1、酒店融資租賃項目運作模式一、酒店融資租賃業(yè)務模式1、酒店行業(yè)情況分析（ 1）酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2013 年四季度，全國11895家星級飯店第四季度的營業(yè)收入總計為592.32億元，其中餐飲收入為256.47億元， 占營業(yè)收入的43.30%;客房收入為256.95億元，占營業(yè)收入的43.38%。2013 年第四季度全國星級飯店經(jīng)營情況統(tǒng)計表（按星級分）全國第四季度星級飯店平均房價為335.36元 /間夜，平均出租率為 56.63%， 每間可供出租客房收入為189.93元 /間夜， 每間客房平攤營業(yè)收入為36165.39元 /間。2013 年第四季度全國星級飯店經(jīng)營情況平均指標統(tǒng)計表（按星級分）從第

2、四季度各地區(qū)經(jīng)營情況看，平均房價位居全國前6 位的為上海、北京、海南、廣東、天津和福建;平均出租率位居前6位的為湖南、上海、江蘇、海南、福建和四川;每間可供出租客房收入位居前6位的為上海、北京、海南、廣東、福建和四川;每間客房平攤營業(yè)收入位居前6 位的為上海、北京、江蘇、浙江、福建和天津。（ 2）酒店行業(yè)發(fā)展趨勢2013年我國人均GDP已達6747美元，旅游消費正處于快速增長隨著人均收入的提高，城鎮(zhèn)化進一步推動居民休閑旅游消費需求升級， 旅游產(chǎn)業(yè)的進一步提升將保證行業(yè)未來增長空間。從生命周期看，國內(nèi)旅游行業(yè)仍處于增長期，長期發(fā)展可期。高星級酒店的需求將緩慢上升，增長穩(wěn)健，海南等地區(qū)過大的供給量

3、造成高星級酒店面臨過剩隱憂，從而對高星級酒店盈利能力提升產(chǎn)生壓制。經(jīng)濟型酒店近年來發(fā)展快速，如家、七天等先后調(diào)整擴張速度并向二三線城市擴張，漢庭登陸納斯達克后加速跑馬圈地，經(jīng)濟型酒店市場進一步細分、品牌進一步拓展將成未來的發(fā)展方向。我國酒店業(yè)未來連鎖化經(jīng)營，集團化經(jīng)營以及品牌化經(jīng)營的大方向發(fā)展趨勢導致行業(yè)內(nèi)兼并重組加快，一些規(guī)模較小、盈利能力較差的酒店將被不斷擴張的行業(yè)領頭羊所吞并。區(qū)域發(fā)展方面：我國星級酒店主要分布在經(jīng)濟發(fā)達、交通便利地區(qū)或者風景名勝地區(qū)。主要是經(jīng)濟較為發(fā)達的北京、廣東、上海、江蘇、浙江、山東，以及風景名勝集中的四川、云南、海南等地。未來一段時間內(nèi)，我國東部地區(qū)酒店將達到一定

4、的飽和程度，而大量的新建項目將在中、西部地區(qū)發(fā)展。2、酒店租賃標的分析（ 1）融資租賃資產(chǎn)特性酒店投資金額一般較大，五星級酒店投資額動輒數(shù)億元，部分高端酒店項目投資額超過10 億元的也不在少數(shù)。酒店經(jīng)營從建設開業(yè)到成熟盈利，需要一段較長的時間，酒店投資回收期普遍較長，業(yè)主的資金沉淀較多，從銀行獲得的中長期項目貸款在運營前期還本付息壓力較大，通過融資租賃可以盤活資產(chǎn)。酒店與宏觀經(jīng)濟周期的關聯(lián)度高，呈現(xiàn)出明顯的季節(jié)性特征。酒店與旅游行業(yè)息息相關，宏觀經(jīng)濟波動直接影響居民消費進而傳導到旅游市場上，間接決定酒店經(jīng)營狀況的好壞；另一方面，旅游消費非剛性需求，而維持項目運營所需固定成本大，故經(jīng)濟形勢對經(jīng)營

