1、投資建議書稿四、投資規(guī)劃戰(zhàn)略依據(jù) （一）三年發(fā)展計劃 在公司正式成立并啟動運行后的3年內(nèi)，計劃通過兩個項目的開發(fā)進行公司的第一次創(chuàng)業(yè)，以此奠定良好的技術(shù)與資金基礎。經(jīng)過細致周密的市場調(diào)查分析，并綜合武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況，計劃從舊城改造入手，以穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略，擴大規(guī)模，以實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展目標。（二）五年發(fā)展規(guī)劃在初始創(chuàng)業(yè)階段，力求儲備一定量未來可發(fā)展用地。3年后公司將進入第二個全新的發(fā)展時期-五年發(fā)展規(guī)劃期。在這個發(fā)展時期內(nèi)將在原有的基礎上加快開發(fā)速度、擴大開發(fā)規(guī)模，保持年開發(fā)量在15萬平方米20萬平方米的水平。同時銷售量保持在10萬平米左右。五、投資收益利潤依據(jù)（一）投資估算項目

2、投資估算依據(jù)（1）項目A：占地約20畝，規(guī)劃建面實現(xiàn)5萬平米，銷售均價取2200元/平米，整個項目建設期從2003年7月到2005年4月份，開發(fā)周期22個月，經(jīng)營期截止到2005年4月；（2）項目B：占地50畝，規(guī)劃建面約10萬平米，平均銷售價格取2300元/平米；整個項目建設期從2004年1月到2006年6月份，開發(fā)周期為2年半，經(jīng)營期截止2006年6月（3）建安成本參考武漢房地產(chǎn)市場在建及已完成的同類項目的成本、費用水平；（4）地價取城區(qū)和郊區(qū)地價的平衡值，；（5）各項稅費按武漢市現(xiàn)行收費標準，營業(yè)稅銷售收入的5.65%計算，1、開發(fā)成本估算（1）土地成本地價按100萬元/畝計算，合約15

3、00元/平米（占地），按容積率折合單方建筑面積400元/平米（2）前期工程費150元/平米，含三通一平、勘察設計、規(guī)費、城市基礎設施配套費等；（3）建安工程費900元/平米，以高層占20%、小高層占70%、多層占10%的比例加權(quán)平均成本；（4）小區(qū)基礎設施與配套工程120元/平米，包括道路、水電工程、園林綠化工程等；（5）不可預見費20元/平米，按土地成本、前期工程、建安工程基礎配套工程成本和的2%計算；（6）管理費20元/平米，按建安成本的2%計算；（7）資金成本50元/平米，為銀行貸款和融資成本，第一個項目資金需求量不大，資金成本按30元/平米計算，第二個項目規(guī)模大，資金需求量大，資金成本

4、按50元/平米計算；（8）營銷成本100元/平米，包括廣宣推廣和銷售費；（9）稅費160元/平米，包括營業(yè)稅、維修基金及交易稅費等；合計投資成本：19001920元/平米，成本可控制在1900元/平米左右2、三年資金流量計劃預測根據(jù)三年發(fā)展計劃和投資成本估算，綜合兩個項目的資金流量（見附表），得出合并資金流量情況如下表：項目合計2003年2004年2005年2006年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6投資28700201032512255205140525152085186021901710100515

5、0012001170153090086010A95002010325122597510751075845600750490135B19200423033014401240126014401220870150012001170153090086010收入32560002008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200A1056020080010001500150020002500800260B22000800200015001500300030003500350020001000200差額386020103251025440

6、54051015585940231059075515001800233019701100140190累計386020102335336077658170918597708830652059305175367518754552425352533853195資金流通圖（二）資金籌措1、資金來源與運用表項目合計2003年2004年2005年2006年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6資金運用201032512255205140525152085186021901710100515001200117015309

7、0086010 投資2010325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010資金來源2010325122552051405251520852800450023001760300030003500350020001000200 自有資金20103252540551585 銀行貸款100040004001000500 銷預售收入2008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200資金結(jié)余000000094023105907551500180023301

