1、第四章第四章 投投 資資 性性 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn)近近六六年考情年考情20132013年年2012014 4年年20152015年年20162016年年單選題單選題- - - - -多選題多選題- - -1 1題題2 2分分- -判斷題判斷題1 1題題1 1分分- - -1 1題題1 1分分計(jì)算分析題計(jì)算分析題1 1題題1212分分- - -合計(jì)合計(jì)1 1題題1 1分分1 1題題1 12 2分分1 1題題2 2分分1 1題題1 1分分近近六六年考情年考情 年年份份題型題型20172017年卷年卷一一20172017年卷年卷二二20182018年卷年卷一一20182018年卷年卷二二單選題單選題-

2、 -1 1題題1.51.5分分1 1題題1.51.5分分1 1題題1.51.5分分多選題多選題1 1題題2 2分分1 1題題2 2分分1 1題題2 2分分- -判斷題判斷題- -1 1題題1 1分分1 1題題1 1分分- -計(jì)算題計(jì)算題- - - -1 1題題1010分分綜合題綜合題1 1題題9 9分分- - - -合計(jì)合計(jì)2 2題題1111分分3 3題題4.54.5分分3 3題題4.54.5分分2 2題題11.511.5分分本章內(nèi)容結(jié)構(gòu)本章內(nèi)容結(jié)構(gòu)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的概述投資性房地產(chǎn)的概述第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量初始計(jì)量第

3、三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（重點(diǎn)）量（重點(diǎn)）第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（重點(diǎn)）處置（重點(diǎn)）第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的概述投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征 投投資性房地產(chǎn)是指為資性房地產(chǎn)是指為“賺取租金賺取租金”或或“資本增值資本增值”，或者或者“兩者兼有兩者兼有而持有而持有”的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠能夠“單獨(dú)計(jì)量單獨(dú)計(jì)量”和和“出售出售”。（。（如果和固定資產(chǎn)或無如果和固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的金額沒有分開，即不能單獨(dú)計(jì)量和出售，那么形資產(chǎn)的金額沒有分開，即不能單獨(dú)

4、計(jì)量和出售，那么仍應(yīng)該劃分為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)仍應(yīng)該劃分為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)的特征投資性房地產(chǎn)的特征（一）投（一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動投資性房地產(chǎn)是一個(gè)單位的投資性房地產(chǎn)是一個(gè)單位的“附營業(yè)務(wù)附營業(yè)務(wù)”，而不是，而不是一個(gè)單位的投資活動一個(gè)單位的投資活動。因此因此，關(guān)于投資性房地產(chǎn)的收入與成本都應(yīng)相應(yīng)地，關(guān)于投資性房地產(chǎn)的收入與成本都應(yīng)相應(yīng)地計(jì)入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入”與與“其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本”，而并非，而并非“投資收益投資收益”等科目等科目。二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍 只有兩地一房只有兩地一房投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)

5、已已出租出租的的土地土地使用權(quán)使用權(quán)已已出租出租的的房房屋建筑物屋建筑物持有持有增值增值轉(zhuǎn)讓的土地轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)使用權(quán) 2 2、投資性房地產(chǎn)不包括：、投資性房地產(chǎn)不包括： （1 1）經(jīng)營租入再轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)）經(jīng)營租入再轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn) （2 2）融資租出的房地產(chǎn)）融資租出的房地產(chǎn) （3 3）計(jì)劃、準(zhǔn)備出租的土地使用權(quán)）計(jì)劃、準(zhǔn)備出租的土地使用權(quán) （4 4）閑置土地）閑置土地 （5 5）企業(yè)自用房地產(chǎn)）企業(yè)自用房地產(chǎn) （6 6）出租給本企業(yè)職工的宿舍）出租給本企業(yè)職工的宿舍 （7 7）作為存貨的房地產(chǎn)）作為存貨的房地產(chǎn) （8 8）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物 如果某項(xiàng)房

6、地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用如果某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用( (即用即用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理) )，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨(dú)計(jì)認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)

