1、民法入門II物權(quán)法 李國(guó)強(qiáng)第三章 用益物權(quán)第一節(jié) 用益物權(quán)總論一、用益物權(quán)的概念（一）用益物權(quán)的含義用益物權(quán)，是指占有他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，于一定范圍內(nèi)得為使用收益的限制物權(quán)。物權(quán)法第一百一十七條規(guī)定：“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。”用益物權(quán)重在對(duì)他人財(cái)產(chǎn)使用價(jià)值的利用，與利用標(biāo)的物的交換價(jià)值的擔(dān)保物權(quán)相對(duì)應(yīng)，共同構(gòu)建了他物權(quán)制度。從經(jīng)濟(jì)意義上來(lái)說(shuō)，用益物權(quán)實(shí)際上是物的所有權(quán)與其使用價(jià)值的分離。這一分離在實(shí)踐中是非常必要的。人類社會(huì)自有法律以來(lái)，便存在著擁有和利用的矛盾，有些人擁有財(cái)富如土地等，但是卻不必或不能利用它；相反的是更多的人沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)，但

2、是為了生存和發(fā)展，必須利用他人的不動(dòng)產(chǎn)。法律建立用益物權(quán)制度，主要是為后一種人的利益，通過(guò)向他們授予物權(quán)，使得他們利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利能夠獲得更有力的保障。第一百一十八條規(guī)定：“國(guó)家所有或者國(guó)家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個(gè)人依法可以占有、使用和收益?！钡谝话僖皇艞l規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谝话俣畻l規(guī)定：“用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)利用資源的規(guī)定。所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利?！保ǘ┯靡嫖餀?quán)的特征1、用益物權(quán)是一種限制物權(quán)物權(quán)以其對(duì)于標(biāo)的物的支配范圍為標(biāo)準(zhǔn)，可以分為完全物權(quán)與定限物權(quán)兩種。完全

3、物權(quán)即所有權(quán)，限制物權(quán)即他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。所有權(quán)為具有一般支配權(quán)能的物權(quán)，所有人可以在法律限定的范圍內(nèi)永久全面整體的發(fā)揮其支配作用。但限制物權(quán)則不同，限制物權(quán)于期限和支配的量上都有一定的限度，不如所有權(quán)的內(nèi)容豐富。2、用益物權(quán)是以使用收益為內(nèi)容的物權(quán)用益物權(quán)是利用標(biāo)的物的使用價(jià)值的權(quán)利，即用益物權(quán)人所支配的，是標(biāo)的物的使用價(jià)值，與擔(dān)保物權(quán)人所支配的為標(biāo)的物的交換價(jià)值，顯著不同。3、用益物權(quán)的享有和行使以對(duì)物有占有關(guān)系為前提只有對(duì)特定物有占有關(guān)系，才能對(duì)物為使用收益。4、用益物權(quán)的客體是他人的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)只能在他人之物上成立，并且在現(xiàn)行法律規(guī)定的物權(quán)種類中，只能在他人所有的不

4、動(dòng)產(chǎn)上成立。動(dòng)產(chǎn)的種類繁多，數(shù)量也相當(dāng)零碎，而其價(jià)值又往往較不動(dòng)產(chǎn)為低，因而如有需要，盡可以買為己用。即使偶爾有利用他人動(dòng)產(chǎn)的必要，也可以用借貸或租賃等債的方式獲得實(shí)現(xiàn)，而不必依靠用以物權(quán)。（三）用益物權(quán)的功能用益物權(quán)制度首創(chuàng)于羅馬法。羅馬法學(xué)家認(rèn)為，所有權(quán)雖然是所有人對(duì)所有物的全面支配權(quán)，但它是一種具有“彈力性”的完全物權(quán)，所有人在其所有物上設(shè)定用益物權(quán)，將物的使用、收益權(quán)能暫時(shí)委托他人行使，并不因此喪失所有權(quán)。用益物權(quán)是對(duì)物的某一方面的支配權(quán)，是所有權(quán)對(duì)物的全面支配力的一種表現(xiàn)，或者說(shuō)是所有人行使所有權(quán)的一種方式。羅馬法所首創(chuàng)的用益物權(quán)制度與理論，為后世法律原原本本的加以繼承。法國(guó)、德國(guó)、

5、瑞士、日本等多數(shù)國(guó)家的民法典都對(duì)此做了詳略不一的規(guī)定，其內(nèi)容、分類、概念等無(wú)不深受羅馬法的影響。當(dāng)然，隨著社會(huì)的進(jìn)步，商品經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，現(xiàn)代物權(quán)制度更強(qiáng)調(diào)物的具體的利用，現(xiàn)代各國(guó)的用益物權(quán)制度又極大的豐富和升華了羅馬法的用益物權(quán)制度及其理論。（一）隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是在社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)、社會(huì)化大生產(chǎn)越來(lái)越高的條件下，所有人不可能也不必要親自全部的行使其所有權(quán)的權(quán)能，必須有一部分權(quán)能讓渡與他人行使。（二）為了鼓勵(lì)和監(jiān)督所有人對(duì)物的利用，以發(fā)揮物的效用，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)立法在強(qiáng)調(diào)物權(quán)的絕對(duì)性與社會(huì)性相協(xié)調(diào)的同時(shí)，強(qiáng)化用益物權(quán)的效力，如認(rèn)為所有權(quán)不僅僅是一種權(quán)利，一定條件下所