8、97011001401902、資金計劃（1）兩個項目運作需資金9770萬元，其中自有資金2870萬元，銀行貸款6900萬元；（2）在第一個項目啟動后帶來銷售收入前資金缺口將達到3560萬元，擬投入自有資金2360萬元、銀行貸款1000萬元解決；（3）預計資金峰值出現(xiàn)在2004年12月份，預測達到5205萬元，擬通過銀行貸款4000萬元、自有資金405萬元、預售收入800萬元來彌補資金缺口；（4）2004年3月到8月資金需求為6005萬元，可以投入自有資金105萬元、銀行貸款1900萬元、銷預售收入4000萬元解決；2004年9月后資金流為正值，無資金缺口；（5）資金償還計劃為： 2005年11

9、月還貸1000萬元，2006年1月還貸4000萬元， 3月還貸400萬元，5月還貸1000萬元，7月還貸500萬元，償還貸款本金來源于銷售收入；利息支付計劃為： 2004年12月支付利息（150萬元+200萬元）共350萬元，2005年12月支付利息300萬元； （三）項目財務評價1、損益表及靜態(tài)贏利分析（1）損益表序號項目名稱金額（萬元）1預銷售收入32560總成本費用287002利潤總額3860（2）評價指標A、全部投資的投資利潤率=利潤總額 / 總投資額 * 100%=3860 / 28700 *100% =13.45%B、項目銷售利潤率=利潤總額 / 銷售收入 * 100%=3860

10、/ 32560 * 100% =11.86% 投資總成本占銷售收入的比例為：28700 / 32560 *100% = 88.15%C、投資回報率 實際資金運作中需9770萬元資金就可以啟動，三年純利潤3860萬元投資的資金回報率為：3860 / 9770 *100% =40%，年投資資金回報率為13%左右。D、靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期T=14-1+455/2330=13.2，即靜態(tài)投資回收期26.4個月。由于以上數(shù)據(jù)的計算是按假定條件計算的，其中大部分數(shù)據(jù)遵循會計謹慎性原則，因此項目在實際運作中有一定的利潤空間。從以上各指標來看，說明項目開發(fā)是有利可圖的。 2、動態(tài)經(jīng)濟效益分析 （1）

11、動態(tài)資金流量（全部投資）表項目合計2003年2004年2005年2006年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6現(xiàn)金流出287002010325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010A95002010325122597510751075845600750490135B19200423033014401240126014401220870150012001170153090086010現(xiàn)金流出現(xiàn)值1952306112146251

12、2122106169514681678127272610528177739825615206現(xiàn)金流入32560002008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200A1056020080010001500150020002500800260B22000800200015001500300030003500350020001000200 現(xiàn)金流入現(xiàn)值0018371186312561220221034491711127121042043231422471246605117凈現(xiàn)金流量38602010325102544054051

13、015585940231059075515001800233019701100140190 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值195230693839143498504757421771439545105212261541126568585111累計凈現(xiàn)金流量386020102335336077658170918597708830652059305175367518754552425352536653860累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值19522258319671107459830987848042627158325287423530091468203482567678 注：年基準折現(xiàn)率I取18%，則2個月單位基準折現(xiàn)率I為

14、3%（2）指標評價A、累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值NPV（折現(xiàn)率i=3%） = 678 > 0 ，表明項目在經(jīng)濟上可以接受；B、動態(tài)投資回收期T=16-1+482/685=15.7，即動態(tài)回收期為31.4個月；3、盈虧平衡分析（1）銷售面積盈虧平衡點兩個項目加權(quán)銷售均價為2250元/平米，綜合成本為28700萬元銷售面積盈虧平衡點=總成本 / 銷售均價 = 28700 / 2250=12.75萬平米占計劃銷售量的85%，即當實際銷售量達到計劃銷售量的92.6%時，項目達到盈虧平衡點（2）銷售價格盈虧點銷售價格盈虧平衡點=總成本 / 銷售量 =28700 / 15 =1913元/平米占計劃銷售價格

