1、論文摘要文中就商品房預(yù)售中購房者（消費者）合法權(quán)益的保護，結(jié)合城市房地產(chǎn) 管理 法、中華人民共和國消費者權(quán)益保護法、 中華人民共和國 合同法、商品房預(yù)售管理法等相關(guān) 法律 、法規(guī)，展開了詳細的討論。全文共分四部分。第一部分：商品房預(yù)售中消費者的權(quán)益。首先， 介紹了商品房預(yù)售須滿足的三個條件， 即“已交付全部土地使用權(quán)出讓金， 取得土地使用權(quán)證書”、 “持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證”、 “按提供預(yù)售商品房計算商品房投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總 投資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工日期”。其次，就商品房預(yù)售中消費者權(quán)益和保護能否適用消費者權(quán)益保護法以及消費者權(quán)益保護法在商品房預(yù)售中

2、的適用條款，明確了預(yù)購者的權(quán)利有：公平交易權(quán)、接受承諾的權(quán)利、索賠權(quán)等；第二部分：商品房預(yù)售中侵犯消費者權(quán)益的種種情況，即：從預(yù)售宣傳廣告中的陷阱、簽訂合同時的陷阱、購房訂金的圈套、不可抗力的濫用、延期辦理房產(chǎn)證、開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁費用、交付面積中的欺詐等七個方面批露了種各侵犯消費權(quán)益的情況，以提醒每個預(yù)購者引起注意；第三部分： 預(yù)售房中侵犯消費者權(quán)益的原因。 預(yù)售過程中潛在的侵犯消費者的原因主要有：房地產(chǎn)商為了追求利益最大化， 行政 監(jiān)管力度不夠， 消費者對相關(guān)的法律、法規(guī)不太了解等，了解了這些后以便于采取相應(yīng)的措施； 第四部分： 商品房預(yù)售中消費者權(quán)益保護的對策。從四個方面闡述了預(yù)購者應(yīng)當怎樣做才

3、能維護自己的權(quán)益；嚴格審查制度， 注意預(yù)售合同的條款內(nèi)容、監(jiān)督預(yù)收金的使用， 律師代理購房等， 同時介紹了當出現(xiàn)糾紛時，消費者該采取怎樣的解決方式。通過對消費者在整個過程中可能遇到或接觸到每個環(huán)節(jié)都做了比較詳細的論述，者在看到這篇文章后對維護自己的合法權(quán)益有一些幫助。愿每個購房城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于商品房預(yù)售許可制度條款的確立，規(guī)范了我國商品房預(yù)售行為，在促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，保障購房者合法權(quán)益等方面起到了積極作用。但是， 目前仍有個別房地產(chǎn)開發(fā)商為謀取非法利益，鉆消費者對房地產(chǎn)相關(guān)法律知識不太了解的空子，采取種種不法手段，利用商品房預(yù)售給消費者設(shè)置圈套，嚴重損害了消費者的利益。一、商品房預(yù)售中消

4、費者的權(quán)益1、商品房預(yù)售的特點及其需要滿足的條件商品方買賣可分為現(xiàn)房買賣和期房買賣兩種形式， 期房買賣， 即商品房預(yù)售， 指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人 （消費者） ，由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付全部或部分房款的行為。商品房預(yù)售是香港立信置業(yè)公司自創(chuàng)的樓宇“分層售買，分期付款”的銷售方式，俗稱“賣樓花”。商品房預(yù)售， 使得承購人在簽訂合同時只取得了該商品房的期待權(quán)而非實際上的所有權(quán)，只有待開發(fā)商將房屋建成竣工后交付給承購人才能享有現(xiàn)實的所有權(quán)及對房屋進行占有使用和收益。 因而商品房預(yù)售合同中的承購人承擔(dān)了比現(xiàn)房銷售合同更大的風(fēng)險，一旦開發(fā)商方面出現(xiàn)了意外情況， 導(dǎo)致商品房

