1、美居物業(yè)信息化建設(shè)方案文件標(biāo)識(shí)：美居物業(yè)信息化項(xiàng)目方案建議文檔當(dāng)前版本：作者：謝華斌編制部門(mén)：第一章、物業(yè)企業(yè)信息化建設(shè)需求分析引言物業(yè)管理作為國(guó)際通用的不動(dòng)產(chǎn)管理模式和方法，在80年代初期伴隨著住宅商品化的市場(chǎng)進(jìn)程傳入我國(guó)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理由初級(jí)階段進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分同時(shí)，也成為與人民群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。我國(guó)城市化進(jìn)程的加快也使現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)便捷性舒適性的生活要求越來(lái)越高，物業(yè)服務(wù)理所當(dāng)然的成為不可缺少的一部分并充當(dāng)著非常重要的角色。當(dāng)今城市生活中物業(yè)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)的高低直接影響著人們的生活質(zhì)量

2、，可以說(shuō)物業(yè)服務(wù)已經(jīng)逐漸成為人們?nèi)站由?、工作息息相關(guān)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前我司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)大多還應(yīng)用 傳統(tǒng)”的管理方式與方法，信息化程度低，造成了許多工作的不 便和問(wèn)題的產(chǎn)生。主要體現(xiàn)在以下方面：1.1 客服管理方面：對(duì)客戶的多樣化服務(wù)是整個(gè)物業(yè)企業(yè)的主旋律，日?？头饕翘幚硗对V、報(bào)修、裝修、入住驗(yàn)收及其他的一些綜合服務(wù)。而這些維修申請(qǐng)、搬遷申請(qǐng)、特約服務(wù)等熱線資料的記錄 、統(tǒng)計(jì)、匯報(bào)都是手工帳 很難形成一套完整的熱線服務(wù)信息記錄 、維修信息記錄、派工信息記錄和服務(wù)信息記錄 ，更難以方便快捷 地對(duì)每一次服務(wù)進(jìn)行信息追溯查詢和運(yùn)用。1.2 物業(yè)管理方面：隨著美居的逐步發(fā)展，廣州生產(chǎn)指揮中心的租賃

3、管理、綠化保潔管理等項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、規(guī)范 化將是重中之重。1.3 物資管理方面：由于沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的物資管理信息系統(tǒng)，物品及固定資產(chǎn)的入庫(kù)、出庫(kù)、調(diào)撥、盤(pán)存等工作只能在老MIS系統(tǒng)完成，并且采用人工同步手工記賬方式。老MIS系統(tǒng)以無(wú)法滿足現(xiàn)有的功能需求（采購(gòu)、入庫(kù)、出庫(kù)、調(diào)撥、申領(lǐng)、盤(pán)存、報(bào)損），給綜合的管理、查詢、統(tǒng)計(jì)帶來(lái)很大難度，對(duì)美居的物資與固定資產(chǎn)難以進(jìn) 行有效的成本預(yù)測(cè)和實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)控制。1.4 管理監(jiān)管和決策分析方面：管理層所需要的全部數(shù)據(jù) ，都是由基層員工通過(guò)一段時(shí)間的整理，再層層上報(bào)到上級(jí)部門(mén)，再有上級(jí)部門(mén)通過(guò)匯總所取得，這樣的數(shù)據(jù)本身就失去了時(shí)效性 ，同時(shí)由于數(shù)據(jù)的來(lái)源完全依賴于

4、下屬領(lǐng)導(dǎo)，使得數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性也不能完全保證 ，從而對(duì)管理層的決策不能提供及時(shí)、可靠的依據(jù)！1.5信息共享和數(shù)據(jù)交互方面：美居現(xiàn)有的各項(xiàng)信息管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)由于是獨(dú)立的數(shù)據(jù)庫(kù)環(huán)境，各系統(tǒng)各自為戰(zhàn)，信息難以共享，資源調(diào)配無(wú)法科學(xué)、及時(shí)地進(jìn)行，很難從全局方面把握整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)情況。因此如何通過(guò)先進(jìn)的信息化手段來(lái)提升我司綜合管理水平，提高工作效率，降低管理成本、實(shí)現(xiàn)決策科學(xué)化、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益提高，增強(qiáng)美居的競(jìng)爭(zhēng)力，成為我司必須思考的問(wèn)題。第二章、物業(yè)管理信息化建設(shè)與規(guī)劃藍(lán)圖信息化建設(shè)要有統(tǒng)一的規(guī)劃與目標(biāo)，然分解其主次關(guān)系，同時(shí)遵循統(tǒng)籌管理分步推行方法 。根據(jù)美居現(xiàn)有情況分模塊進(jìn)行信息化建設(shè)。最終構(gòu)建完善的物業(yè)

