1、國際甲級寫字樓設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)一、樓宇結(jié)構(gòu)：樓層凈高不低于2.6米；樓面面積不小于1500平方米；樓層使用率 在分租情況下不低于 70%；大開間，無柱式設(shè)計，細(xì)分靈活；樓層無黑 房；間墻至主墻距離不低于9米；樓層公共水房；租區(qū)內(nèi)管道預(yù)留； 每間坐廁服務(wù)面積不多于500平方米；樓層設(shè)行政衛(wèi)生間；于 80個 位10000平方米樓面面積；進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石 材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、電動干手機(jī)、手紙，高檔防水防 潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或石材墻、地面，前 室空間能有余度滿足使用者理容要求； 承重300kg/m2 gross;優(yōu)質(zhì)玻 璃幕墻或大理石/鋁合金板材；不低于

2、四星級酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)。二、停車位：智能化停車場管理系統(tǒng)，有長期/月票/時票提供，有自動校對車輛識 別功能，停車場實(shí)時使用量及停車位置顯示及引導(dǎo)系統(tǒng)等。每 6090 平方米（最低不高于150平方米）出租面積提供1個機(jī)動車位，并實(shí) 現(xiàn)智能化高效管理。三、裝飾裝修：1 .外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。2 .大堂：有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面 應(yīng)為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、 不銹鋼等材料；3 .電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大 理石或木門套；4 .走廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；5 .衛(wèi)生間

3、：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石材洗面臺，設(shè) 通長面鏡、洗手液盒、電動干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面 臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或石材墻、地面，前室空間能有余 度滿足使用者理容要求；6 .辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆， 塊狀膠墊地毯地面；各單位配備天花，燈盒，玻璃大門、假地臺（在原有水泥地臺升高）150mm以上，容許用戶自行隨意布置、變換及 安裝電線梢，電話網(wǎng)絡(luò)，寬帶，以太網(wǎng)絡(luò)等。7 .生態(tài)空間：一個高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi) 部景觀。8 .空調(diào)系統(tǒng)：著名品牌；4風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)或變頻空調(diào)系統(tǒng)；24小時冷 熱水供應(yīng)

4、；鮮風(fēng)供應(yīng)量不少于 30m3/person hour; HVAC設(shè)計供應(yīng)量 不多于10平方米/人；租戶獨(dú)立會議PPT資料大全技術(shù)大會 產(chǎn)品經(jīng) 理大會網(wǎng)絡(luò)營銷大會交互體驗(yàn)大會溫控；強(qiáng)制性廢氣排放。具有 中央后備空調(diào)，當(dāng)市電斷電而后備電源發(fā)動，后備空調(diào)量大概是正常 情況下的四分之一，送風(fēng)末端設(shè)備為VAV BOXffl采暖功能。辦公室內(nèi) 設(shè)計溫度為22c24C、濕度55%,新風(fēng)量為10升/秒/人。入口大廳，電梯大堂，公共走廊均有空調(diào)提供，設(shè)計溫度為25 c左右。每層公共洗手間均設(shè)抽風(fēng)系統(tǒng)及經(jīng)走廊抽送空調(diào)到洗手間，設(shè)計溫度 為 26c 28c 間。9 .電梯：1三菱電梯（上海三菱電梯有限公司，中國最大

5、電梯制造企業(yè)之一）2奧的斯OTIS電梯（奧的斯電梯有限公司，世界最大的電梯企業(yè)之一）3日立HITACHI立電梯（中國）有限公司，中國最大的電梯企業(yè)之一）4通力KONE電梯（1910年芬蘭，通力集團(tuán)是世界最大的電梯企業(yè)一）5迅達(dá)電梯（1874年瑞士，瑞士迅達(dá)集團(tuán)，世界最大的電梯企業(yè)之一）6東芝Toshiba東芝電梯集團(tuán) 世界最大的電梯企業(yè)之一）7富士電梯（日本富士電梯集團(tuán)）8廣日電梯（廣州廣日電梯工業(yè)有限公司）9富士達(dá)電梯（華升富士達(dá)電梯有限公司）10蒂森電梯（蒂森電梯有限公司，德國三大電梯制造商之一）等待時 間不超過30秒；電梯速度不低于2.5米/秒；設(shè)計容量不低于1350 公斤；高層建筑中電

6、梯分區(qū)控制；充足的貨梯。國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于 3900平方米/噸？臺，每梯服務(wù)樓面面積不超過6000平方米；10 .通信系統(tǒng)：樓宇綜合布線系統(tǒng)：大廈設(shè)垂直光纖主干，水平布線采用三類及五類 線；多種形式的接入服務(wù)；電腦接地。平均每十米至十五米建筑面積 設(shè)有一條電話線，每單位配備 10條IDD長途直播電話及傳真線路， 采用衛(wèi)星地面接收站系統(tǒng)。光纖結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，總系統(tǒng)可 達(dá)1000mps。每層均配有一對多模光纖線，提供100 mps 1000 mps頻帶，并預(yù)留兩組（二對）備用光纖，以配合發(fā)展使用。11 .衛(wèi)星接收系統(tǒng)：采用衛(wèi)星地面自動跟蹤接收系統(tǒng)，收看中外電視頻道。12 .供電系統(tǒng)