5、無法建成交付，承購人就無法獲得所有權(quán)?；诖嗽颍瑖覍ι唐贩款A(yù)售條件，程序作出了嚴格的限制，以維護承購人的合法權(quán)益。我國城市房地產(chǎn)管理法第44 條規(guī)定，預(yù)售商品房須具備以下幾個條件：A、已交對全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。根據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定， 在城市規(guī)劃區(qū)進行建設(shè)需申請用地的， 必須。 持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)文件， 向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限， 提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后， 方可向縣級以上地方人民政府管理部門申請用地， 經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后由土地管理部門劃撥土地

6、，進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 C、按提供預(yù)售的商品房計算的商品房，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。規(guī)定投入開發(fā)資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，是為了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行為發(fā)生；規(guī)定必須確定施工進度和竣工交付日期， 是為了便于監(jiān)管， 有利于日后發(fā)生違約行為時確定違約責(zé)任，以更好地保障承購人的利益。 D、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這一規(guī)定是商品房預(yù)售的法定憑據(jù)。否則是違約銷售。建設(shè)部1994年頒布的城市商品房預(yù)售管理辦法 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證明的程序作詳細規(guī)定。開發(fā)商應(yīng)提交的證

7、件（復(fù)印件）及資料包括：企業(yè)經(jīng)營執(zhí)照，建設(shè)項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件；工程進度計劃；投入開發(fā)建設(shè)的資金已達工程建設(shè)總投資的25%以上的證明 材料 ，商品房預(yù)售方需向境外預(yù)售商品房的應(yīng)提交允許向境外銷售的批準文件。2、商品房預(yù)售中消費者的權(quán)益。首先， 商品房即專指由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的進入房地產(chǎn)市場，通過租賃， 銷售等渠道可由個人享有所有權(quán)或使用權(quán)的房屋及其附屬物。所以說商品房是一種特殊的商品，購房者也是一類特殊的消費者，因為他符合消費者的特征：A、消費者性質(zhì)屬于生活消費；B、消費者的消費客體是商品或服務(wù)； C、消費者的消費方式包括購買、使用商品或接受服務(wù)；D、消費者的消費主

8、體包括公民個人和進行生活消費的單位。購房者完全符合消費者的特征。所以其合法權(quán)益的保護同樣適用于中華人民共和國消費者權(quán)益保護法。根據(jù)預(yù)售商品房的特點，承購者（消費者）將享有相應(yīng)的權(quán)利：A、公平交易權(quán)。根據(jù)中華人民共和國消費者權(quán)益保護法第十條之規(guī)定：“消費者享有公平交易的權(quán)利。 ”即預(yù)購者在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂預(yù)售合同時， 雙方是一種平等的民事主體。合同中的每個條款均應(yīng)充分體現(xiàn)公平、公正的主題，不能出現(xiàn)“霸王條款”。B、接受承諾權(quán)。根據(jù)中華人民共和國消費者權(quán)益保護法第二十二條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)，按照國家規(guī)定或者與消費者的約定，承擔(dān)包修、包換、包退或者其他責(zé)任的， 應(yīng)當按照國家規(guī)定或者約定

9、履行，不得故意拖延或無理拒絕。”商品房預(yù)售合同簽訂后，對開發(fā)商承諾的“包修、包換、包退”等一系列的承諾，預(yù)購者均可依法享有履行的權(quán)利。這些承諾也正是開民商在為了獲取更大的利益的情況下做出的，所以對雙方而言是平等互利的。C、索賠權(quán)。根據(jù)中華人民共和國消費者權(quán)益保護法第三十九條之規(guī)定“消費者因經(jīng)營者利用虛假廣告虛假廣告提供商品或者服務(wù)。 其合法權(quán)益受到損害的， 可以向經(jīng)過者要求賠償。廣告的經(jīng)營者發(fā)布虛假廣告的， 消費者可以請求行政主管部門予以懲處。 ”購房者在準備購房時， 說明廣告及售樓書中的內(nèi)容比較符合購房者的要求。 倘若實際情況遠低于自己的期望值，那么，購房者就可以以發(fā)布虛假廣告，請求行政主管

