1、購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃2009-04-28 23:57分類：默認分類 字號： 大大 中中 小小 在商業(yè)地產(chǎn)如火如荼發(fā)展的今天，購物中心作為近年來發(fā)展的新興產(chǎn)物，其經(jīng)營業(yè)態(tài)（各種商店的組合）有別于傳統(tǒng)的百貨店（經(jīng)營的是業(yè)種即各種商品的組合）。一個科學合理的規(guī)劃，不僅可以為整個項目的營銷增加賣點，促進項目的推廣銷售，而且能保持項目長期繁榮，實現(xiàn)投資回報的良性循環(huán)。因此，有必要對其進行探討和分析。類型及特點1、 核心主力店核心主力店通常由國內(nèi)外知名品牌、商譽和口碑的連鎖或單店的目的性商店構(gòu)成，具有極強的消費號召力，是為購物中心開發(fā)、招商和經(jīng)營創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營成功的關(guān)鍵，直接關(guān)系到整個商業(yè)項目的后期運

2、營。在購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃中，量販超市、大型百貨店是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。下面就對各物業(yè)特點作以下總結(jié)：（1）超市屬于開架售貨，集中收款，滿足消費者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。選址多分布在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)，以居民為主要消費對象，10分鐘左右可到達。營業(yè)面積在1000平方米左右，有一定的停車場地，商品構(gòu)成以購買率較高的商品為主。通常采取自選銷售方式，出入口分設，結(jié)算由設在出入口處的收銀機統(tǒng)一進行。營業(yè)時間每天不少于11小時。（2）大型超市實際營業(yè)面積6000平方米以上，品種齊全，滿足消費顧客一次性購買多種商品及服務的綜合性零售業(yè)態(tài)。主要以經(jīng)營食品、副食品、生活日用品、服裝衣料、文具、家用電器

3、等購買頻率較高的商品為主；采取自選銷售方式，明碼標價，結(jié)算設在出口處統(tǒng)一進行。（3）百貨商場 根據(jù)不同的商品種類，開設不同的樓層或?qū)ｉT的銷售區(qū)，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。商品結(jié)構(gòu)主要以經(jīng)營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂為主，種類齊全；以柜臺銷售為主，明碼標價；注重店堂裝修及櫥窗展示。類型基本特點選址商圈與目標顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務功能管理信息系統(tǒng)超市市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)輻射半徑2公里左右，目標顧客以居民為主營業(yè)面積在6000平方米以下經(jīng)營包裝食品、生鮮食品和日用品/食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一

4、結(jié)算。營業(yè)時間12小時以上程度較高大型超市市、區(qū)商業(yè)中心、城較結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)輻射半徑2公里以上，目標顧客以居民、流動顧客為主實際營業(yè)面積6000平方米以上大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當部分，商品在4000種左右，實行低價、批量銷售自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。設不低于營業(yè)面積40%的停車場程度較高百貨店市、區(qū)級商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地目標顧客以追求時尚和品位的流動顧客為主營業(yè)面積6000-20000平方米綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、家庭用品、家用電器為主采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式注重服務，設餐飲、娛樂等服務項目和設施程度較高特點分析

5、：百貨公司,是體現(xiàn)項目檔次和特色展示窗口，應占據(jù)最佳的位置；其承租面積最大，通常在萬平方米以上，可貫穿于商場首層4、5F；租金方面，大型綜合百貨的租金承受水平相對較低，一般價位為60-140元左右。超市，通常放至底層以匯聚人流，并可使人流輻射至其它樓層，具有向上輻射的功效；承租面積大，通常在5000平方米以上，僅次于百貨公司，而租金承受水平較百貨更低，單位租金通常在35-90元左右。2、主力店 當前，購物中心主力店業(yè)態(tài)主要有連鎖食品超市、連鎖家電超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店等。類型承租水平樓層承租面積單位租金代表商家家電連鎖低通常設置在較高樓層或設在商住樓的整個裙樓3000平方米上地段好

6、的店鋪單位租金70元左右,地段差的店鋪單位租金在50元左右國美、五星、蘇寧、銘可達、永樂餐飲、娛樂城最低購物中心最高層或貫通商場的較高樓層1000平方米以上蓮香樓、星巴克、力美健大型中式酒樓低商場最高樓層或設在商住樓的裙樓部分3000平方米以上50-70陽光百味、綠島陽光大型家居低通常設置在較高樓層或設在商住樓的整個裙樓承租面積大，可達萬余平方米地段好的店鋪單位租金70元左右,地段差的店鋪單位租金在40元左右好百年、靚家居專門店與承租面積相關(guān)根據(jù)商場整體商戶組合布局而定較為靈活，大的千余平方米，小的幾百平方米80-400舒美軒、富明高特點分析 上述業(yè)態(tài)承租能力普遍較低，其中娛樂、美食城的承租能