7、確認(rèn)為固定量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。（資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。（一句話！能分開核算就分開，不能分開核算的統(tǒng)一一句話！能分開核算就分開，不能分開核算的統(tǒng)一按按“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”和和“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”處理處理）提示重點(diǎn)提示重點(diǎn)【多選題多選題】下列各項(xiàng)中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）下列各項(xiàng)中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。（根據(jù)根據(jù)20162016年判斷題真題改編年判斷題真題改編）A.A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋B.B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋C.C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)企業(yè)持有

8、的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)D D. .企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使土地使用權(quán)用權(quán)【答案答案】ACDACD【解析解析】房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)開的已出租的房屋屬于投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)開的已出租的房屋屬于投資性房產(chǎn)房產(chǎn)第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 投資投資性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時(shí)滿足下列條件性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：時(shí)，才能予以確認(rèn)：1. 1. 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。與該投資性房地產(chǎn)

9、有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。2. 2. 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。取得方式取得方式外購的投資性房地產(chǎn)外購的投資性房地產(chǎn)自建的投資性房地產(chǎn)自建的投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（為投資性房地產(chǎn)（第第四節(jié)再詳細(xì)講四節(jié)再詳細(xì)講）( (一一) ) 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本成本進(jìn)行初始計(jì)量。進(jìn)行初始計(jì)量。1.1.外購取得：（與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的處理相同）外購取得：（與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的處理相同）借：投資性房地產(chǎn)（買價(jià)借：投資性房地產(chǎn)（買價(jià)+

10、 +相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)+ +可直接歸屬于該資產(chǎn)可直接歸屬于該資產(chǎn) 的其他支出）的其他支出） 貸：銀行存款貸：銀行存款自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)（借：投資性房地產(chǎn)（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前 所發(fā)生的所有必要支出所發(fā)生的所有必要支出） 貸：在建工程貸：在建工程/ /開發(fā)成本開發(fā)成本二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)計(jì)量（近似于固定資產(chǎn)）二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)計(jì)量（近似于固定資產(chǎn)）后續(xù)計(jì)量后續(xù)計(jì)量資本化資本化：1.1.符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件2.2.通過通過“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建在建工程工程”科目核算。科目核算。費(fèi)用化

11、費(fèi)用化：不滿足資本化條件，將費(fèi)用化支不滿足資本化條件，將費(fèi)用化支出直接計(jì)入：其他業(yè)務(wù)成本。出直接計(jì)入：其他業(yè)務(wù)成本。【例例4-34-3】 20 x920 x9年年5 5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為50 000 00050 000 000元，已計(jì)提元，已計(jì)提折舊折舊10 000 00010 000 000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了定在租賃期滿后對該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完

12、工時(shí)將該廠房出租給丙公經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。司。20 x920 x9年年5 5月月3131日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。20 x920 x9年年1212月月3131日，該廠房改擴(kuò)建工日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出程完工，共發(fā)生支出5000 0005000 000元，均已支付，即日按照租元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用成本計(jì)量模式。賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用成本計(jì)量模式。本例中，改擴(kuò)建支出屬于后續(xù)支出，假定符合本例中，改擴(kuò)建支出屬于后續(xù)支出，假定符

13、合企業(yè)會計(jì)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第準(zhǔn)則第3 3號號投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計(jì)入第六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。投資性房地產(chǎn)的成本。甲公司的賬務(wù)處理如下：甲公司的賬務(wù)處理如下：(1) 20 x9(1) 20 x9年年5 5月月3131日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建工程在建工程 40 000 00040 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 10 000 00010 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 50 000 00050 000 000(2) 20 x9(2) 20 x9

14、年年5 5月月3131日至日至20 x920 x9年年1212月月3131日，發(fā)生改擴(kuò)建支出：日，發(fā)生改擴(kuò)建支出：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建工程在建工程 5 000 0005 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 5 000 0005 000 000(3) 20 x9(3) 20 x9年年1212月月3131日，改擴(kuò)建工程完工：日，改擴(kuò)建工程完工：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 45 000 00045 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)在建工程在建工程 45 000 00045 000 000注意：固定資產(chǎn)用注意：固定資產(chǎn)用“在建工程在建工程”，投資性房地產(chǎn)用，