10、部門對開發(fā)商進行處罰，并賠償違約損失。D、根據(jù)中華人民共和國消費者權(quán)益保護法第四十七條之規(guī)定“經(jīng)營者以預(yù)收款方式提供商品或者服務(wù)的， 應(yīng)當按照約定提供。 未按約定提供的， 應(yīng)當按照消費者的要求履行約定或者退回預(yù)付款； 并應(yīng)當承擔(dān)預(yù)付款的利息， 消費者必須支付的合理費用。 ”本條款應(yīng)用到商品房預(yù)售中， 應(yīng)當是在預(yù)售合同簽訂后開發(fā)商必須按合同的約定履行自己義務(wù)。 否則， 預(yù)購者有權(quán)要求返回預(yù)付款并索取相關(guān)合理費用。E、雙倍索賠。根據(jù)消費者權(quán)益保護法第四十九條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的， 應(yīng)當按消費者的要求增加賠償其受到的損失， 增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或接受服務(wù)的費用的一

11、倍。 ”房地產(chǎn)商在預(yù)售中如有違反 最高人 民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用 法律若干問題的解釋 中第八條、第九條規(guī)定的行為的，屬中華人民共和國消費者權(quán)益保護法規(guī)定的雙倍賠償范疇。即：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證的， 故意隱瞞所售房已抵押的事實，故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”等情形。二、商品房預(yù)售中侵犯消費者權(quán)益的種種情況1、預(yù)售宣傳廣告中的陷阱一些不法房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時，一般者散發(fā)精致的售樓書， 許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的 環(huán)境，高尚的品位， 完美的配套設(shè)施，

12、 周全的物業(yè) 管理 。消費者接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大相徑庭，配套設(shè)施遲遲難以落實，物業(yè)管理更是質(zhì)價不符。消費者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時， 房地產(chǎn)商往往以預(yù)售合同中對此并未約定為由推卸責(zé)任。據(jù)有關(guān) 統(tǒng)計 資料顯示， 常見的違法預(yù)售廣告大多數(shù)表現(xiàn)在如下方面：A、文字游戲。 表現(xiàn)在物業(yè)項目與“市中心”的實際距離上，或者用若干分鐘車程來表述，或用垂直距離圖示來描述，或用似乎確定卻又不著邊際的“距市中心多少里”來表示。在描述房產(chǎn)質(zhì)量上， 常見“豪華裝修”“進口材料 ”“進口電梯”等等，讓人感覺頗佳，但無法量化。B、低價誘餌?；蛞缘汀捌饍r”來暗示商品房價格，或以難以確定的“均價”來表示

13、。C、視覺欺騙，以高超的美工甚至有他人的項目形象制作悅目的效果圖，商品房模型來展示高綠化率，齊全的配套設(shè)施、 便利的交通 ，以及房產(chǎn)的豪華典雅，但最終結(jié)果可能“面目全非”。D、證照不全。宣稱手續(xù)齊全，已辦妥預(yù)售許可。廣告中卻不見預(yù)售或銷售許可證號，或規(guī)劃許可證，土地使用證，施工許可證等也未辦理。 E、升值誘惑。尤其是房產(chǎn)熱銷的城市，房產(chǎn)升值或投資 回報已經(jīng)成為廣大購房人所關(guān)注，開發(fā)商順勢渲染開發(fā)項目的升值空間，甚至作出具體的回報預(yù)測。F、教育誘惑。買房為了子女入學(xué)，已經(jīng)是大中城市的重要誘餌。尤其是在分區(qū)上學(xué)的政策下，若校周圍的房產(chǎn)熱銷已不再是秘密。 開發(fā)商充分利用這一本屬 社會的公共 資源，借

14、機大肆宣揚其開發(fā)項目的價值，甚至作出入學(xué)的承諾。2、簽訂預(yù)售合同時的陷阱在建商品房必須達到一定的工程進度，具備一定條件， 依法取得預(yù)售許可證后才能預(yù)售。而個別房地產(chǎn)商為了搶占市場 ，在根本不具備預(yù)售條件，甚至在建設(shè)用地尚未動遷的情況下，就要求消費者與其簽訂商品房認購書意向書等所謂認購合同，便極易陷入一個進退兩難的怪圈， 房地產(chǎn)開發(fā)商如果最終不能獲得預(yù)售許可證，則雙方簽訂的認購協(xié)議就不具備法律效力。 房地產(chǎn)商只要以合同無效為由返還了定金，就不必承擔(dān)任何責(zé)任，而購房者不僅無法實現(xiàn)購房目的，而且遭受一定的經(jīng)濟損失；房地產(chǎn)開發(fā)商如果以后取得了預(yù)售許可證，又往往要求消費者補簽預(yù)售合同，消費者一旦發(fā)現(xiàn)補簽