15、的85%，即當實際銷售價格達到計劃銷售價格的855時，項目處于盈虧平衡點。盈虧平衡分析顯示當項目銷售面積、銷售價格達到項目銷售預期的855時，項目處于盈虧平衡點。由于分析時始終堅持謹慎性原則，因此在實際中應該有較大的彈性。六、投資風險分析 “天下沒有免費的午餐”，投資收益高同時風險也大。我們在公司正常運作和經(jīng)營期間會面臨一系列風險，這些風險是我們應該重點研究的。對于每一個可能出現(xiàn)的風險，我們將做專門的“風險減弱報告”等系統(tǒng)風險預警措施，以獲取可靠的高回報。1、政策性風險產(chǎn)業(yè)政策風險 武漢市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?，在未來幾年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大的變化。這樣因產(chǎn)業(yè)政策的變化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化將導致武漢市

16、房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，會對房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生風險。對此因素帶來的風險，可以通過成立專門的市場研究部門和專人負責跟蹤武漢市房地產(chǎn)市場變化動態(tài)，在風險因素產(chǎn)生不利效果前及時調(diào)整投資策略，避免損失。土地使用制度變化風險 未來武漢市將出臺一系列新的土地使用制度。如目前土地實行公開掛牌交易，增加了獲取土地資源的機會，但同時也導致高地價風險，增加了經(jīng)營的難度。對此，可以運用“產(chǎn)品市場法則”來調(diào)整投資策略，即以“項目尋找土地”的思路，按“市場分析客戶需求分析產(chǎn)品價格分析市場定位方案比較投標策略”的步驟來進行投資決策。金融政策變化風險 銀行金融機構(gòu)貸款政策的變化將對項目正常運作產(chǎn)生不利影響，融資不成功導致項目

17、爛尾的事常有發(fā)生。還有銀行按揭政策的變化會對居民買房支付能力產(chǎn)生很大影響審批手續(xù)過程風險 工程建設過程長，各種審批手續(xù)多，若因?qū)徟^程拖延而導致建設期、交易期延長，將帶來經(jīng)營損失。對此我們將成立由經(jīng)驗豐富、活動能力強的專門部門，負責審批等事宜。2、經(jīng)濟性風險市場供求變化風險 武漢市房地產(chǎn)市場目前還沒有出現(xiàn)明顯的“泡沫“，低房價帶來大發(fā)展空間。武漢市房地產(chǎn)市場供給和需求的變化將是我們投資時機選擇的重要依據(jù)。這種市場性風險將由專業(yè)市場研究人員負責。3、開發(fā)經(jīng)營性風險開發(fā)時間過長帶來的規(guī)劃落伍 項目的規(guī)劃設計理念從現(xiàn)時對比競爭環(huán)境來講，具有一定的超前性，但也僅只是在現(xiàn)階段的超前，隨著市場發(fā)展的日益加

18、快、專業(yè)競爭的日益激烈，當我們的規(guī)劃在比照2004、2005、2006年的市場態(tài)勢時勢必落伍，而此時正是項目產(chǎn)品市場價格提升、銷售上量、利潤實現(xiàn)之時，落伍的規(guī)劃與強烈的經(jīng)營要求所帶來的反差就形成了項目的規(guī)劃風險，在常青花園、百步亭花園、南湖花園等大盤的實際操作中，其前期規(guī)劃均被一再修改和推翻，由此可見一斑。為此，對策如下：·項目在具體理念形成中，應具有較強的層次性，以備后期賣點提升和變化。·其建筑形態(tài)和建筑風格要具有多元性和兼容性。·一次規(guī)劃分期設計。產(chǎn)品價格性能比失衡帶來的墻里開花墻外香 武漢市房地產(chǎn)市場縱然有前幾年的輝煌發(fā)展，但并沒有出現(xiàn)從量到質(zhì)的改變，這個市場仍然是一個價格制約型的成長型市場，這個市場告訴我們，中低價房仍將是市場消費的主題，這就是為什么經(jīng)濟實用房和低價房熱銷的原因，如常青花園、百步亭花園、翰林苑、南波灣等；也是高品位、高價位房屋滯銷的原因，如都市經(jīng)典、藍灣俊園、名都花園、麗島花園等。我們認為當市場無法承受過高的單價時，則產(chǎn)品在其高性能上的成本投入亦將隨之失效，另一方面，競爭者眾，市場對比成交明顯，廣告一旦投入市場，所帶來的客戶如果不能獲得高性價比的優(yōu)勢產(chǎn)品，勢必將購買資金投入到性價比較高的其它樓盤，從而形成