6、有人對(duì)財(cái)產(chǎn)的利用義務(wù)也包含在所有權(quán)的概念當(dāng)中。法律強(qiáng)調(diào)所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)的利用義務(wù)，同時(shí)為保護(hù)利用人的利益和地位，使其不為所有人任意干涉，又強(qiáng)化了用益物權(quán)的效力，賦予租賃權(quán)以物權(quán)的效力。二、我國(guó)用益物權(quán)體系我國(guó)法制史上出現(xiàn)的獨(dú)立而清晰的用益物權(quán)體系，是在1929年頒布的中華民國(guó)民法中規(guī)定了地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)和典權(quán)在內(nèi)的完整的用益物權(quán)體系。在經(jīng)濟(jì)體制改革之前，受前蘇聯(lián)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響，在觀念上對(duì)財(cái)產(chǎn)輕民法上的“所有”而重計(jì)劃上的“利用”，在對(duì)物的使用過(guò)程中，則無(wú)視使用者的獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在制度層面則不接受物權(quán)的概念，所有權(quán)和用益物權(quán)根本無(wú)立足之地。在我國(guó)，用益物權(quán)制度的形成開(kāi)始于

7、土地使用制度改革。在觀念上，土地視為資本的實(shí)體形態(tài)，即土地資源資產(chǎn)化走入市場(chǎng)，作為投資的手段。在法律結(jié)果上，則表現(xiàn)為土地權(quán)益主體個(gè)別化和利益的多元化。在需求上，則表現(xiàn)為必須創(chuàng)設(shè)一種有別于土地所有權(quán)而又能達(dá)到實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)利益的可起替代作用的制度。在法律制度上，則基于土地所有權(quán)與使用權(quán)可以分離的理念，創(chuàng)設(shè)了土地使用權(quán)制度。以此為契機(jī)，在我國(guó)民法通則、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、水法等各種單行法中構(gòu)建了實(shí)質(zhì)意義上的用益物權(quán)體系，包括：農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、典權(quán)以及漁業(yè)權(quán)、水權(quán)、采礦權(quán)等。我國(guó)用益物權(quán)制度的構(gòu)建是在現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下和現(xiàn)行的法律體系內(nèi)進(jìn)行。首先，必

8、須考慮與整個(gè)法律體系的協(xié)調(diào)問(wèn)題；其次，必須在堅(jiān)持土地社會(huì)主義公有制的前提下，進(jìn)行用益物權(quán)的制度設(shè)計(jì)。按照物權(quán)法的規(guī)定，我國(guó)用益物權(quán)的體系體現(xiàn)如下：（一）對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容予以重新定位，取消其濃厚的債權(quán)色彩，以穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。（二）以建設(shè)用地使用權(quán)制度取代國(guó)有土地使用權(quán)。（三）確立作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)。（四）增設(shè)傳統(tǒng)民法所公認(rèn)的地役權(quán)制度，以彌補(bǔ)作為不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系最低限度調(diào)整的相鄰權(quán)的不足，使不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)屬的利用關(guān)系在一個(gè)更為寬泛的背景下，能基于當(dāng)事人的約定并予以登記的方式，使不動(dòng)產(chǎn)相鄰的利用關(guān)系予以確定和清晰。（五）包括采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)等在內(nèi)的準(zhǔn)物權(quán)，應(yīng)否作為用益物權(quán)在物

9、權(quán)法中予以規(guī)定，還是根據(jù)其是基于社會(huì)公共利益，在取得行政許可的前提下，對(duì)可消耗的物進(jìn)行有節(jié)制的利用依據(jù)特別法而取得。第一百二十二條規(guī)定：“依法取得的海域使用權(quán)受法律保護(hù)?！钡谝话俣龡l規(guī)定：“依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護(hù)?！钡诙?jié) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指農(nóng)戶或者經(jīng)濟(jì)組織在集體所有的或者國(guó)家所有由集體使用的土地上，依據(jù)承包合同的約定進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的權(quán)利。此處所謂土地，是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。這里所說(shuō)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，

10、包括耕種、養(yǎng)殖和畜牧等。第一百二十四條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度?！钡谝话俣鍡l規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)?！弊鳛檗r(nóng)地利用的主要權(quán)利形式，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)端于二十世紀(jì)70年代末期安徽省鳳陽(yáng)縣小崗村的生存自救行為，后在改革開(kāi)發(fā)政策的保護(hù)下，迅速在全國(guó)推廣開(kāi)來(lái)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是在中國(guó)社會(huì)發(fā)生重大轉(zhuǎn)折的特殊條件下發(fā)展起來(lái)的。最初它的產(chǎn)生既缺乏系統(tǒng)的理論準(zhǔn)