15、的預(yù)售合同與認購協(xié)議不一致，增加了一些于已不利的條款而拒簽時，房地商商又以拒絕認購為由而沒收定金。3、“購房訂金”的圈套“定金”與“訂金”是一對看似相同，實則大相徑庭的概念?！岸ń稹币辉~在法律中有明確界定。中華人民共和國合同法 第 115 條規(guī)定：“當事人可以依照中華人民共和國擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金，作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù) 人履行債務(wù)后， 定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或收回。 給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金?！敝腥A人民共和國擔(dān)保法第91 條還規(guī)定：“定金的數(shù)額由當事人約定，但不超過主合同標的額的20%?！笨梢?，“購房定金”具有法定

16、的約束性， 如果購房者違約， 則購房者無權(quán)要求返還定金；如果開發(fā)商違約，則開發(fā)商要雙倍返還定金給購房者。 而“訂金”一詞在我國法律中無相應(yīng)的明確具體規(guī)定，一般可理解為預(yù)付款?！百彿坑喗稹辈痪邆浞ǘǖ募s束性，如果開發(fā)商違約， 則只要將“訂金”退還給購房者即可，開發(fā)商無須賠償任何損失。 合同中關(guān)于“購房訂金”的條款對開發(fā)商而言，形同虛設(shè)，沒有多大的約束力。 ”正因如此， 少數(shù)開發(fā)商才會有恃無恐地隨意毀約，而不需要承擔(dān)經(jīng)濟損失。如購房者張先生于 2001 年 3 月份在一開發(fā)商處定購一間約30 平方米的商業(yè)門面， 與開發(fā)商簽訂了定購合同，約定“預(yù)付訂金5 萬元，余下房款7 萬元在交房時付清?！?20

17、01年年底，城區(qū)商業(yè)門面房價格普遍上漲，另一購房者愿出18 萬元買下此門面。開發(fā)商見有利可圖，便撕毀了與張先生簽訂的購房合同，僅退還張先生5 萬元及相應(yīng)的利息。試想，若張先生在定購合同中注明的是“預(yù)付定金”而非“預(yù)付訂金”的話，也許該開發(fā)商也不會如此輕易地撕毀此合同。4、“不可抗力”的濫用不可抗力是免除民事責(zé)任的一項條件。中華人民共和國合同法第 117 條規(guī)定： “因不可抗力不能履行合同的， 根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任不可抗力是指不能預(yù)見， 不能避免并不能克服的客觀情況。”可見， 構(gòu)成不可抗力必須同時具備三個條件：即不能預(yù)見、 不可避免、不能克服。 而在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的實際過程中

18、，一些開發(fā)商多借“不可抗力”來推卸自身的責(zé)任， “不可抗力”成了開發(fā)商解釋各種問題的“萬能鑰匙”。如果不能按期交房，是因“不可抗力”；辦不出房產(chǎn)證，也是因“不可抗力”，凡此種種，不一而足。 而購房者則永遠會處于“不可抗力”的狀態(tài)。因此， 對于因開發(fā)商自身原因而導(dǎo)致的虛假廣告、延期交房、質(zhì)量低劣、面積縮水、配套設(shè)施不全等問題，購房者應(yīng)當以事實為依據(jù)，以法律為武器， 據(jù)理力爭， 追究開發(fā)商應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任， 而不應(yīng)任其以“不可抗力”為由來搪塞。5、房產(chǎn)證辦理遙遙無期房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、 使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 因此，購買的房屋能否辦理房屋所有權(quán)證是購

