1、行業(yè)利潤(rùn)決定租金各類業(yè)態(tài)可承受的租金價(jià)格分析在金融危機(jī)的影響下，全球經(jīng)濟(jì)衰退及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速，致使商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在2009年出現(xiàn)了整體的下滑。為防止出現(xiàn)虧損，大量零售商中止了擴(kuò)張計(jì)劃，部分發(fā)展商推遲新項(xiàng)目的竣工和開(kāi)業(yè)日期。北京中高端購(gòu)物中心平均租金水平開(kāi)始下跌。在中央和地方政府經(jīng)濟(jì)刺激政策，以及本地穩(wěn)步增長(zhǎng)的消費(fèi)力的共同支撐下，商鋪物業(yè)市場(chǎng)在2009年下半年停止惡化，并漸見(jiàn)穩(wěn)定，下半年市場(chǎng)空置率小幅下降和第四季度末平均租金出現(xiàn)輕微上漲。 在2010年四月份，隨著政府對(duì)于住宅地產(chǎn)過(guò)熱調(diào)控的開(kāi)始，住宅市場(chǎng)的成交量遭遇到了較為嚴(yán)重的沖擊。但與此相反，商業(yè)地產(chǎn)卻沒(méi)有受到任何政策的制約，并保持著平穩(wěn)的上

2、漲。與此形成呼應(yīng)的是在2010年一季度中商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)開(kāi)始得到眾多投資商和開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。其中，在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)資料中就曾顯示：今年一季度商業(yè)地產(chǎn)的成交套數(shù)占比由去年四季度的6%上升到8.1%，而在四月份之后，更首次達(dá)到了9.5%。在商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)一片美好的畫卷面前，眾多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇轉(zhuǎn)型，搶灘商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。目前較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的主要模式是自己持有，以出租為主。而租金的定價(jià)問(wèn)題所依據(jù)的是項(xiàng)目所在的地段和所要引入業(yè)態(tài)。項(xiàng)目所處地段對(duì)于租金的高低眾所周知，在此不予討論。以下是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心對(duì)于各業(yè)態(tài)可承受租金的分析。一、各類業(yè)態(tài)可承受的租金

3、分析1、服裝類數(shù)據(jù)來(lái)源：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心在上述圖表中，我們可以發(fā)現(xiàn)，服裝類業(yè)態(tài)的商鋪，能承受5元/平米/天以下租金的商戶占到27.5%，能承受租金為5-8元/平米/天的商戶占到60%，能承受租金為8-10元/平米/天的商戶占總量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商戶僅占2.5%?？梢钥闯?，經(jīng)營(yíng)服裝類的商戶可接納的租金范圍較廣，但普遍集中于25元/平米/天的租金范圍內(nèi)，能承受高租金的服裝類商戶較少。2、生活服務(wù)類數(shù)據(jù)來(lái)源：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心生活服務(wù)類商戶中，可接受市值范圍以內(nèi)租金的占到80%，占總量的五分之四。而能接受高于市值租金的商戶僅占20%。生活

4、服務(wù)類商戶主要以超市、便利店、生活配套服務(wù)為主。此類業(yè)態(tài)以滿足消費(fèi)者日常生活所需為主，主要分布在人群居住密集、生活消費(fèi)頻繁的區(qū)域。大部分生活服務(wù)類業(yè)態(tài)分布于大型社區(qū)底商或自發(fā)形成于社區(qū)周邊的臨街商業(yè)。對(duì)于生活類業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，他們的大多屬于薄利多銷類的商鋪，故對(duì)于租金的承擔(dān)能力會(huì)顯現(xiàn)的比較弱。3、餐飲類數(shù)據(jù)來(lái)源：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心餐飲類商戶中，能承受租金為3元/平米/天的商戶占總量的7.4%，能接受租金為35元/平米/天的商戶所占比例較大，占總量的56%，能承受租金為5元/平米/天以上的商戶占37%。餐飲類業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，是吸引人流消費(fèi)的主力業(yè)態(tài)，行業(yè)經(jīng)營(yíng)的毛利潤(rùn)較高，租金的承受

5、能力也相應(yīng)較高。目前，餐飲業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)租戶已成為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)提升購(gòu)物中心人氣、對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。4、專業(yè)市場(chǎng)類數(shù)據(jù)來(lái)源：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心從專業(yè)市場(chǎng)方面來(lái)看，能承受租金為3元/平米/天以下的商戶較多，占到總量的72%，能接受租金為3-5元/平米/天的商戶占28%。目前，北京市專業(yè)市場(chǎng)主要以自發(fā)形成的臨街商鋪和中低檔集貿(mào)市場(chǎng)為主，市場(chǎng)環(huán)境雜亂無(wú)章，產(chǎn)品檔次普遍較低，租金水平也隨之較低。專業(yè)市場(chǎng)已逐步由中心城區(qū)向郊區(qū)外遷，市場(chǎng)形態(tài)也逐步調(diào)整升級(jí)，在中心城外圍地區(qū)發(fā)展成為主力商業(yè)形態(tài)。專業(yè)市場(chǎng)區(qū)別于其他大眾消費(fèi)類商業(yè)項(xiàng)目