11、備和制度設(shè)計(jì)，也不是自上而下有組織有計(jì)劃的實(shí)施的，而主要是在農(nóng)民為生存而努力爭(zhēng)取下建立的。因而早期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)表現(xiàn)出更多債法上權(quán)利的性質(zhì)，其內(nèi)容也因地域的不同表現(xiàn)出較大的差異。1986年制定的民法通則開(kāi)始在立法上承認(rèn)這一權(quán)利類型。立法機(jī)關(guān)在2002年制定的農(nóng)村土地承包法，更是基本上建立了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的詳細(xì)制度和規(guī)范。從當(dāng)時(shí)制定這一立法的法律政策看，立法者的基本用意是依據(jù)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為農(nóng)民的基本權(quán)利，來(lái)解決我國(guó)農(nóng)村人口對(duì)生產(chǎn)資料的基本權(quán)利、農(nóng)民基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及農(nóng)民的社會(huì)保障這三大基本問(wèn)題。所以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為農(nóng)民個(gè)人擁有的權(quán)利，其意義十分巨大。當(dāng)然土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度也存在很多問(wèn)題，

12、比如學(xué)者們對(duì)其名稱就存在許多詬病，認(rèn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)顯得像是一種債權(quán)；而且現(xiàn)代化條件下農(nóng)業(yè)人口應(yīng)該居于少數(shù)，但是現(xiàn)在的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度，卻仍然是為了貫徹將農(nóng)民比較穩(wěn)固的安置在土地上的目的而設(shè)置的。（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的特點(diǎn)以及發(fā)展趨勢(shì)1、權(quán)利性質(zhì)上體現(xiàn)了物權(quán)性，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已經(jīng)基本完成從債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化。我國(guó)民法通則制定時(shí)，雖然一般認(rèn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是立法規(guī)定的一種物權(quán)，但是事實(shí)上該權(quán)利來(lái)源于承包合同的約定，所以該權(quán)利難以表現(xiàn)物權(quán)作為支配權(quán)的全部特征。另外，在國(guó)家征收土地時(shí)，征地補(bǔ)償并不能給予農(nóng)民個(gè)人，而是給予農(nóng)民集體，承包權(quán)的權(quán)利人在征地賠償上不能作為獨(dú)立的權(quán)利主體。而在農(nóng)村土地承包法中，

13、這一問(wèn)題基本得到解決。比如該法規(guī)定，耕地的承包期為30年，草地的承包期為3050年，林地的承包期為3070年，并嚴(yán)格限制在承包期內(nèi)調(diào)整承包地等。現(xiàn)在我國(guó)也開(kāi)始了征地補(bǔ)償直接交給農(nóng)民個(gè)人的試驗(yàn)。因此，可以說(shuō)該權(quán)利基本上已經(jīng)完成了從債權(quán)向物權(quán)的轉(zhuǎn)化。物權(quán)法第一百二十六條做了同樣的規(guī)定。2、權(quán)利的設(shè)定上體現(xiàn)了均分性，正在由均分性向市場(chǎng)性轉(zhuǎn)變。取得承包地的過(guò)程被農(nóng)民稱為“分地”即分配土地的過(guò)程，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就是以安置成員的人數(shù)來(lái)平均分配的。只要具備集體成員的身份，不管其有無(wú)行為能力、技術(shù)或資金都能分到土地，取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，這是土地承包經(jīng)營(yíng)制實(shí)行以來(lái)的基本權(quán)利配置機(jī)制。但隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的快

14、速發(fā)展，對(duì)于“四荒”地、推行“兩田制”情形下的“責(zé)任田”、推行“土地股份制”地區(qū)的承包地以及對(duì)實(shí)行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的承包地等，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的配置方式也開(kāi)始引入市場(chǎng)化機(jī)制，土地可由社區(qū)外有經(jīng)營(yíng)能力的單位或個(gè)人使用。3、權(quán)利的主體上，由集體成員內(nèi)部向成員外部延伸。我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)是所謂的集體所有權(quán)，其主要特征是有成員存在，因此政策和法律均要求土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體限制在集體成員之內(nèi)。但近年來(lái)，為在更大的范圍內(nèi)優(yōu)化農(nóng)村土地、資金與技術(shù)資源，可以承包地的主體也逐漸向集體之外延伸。如土地管理法第十五條規(guī)定，經(jīng)村民會(huì)議2/3以上或者2/3以上村民代表的同意，農(nóng)民集體所有的土地可以由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者

15、個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)。農(nóng)村土地承包法第四十八條也做出了同樣的規(guī)定。4、權(quán)利的功能上，由福利性向經(jīng)濟(jì)性發(fā)展。我國(guó)由于實(shí)行“城鄉(xiāng)分治”的二元社會(huì)結(jié)構(gòu)，農(nóng)民無(wú)法獲得城市人的社會(huì)保障，但是農(nóng)民由于可以穩(wěn)定的承包土地，因此土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)展成為農(nóng)民的社會(huì)保障措施。我國(guó)人口眾多，耕地稀少，因此土地作為社會(huì)保障的物質(zhì)手段成為農(nóng)村土地制安排的依據(jù)和基礎(chǔ)，土地的生產(chǎn)職能只能處于第二位。但在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因非農(nóng)業(yè)收入較高，農(nóng)民抗御社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的能力逐步增強(qiáng)，土地福利性也在趨于弱化。二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得（一）采取家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)取得的最基本方式。對(duì)于家庭承包，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)與承包方簽訂書(shū)