7、力最低，但對人流具有很好的聚集作用，通常設置在商場的較高樓層，這樣既可以滿足物業(yè)面積的需求，又可以很好的將人流進行引導，提升周邊商鋪的價值；大型中式酒樓，所需面積較大，通常都在3000平方米以上，作為供消費者休憩、餐飲場所，是購物中心必要因素，一般放至最高樓層?？傊?，主力店的設置應堅持將承租能力高、承租面積小的放至較低樓層，反之放至高樓層的布局原則，做到優(yōu)勢最大化，價值最大化。3、普通店 通?？蛇x擇商圈內(nèi)有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店或普通店。業(yè)種使用面積技術(shù)需求其他餐飲特色餐飲1000以上上下水、電力、天然氣

8、、排煙、排風、隔油池、廣告位營業(yè)時間較長，充足的停車位咖啡廳80-200上下水、電力、廣告位店鋪外有環(huán)境幽雅的庭院，可將坐位散出來，增加氣氛和吸引人流西餐廳300以上上下水、電力、天然氣、排煙、排風、隔油池、新風、廣告位酒吧約200上下水、電力24小時營業(yè)服務配套行業(yè)美容美發(fā)150以上上下水（冷、熱水）、電力營業(yè)時間到晚10點美體500以上上下水（冷、熱水）、電力營業(yè)時間到晚10點，最好提供停車位洗衣店50-100上下水、電力、房屋進深便利店150-500電力小儲藏室，24小時營業(yè)藥店100-200電力，與同行業(yè)相隔須超過300米24小時營業(yè)花店10-30上下水銀行500-1000電力、獨立出

9、入口、前面柜臺的營業(yè)面積在100平方米以上租買并舉，租賃年限需10年以上彩擴店60上下水、電力租買并舉，租賃年限需10年以上展廳彩擴店60上下水、電力精品店服裝服飾、鞋帽、鐘表、化裝品等100以上電力特點分析：普店所需面積較小，小則10幾或幾十平方米，最大也就1000平方米左右，其租金水平在同一商場不同樓層的平均租金以首層為原點，往上層和下層租金均遞減。業(yè)態(tài)規(guī)劃中，對承租能力高、承租面積小的應放至較低樓層，反之放至高樓層；總體承租能力強，一般放在商場較低樓層。業(yè)態(tài)的檔次與風格一般附和該層主力店，與主力店共享人流。組合比例 一般情況下，一個完整的購物中心少不了超市、百貨、專業(yè)店等各種業(yè)態(tài)，大大小

10、小幾百甚至上千家商家。如何對業(yè)態(tài)商家的處理，如每個業(yè)態(tài)分配到的面積是多少，樓層怎么安排都十分講究。當前國內(nèi)外對業(yè)態(tài)的組合一般采用4：3：3比例，即購物百貨類占40%，餐飲占30%，娛樂休閑占30%。但這也并非一成不變，例如華南MALL采用的是購物：參飲：休閑娛樂：酒店=1.6：1：1：1。根本原因還是依據(jù)項目自身條件和開發(fā)商資金承受能力決定。拋開后者不談，就業(yè)態(tài)自身特點而言：一方面，百貨為主的主力店能夠很好的吸引客流，帶動項目的整體運營，提高項目的知名度，同時也是整個項目利潤的賺取的主要場所；而普店，作為主力店以外的輔助功效，對項目整體影響相對較小，利潤收入較低；另一方面，主力店投資較大，投資

11、回收期長（租期要求一般需要十年、甚至二十年），項目租金便宜，且免租期較長，不能較快的回收投資，風險較大；而普店的投入小，資金回收期短，租金也相對較高，風險較小。購物中心業(yè)態(tài)組合優(yōu)缺點圖行業(yè)優(yōu)點缺點其他問題銀行硬件設施要求簡單租金承受能力強；租賃年限長，較穩(wěn)定；形象好，信譽佳吸引人流能力較弱；營業(yè)時間固定、對增強商業(yè)氛圍推動較小必須在首層，有獨立出入口餐飲吸引人流，營造商業(yè)氛圍；租賃年限長，較穩(wěn)定；租賃面積大，對不規(guī)則的格局有些餐飲也可接受硬件設施要求復雜；租金承受能力弱；有可能對項目其他部分（尤其是住宅）的住戶構(gòu)成干擾將對物業(yè)進行改造，并投入大量設備和裝修費用。但如由于經(jīng)營效果不佳而撤租，將有