5、管理與服務(wù)信息化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。如圖：美居物業(yè)管理系統(tǒng)整體模塊解決方案：設(shè)物 業(yè) 管理1一卡通系統(tǒng)預(yù)留接口O客戶檔案 O合同管洱 綜化管理 O課演管理O入庫(kù)調(diào)撥O盤(pán)存1®遷申請(qǐng)車(chē)輛管理系統(tǒng)預(yù)團(tuán)接口"系統(tǒng)接口蜒嵋申請(qǐng)?zhí)丶s服鴿客戶回訪O投訴彈議O會(huì)務(wù)服務(wù)O出庫(kù)O申領(lǐng)報(bào)損茂它信息系統(tǒng)預(yù)帶接口O采購(gòu)第一：流程業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)信息化1.1數(shù)據(jù)中心-統(tǒng)一資源檔案信息庫(kù)通過(guò)一個(gè)平臺(tái)的數(shù)據(jù)中心（數(shù)據(jù)庫(kù)）建立統(tǒng)一的基礎(chǔ)信息平臺(tái)，同時(shí)對(duì)用戶信息客戶信息、供應(yīng)商信息等基礎(chǔ)信息進(jìn)行一個(gè)全方位的統(tǒng)一信息登記，并實(shí)時(shí)形成相關(guān)分類(lèi)，采用可視化的樹(shù)形結(jié)構(gòu)圖，每個(gè)管理人員在自己權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)的操作、統(tǒng)計(jì)，為精細(xì)化和規(guī)

6、范化管理奠定良好的基礎(chǔ)。1.2客服中心-統(tǒng)一服務(wù)調(diào)度中心服務(wù)平臺(tái)通過(guò)客服電話關(guān)聯(lián)，用戶在打電話或者上門(mén)咨詢、投訴、報(bào)修項(xiàng)目時(shí)，前臺(tái)客服可以通過(guò)某項(xiàng)信息直接調(diào)出用戶的姓名、位置信息、歷史的投訴、報(bào)修項(xiàng)目及處理結(jié)果，通過(guò)對(duì)以上信息的掌握，可以進(jìn)一步提高客服質(zhì)量。通過(guò)投訴、報(bào)修項(xiàng)目的流程化管理、盡量避免單據(jù)的流失和疊加，內(nèi)部信息的有效流轉(zhuǎn)可以提高溝通效率及用戶滿意度。1.3物料管理-統(tǒng)一物品材料管控平臺(tái)建立統(tǒng)一的物質(zhì)管控平臺(tái)，固定資產(chǎn)及日常易耗品的采購(gòu)、入庫(kù)、出庫(kù)、調(diào)撥、申領(lǐng)、盤(pán)存、報(bào)損等工作全部通過(guò)系統(tǒng)完成，形成完善的物品進(jìn)出、流轉(zhuǎn)、消耗等信息化管控流程，有效節(jié)約控制物料消耗成 本?？呻S時(shí)查詢各部

7、門(mén)物品領(lǐng)用消耗情況，各項(xiàng)目物品庫(kù)存情況等相關(guān)報(bào)表。1.4 設(shè)備管理一-統(tǒng)一的設(shè)施設(shè)備運(yùn)維平臺(tái)記錄各項(xiàng)目設(shè)備的價(jià)值、折舊率、已用年數(shù)、保養(yǎng)記錄、維修記錄、運(yùn)行狀態(tài)、維保單位等基礎(chǔ)信息 臺(tái)帳。制定年度設(shè)備維保計(jì)劃并分解，追溯保養(yǎng)計(jì)劃完成情況。對(duì)每一個(gè)設(shè)備的保養(yǎng)和維修做詳細(xì)的記錄生成設(shè)備全生命周期管理檔案。第二：功能模塊設(shè)計(jì)我司物業(yè)信息管理系統(tǒng)總體上可分為客服管理子系統(tǒng)、物業(yè)管理子系統(tǒng)、物資管理子系統(tǒng)、系統(tǒng)管理子系統(tǒng)等四個(gè)子系統(tǒng)，各子系統(tǒng)主要功能預(yù)計(jì)如下：2.1客服管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)熱線、投訴回訪、特約服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)等服務(wù)的信息化管理； 熱線服務(wù)子模塊：該模塊包含服務(wù)申請(qǐng)、派工、完成、回訪、統(tǒng)計(jì)等流

8、程化日常服務(wù)管理功能。 特約服務(wù)子模塊：該模塊包含維修申請(qǐng)、搬遷申請(qǐng)、特約服務(wù)等服務(wù)管理功能。 會(huì)務(wù)服務(wù)子模塊：該模塊包含會(huì)議室管理、短信通知、座位排序（名單打印）等管理功能。2.2物業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)租賃管理、綠化保潔管理等項(xiàng)目的信息化管理； 租賃管理子模塊：該模塊包含客戶檔案、合同管理、客戶入住、到期提醒、退房管理等管理功能。 綠化管理子模塊：該模塊包含綠化檔案、綠化維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、綠化檢查、綠化任務(wù)等管理功能。 保潔管理子模塊：該模塊包含保潔任務(wù)、保潔工作、保潔檢查等管理功能2.3物資管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商管理、采購(gòu)管理及庫(kù)房管理的出入庫(kù)、盤(pán)點(diǎn)的規(guī)范化。 供應(yīng)商管理子模塊：供應(yīng)商信息、供應(yīng)商