16、面承包合同。承包合同一般包括以下條款：發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負(fù)責(zé)人和承包方代表的姓名、住所；承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)；承包期限和起止日期；承包土地的用途；發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù)；違約責(zé)任。采取家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，在公示效力上采用的是公示對(duì)抗要件主義：1、在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的創(chuàng)設(shè)時(shí)體現(xiàn)了意思主義的特征。農(nóng)村土地承包法第22條規(guī)定，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。農(nóng)村土地承包法第23條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。物權(quán)法第一百二十七

17、條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”2、在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)體現(xiàn)了登記對(duì)抗要件的特征農(nóng)村土地承包法第38條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。物權(quán)法第一百二十九條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”（二）采取家庭承包方式以外的其他承包方式的土地承包

18、經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)于以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商方式承包“四荒”農(nóng)村土地的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂承包合同，當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、承包期限等，由雙方協(xié)商確定。以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費(fèi)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià)確定；以公開(kāi)協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定。采取其他承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)變動(dòng)模式，存在許多爭(zhēng)議，主要是因?yàn)檗r(nóng)村土地承包法規(guī)定的模糊性，該法第49條規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。該規(guī)定可做兩個(gè)方面的理解，一方面土地承包合同生效之時(shí)承包人即取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，表現(xiàn)出意思主義的

19、特征；另一方面未經(jīng)登記土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)又不可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，表現(xiàn)出登記生效要件主義的特征。設(shè)例3·1：甲系乙村農(nóng)民，于2000年向乙村委會(huì)提出要求承包A土地共10畝。村委會(huì)同意并經(jīng)村民大會(huì)討論通過(guò)，但沒(méi)有辦理承包手續(xù)。2001年，甲在A土地從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，遭到居住在A土地兩側(cè)的村民丙等人阻撓，丙等人認(rèn)為，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，各家宅基地后面的土地歸各家使用，而且村委會(huì)同意甲承包未經(jīng)他們的同意。甲此時(shí)到村委會(huì)辦理承包手續(xù)，后甲繼續(xù)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)遭到丙等人阻撓而發(fā)生糾紛。問(wèn)題：甲是否可以主張權(quán)利？三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力根據(jù)家庭承包和其他方式的承包的不同，土地承包

20、經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力也有所區(qū)別。（一）家庭承包1、在承包期內(nèi)，不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法第26條規(guī)定：承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地。承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。承包期內(nèi)，承包方交回承包地或者發(fā)包方依法收回承包地時(shí)，承包方對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。2、承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地。農(nóng)村土地承包法第27條規(guī)定：承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地。承

21、包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。農(nóng)村土地承包法第30條規(guī)定：承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。3、承包方可以依法繼承和流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包法第31條規(guī)定：承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。林地承包的承包人死亡，其繼

22、承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。關(guān)于流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)是非規(guī)范的法律用語(yǔ)，但在實(shí)際生活中卻被普遍使用。流轉(zhuǎn)主要是指轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等土地權(quán)利移轉(zhuǎn)形式。流轉(zhuǎn)應(yīng)由當(dāng)事人簽訂書(shū)面合同。農(nóng)村土地承包法第33條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限；（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。農(nóng)村土地承包法第42條規(guī)定：承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。

23、（二）家庭承包方式以外的其他承包方式在其他承包方式的情況下土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力體現(xiàn)為：1、繼承。對(duì)于荒地的承包，在承包期內(nèi)，承包方死亡的，其繼承人可以繼續(xù)承包。2、流轉(zhuǎn)。在荒地承包的情況下，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)無(wú)須征得集體經(jīng)濟(jì)組織的同意。設(shè)例3·2：甲女系乙村農(nóng)民，與居住于丙村的丁男結(jié)婚，婚后居住于丙村，乙村委會(huì)于是收回甲原承包的土地。后甲和丁離婚，甲回到娘家，要求乙村委會(huì)發(fā)還承包地，遭到拒絕。問(wèn)題：甲如何主張權(quán)利？四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限和消滅農(nóng)村土地承包法第20條規(guī)定：耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十

24、年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)還可以因以下原因而消滅：（一）土地因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損；（二）承包方自愿將土地退回發(fā)包方；（三）承包方因全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，而交出承包地；（四）國(guó)家征收。設(shè)例3·3：甲等55戶農(nóng)民承包本村土地經(jīng)營(yíng)，后因乙廠擴(kuò)建需要占用土地而經(jīng)市國(guó)土局批準(zhǔn)征用了甲等農(nóng)民承包的土地。后乙廠因故沒(méi)有使用，甲等人仍然繼續(xù)耕種并繳納稅費(fèi)。政府把該片土地又批準(zhǔn)給丙廠使用。甲等人提出異議。問(wèn)題：甲等人的主張如何保護(hù)？第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念建設(shè)用地使用權(quán)，是指民事主體依法在國(guó)有土地上營(yíng)造建筑物或