5、業(yè)績的影響明顯。季節(jié)上而言，二季度隨著旅游旺季的來臨酒店營收上升，四季度會展經(jīng)濟的繁榮推動酒店收入達到峰值。酒店設備的融資租賃與其他設備類動產(chǎn)租賃項目類同，而酒店整體資產(chǎn)租賃屬于不動產(chǎn)租賃范疇，具有特定的屬性。相對于其他設備類融資租賃資產(chǎn)處于貶值通道中，酒店資產(chǎn)具有明顯的資產(chǎn)升值效應，隨著運營的成熟、品牌效應的發(fā)揮以及土地升值的影響，酒店資產(chǎn)的價值一般處于上升通道。（ 2）融資租賃還款來源酒店的收入來源主要是兩大塊：客房收入、餐飲收入，兩者占比百分之八九十。除此之外，會展服務收入、車輛出租收入、酒吧歌廳等娛樂休閑收入、紀念品食品銷售收入、代理服務收入等。所有這些收入均基于客流情況，客房入住率情

6、況直接決定酒店收入，進而影響酒店盈虧和現(xiàn)金流情況，以酒店為融資租賃標的物的業(yè)務中，客房入住率是考核酒店還款能力的核心指標。（ 3）酒店資產(chǎn)收益率情況總體而言，酒店行業(yè)具有較高的投資收益率，低星級酒店投資資產(chǎn)收益率高于低星級酒店。由于單位客房成本遠低于星級酒店而且入住率普遍較高，經(jīng)濟型酒店的投資收益率更高。民生銀行2011 年推出一款以“旅游酒店”為主題的理財產(chǎn)品（山東信托恒裕 1 號） ，前兩年的年化收益率最高達12.5%， 后半年的年化收益率最高達14.5%。鄭州煤電擬投資1.09億元購買三星級酒店珍崗大廈，項目總投資1.09億元， 資產(chǎn)收益率前三年將為13%左右。平安信托投資北京上地快捷酒

7、店項目，作價1.35億元，稅后回報率約14%；投資北京東直門假日快捷酒店項目，投資1.45億元，回報率近11%。 7天連鎖酒店一家分店的資金門檻在400-600萬元，平均3 年至 4.5年能收回成本，每年的投資收益率25%至 35%。（ 4）主要風險因素分析監(jiān)管政策風險：商務部外商投資租賃業(yè)管理辦法規(guī)定的租賃財產(chǎn)明細全部為動產(chǎn)，并未明確指出包括不動產(chǎn)。另外，銀監(jiān)會已叫停了金融租賃公司的房地產(chǎn)租賃業(yè)務，商務部監(jiān)管的外商投資租賃公司和內(nèi)資試點租賃公司并不在此次叫停之列，但是， 由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，以及控制金融企業(yè)對不動產(chǎn)的直接投資，房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務被監(jiān)管部門禁止的政策性風險將長期存在

8、。法律風險：雖然在德國、韓國等國家，不動產(chǎn)租賃都是融資租賃的對象，但是在我國，2006年融資租賃法草案第三次征求意見稿中，把融資租賃物件鎖定在“機器設備等非消耗性動產(chǎn)”方面，房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)的融資租賃就不在受法律保護范圍。與此同時， 2013 年 3 月最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋（征求意見稿）中，雖指出一種意見“有限允許不動產(chǎn)如商業(yè)地產(chǎn)、 廠房作為融資租賃的租賃物，土地使用權、住宅等不能作為租賃物”，但其傾向性意見是“以土地、房屋等不動產(chǎn)或以基礎設施收費權等無形財產(chǎn)權益作為租賃物，不構(gòu)成融資租賃關系”。也就意味著，在司法實踐中事實上否定了不動產(chǎn)