19、房者關(guān)注的焦點。 許多購房者反映，在購房一、 二年之后， 還辦不出房產(chǎn)證，主要原因是不良開發(fā)商在搞開發(fā)時各種手續(xù)不健全，有的甚至是違章開發(fā)，搞違法建設(shè)。他們認為，反正購房款已收齊，至于購房者是否辦理房產(chǎn)證， 則是購房者自己的事。 而普通的購房者在簽訂購房合同時， 經(jīng)常會忽視合同中關(guān)于辦理房產(chǎn)證的約定條款。 結(jié)果待到房子入住后， 辦不出證時， 往往無法追究開發(fā)商的責(zé)任。因此購房者在簽訂購房合同中應(yīng)特別約定，如因開發(fā)商的原因，造成購房者不能在約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證， 購房者有權(quán)提出退房； 開發(fā)商應(yīng)在雙方約定的期限內(nèi)退還房款， 并賠償經(jīng)濟損失。6、開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁費用將自身應(yīng)承擔(dān)的費用，通過合同方式轉(zhuǎn)嫁給

20、購房者，也是一些開發(fā)商在合同中常設(shè)的“陷阱”。根據(jù)國家規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的費用主要有房屋面積測量費、房屋產(chǎn)權(quán)初始登記費、房屋交易過戶的部分費用等等。但某些開發(fā)商往往會利用購房者的不知情，在合同中約定“辦證的所有費用概由購房者自理?！庇彩前褢?yīng)由自身承擔(dān)的費用轉(zhuǎn)嫁給購房者。待購房者明白了真相后， 這些開發(fā)商還會詭稱是購房者自愿承擔(dān)， 讓購房者“有口難辯”。 所以，購房者在遇到此類問題的條款時， 一定要謹慎對待， 在合同中明確約定“辦證所需費用， 按國家規(guī)定處理?！弊尣涣奸_發(fā)商無懈可擊。7、交付面積中的欺詐商品房預(yù)售合同中一般均有實際交付面積與預(yù)售約定面積不一致時的處理條款，其中最常用的處理方式是按

21、實結(jié)算，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使消費者掉入不法房地產(chǎn)商所設(shè)的面積陷阱。因為人們通常理解的面積不一致一般是合理誤差范圍內(nèi)的不一致。但事實上無論預(yù)售時的暫測面積還是交付時的實測面積，由于有“共用面積分攤”往往讓消費者一頭霧水， 不法房地產(chǎn)商利用消費者缺乏房屋面積計算知識而大作文章，或故意小房大賣，或有意提高設(shè)備層的層高而將本應(yīng)分攤的設(shè)備層攤?cè)牍灿妹娣e。如此一來， 商品房實際交付面積大大超出預(yù)售面積，消費者都只能按實結(jié)算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積。預(yù)售購房過程中除了以上“陷阱”之外， 不良開發(fā)商可能還會在物業(yè) 管理、質(zhì)量爭議

22、的處理、房屋裝飾、 裝修、設(shè)備標準等方面的約定上做“文章”。 但是只要消費者在預(yù)購過程中能擦亮雙眼仔細對待每個細節(jié)，自己的合法權(quán)益是可以確保的。三、商品房預(yù)售中侵犯消費者權(quán)益的原因1、房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求利益最大化，近些年來，我國房地產(chǎn)市場異常地火熱，私人房地產(chǎn)公司迅速增多， 競爭越來越激烈， 故而， 每個房地產(chǎn)開發(fā)商都會為了盡早收回投資成本 而想盡各種辦法， 使盡各種手段， 創(chuàng)造最大利益。 其中一方面體現(xiàn)在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)就是個別房地產(chǎn)商不惜損失人格、誠信、置法律 、法規(guī)于不顧，明目張膽地設(shè)圈套，坑騙消費者。而與此同時，相關(guān)的法律、法規(guī)的出臺又沒能跟上房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2、行政 監(jiān)管力度不夠致