6、，主要以某一類產(chǎn)品的批零市場(chǎng)形式出現(xiàn)，早期的如京溫服裝市場(chǎng)、萬(wàn)朋文體用品商城、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心，以及現(xiàn)在的北京國(guó)際玩具城等，他們往往依附在已經(jīng)成熟或成型的專業(yè)市場(chǎng)周邊，通過(guò)硬件、軟件設(shè)施的升級(jí)換代，吸引投資客群和經(jīng)營(yíng)者。 專業(yè)市場(chǎng)類項(xiàng)目由于依托現(xiàn)有資源，因此往往有恃無(wú)恐，多數(shù)采取主體分割銷售模式，回籠開(kāi)發(fā)資金。在初期市場(chǎng)升級(jí)剛剛開(kāi)始時(shí)，尤其以服裝批零、家居建材等為甚，但一些規(guī)模過(guò)于龐大，周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善的，經(jīng)營(yíng)往往日漸蕭條。 購(gòu)物中心里的專業(yè)市場(chǎng)往往以主題店的身份出現(xiàn)，如百安居、迪卡儂等都會(huì)以較低的租金引入，此類專業(yè)市場(chǎng)對(duì)店面的面積要求較大，以吸引顧客的目的性消費(fèi)為主，在客觀程度上有

7、效增加了商場(chǎng)的客流，幫助商場(chǎng)消化了較多展示面較差的位置。5、休閑娛樂(lè)類數(shù)據(jù)來(lái)源：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心從休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)來(lái)看，以承受3元/平米/天以下租金范圍的商戶居多，占到總量的60%，此外可接受市值租金水平和35元/平米/天租金水平的商戶各占20%。隨著居民收入水平的提高，消費(fèi)需求由原來(lái)的“需求型”向“享受型”轉(zhuǎn)化，人們對(duì)娛樂(lè)、休閑的需求隨之增加，促進(jìn)了休閑娛樂(lè)業(yè)的迅速發(fā)展。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型業(yè)態(tài)。目前諸多新建購(gòu)物中心都傾向性地提升了娛樂(lè)休閑的面積比例，以增加顧客購(gòu)物的停留時(shí)間，增加消費(fèi)者的消費(fèi)機(jī)會(huì)，有助于帶動(dòng)購(gòu)物中心其他業(yè)態(tài)商家的

8、銷售。創(chuàng)造更多的商業(yè)利潤(rùn)。部分原有的購(gòu)物中心也在借助調(diào)整來(lái)達(dá)到增加娛樂(lè)、休閑比重的目的。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心中充當(dāng)次主力店的角色，商鋪面積較大，對(duì)店鋪的展示面沒(méi)有過(guò)高的要求，在吸引客流的過(guò)程中，提高了抵達(dá)過(guò)程中其他小型商鋪的曝光率。因此，商場(chǎng)在引進(jìn)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的同時(shí)，可以消化一定的死角面積，并促進(jìn)商場(chǎng)其他消費(fèi)，對(duì)其租金要求較低。通過(guò)上述對(duì)于各個(gè)業(yè)態(tài)租金的分析，可以支付較高租金的是餐飲和服裝類業(yè)態(tài)，主要是由于其毛利率相對(duì)于其他業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)較高。專業(yè)市場(chǎng)類和娛樂(lè)休閑類可支付的租金較低，原因是它可以消化掉大量的商場(chǎng)劣勢(shì)面積，同時(shí)由于其擁有較高的吸引力，可以增加動(dòng)線中小型店鋪的曝光率，對(duì)于開(kāi)發(fā)商內(nèi)部小型

9、店鋪的銷售起到了積極作用，故這兩類業(yè)態(tài)對(duì)于租金擁有很強(qiáng)的議價(jià)能力，所支付租金不會(huì)很高。生活服務(wù)類多處于人口居住密集區(qū)，通常他們的毛利潤(rùn)較低，大多采用薄利多銷的方式，因此其對(duì)于高租金的承擔(dān)能力并不是特別的強(qiáng)，但是由于其又是住宅社區(qū)生活所必須業(yè)態(tài)，故住宅開(kāi)發(fā)商對(duì)其需要有個(gè)較為清晰的定位。因?yàn)槠淇梢蕴岣咦≌匿N售速度和銷售價(jià)格。最終我們可以看出不是所有的商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)的租金價(jià)格都是相同的，他們是否可以承受高租金完全是依靠他們的盈利情況來(lái)決定的。業(yè)態(tài)的合理分配可以幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化和提高項(xiàng)目的美譽(yù)度。二、商業(yè)地產(chǎn)“黃金十年”可能遇到的挑戰(zhàn)在2009年之前住宅地產(chǎn)一直被大量投資者關(guān)注，使得部分地區(qū)