9、可以作為融資租賃物。如果合同無效，融資租賃公司所購的房產(chǎn)將可能無法交付， 抵質(zhì)押擔保也可能無效，租賃公司的租賃債權將有懸空危險。經(jīng)營風險：酒店的經(jīng)營狀況取決于酒店位置、市場定位、服務水平、 管理水平等一系列因素，若這些因素管理不得當導致客房入住率低迷， 酒店經(jīng)營收入不理想，現(xiàn)金流狀況不足以覆蓋融資租賃的每期租金，則將帶來對融資租賃公司的租金違約風險。房產(chǎn)暴跌風險：日本最大的融資租賃公司日本國際租賃公司就是因為經(jīng)營房地產(chǎn)租賃、參與房地產(chǎn)炒作、脫離租賃主業(yè)，而導致破產(chǎn)倒閉。酒店的資產(chǎn)價格不穩(wěn)定，如果升值其好處不會給租賃公司，如果酒店資產(chǎn)暴跌到50%以下，風險全部加載到融資租賃公司身上，因此，酒店屬

10、于風險非可控的融資租賃項目。物權風險：酒店資產(chǎn)售后回租交易中，涉及到房地產(chǎn)的過戶問題，作為出租方的融資租賃公司要交納土地增值稅和契稅，為了避免過戶產(chǎn)生的土地增值稅和契稅，融資租賃公司往往和承租方另行簽訂協(xié)議約定權屬而不進行酒店資產(chǎn)的實際過戶，這樣雖規(guī)避了稅負，但同時也隱藏了物權上的風險。3、同行操作酒店租賃項目目前公開資料可查詢的不動產(chǎn)租賃交易較少，而酒店資產(chǎn)方面只 有幾單酒店設備融資租賃業(yè)務，酒店整體資產(chǎn)融資租賃只有當年德隆 集團旗下上海新世紀金融租賃公司操作過的一筆。2004年，中央宏觀調(diào)控政策出臺，央行收緊銀根，滬上各大銀 行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房貸的控制趨勢趨嚴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行 直

11、接融資變得相當困難。同時，隨著房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目資本金“門 檻”的比例由20%上升到35%及以上，而購買土地的款項又不計入 資本金，使得不少開發(fā)企業(yè)的自有資本匱乏，解決融資渠道迫在眉睫。 在這樣的背景下，上海新世紀租賃成功運作國內(nèi)首個房地產(chǎn) “售后回 租+保理”融資項目一一滬上一家大型房地產(chǎn)公司將其擁有的海南一 著名大酒店出售給新世紀租賃，并簽定 5年的“售后回租”合同；新 世紀租賃又與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國內(nèi)保理業(yè)務”合同，將房 地產(chǎn)售后回租形成的租金應收款賣給銀行， 新世紀租賃在不動用自有 資金情形下幫房地產(chǎn)公司一次性完成融資金額 6億元。在直接向銀行 辦理抵押貸款受到諸多限制的情況

12、下， 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通 過售后回租+保理項目，雖然在融資成本上有所提高，但最大的 利益在于，房產(chǎn)變現(xiàn)的資金可以作為新開發(fā)項目的資本金。公開資料可查詢的酒店融資租賃項目情況租賃公司承租人融資租賃模式融資金額期限新世紀租賃房地產(chǎn)商回租+呆理6億5年國金租賃名城地產(chǎn)售后回租1.4億3年融眾租賃金榜集團設備售后回租 18000 萬9個月1誠通租賃嘉福悅酒店設備售后回租5000 萬3個月2013 年， 大名城控股子公司名城地產(chǎn)（福建）有限公司與上海國金租賃 （上海國際集團子公司）簽署 轉(zhuǎn)讓合同及 融資租賃合同，采取售后回租方式，國金租賃受讓名城福建名下的福州名城豪生大酒店的酒店經(jīng)營設備、設施及