23、使房地產(chǎn)市場不規(guī)范。商品房在預(yù)售之前必須先到縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售證明。通過對商品房預(yù)售證的辦理需要提供的手續(xù)的檢查，即可知道該開發(fā)項目的手續(xù)齊全與否。在這個環(huán)節(jié)當中如果行政主管部門不能嚴格把關(guān)，在證件不齊的情況下， 辦理了“商品房預(yù)售證， 那么開發(fā)商對消費者利益的侵犯就會成為必然。”3、消費者對相關(guān)法律、法規(guī)了解不夠。消費者在購房時，對相關(guān)的購房知識進行了了解，但是比起專門從事房地產(chǎn)的開發(fā)商來說， 其專業(yè)知識就太匱乏了。 所以在簽訂預(yù)售 合同時的一些不合理條款根本無法辨別。 從一開始就進了開發(fā)商的圈套。 等到醒悟過來， 只有通過法律手段來解決了。往往人們怕麻煩，好多輕微的侵

24、權(quán)行為都自認倒霉息事寧人了。四、商品房預(yù)售中消費者權(quán)益保護的對策。商品房預(yù)售合同簽訂后， 預(yù)購方 （消費者）享有商品房所有權(quán)的期待權(quán)。但預(yù)售商品房在建成交付之前存在許多不確定的因素。 預(yù)售商品房的預(yù)購方承擔(dān)了比現(xiàn)房買賣人來說更大的風(fēng)險。因此法律非常重視對預(yù)購方利益的保護。1、嚴格審查制度國家通過嚴格審查預(yù)售方資格， 嚴格預(yù)售合同登記備案制度及預(yù)售商品房 建筑設(shè)計變更的審批制度， 嚴格按照法律規(guī)定的程序和建筑施工、 設(shè)計圖驗收以及強化對商品房預(yù)售的監(jiān)管等措施，加強對預(yù)售方的監(jiān)督。2、注意合同條款作為預(yù)購方的消費者，應(yīng)特別注意預(yù)售合同的條款內(nèi)容，使用房地產(chǎn)管理部門的商品房預(yù)售契約范本。 如北京市房

25、地產(chǎn)管理局內(nèi)銷商品房預(yù)售契約范本，就有關(guān)預(yù)售商品房的價格、預(yù)售商品房土地使用權(quán)及預(yù)售許可證、房屋面積、 違約責(zé)任等條款以及糾紛解決方式條款作了規(guī)范。 當發(fā)生違約事由時，買賣雙方即可根據(jù)預(yù)售合同條款追究或承擔(dān)民事違約責(zé)任。若對合同理解不一致產(chǎn)生糾紛，協(xié)商不成， 可以根據(jù)合同約定提交仲裁機構(gòu)促裁或向人民法 院起訴。3、監(jiān)督預(yù)收金的使用為保證商品房建造工程如期順利進行，預(yù)購方還須確定商品房預(yù)售所得款項是否真正用于相關(guān)工程建設(shè)。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項，應(yīng)當委托銀行監(jiān)管，專項用于建設(shè)所預(yù)售的商品房， 銀行監(jiān)管不當給預(yù)購人造成損失， 應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。 預(yù)購人為保護自己的合法權(quán)益，可

26、以在簽訂預(yù)售合同之前，要求預(yù)售方出示預(yù)收款的監(jiān)管協(xié)議。若開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)售商品房中有不依法辦理商品房預(yù)售許可證、挪用商品房預(yù)售款項、未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)等法行為時， 預(yù)購方可依 城市商品房預(yù)售管理辦法 有關(guān)規(guī)定，向房地產(chǎn)管理部門檢舉，由房地產(chǎn)管理部門采取警告，責(zé)令停止預(yù)售，責(zé)令補辦手續(xù)，吊銷商品房預(yù)售許可證，并可處以罰款等行政處罰措施。4、律師 代理購房商品房預(yù)購過程中， 律師的介入是非常有必要的。 由于房地產(chǎn)交易涉及到眾多的法規(guī)、 條例，購房置業(yè)過程中有必要由律師幫助或負責(zé)辦理有關(guān)手續(xù)，以防止商品房預(yù)售中的陷阱和誤區(qū)。律師的介入可以起到四個方面的作用：一是對現(xiàn)有的法律條文進行合理的解釋；二是幫助消費者對開發(fā)商預(yù)售的房屋進行產(chǎn)權(quán)審查； 三是幫助消費者審查預(yù)售合同； 四是彌補遭受法律涵蓋的不足。注釋段勇，商品房買賣中的法律問題與案例分析，第10 頁陳耀東、李超