25、者其他附著物并進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。在我國(guó)，城市的土地一律歸國(guó)家所有，而國(guó)家依其本質(zhì)不可能直接使用這些土地的情況下，直接使用土地的，只能是各種法人和自然人以及各種非法人組織，這就產(chǎn)生了用益物權(quán)性質(zhì)的建設(shè)用地使用權(quán)。第一百三十五條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”第一百三十六條：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！标P(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)，有的觀點(diǎn)認(rèn)為是傳統(tǒng)大陸法系民法上的地上權(quán)。雖然這兩種權(quán)利有不少相同點(diǎn)，但區(qū)別也很明顯。其根本區(qū)別

26、在于：其他立法例中的地上權(quán)，是在土地所有權(quán)能夠進(jìn)入市場(chǎng)的條件下，另行存在的一種獨(dú)立物權(quán)，這種地上權(quán)設(shè)立的背景是所有權(quán)在市場(chǎng)承擔(dān)主要的交易職能。而我國(guó)民法的建設(shè)用地使用權(quán)，是在土地所有權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)條件下，承擔(dān)主要交易職能的權(quán)利類型。因此，我國(guó)現(xiàn)行法中的土地使用權(quán)，有些類似土地所有權(quán)的特點(diǎn)。我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)的意義十分重要。（一）建設(shè)用地使用權(quán)為我國(guó)在土地領(lǐng)域建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了基石的作用。土地是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件最重要的財(cái)產(chǎn)，使用國(guó)有土地必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則。把土地與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)連接起來(lái)就是我國(guó)的建設(shè)用地使用權(quán)。（二）建設(shè)用地使用權(quán)是我國(guó)各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基礎(chǔ)。目前我國(guó)各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，都直接或者間接的和建

27、設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生著密切的聯(lián)系。因此，從不動(dòng)產(chǎn)法的角度看，真正在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮基礎(chǔ)作用的是建設(shè)用地使用權(quán)，而不是“國(guó)家土地所有權(quán)”。（三）建設(shè)用地使用權(quán)也是建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度在我國(guó)的建立具有十分重要的作用，而我國(guó)城市中不動(dòng)產(chǎn)登記制度，其實(shí)是按照建設(shè)用地使用權(quán)的“地籍”建立起來(lái)的。（四）建設(shè)用地使用權(quán)也是我國(guó)各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)管理制度的法律基礎(chǔ)。二、建設(shè)用地使用權(quán)的取得雖然我國(guó)土地管理法和物權(quán)法第一百三十七條只規(guī)定了兩種建設(shè)用地使用權(quán)，但是事實(shí)上土地使用權(quán)的取得發(fā)生基本上有四種。（一）合同加審批由于認(rèn)識(shí)到外資經(jīng)營(yíng)的商品經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)，根據(jù)國(guó)際慣例而不是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)在1979年

28、制定的有關(guān)外商投資的法律中，規(guī)定開(kāi)始對(duì)外資企業(yè)收取土地使用費(fèi)。在收取土地使用費(fèi)的條件下，國(guó)家以行政批準(zhǔn)的方式將土地使用權(quán)交給企業(yè)。收取土地使用費(fèi)的方式，一是由外資企業(yè)直接給國(guó)家繳納土地使用費(fèi)；另一種方式是將土地使用權(quán)作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分。由于這種土地使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)很低，而且國(guó)家行政干涉很多，所以這種用地方式不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的用地方式。（二）法定方式用地人取得建設(shè)用地使用權(quán)并非出于自愿，但根據(jù)法律他們只能取得這種權(quán)利的情形。表現(xiàn)為兩類：1、城市居民1982年以前本享有私有房屋的基地所有權(quán)，但1982年憲法因規(guī)定城市土地一律歸國(guó)家所有的規(guī)定，所以原城市中的公民個(gè)人宅基地所有權(quán)只能轉(zhuǎn)化為宅基地使用

29、權(quán)。2、城市國(guó)有企業(yè)及集體企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、學(xué)校等征用農(nóng)村土地，用地人本來(lái)從農(nóng)民手中取得的是土地所有權(quán)，但是根據(jù)我國(guó)法律，不論資金來(lái)源用地人取得的土地所有權(quán)一并歸國(guó)家所有，因此用地單位也只能取得土地使用權(quán)。（三）劃撥這是國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位建國(guó)以來(lái)長(zhǎng)期存在的方式，指的是國(guó)家依靠行政命令把土地使用權(quán)交給土地使用者使用的情況?；疽詿o(wú)償為主，也有的是有償取得的。依這種方式產(chǎn)生的土地使用權(quán)，其基本性質(zhì)不是典型的財(cái)產(chǎn)法上的民事權(quán)利，而是一種附屬于行政權(quán)力的民事權(quán)利，依法理不能進(jìn)入市場(chǎng)由權(quán)利人自由移轉(zhuǎn)。如果要將其進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)必須履行一定的手續(xù)。（四）出讓1987年以來(lái)，我國(guó)在商業(yè)用地的范圍內(nèi)，廢止了實(shí)行