15、投資性房地產(chǎn)用“投資性房地投資性房地產(chǎn)產(chǎn)在建工程在建工程”；用法是相同的。；用法是相同的?！纠}例題判斷題判斷題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一律在實(shí)際發(fā)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一律在實(shí)際發(fā)生時(shí)予以資本化。（）生時(shí)予以資本化。（）【答案答案】 【解析解析】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出符合資本化條件的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出符合資本化條件的應(yīng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)予以資本化。應(yīng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)予以資本化。第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 投資投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有“成本成本”和和“公允價(jià)值公允價(jià)值”兩種模式，兩種模式，通常通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)應(yīng)當(dāng)采用成本模式

16、計(jì)量，滿足特定條件時(shí)也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。用兩種計(jì)量模式。一、采用一、采用成本模式成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（同（同“固定資固定資產(chǎn)產(chǎn)”“”“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”）處理處理原則：比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理原則。原則：比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理原則。會計(jì)處理：會計(jì)處理： （1 1）取得租金收入）取得租金收入 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 （2 2）計(jì)提折舊

17、或攤銷）計(jì)提折舊或攤銷 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） （3 3）計(jì)提減值準(zhǔn)備（）計(jì)提減值準(zhǔn)備（相關(guān)規(guī)定同固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)相關(guān)規(guī)定同固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)） 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 減值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提，在持有期間不得轉(zhuǎn)回。減值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提，在持有期間不得轉(zhuǎn)回?！纠?-54-5】 甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，假設(shè)這棟為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為

18、辦公樓的成本為72 000 00072 000 000元，按照年限平均法計(jì)提折舊，元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為使用壽命為2020年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司乙公司每月每月等額支付甲公司租金等額支付甲公司租金400 000400 000元。元。甲公司的賬務(wù)處理如下：甲公司的賬務(wù)處理如下：(1) (1) 每月計(jì)提折舊每月計(jì)提折舊每月計(jì)提的折舊每月計(jì)提的折舊 = (72 000 000= (72 000 00020)20)12 = 300 12 = 300 000(000(元元) ) 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 300 00030

19、0 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 300 000300 000(2) (2) 每月確認(rèn)租金收入每月確認(rèn)租金收入 借：銀行存款借：銀行存款( (或其他應(yīng)收款或其他應(yīng)收款) 400 000) 400 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 400 000400 000【例題例題單選題單選題】出租的無形資產(chǎn)，其攤銷金額一般計(jì)入出租的無形資產(chǎn)，其攤銷金額一般計(jì)入（ ） A. A.其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 B. B.財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 C.C.管理費(fèi)用管理費(fèi)用 D. D.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用【答案答案】 A A二、二、 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資

20、性房地產(chǎn) 只有只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)的情況下，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值模式才可以采用公允價(jià)值模式對對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。( (一一) ) 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：1. 1. 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。2. 2. 企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取

21、得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。 一句話！要有市價(jià)才能使用公允價(jià)值一句話！要有市價(jià)才能使用公允價(jià)值。( (二二) ) 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理不折舊，不攤銷，不減值。（不折舊，不攤銷，不減值。（三不三不）資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值的變動，一方面通過資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值的變動，一方面通過“投資性房投資性房地產(chǎn)地產(chǎn)公允價(jià)值變動公允價(jià)值變動”科目調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，科目調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，同時(shí)計(jì)入同時(shí)計(jì)入“公允價(jià)

22、值變動損益公允價(jià)值變動損益”。取得的租金收入計(jì)入取得的租金收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入”。（。（副業(yè)，確認(rèn)副業(yè)，確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本）【例例4-64-6】 20 x920 x9年年9 9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為賃期為1010年。年。20 x920 x9年年1212月月1 1日，該寫字樓開始起租，寫字日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價(jià)為樓的工程造價(jià)為80 000 00080 000 000元，公允價(jià)值也為相同金額。元，公允價(jià)值也為

23、相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報(bào)價(jià)，甲公司決房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。定采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 在在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，甲公司選取了確定該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場上平均銷售價(jià)格。結(jié)合周邊照公司所在地房地產(chǎn)交易市場上平均銷售價(jià)格。結(jié)合