7、:高低壓兩路供電；電量設(shè)計為每平方米40-90伏安；緊急后備電源保障大廈基本設(shè)施及租戶信息系統(tǒng)正常運(yùn)作。13照明：在大開間情況下不低于 500LUX桌面照明；全自動的噴淋，煙感，和報 警系統(tǒng)；24小時熱水供應(yīng)。14 .控制系統(tǒng)：知名品牌，全自動的大廈控制系統(tǒng)；數(shù)字式或模擬式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，并與大廈控制系統(tǒng)聯(lián)接。15 .其它因素：有經(jīng)驗(yàn)，有信譽(yù)的業(yè)主；業(yè)權(quán)統(tǒng)一或大部分統(tǒng)一，只租不售；單一用途或單樓單用；國際水平的物業(yè)管理服務(wù)；高品質(zhì)的租戶組合，并有國際性的旗艦客戶；交通方便；方便的公共及私人交通；完善成熟的 商業(yè)環(huán)境；24小時開放。16 .走廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂;16

8、 .辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆， 塊狀膠墊地毯地面；17生態(tài)空間：項(xiàng)目整體綠化率不低于30%; 一個高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化 生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi)部景觀。18 .商業(yè)配套：甲級寫字樓應(yīng)該有齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施，如職工餐廳，同時配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳，還有能夠提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心，多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場、快遞服務(wù)等； 總之，一個稱得上甲級寫字樓的物業(yè)，其自身配套和周邊商業(yè)設(shè)施 應(yīng)當(dāng)能夠滿足入住企業(yè)日常辦公和生活的基本需求。19 .軟件智能系統(tǒng)：1 .閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；2 .綜合布線及計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；3 .酒店門禁

9、一卡通系統(tǒng)；4 .視頻點(diǎn)播及卡拉OK點(diǎn)歌系統(tǒng)；5 .酒店管理系統(tǒng)；6 .有線電視/衛(wèi)星電視系統(tǒng)；7 .背景音樂系統(tǒng)及酒店客房廣播系統(tǒng)；8 .程控交換機(jī)系統(tǒng)；9 .機(jī)房裝修設(shè)計原則該系統(tǒng)既是一個完整、獨(dú)立的系統(tǒng)，同時又可納入該酒店的綜合信 息管理系統(tǒng)。系統(tǒng)在設(shè)計時根據(jù) 嚴(yán)密、合理、可靠、經(jīng)濟(jì)、完善”的 設(shè)計思想，努力做到安全、周密，并兼顧其它。系統(tǒng)設(shè)計遵循以下原則，以達(dá)到最佳效果和最優(yōu)性能價格比：1、技術(shù)和設(shè)備的先進(jìn)性系統(tǒng)設(shè)計嚴(yán)密、布局合理，能與新技術(shù)、新產(chǎn)品接軌，而且所選擇的設(shè)備應(yīng)在系統(tǒng)實(shí)施若干年后， 亦能保持其功 能完善、齊全。2、系統(tǒng)的可靠性和一致性系統(tǒng)的設(shè)備均采用知名制造商生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)

10、備。3、系統(tǒng)的彈性和擴(kuò)展性系統(tǒng)具有擴(kuò)展功能，并留有一定裕量4、操作簡便且易于掌握 系統(tǒng)在操作人員與設(shè)備之間建立起友好的界面，使操作者無論對系統(tǒng)的設(shè)置還是日常的運(yùn)行， 通過鍵盤進(jìn)行簡單 的操作即可完成5、系統(tǒng)易維護(hù)性系統(tǒng)任何一個子系統(tǒng)出現(xiàn)問題時，其它子系統(tǒng)和主系統(tǒng)均可正常工作6、系統(tǒng)的完整性系統(tǒng)設(shè)備齊全、功能完善、綜合管理。公共廣播系 統(tǒng)負(fù)責(zé)向的展廳、多功能廳、會議室、辦公室、走道等區(qū)域提供可靠的、高質(zhì)量的背景音樂、緊急廣播、業(yè)務(wù)廣播等服務(wù)，選用PHILIPS SM4集統(tǒng)，該系統(tǒng)采用模塊化設(shè)計，具有16輸入45輸出數(shù) 字音頻矩陣，方便的擴(kuò)容和升級性、自動故障檢測功能，自動數(shù)字語 音播放功能、計算