12、可能涉及設備和裝修費用的“頂手費”問題的解決服裝硬件設施要求簡單；租金承受能力強；形象好所需商業(yè)項目應具備一定規(guī)模，服裝行業(yè)是“扎堆”的行業(yè)，單獨一家服裝店無法生存；租賃年限短，不夠穩(wěn)定需開發(fā)商嚴格掌握項目檔次、消費者檔次的定位。最好將同一檔次、同價位的服裝店鋪規(guī)劃在一起藥店硬件設施要求簡單；租賃年限長，較穩(wěn)定；在居民區(qū)極為受歡迎租金承受能力不強政府規(guī)定300米范圍內(nèi)不可以同時存在兩家藥店超市聚斂人流，增強商業(yè)氛圍；租賃面積大；租賃年限長，較穩(wěn)定對租賃范圍的格局要求較高，主要體現(xiàn)在層高、柱距、單層面積、進深等方面；租金承受能力差；免租裝修期長；形象差一般情況下超市要求物業(yè)提供卸貨區(qū)、貨梯等，開

13、發(fā)商應注意在設計時盡量將超市的貨車入口、卸貨區(qū)、貨梯單獨預留出來，并嚴格限定卸貨時間展廳形象好?？商嵘麄€物業(yè)的檔次；租金承受能力強；租賃面積大對租賃范圍內(nèi)的格局要求較高，主要體現(xiàn)在層高、柱距、展示面、通透、玻璃等方面目前市場上多為汽車、家具廚具展廳，汽車展廳已不只滿足于展示功能，還應兼具銷售、維修和售后服務的功能，因此對物業(yè)有更高的要求。而家具和廚具展廳則有“扎堆”經(jīng)營的特點，開發(fā)商可劃分整層面積招租此類物業(yè)綜上所述，購物中心規(guī)劃過程中，主力店的布局一要避開與核心主力店經(jīng)營同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)和業(yè)種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等業(yè)種都應分別引入主力店，

14、分布在購物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個局部購物中心的消費主題。品牌服飾應布局在精華區(qū)人流動線入口，品牌快餐店則宜布局于購物中心各區(qū)結(jié)合部。樓層分布上，最上層一般適合安排飲餐，如果沒有條件則安排超市，超市安排在次最上層或是地下層，因為超市的租賃不高，百貨安排在二層四層，專業(yè)賣場如家電或是IT連鎖安排在三層或是四層，每層可以安排服務性的機構(gòu)（如美容、咖啡店等），以及其他的品牌專賣店。案例展示天河城廣場成功的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 天河城廣場基本資料建筑面積16萬平方米營業(yè)面積10萬平方米總投資12億元開業(yè)時間1996.2.9檔次定位中高檔最高租金2300元/平方米最低租金800

15、元/平方米均價1500經(jīng)營方式只租不售樓層狀況1棟10層，地上7層，地下3層投資商天貿(mào)集團物業(yè)地址廣州天河 天河城廣場是目前廣東省營業(yè)面積最大的集購物、飲食、娛樂、休閑于一體的現(xiàn)代大型購物中心。該項目總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米，地上7層，地下3層，北面露天廣場面積3000多平方米。日均人流量超過10萬，最高達60萬，是華南商圈的代表之作。天河城廣場的開發(fā)成功，除了該項目的正確選址外。其成功的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合也是促使其成功經(jīng)營的關(guān)鍵因素。 天河城廣場項目定位表項目定位大型綜合購物中心功能定位集購物、飲食、娛樂、休閑于一體檔次定位中高檔消費群定位都市白領(lǐng)經(jīng)營方式定位只租不售樓層功能定位負二樓、三樓停車場、停車位上千個負一樓大型超市（JUSCO）首層各類專賣店、連鎖店二、三層天貿(mào)南大百貨四層家庭用品、家私廣場五層文化娛樂天地六層康體運動區(qū)、飲食天地七層名牌特價區(qū) 一方面，天河城選擇了兩家各具特色的百貨公司吉之島和天貿(mào)南大兩家大百貨公司作為主力店，形象形成錯位，良性競爭，從而帶動了商場購物氛圍。另一方面，天河廣場還