24、周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點(diǎn)。市場信息和自有房產(chǎn)的特點(diǎn)。20 x920 x9年年1212月月3131日，該寫字樓日，該寫字樓的公允價(jià)值為的公允價(jià)值為84 000 00084 000 000元。元。甲公司的賬務(wù)處理如下：甲公司的賬務(wù)處理如下：(1) 20 x9(1) 20 x9年年1212月月1 1日，甲公司出租寫字樓日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 80 000 00080 000 000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 80 000 00080 000 000(2) 20 x9(2) 20 x9年年1212月月3131日，按照公允價(jià)值調(diào)整期賬面價(jià)值，公日，按照公允價(jià)值調(diào)

25、整期賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動公允價(jià)值變動 4 000 0004 000 000 貸：公允價(jià)值變動損益貸：公允價(jià)值變動損益 4 000 0004 000 000【例題例題單選題單選題】采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表日其公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額通過資產(chǎn)負(fù)債表日其公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額通過（ ）科目核算?？颇亢怂?。 A. A.營業(yè)外收入營業(yè)外收入 B.B.資本公積資本公積 C.C.公允價(jià)值變動損益公允價(jià)值變動損益 D.D.其他業(yè)

26、務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入【答案答案】 C C后續(xù)計(jì)量模式會計(jì)處理對比表后續(xù)計(jì)量模式會計(jì)處理對比表 計(jì)量模式計(jì)量模式處理步驟處理步驟成本模式成本模式公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式收到租金收到租金借：銀行存款借：銀行存款/ /其他應(yīng)其他應(yīng)收款收款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入借：銀行存款借：銀行存款/ /其他應(yīng)其他應(yīng)收款收款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入計(jì)提折舊或攤計(jì)提折舊或攤銷銷 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊產(chǎn)累計(jì)折舊/ /攤銷攤銷 - - 計(jì)量模式計(jì)量模式處理步驟處理步驟成本模式成本模式公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式公允價(jià)值變動公允價(jià)值變動- -借（貸）：投資

27、性房地借（貸）：投資性房地產(chǎn)產(chǎn)公允價(jià)值變動公允價(jià)值變動 貸（借）：公允價(jià)值貸（借）：公允價(jià)值變動損益變動損益計(jì)提減值準(zhǔn)備計(jì)提減值準(zhǔn)備借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備值準(zhǔn)備注：投資性房地產(chǎn)減注：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提日后值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提日后不得轉(zhuǎn)回不得轉(zhuǎn)回- -續(xù)表續(xù)表三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更不得隨意變更。只有在能夠只有在能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許的情況下，才允許企業(yè)對投資性房

28、地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。（量。（有市價(jià)才能使用，如果連市價(jià)都沒有，怎么用公允價(jià)有市價(jià)才能使用，如果連市價(jià)都沒有，怎么用公允價(jià)值呢值呢）成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更會計(jì)政策變更處處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。初留存收益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。轉(zhuǎn)為成本模式。 成本模式成本模式 公允價(jià)值

29、模式公允價(jià)值模式不允許不允許會計(jì)政策變更會計(jì)政策變更具體會計(jì)分錄具體會計(jì)分錄借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本（變更日公允價(jià)值）（變更日公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)（取得成本）（取得成本）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備盈余公積（盈余公積（差額差額10%10%，或借方，或借方）利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤（差額差額90%90%，或借方，或借方）【例題例題計(jì)算分析題計(jì)算分析題】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行

30、后續(xù)計(jì)量。2 21111年年1 1月月1 1日，日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)決定對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為量。該寫字樓的原造價(jià)為90 000 00090 000 000元，已計(jì)提折舊元，已計(jì)提折舊27000002700000元，賬面價(jià)值為元，賬面價(jià)值為87 300 00087 300 000元。元。2 21111年

31、年1 1月月1 1日，該寫字樓的日，該寫字樓的公允價(jià)值為公允價(jià)值為95 000 00095 000 000元。（假定不考慮所得稅的影響）元。（假定不考慮所得稅的影響）假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的10%10%計(jì)提盈余公積。計(jì)提盈余公積。要求：根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。要求：根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 95 000 00095 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2 700 0002 700 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 90 000 00090