30、30多年的無(wú)償使用制度，而改行有償使用制度。在這種制度下，用地人在支付依市場(chǎng)決定的土地使用費(fèi)的條件下，取得建設(shè)用地使用權(quán)。依這種方式取得土地的用地人，一般是從事商品經(jīng)營(yíng)的法人或自然人，他們?nèi)〉玫耐恋厥褂脵?quán)是典型的財(cái)產(chǎn)法上的權(quán)利。我國(guó)現(xiàn)在的建設(shè)用地使用權(quán)只能依據(jù)劃撥或者出讓的方式取得，但是對(duì)于歷史遺留問(wèn)題的處理，應(yīng)該承認(rèn)以前的權(quán)利取得并不僅僅是這兩種方式。三、出讓建設(shè)用地使用權(quán)的基本內(nèi)容（一）設(shè)立方式根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的出讓?xiě)?yīng)該訂立出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)該以三種方式訂立：1、協(xié)議。即由主持出讓的地方政府和用地人雙方協(xié)商，形成一致意見(jiàn)后訂立合同。以協(xié)議方式出讓建設(shè)用地使用

31、權(quán)時(shí)，可以不依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定出讓金，因此在我國(guó)以協(xié)議方式訂立出讓合同的用地人，應(yīng)該限制在公益性法人或者政策扶持的群體范圍內(nèi)。2、招標(biāo)。由主持出讓的地方政府以招標(biāo)的方式選擇用地人，并與其訂立出讓合同。招標(biāo)方式，主要使用在大型建設(shè)項(xiàng)目的用地方面。3、拍賣。由主持出讓的地方政府在市場(chǎng)上以拍賣的方式選擇用地人，并與其訂立出讓合同。拍賣方式，可以保障政府取得最高價(jià)格的出讓金。用地人應(yīng)該在合同訂立后60天內(nèi)繳納出讓金，逾期未繳納的，出讓人可以解除合同，并主張違約責(zé)任。現(xiàn)實(shí)中為了舊城改造、老廠改造等項(xiàng)目的實(shí)施，國(guó)家也可以許可一些建設(shè)項(xiàng)目先行占有土地并進(jìn)行開(kāi)發(fā)，然后再補(bǔ)繳土地出讓金和補(bǔ)辦登記手續(xù)。（二）登記生

32、效第一百三十九條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)?！保ㄈ?quán)利設(shè)定期限我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)是一種有期限限制的權(quán)利。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條規(guī)定，不同目的的土地使用權(quán)期限是不同的。居住用地70年。工業(yè)用地50年。教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。綜合或者其他用地50年。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地使用權(quán)期限屆滿后，權(quán)利人可以申請(qǐng)續(xù)期。在土地使用權(quán)期限屆滿而當(dāng)事人又沒(méi)有續(xù)期的情況下，土地由政府收回。此時(shí)地上建筑物等也應(yīng)該一并由政府無(wú)償收回

33、。四、建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓現(xiàn)行法把建設(shè)用地使用權(quán)劃分為以劃撥方式和以出讓方式兩種情形。（一）出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第36條，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓包括買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。從法律的規(guī)定來(lái)看，這種轉(zhuǎn)讓行為具有以下特點(diǎn)：1、建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須予以公示。土地使用權(quán)作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其移轉(zhuǎn)必須向有關(guān)機(jī)關(guān)登記。2、建設(shè)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要滿足一些法定要件，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定

34、進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（二）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)，我國(guó)法律規(guī)定必須在交夠土地出讓金之后才許可進(jìn)入交易機(jī)制。城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)

35、讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。設(shè)例3·4：甲市國(guó)土局將A土地劃撥給乙公司用于建設(shè)辦公樓。乙公司于取得建設(shè)施工許可證后，因經(jīng)營(yíng)狀況惡化，而將A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了丙公司。問(wèn)題：乙公司轉(zhuǎn)讓行為是否有效？五、建設(shè)用地使用權(quán)的消滅建設(shè)用地使用權(quán)可以因以下原因消滅。（一）土地滅失城市房地產(chǎn)管理法第20條規(guī)定：土地使用權(quán)因土地滅失而終止。土地滅失的原因既可以是自然原因，也可以是人為原因。前者如地震、洪水、泥石流等；后者如爆破、放水等。（二）國(guó)家提前收回土地國(guó)家提前收回土地指的是國(guó)家在滿足一定的條件和程序的前提下，基于公權(quán)力在土地使用權(quán)期限屆滿之前將其收回的行為。根據(jù)我國(guó)法律，

36、應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：1、程序上必須由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。2、為公共利益需要使用土地或者為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地。3、對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。另外，土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。（三）按期收回土地使用權(quán)期限屆滿，如果土地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期，則土地使用權(quán)自然消滅，從而國(guó)家取得了對(duì)土地完整的支配權(quán)。并且，我國(guó)法律規(guī)定，土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用權(quán)及其地上物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。設(shè)例3·5：甲公司和市國(guó)土局簽訂了A土地的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。在投入了