13、其附屬物件的租賃物總價款1.4億元，融資租賃期限三年，租金按季等額支付。名城地產(chǎn)公司為名城福建提供連帶責任保證擔保,名城福建另一少數(shù)股東福州開發(fā)區(qū)鑫聯(lián)洪貿(mào)易有限公司為名城福建融資租賃事項提供反擔保。2012 年，香港金榜集團控股的融眾租賃訂立一份酒店設備融資租賃合同，以8000 萬元人民幣向承租人采購酒店設備，再以8930萬元人民幣租回予承租人，為期九個月。同時，與公司擔保人訂立財務顧問合同，融眾租賃收取顧問費用870 萬元人民幣。2011 年，中國誠通發(fā)展集團（香港上市公司）間接全資附屬公司誠通租賃與上海嘉福悅國際大酒店訂立租賃協(xié)議，誠通租賃以5000萬元從嘉福悅酒店購買設備，并回租，為期3

14、 個月。酒店于期限屆滿時支付租賃款項共5117.25萬元，租賃利息按年9.38%計算，租賃期結(jié)束酒店有權按名義購買價100 元購買設備。上海家合 （主做房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務）就酒店的責任向租賃公司提供相關物業(yè)抵押，北京世紀為酒店的責任向租賃公司作出擔保。2011 年，海南國際旅游產(chǎn)業(yè)融資租賃股份有限公司成立，注冊資本 1000 萬美元，除了傳統(tǒng)業(yè)務外，積極開拓游艇、水上飛機、房車、過山車、索道、摩天輪、酒店等旅游產(chǎn)業(yè)融資租賃業(yè)務。4、酒店融資租賃模式（ 1）在建酒店設備直租模式商業(yè)地產(chǎn)在建時，即對照明、電梯、空調(diào)等主體設備、設備附屬物、安裝調(diào)試、保險運輸、培訓等費用統(tǒng)一記入設備單價（或以總包價格）

15、，并以此價格為標準進行融資租賃，可以融入大部分資金。（ 2）酒店整體直接租賃模式經(jīng)濟型酒店一般采取租用老舊樓房進行翻新改造，能以較低的投資成本進行快速的連鎖擴張，融資租賃公司可以在該環(huán)節(jié)為經(jīng)濟型酒店集團提供融資租賃服務。該模式屬于直接租賃業(yè)務中的自營租賃，即融資租賃公司用自身資金代替承租人購買所需的酒店資產(chǎn)，然后將之出租給承租人使用，定期向承租人收取租金，租賃期滿后根據(jù)租賃公司與承租人的事先約定，既可由租賃公司收回酒店，也可由承租人向租賃公司支付象征性價款取得該酒店所有權。（ 3）已建成酒店設備回租模式已建成酒店中正常使用的電梯、空調(diào)系統(tǒng)、車輛、消防系統(tǒng)、備用發(fā)電機組、大樓安防系統(tǒng)及照明設施、

16、LED電視、信息化控制系統(tǒng)等是一筆龐大的資產(chǎn)，這些設備已安裝在不動產(chǎn)內(nèi)部，沒有債務或產(chǎn)權糾紛，并在正常使用，有或沒有折舊，資產(chǎn)總值調(diào)整或不調(diào)整，均可采取標準的模式進行售后回租。此資產(chǎn)不移動，不影響正常使用。在租賃期間出租方向承租方收取租金，并把物件的使用權、收益權、占有權以及管理維護（包括質(zhì)量維修、保險、安全和納稅）等權力和義務轉(zhuǎn)移給承租方，承租方在租賃期間，對租賃物件擁有使用權，而所有權由出租人所有，并由承租人在租賃期滿后以名義價格（比如100 元）留購租賃物。融資租賃公司可以就此向銀行申請應收租賃款 質(zhì)押貸款。（ 4）酒店售后回租+銀行保理模式房地產(chǎn)企業(yè)與金融租賃公司簽訂房產(chǎn)購買合同及房產(chǎn)回租合同 將房產(chǎn)按造價或評估價折價出售給金融租賃公司。房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限、金額等支付租金。房地產(chǎn)產(chǎn)權過戶與融資租賃公司， 融資租賃公司再把房產(chǎn)回租給房地產(chǎn)企業(yè)，期限屆滿后房地產(chǎn)企業(yè)再回購房產(chǎn)。融資