32、000 000 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 6 930 0006 930 000 盈余公積盈余公積 770 000770 000【例題例題判斷題判斷題】已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值計(jì)算模式轉(zhuǎn)為成本計(jì)量模式。（產(chǎn)，不得從公允價(jià)值計(jì)算模式轉(zhuǎn)為成本計(jì)量模式。（ ）（2012 2012 年年）【答案答案】【解析解析】企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以規(guī)定投資性房產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，但不可以反著轉(zhuǎn)換，如果從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，但不可以反著轉(zhuǎn)換，如果兩個(gè)方都可以轉(zhuǎn)換，就給企業(yè)調(diào)節(jié)利潤造成便利了。

33、（不兩個(gè)方都可以轉(zhuǎn)換，就給企業(yè)調(diào)節(jié)利潤造成便利了。（不走回頭路）走回頭路）【例題例題單選題單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會對下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（）。面價(jià)值的差額會對下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（）。（20112011年）年）A.A.資本公積資本公積 B.B.營業(yè)外收入營業(yè)外收入 C.C.未分配利潤未分配利潤 D.D.投資收益投資收益【答案答案】C C【解析解析】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)

34、計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益即盈余公積和未分配利潤。值的差額調(diào)整留存收益即盈余公積和未分配利潤。第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換( (一一) ) 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)有確鑿證房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將

35、其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)/ /無無形資產(chǎn)形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)存貨存貨停止停止出租之日出租之日開始開始出租之日出租之日停止停止出租之日出租之日開始開始出租之日出租之日( (二二) ) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理1.1.成本模式的轉(zhuǎn)換（轉(zhuǎn)換前后均為歷史成本，無差額）成本模式的轉(zhuǎn)換（轉(zhuǎn)換前后均為歷史成本，無差額） (1) (1) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。（投房轉(zhuǎn)其他資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。（投房轉(zhuǎn)其他資產(chǎn)）借：固定資產(chǎn)（或借：固定資產(chǎn)（或“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)

36、”） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊（或累計(jì)折舊（或“累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷”） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”）(2) (2) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。（投房轉(zhuǎn)其他資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。（投房轉(zhuǎn)其他資產(chǎn)）借：開發(fā)產(chǎn)品（借：開發(fā)產(chǎn)品（投房的賬面價(jià)值投房的賬面價(jià)值） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)(3) (3) 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地

37、產(chǎn)。（其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)投房）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)投房）借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊（或累計(jì)折舊（或“累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷”） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”） 貸：固定資產(chǎn)（或貸：固定資產(chǎn)（或“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例例4-74-7】 甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。公司董事會就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。20 x92

38、0 x9年年4 4月月1010日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為將這棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為20 x920 x9年年5 5月月1 1日，租期為日，租期為5 5年。年。20 x920 x9年年5 5月月1 1日，這棟辦公樓日，這棟辦公樓的賬面余額為的賬面余額為500 000 000500 000 000元，已計(jì)提折舊元，已計(jì)提折舊5 000 0005 000 000元。元。假設(shè)甲公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場。假設(shè)甲公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場。甲公司的賬務(wù)處理如下：甲

39、公司的賬務(wù)處理如下：20 x920 x9年年5 5月月1 1日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 500 000 000500 000 000 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 5 000 0005 000 000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 500 000 000500 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 5 000 0005 000 000【例題例題單選題單選題】20112011年年7 7月月1 1日，甲公司將一項(xiàng)按照成本日，甲公司將一項(xiàng)按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)為產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)

40、為40004000萬元，已計(jì)提折舊萬元，已計(jì)提折舊200200萬元，萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備已計(jì)提減值準(zhǔn)備100100萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為38503850萬元，萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”科目的金額為（科目的金額為（ ）萬元。（）萬元。（20122012年）年）A A3700 B3700 B3800 C3800 C3850 D3850 D40004000【答案答案】D D【解析解析】企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房

41、地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目，按其賬面等科目，按其賬面余額，借記余額，借記“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”或或“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”科目，貸記科目，貸記“投投資性房地產(chǎn)資性房地產(chǎn)”科目，按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記科目，按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊性房地產(chǎn)累計(jì)折舊( (攤銷攤銷)”)”科目，貸記科目，貸記“累計(jì)折舊累計(jì)折舊”或或“累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記科目，原已計(jì)提