9、評(píng)審等功能。 采購(gòu)管理子模塊：采購(gòu)申請(qǐng)、*等功能。 庫(kù)房管理子模塊：該模塊包含出入庫(kù)申請(qǐng)、退庫(kù)、盤(pán)點(diǎn)等功能。2.4系統(tǒng)管理，實(shí)現(xiàn)字典維護(hù)（部門(mén)信息、人員信息）、權(quán)限管理、數(shù)據(jù)管理、日志管理等系統(tǒng)維護(hù)及數(shù)據(jù)維護(hù)功能。字典維護(hù)子模塊該模塊可以實(shí)現(xiàn)部門(mén)信息人員信息的分類(lèi)分級(jí)管理權(quán)限管理子模塊該模塊可以針對(duì)人員信息及部門(mén)分配相關(guān)權(quán)限數(shù)據(jù)管理子模塊該模塊包含數(shù)據(jù)備份還原等數(shù)據(jù)維護(hù)功能日志管理子模塊該模塊包含日志管理在線用戶等操作信息記錄第三：后期集成外部信息化3.1建立電子巡更系統(tǒng)對(duì)易引起安全隱患的地點(diǎn)設(shè)置固定巡更點(diǎn)，防范與未然。功能：定期統(tǒng)計(jì)查看巡更記錄，導(dǎo)出報(bào)表。3.2接口開(kāi)發(fā)車(chē)輛系統(tǒng)接口開(kāi)發(fā)（通過(guò)

10、基礎(chǔ)信息平臺(tái)管理與車(chē)輛管理軟件系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)整合）功能：按需求定制開(kāi)發(fā)。第四：預(yù)期環(huán)境支持及預(yù)期費(fèi)用4.1預(yù)期運(yùn)行環(huán)境：服務(wù)器設(shè)備：各種X86/X64系列服務(wù)器，CPU在雙核1.0G頻率以上，內(nèi)存2GB以上、硬盤(pán)在100G以上；服務(wù)器系統(tǒng)：windows 2003Server （ 32Bit、64Bit ）、windows 2008Server （ 32Bit、64Bit）；客戶端設(shè)備：各種486以上PC機(jī)、各種平板電腦、各種智能手機(jī)；客戶端系統(tǒng)：Windows XP 以上、iOS4.3以上、Android2.3 以上系統(tǒng)版本；客戶端瀏覽器：IE8、搜狗、360、谷歌、火狐、QQ、百度、遨游

11、等主流標(biāo)準(zhǔn)瀏覽器 ；4.2預(yù)期網(wǎng)絡(luò)環(huán)境：通訊協(xié)議:TCP/IP、SSL HTTP/HTTPS通訊端口 ： 80 （可自定義端口號(hào)）服務(wù)器端帶寬要求：200kbps*并發(fā)用戶個(gè)數(shù)以上帶寬要求：每一個(gè)客戶端最低 50kbps以上。4.3價(jià)格構(gòu)成體系項(xiàng)目?jī)r(jià)格構(gòu)成體系構(gòu)成內(nèi)容預(yù)期費(fèi)用備注軟件投入（可二次開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理系統(tǒng) ）120000.00根據(jù)功能模塊參考報(bào)價(jià)硬件投入（針式打印機(jī)、電腦等）20000.00以3套設(shè)備為基準(zhǔn)項(xiàng)目預(yù)期費(fèi)用總投入合計(jì)為：人民幣大寫(xiě)：壹拾肆萬(wàn) 元整第三章、項(xiàng)目啟動(dòng)前的必要準(zhǔn)備3.1人力資源準(zhǔn)備;軟件操作人員配置；(1) 、對(duì)各項(xiàng)目前臺(tái)客服收費(fèi)及倉(cāng)庫(kù)管理相關(guān)的人員提前調(diào)配定崗。(2) 、做好入職培訓(xùn)管理制度方案，對(duì)新入職參與信息化系統(tǒng)操作的人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，合格后方可上崗。系統(tǒng)管理員準(zhǔn)備；需確認(rèn)一名對(duì)網(wǎng)絡(luò)和電腦硬件等信息化系統(tǒng)運(yùn)行之載體的相關(guān)知識(shí)比較熟悉的人員，確保信息化系統(tǒng)運(yùn)行的載體順暢。業(yè)務(wù)對(duì)接人員配置；信息化系統(tǒng)一定是圍繞美居的相關(guān)業(yè)務(wù)展開(kāi)的，那么需配備一名在美居服務(wù)時(shí)間較長(zhǎng)業(yè)務(wù)熟悉的人員與廠商對(duì)接，確保更高的業(yè)務(wù)貼合度。3.2運(yùn)行環(huán)境準(zhǔn)備；運(yùn)行環(huán)境的優(yōu)劣將直接導(dǎo)致信息化系統(tǒng)的運(yùn)行效率。諸如：訪問(wèn)速度慢、卡機(jī)、延遲、無(wú)響應(yīng)均是網(wǎng)絡(luò)速度慢導(dǎo)致的。電腦硬件準(zhǔn)備；主要排查相關(guān)使用人的電腦