物業(yè)的功能，為今后的物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。 三、與使用者的溝通 許多物業(yè)公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務(wù)的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項(xiàng)功能這一重要環(huán)節(jié)。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設(shè)有完整的空氣循環(huán)系統(tǒng)，而該系統(tǒng)不是顯而易見和易于感知的。室內(nèi)溫度調(diào)整（或采用個(gè)體送風(fēng)方式）是寫字樓具有的基本功能，指導(dǎo)客戶把握溫度的設(shè)定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環(huán)境中。高質(zhì)量不間斷的電源（UPS）已經(jīng)在樓內(nèi)合理分布，物業(yè)人員應(yīng)向客戶逐一指明，以便客戶能夠正

6、確利用價(jià)格高于一般電價(jià)而不會(huì)間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內(nèi)墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會(huì)燒毀配電設(shè)施，甚至導(dǎo)致火災(zāi)。特別區(qū)域設(shè)有氣體滅火裝置，何時(shí)和如何使用至關(guān)重要，未經(jīng)培訓(xùn)的客戶很難正確使用。 四、日常管理中簡單忽視的問題 大部分寫字樓都選用了一些進(jìn)口設(shè)備，這些設(shè)備通常價(jià)值昂貴(制冷機(jī)組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統(tǒng)）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設(shè)備建議以合同的方式委托專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)（以確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業(yè)性較強(qiáng)，物業(yè)公司一般無力起草，通常是設(shè)備廠家擬定好格式合同文本，雙方認(rèn)可。而這類合同多是出于維護(hù)廠家

7、利益起草制定的，建議物業(yè)公司應(yīng)聘請專業(yè)人員提出有利于自己的補(bǔ)充條款，（比如要求增加專業(yè)人員的巡檢次數(shù)、規(guī)定故障搶修時(shí)限、要求廠家儲存易損備品配件、對供應(yīng)給甲方的材料備品賜予折扣優(yōu)待、進(jìn)行必要的經(jīng)濟(jì)性調(diào)整、依據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀況更換潤滑油、過濾器、免費(fèi)更換低值易耗品等等），維護(hù)物業(yè)公司的的利益。 制定具體的潤滑防銹蝕計(jì)劃，不僅僅要考慮轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)械的摩擦潤滑，更強(qiáng)調(diào)常年不轉(zhuǎn)變狀態(tài)（不開關(guān)操作）且暴露在空氣中的截門養(yǎng)護(hù)。許多截門安裝在隱藏處，不易實(shí)施潤滑防銹工作，簡單出現(xiàn)疏漏。所以，潤滑防銹蝕計(jì)劃一定要全面具體（對截門編號防遺漏）、科學(xué)（潤滑間隔及次數(shù)）、可操作（特地或與設(shè)備維保工作同時(shí)進(jìn)行），責(zé)任落實(shí)到人，

8、并輔以不定期的抽查驗(yàn)證，確保系統(tǒng)中的調(diào)整閥和截止閥時(shí)時(shí)處于敏捷可控狀態(tài)。 日常記錄一定要真實(shí)、完整、牢靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經(jīng)濟(jì)分析的數(shù)據(jù)來源。第一次故障出現(xiàn)可能是偶然因素所致，第二次重復(fù)出現(xiàn)就有其必定的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現(xiàn)的頻次，沒有準(zhǔn)時(shí)消退故障， 可能會(huì)導(dǎo)致引起大的事故。有些故障臨時(shí)不能處理，要特地記錄，以便具備條件時(shí)修復(fù)。不然會(huì)因時(shí)間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運(yùn)行參數(shù)（供電電流值或不同時(shí)段水表表示數(shù)）的變化，也是定性分析、預(yù)估能源消耗等運(yùn)行成本的重要手段。 五、運(yùn)行調(diào)整 運(yùn)行調(diào)整是提高運(yùn)行經(jīng)濟(jì)性的重要手段。一臺機(jī)組滿負(fù)荷供冷比兩臺機(jī)組半載要經(jīng)濟(jì)很多；利用低谷電價(jià)時(shí)間儲備冷負(fù)荷，待到高峰電價(jià)時(shí)使用，一可削減電費(fèi)支出；二有利于電能指標(biāo)的利用，并會(huì)產(chǎn)生電網(wǎng)削峰填谷的社會(huì)效益。制定溫度調(diào)整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創(chuàng)