37、一部分資金開(kāi)發(fā)了一段時(shí)間后，甲公司改變了原開(kāi)發(fā)計(jì)劃，市國(guó)土局對(duì)甲公司實(shí)施了罰款的行政處罰，但甲公司未糾正自己的行為。后市國(guó)土局決定收回A土地使用權(quán)。問(wèn)題：市國(guó)土局是否有權(quán)收回土地？第四節(jié) 宅基地使用權(quán)一、宅基地使用權(quán)的概念（一）宅基地使用權(quán)的定義宅基地使用權(quán)，是指居民因在集體所有的土地上建筑房屋以供居住而對(duì)占有的地基的使用權(quán)利。第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！钡谝话傥迨龡l規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！保ǘ┱厥褂脵?quán)的特征宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一種用益物

38、權(quán)形式，其主要特征在于：1、宅基地使用權(quán)是居民因建造住宅而享有的土地使用權(quán)。2、宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格和福利不可分離。3、宅基地使用權(quán)是特定主體在集體土地上設(shè)定的用益物權(quán)。4、集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請(qǐng)一處宅基地。二、宅基地使用權(quán)的效力（一）宅基地使用權(quán)人的權(quán)利1、權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建造房屋和其他附屬物。2、權(quán)利人在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)或其他建筑物所有權(quán)時(shí)，有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。3、權(quán)利人行使農(nóng)村宅基地使用權(quán)不受期限的限制。（二）宅基地使用權(quán)人的義務(wù)1、權(quán)利人不得非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。2、接受政府統(tǒng)一規(guī)劃的義務(wù)。3、權(quán)利人負(fù)有正當(dāng)使用宅基地的義務(wù)。三、宅基地使用權(quán)的消滅第一百五十

39、四條規(guī)定：“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。”第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！闭厥褂脵?quán)的消滅，有下列幾種原因：（一）宅基地的收回和調(diào)整。土地所有權(quán)人根據(jù)鄉(xiāng)村的發(fā)展規(guī)劃，可以收回或調(diào)整宅基地。（二）宅基地的征收。國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，可以征收宅基地，并就宅基地上的建筑物給予相應(yīng)的補(bǔ)償。（三）宅基地使用權(quán)的拋棄。權(quán)利人拋棄宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)新的宅基地使用權(quán)。（四）宅基地的滅失。（五）宅基地長(zhǎng)期閑置。第五節(jié) 地役權(quán)一、地役權(quán)的概念（一）地役權(quán)的含義地役權(quán)，是指土地

40、所有人、土地用益物權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。享有地役權(quán)的土地叫做“需役地”，供使用的土地叫做“供役地”。第一百五十六條規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。”地役權(quán)制度起源于羅馬法，羅馬法為調(diào)節(jié)相鄰?fù)恋亻g的利用，在相鄰制度之外，還專門設(shè)立了地役權(quán)制度羅馬法的地役權(quán)當(dāng)時(shí)被歸于役權(quán)制度類型，役權(quán)制度是羅馬法最古老的他物權(quán)制度，包括地役權(quán)和人役權(quán)。（二）地役權(quán)的特征1、地役權(quán)是存在于他人土地之上的物權(quán)。首先，地役權(quán)的主要標(biāo)的是土地，但隨著現(xiàn)代社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)利用方式的市場(chǎng)化程度的提高，地役權(quán)的標(biāo)

41、的逐步多樣化，現(xiàn)實(shí)生活中的房屋和其他附屬物之上設(shè)立地役權(quán)的獨(dú)立價(jià)值已經(jīng)得到體現(xiàn)。其次，地役權(quán)是在他人的土地之上設(shè)立的，既包括他人所有的土地，也包括他人享有用益物權(quán)的土地。2、地役權(quán)是利用他人土地的權(quán)利。地役權(quán)包含的利用，多數(shù)情況下以供役地人的不作為為其內(nèi)容，也不以需役地人實(shí)際占有他人的土地為要件，而只能對(duì)他人的土地設(shè)置一定的負(fù)擔(dān)。3、地役權(quán)是為需役地的便利而設(shè)定的物權(quán)。設(shè)定地役權(quán)的目的并不在于使用他人的土地，而在于為自己土地的使用提供便利，以增加自己土地的效用。4、地役權(quán)具有從屬性。地役權(quán)的從屬性，是就地役權(quán)與需役地的關(guān)系而言的。地役權(quán)雖然是一種獨(dú)立的用益物權(quán)，但必須從屬于需役地而存在。首先，

42、地役權(quán)不得由需役地分離而為讓與。其次，地役權(quán)不得由需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的。5、地役權(quán)具有不可分性。地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個(gè)部分或僅僅在一部分上單獨(dú)存在。首先，地役權(quán)發(fā)生和消滅的不可分性。其次，地役權(quán)享有或負(fù)擔(dān)上的不可分性。（三）地役權(quán)與相鄰權(quán)的關(guān)系地役權(quán)和相鄰權(quán)在外觀上有很大的相似之處，如它們都表現(xiàn)為以鄰人的不動(dòng)產(chǎn)為自己的不動(dòng)產(chǎn)提供便利，有的立法如法國(guó)民法典就將相鄰關(guān)系中的相鄰權(quán)規(guī)定為法定地役權(quán)。但兩者的差別更不容忽視。1、權(quán)利的取得方式不同。相鄰權(quán)是法定的權(quán)利，而地役權(quán)一般是約定的權(quán)利。法律規(guī)定相鄰關(guān)系，是為了調(diào)和不動(dòng)產(chǎn)最低限度利用中的沖突