11、機(jī)監(jiān)控功能并能滿足與BMS集成的要求，在發(fā)生火災(zāi)及其它緊急情況時，與消防聯(lián)動，滿足火災(zāi)緊急廣播的要求。BAS樓宇自動化系統(tǒng)：【中央空調(diào)系統(tǒng)（開利空調(diào)主機(jī)，開放時間：8:30am-6:30pm）】給排水系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)（7臺進(jìn)口日立電梯， 1臺日立無機(jī)房電梯，2臺日立消防電梯）OAS辦公自動化系統(tǒng)：（水電表自動抄送系統(tǒng)、空調(diào)自動計費(fèi)系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、 公共廣播系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、電子布告管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、 物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng)）；SA族防自動化系統(tǒng)（電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)）； CAS通訊自動化系統(tǒng)（綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、IC電話、樓內(nèi) 移

12、動電話系統(tǒng)）；FAS消防自動化系統(tǒng)（火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴 淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng).空調(diào)：世界著名品牌的中央空調(diào)，擁有接軌國際的先進(jìn)節(jié)能技術(shù) -水環(huán)熱泵 空調(diào)系統(tǒng)，性能穩(wěn)定、節(jié)能、低噪、壽命長。更有綠色新風(fēng)系統(tǒng)， 24 小時自由開關(guān)，獨(dú)立計費(fèi)、水電、市政接入.通訊:萬兆光纖，5A智能化系統(tǒng)，OAS辦公自動化系統(tǒng)，CAS通訊自動化 系統(tǒng).消防：FAN肖防自動化系統(tǒng)。保安：SA瑜合保安監(jiān)空系統(tǒng)。5 A智能化，到底是個什么東西？5 A包括：OA （辦公自動化）、B A （樓宇管理自動化）、CA （通 訊自動化）、FA （消防自動化）和S A （安保自動化）。寫字樓作為一類商業(yè)建筑，只要按照國家相關(guān)的建

13、筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行設(shè)計和施工， 做到消防自動化 一般不會有問題。如果建筑的規(guī)劃和報建是按照住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的， 只 是當(dāng)作寫字樓來使用的，要做到消防自動化（OA）,就很難了。通訊自動化（CA）是有條件的，寫字樓必須設(shè)有交換機(jī)房才能實(shí) 現(xiàn)通訊自動化，有了通訊自動化，寫字樓才能稱為商務(wù)社區(qū)。辦公自 動化（OA）實(shí)際上就是 無紙化辦公”，要實(shí)現(xiàn)（OA）就要設(shè)立局 域網(wǎng)，設(shè)立局域網(wǎng)需要通訊自動化為技術(shù)支持。安保自動化（S A）相對簡單，主要是監(jiān)視和報警兩個系統(tǒng)，追求建筑品質(zhì)和對客戶負(fù)責(zé) 的開發(fā)商都應(yīng)該能做到。最難的是樓宇管理自動化（BA）,簡單地說就是水、電、風(fēng)都要通過智能化的設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行中央控制，達(dá)到安全

14、運(yùn)行、節(jié)省能源、降 低人力成本的目的，由于該部分投資巨大且多是隱蔽工程， 一般的辦 公場所做到的不多，但卻是高品質(zhì)寫字樓的必備。5 A智能化作為國際高品質(zhì)寫字樓的必備，收取電費(fèi)不用人工抄表， 每月最后一天的晚上1 2點(diǎn)整，中央控制室里遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的主控機(jī) 會對各住戶的用電情況自動進(jìn)行打印，住戶拿到手里，一目了然，不 存在任何爭議。不受歡迎的人，千方百計繞過了保安人員的盤查與驗(yàn) 證闖入你的辦公室，進(jìn)行無理取鬧，影響了公司正常的辦公秩序，甚 至公司的主要領(lǐng)導(dǎo)或財務(wù)人員的人身受到威脅和控制，在一般的寫字樓里是沒有辦法的，但是在財富中心，為每一個住戶的總裁辦公室和 財務(wù)部暗設(shè)了兩個緊急報警按鈕，緊急情況時，你可以向中央控制室 報警，保安會及時趕到，為你解除緊急情況人的身體也是一個風(fēng)水寶地。你的心念，你的所想所思，內(nèi)在的情志，從你的外在，展現(xiàn)的淋漓盡致。你內(nèi)心是不安，還是從容，都會從你的言語和行為中展現(xiàn)出來,所以人身體的本身就是一個風(fēng)水場，它又是一個強(qiáng)大的磁場，吸引和抵御著好與壞的事物。人身體內(nèi)在的機(jī)體，在儒家思想里以仁、義、禮、智、信來表述。佛家的思想中被闡述為，地、 水、火、風(fēng)。老子；以道、天、地、王來表述。你的四大平穩(wěn)和合，你身體的風(fēng)水就為上乘風(fēng)水，散發(fā)的都是好的能量，你的四大不合，就為差風(fēng)水，散發(fā)出來的就是