42、減值準(zhǔn)備的，借記“投資性投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目?？颇?。(4) (4) 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)（借：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)值賬面價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品【例例4-84-8】 甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，20 x920 x9年年4 4月月1010日，甲公司董事會就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改日，甲公司董事會就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了書面決

43、議。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃用作出租形成了書面決議。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日協(xié)議，將此寫字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為為20 x920 x9年年5 5月月1 1日，租賃期為日，租賃期為5 5年。年。20 x920 x9年年5 5月月1 1日，該寫字日，該寫字樓的賬面余額為樓的賬面余額為500 000 000500 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。甲公司的賬務(wù)處理如下：甲公司的賬務(wù)處理如下：20 x920 x9年年5 5月月1 1日日借：投

44、資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 500 000 000500 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 500 000 000500 000 000在在沒有存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情況下，就是一對一互換沒有存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情況下，就是一對一互換2 2. . 公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換下的轉(zhuǎn)換(1) (1) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。（投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。（投房轉(zhuǎn)其他資產(chǎn)投房轉(zhuǎn)其他資產(chǎn)）借：固定資產(chǎn)（或借：固定資產(chǎn)（或“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”）（）（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價(jià)值變動公允價(jià)值變動 公允價(jià)值變動損益（公允價(jià)值變動損

45、益（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值與投房賬面轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值與投房賬面 價(jià)值的差額，也可能在借方價(jià)值的差額，也可能在借方）【例例4-94-9】 20 x920 x9年年1111月月1 1日，租賃期滿，甲公司將出日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會就將該寫字樓作為辦公樓用租的寫字樓收回，公司董事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議。于本公司的行政管理形成了書面決議。20 x920 x9年年1111月月1 1日，日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為72 000

46、00072 000 000元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為70 000 00070 000 000元，其中，成本為元，其中，成本為67 000 00067 000 000元，公允價(jià)值變動為增值元，公允價(jià)值變動為增值3000 0003000 000元。元。甲公司的賬務(wù)處理如下：甲公司的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 72 000 000 72 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 67 000 000 67 000 000 公允價(jià)值變動公允價(jià)值變動 3 000 000 3 000 000

47、公允價(jià)值變動損益公允價(jià)值變動損益 2 000 000 2 000 000(2) (2) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（投房轉(zhuǎn)其他資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（投房轉(zhuǎn)其他資產(chǎn)）借：開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）借：開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價(jià)值變動公允價(jià)值變動 公允價(jià)值變動損益（公允價(jià)值變動損益（差額，也可能在借方差額，也可能在借方） (3) (3) 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)（其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)投房）（其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)投房）借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 累計(jì)折舊（攤銷）累計(jì)折舊（攤銷）

48、 固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動損益（公允價(jià)值變動損益（借方差額借方差額） 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 其他綜合收益其他綜合收益（貸方差額貸方差額）（）（此處是重點(diǎn)，與公此處是重點(diǎn)，與公 允允價(jià)值下投房轉(zhuǎn)其他資產(chǎn)的處理不同，注意價(jià)值下投房轉(zhuǎn)其他資產(chǎn)的處理不同，注意?。纠?-104-10】 20 x920 x9年年8 8月，甲公司打算搬遷至新建辦公月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準(zhǔn)備將其出樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入，已經(jīng)公司董事會批準(zhǔn)形成書面決議。租，以

49、賺取租金收入，已經(jīng)公司董事會批準(zhǔn)形成書面決議。20 x920 x9年年1212月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。用。2x102x10年年1 1月月1 1日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期為賃期為3 3年。年。在該例中，甲公司應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日在該例中，甲公司應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日(2x10(2x10年年1 1月月1 1日日) )，將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該辦公樓所在，將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該辦公樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，公司能夠從市場上取得同類或類似房地房地產(chǎn)交易活躍，公司能夠從市場上取