43、和設(shè)定強(qiáng)制性規(guī)則。而地役權(quán)則是在相鄰關(guān)系存在的前提下，需役地人為了擴(kuò)大自身不動(dòng)產(chǎn)的便利，而對(duì)他人土地設(shè)定某種額外負(fù)擔(dān)，在這種情況下，地役權(quán)的設(shè)定自然需要雙方約定方可設(shè)立。2、權(quán)利設(shè)定對(duì)公示的要求不同。由于相鄰權(quán)依附于所有權(quán)，是一種法定的權(quán)利，它不可能作為獨(dú)立的物權(quán)轉(zhuǎn)讓或?qū)沟谌?，故而這種權(quán)利的成立無(wú)須特定的公示方式。而地役權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)，它可能因?yàn)橄鄬?duì)人的意思而發(fā)生變動(dòng)，而在變動(dòng)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生對(duì)抗第三人的問(wèn)題，如果地役權(quán)不通過(guò)登記予以公示，則可能會(huì)損害第三人的利益。3、權(quán)利內(nèi)容不同。在相鄰關(guān)系中，一方為了使自己的權(quán)利得到正常的行使，或者使自己能夠維護(hù)正常的生活和生產(chǎn)，有權(quán)對(duì)相鄰的另一方

44、提出提供便利的最低要求。這是一種強(qiáng)制性規(guī)則，法律設(shè)定相鄰關(guān)系的目的還在于維護(hù)社會(huì)最基本的生產(chǎn)和生活秩序。而地役權(quán)設(shè)定的目的并非為了滿足不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利行使過(guò)程中的最低要求，而是為了使自己的權(quán)利更好的得到行使，而對(duì)對(duì)方提出了更高的提供便利的要求。4、在法律規(guī)定的性質(zhì)方面不同相鄰關(guān)系一般在侵害事件發(fā)生后發(fā)揮作用，相鄰關(guān)系規(guī)范在性質(zhì)上屬于裁判規(guī)范。而地役權(quán)通常是事先通過(guò)訂立合同的方式來(lái)加以約定，將未來(lái)可能發(fā)生的糾紛事先作出安排，具有事先規(guī)范當(dāng)事人行為的指導(dǎo)作用。5、在權(quán)利取得是否有償和權(quán)利是否受期限限制方面不同。相鄰關(guān)系中的權(quán)利是無(wú)償?shù)?、無(wú)固定期限的。除非相鄰權(quán)的行使損害了相鄰方的合法權(quán)益，否則提供便利的

45、一方不得要求對(duì)方償付費(fèi)用。只要不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)仍存續(xù)，相鄰關(guān)系便當(dāng)然存在。而地役權(quán)一般是有償?shù)?、有固定期限限制的。二、地役?quán)的取得地役權(quán)作為意定物權(quán)，主要是基于法律行為而取得。（一）設(shè)定取得因設(shè)定行為取得地役權(quán)，通常通過(guò)合同，但也有通過(guò)單方行為的，如用遺囑來(lái)設(shè)定。設(shè)定地役權(quán)可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)?，同時(shí)還要求訂立存續(xù)的期限。第一百五十七條規(guī)定：“設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）費(fèi)用及其支付方式；（六）解決爭(zhēng)議的方法。”第一百五十八條規(guī)定：“地役權(quán)

46、自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！保ǘ┮妻D(zhuǎn)取得需役地所有人將需役地連同地役權(quán)一同讓與時(shí)，受讓人即因此而取得地役權(quán)。移轉(zhuǎn)取得地役權(quán)的，需要登記后才發(fā)生法律效力。第一百六十二條規(guī)定：“土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)?！钡谝话倭龡l規(guī)定：“土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。”第一百六十四條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地

47、使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外?！钡谝话倭鍡l規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。”第一百六十六條規(guī)定：“需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。”第一百六十七條規(guī)定：“供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力?！痹O(shè)例3·6：甲房地產(chǎn)公司有A土地的建設(shè)用地使用權(quán)，A土地旁邊B土地使用權(quán)為乙公司所有。甲為在A土地上建設(shè)豪華酒店且不因B地上有高層建筑而影響眺望大海，而與乙公司簽訂合同，以每年10萬(wàn)元的補(bǔ)償換取乙公司不在B土地建設(shè)超過(guò)三層的建筑物，雙方并在房地產(chǎn)管理部門登記。后乙公司將B土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓丙公司，丙公司欲建設(shè)10層高樓。問(wèn)題：甲是否可請(qǐng)求丙公司停止建設(shè)？三、地役權(quán)的效力（一）地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)1、供役地的使用權(quán)地役權(quán)存在的目的，在于以供役地供需役地的便利使用。所以，地役權(quán)人當(dāng)然享有使用供役地的權(quán)利。這是地役