10、的地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的反?，F(xiàn)象商住倒掛，對(duì)民生造成了一定程度的影響。隨著政府對(duì)于住宅地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的干預(yù)，住宅市場(chǎng)的投資資金開(kāi)始受到限制并被不斷的擠出市場(chǎng)，成交量開(kāi)始出現(xiàn)不斷的下降。而在這輪調(diào)控之中，商業(yè)地產(chǎn)卻沒(méi)有受到國(guó)家政策的任何限制，因此就出現(xiàn)了“商業(yè)地產(chǎn)黃金十年”說(shuō)。但在外部環(huán)境利好的情況下，如何把握機(jī)遇，掌握市場(chǎng)動(dòng)向，成功的打造一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，還是很考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商內(nèi)在功底的。隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇的出現(xiàn)，眾多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型淘金，大量投資資金開(kāi)始涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。在北京今年就有21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目完工，這些項(xiàng)目的集中放量，將會(huì)加劇市場(chǎng)的租賃和招商競(jìng)爭(zhēng)，而北京市中高檔商業(yè)地產(chǎn)總體空置率也將面臨被推高的危險(xiǎn)

11、。在這里，所謂的商業(yè)地產(chǎn)總體空置率面臨推高并不是說(shuō)北京的商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到了飽和，而是說(shuō)由于大部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)整體市場(chǎng)信息分析把握不夠，從而造成的一種中高端商場(chǎng)過(guò)度集中開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的市場(chǎng)需求沖擊。而北京目前商業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)潛力還有待挖掘，只是需要對(duì)項(xiàng)目量體裁衣，仔細(xì)考察過(guò)周邊市場(chǎng)情況后，根據(jù)市場(chǎng)需要來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不是盲目打造中高端商業(yè)物業(yè)。下述是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心搜集的北京社區(qū)的周邊商業(yè)配套發(fā)展情況：在上述資料中，可以發(fā)現(xiàn)大多住宅區(qū)的商業(yè)發(fā)展都不盡如人意?？偨Y(jié)原因，主要體現(xiàn)在下面兩個(gè)方面：大多數(shù)住宅社區(qū)缺乏小型購(gòu)物便利店（特別是24小時(shí)便利店）和住宅區(qū)小商業(yè)的物價(jià)過(guò)高。

12、這兩種情況的發(fā)生就是沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目自身情況及客戶需求開(kāi)發(fā)后的的典型表現(xiàn)。實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)兩者之間是相輔相成的，是不可分割的整體。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要住宅地產(chǎn)所提供的人流量，而住宅地產(chǎn)的價(jià)值提升則往往要看其配套商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況。一個(gè)住宅小區(qū)在開(kāi)發(fā)完成之后，入住率的上升需要一定的時(shí)間，一般為35年的時(shí)間。但商業(yè)的進(jìn)入是屬于最前期的。在這時(shí)就遇到了一個(gè)問(wèn)題，那就是消費(fèi)人流不夠，如何設(shè)置商業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)一般社區(qū)情況分析，社區(qū)更多需要的是可以滿足居民基本生活需求的生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，而生活服務(wù)類業(yè)態(tài)的典型特點(diǎn)就是利潤(rùn)額薄弱。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要做的事情是提供其一些優(yōu)惠政策，幫助其維持，從而提升小區(qū)的居住品質(zhì)，提高入住率。但是現(xiàn)實(shí)情況大多是，為了盡快回籠資金，小區(qū)商鋪被分割賣出，而業(yè)主出于對(duì)收益的考慮，往往選擇可以支付較高租金的商戶來(lái)經(jīng)營(yíng)，繼而出現(xiàn)了新樓盤的底商大多是二手中介的局面。究其原因，不外是因?yàn)榇祟悩I(yè)態(tài)可以承受較高的租金。但是，這樣便導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)難以保證，高租金也推動(dòng)了商品價(jià)格的上漲。而便利店、洗衣房等業(yè)態(tài)由于行業(yè)利潤(rùn)的原因，難以承擔(dān)較高的租金，前期難以進(jìn)駐。這就造成了大多數(shù)住宅區(qū)缺乏小型便利或者是小型便利店的物價(jià)過(guò)高，讓消費(fèi)者望而卻步的原因。在上述住宅底商現(xiàn)狀中，我們就可以