50、得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲公司對出租的該地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲公司對出租的該辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)2x102x10年年1 1月月1 1日，該辦日，該辦公樓的公允價(jià)值為公樓的公允價(jià)值為380 000 000380 000 000元，其原價(jià)為元，其原價(jià)為550 000 000550 000 000元，已提折舊元，已提折舊150 000 000150 000 000元。元。甲公司的賬務(wù)處理如下：甲公司的賬務(wù)處理如下：2x102x10年年1 1月月1 1日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 380 000 000

51、380 000 000 公允價(jià)值變動損益公允價(jià)值變動損益 20 000 000 20 000 000 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 150 000 000 150 000 000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 550 000 000 550 000 000(4) (4) 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)投房）投房）借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動損益（公允價(jià)值變動損益（借方差額借方差額） 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 其他綜合收益（貸方差額）其他綜合收益（貸方差額）【

52、例例4-114-11】 20 x920 x9年年4 4月月1515日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司董事日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司董事會形成書面決議，將其開發(fā)的一棟寫字樓用于出租。甲公會形成書面決議，將其開發(fā)的一棟寫字樓用于出租。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為20 x920 x9年年5 5月月1 1日，租賃期為日，租賃期為5 5年。年。20 x920 x9年年5 5月月1 1日，該寫字樓的賬面余日，該寫字樓的賬面余額為額為400 000 000400 000 000元，公允價(jià)值為元，公允價(jià)值為430 000 000430 000 000元。元。甲公司的賬務(wù)

53、處理如下：甲公司的賬務(wù)處理如下：20 x920 x9年年5 5月月1 1日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 430 000 000 430 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 400 000 000 400 000 000 其他綜合收益其他綜合收益 30 000 000 30 000 000公允價(jià)值下轉(zhuǎn)換的總結(jié)（掌握）公允價(jià)值下轉(zhuǎn)換的總結(jié)（掌握） 1 1. .投投資性房地產(chǎn)資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為換為其他其他資產(chǎn)（資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨、存貨）：）： 無論無論借貸借貸方方差差額，額，均均計(jì)入計(jì)入“公允價(jià)值變動損益公允價(jià)值變動損益” ” 2 2. .其他其他資

54、產(chǎn)（資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為換為投投資資性房地產(chǎn)：性房地產(chǎn)： 借差借差計(jì)計(jì)“公允價(jià)值變動損益公允價(jià)值變動損益”，貸差貸差計(jì)計(jì)“其他綜其他綜合收益合收益”【例題例題單選題單選題】企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入（）。的差額應(yīng)計(jì)入（）。A.A.投資收益投資收益B.B.公允價(jià)值變動損益公允價(jià)值變動損益C.C.營業(yè)外收入營業(yè)外收入D.D.其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入【答案答案】B B【例題例題單選題單選題】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公

55、允價(jià)值模式計(jì)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值大于賬面價(jià)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，正確的會計(jì)處理是（）。值的差額，正確的會計(jì)處理是（）。A.A.計(jì)入其他綜合收益計(jì)入其他綜合收益B.B.計(jì)入期初留存收益計(jì)入期初留存收益C.C.計(jì)入營業(yè)外收入計(jì)入營業(yè)外收入D.D.計(jì)入公允價(jià)值變動損益計(jì)入公允價(jià)值變動損益【答案答案】A A二、投資性房地產(chǎn)的處置二、投資性房地產(chǎn)的處置會計(jì)處理：會計(jì)處理：（一）成本模式下的處置（類似于存貨的處置，副業(yè)）：（一）成本模式下的處置（類似于存貨的處置，副業(yè)）： 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入

56、貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)（二）公允價(jià)值模式下的處置：（二）公允價(jià)值模式下的處置： 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價(jià)值變動（或借方）公允價(jià)值變動（或借方） 借：公允價(jià)值變動損益（也可能在貸方）借：公允價(jià)值變動損益（也可能在貸方） 貸：其他業(yè)務(wù)成本（也可能在借方）貸：其他業(yè)務(wù)成本（也可能在借方） 借：其他綜合收益借：其他綜合收益 貸：其他業(yè)務(wù)成本貸：其他業(yè)務(wù)成本不確定轉(zhuǎn)不確定轉(zhuǎn)確定！確定！【例例4-124-12】 甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投甲公司