1、第二講：房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：常用專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋01、建設(shè)用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。02、建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。03、公用建筑面積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。04、 建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。05、使用面積：使用面積包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過(guò)道、戶內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層（夾層）、2.2米以上的閣樓等面積，如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分?jǐn)?/p>

2、。06、公共面積：公共面積指建筑物主體內(nèi)，戶行以外使用的面積，包括層高超過(guò)2.2米的設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，公共面積其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。07 公共面積分?jǐn)偅好繎簦ɑ騿挝唬?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；（2）如無(wú)面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。每戶?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e每戶使用面積每各戶使用面積之和08、 使用率：房屋使用面積（含墻體）與建筑面積

3、之比。09、容積率：規(guī)定地塊上全部建筑面積與地塊面積之比。10、三通一平：指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上達(dá)到通水、通電、通路、場(chǎng)地平整的標(biāo)準(zhǔn)。11、七通一平：指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。12、建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。13、建筑容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。14、綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。15、綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）

4、。16、住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套必須是獨(dú)門獨(dú)戶，并應(yīng)設(shè)有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間及貯藏空間等。17、公寓：供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。公寓具有以下規(guī)定：（1） 公寓在城市規(guī)劃中一般不考慮配置中、小學(xué)校等配套設(shè)施；（2） 根據(jù)人口構(gòu)成的特點(diǎn)而設(shè)置的周轉(zhuǎn)房應(yīng)按公寓的要求設(shè)置；（3） 根據(jù)公寓的使用要求，每套公寓的建設(shè)面積一般在下列范圍內(nèi)：多層45平方米，中高層50平方米，高層55平方米；（4） 公寓應(yīng)充分考慮社會(huì)化服務(wù)的要求。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。18、夾層：在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層。19、裙房：指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過(guò)2

5、4米。20、標(biāo)準(zhǔn)層：指建筑物內(nèi)主要使用功能平面布置相同的各樓層。21、設(shè)備層：指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。22、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。23、建筑高度：建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。24、坡屋頂建筑高度：坡層頂建筑物當(dāng)屋面坡度超過(guò)四十五度（含四十五度）時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)亩种粸橹?；?dāng)小于四十五度時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂最高處。25、用地性質(zhì)：規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用

6、地。26、用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。27、占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。28、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。29、什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。30、什么是建筑容積率？ 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。31、紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準(zhǔn)意見(jiàn)及日期、簽字、蓋章后生效。32、道路紅線

7、：指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。33、建筑紅線：建筑紅線是指城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物靠臨街面的界線，又稱建筑控制線。34、建筑物內(nèi)各層的層數(shù)排列（1）室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高為正負(fù)零的樓層，安排列稱為一層（建筑設(shè)計(jì)文件中應(yīng)按樓層順序標(biāo)注建筑層數(shù)，不得將一層標(biāo)注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑的高層數(shù)。層高不大于2.2米時(shí)不計(jì)層數(shù)。（2）室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高正負(fù)零下面的一層，安排列稱為地下一層，地下一層樓板以下稱為地下二層，按此規(guī)劃類推建筑物地下室最低層數(shù)。第二部分：與面積有關(guān)的概念一：面積相關(guān)知識(shí)01）、建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面

8、計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 02）、使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。03）、輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 04）、公攤面積：1 公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%05）、套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積之和。06）、公用建筑面積：整棟樓的建筑面積 套內(nèi)建筑面積 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 07）、結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為

9、投影面積)等所占面積的總和。 08）、使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。09）、實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 10）、商品房銷售面積：套內(nèi)使用面積 + 分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e11）、(住宅)房屋使用面積： 是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。12）、(住宅)房

10、屋建筑面積：房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高220M以上（含220M）的永久性建筑。13）、套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 14）、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。15）、住宅套內(nèi)使用面積：是每套住宅內(nèi)除墻體厚度外合部?jī)裘娣e的總和（即地毯面積）。其

11、中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、壁柜、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）、陽(yáng)臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.2m的部分不計(jì)入面16）、房屋施工面積：是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開(kāi)工面積和上年開(kāi)發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。17）、房屋新開(kāi)工面：是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。18）、房屋竣工面積

12、： 是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。19）、預(yù)售面積：是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。20）、實(shí)際銷售面積： 答是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋

13、面積。成套住宅建筑面積：是指成套住宅的建筑面積總和。21）、房屋的產(chǎn)權(quán)面積：房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。22）、房屋預(yù)測(cè)面積：預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。 23）、房屋實(shí)測(cè)面積：實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參

14、考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。24）、人均住宅建筑面：（新增指標(biāo)）是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。計(jì)算公式：人均住宅建筑面積（平方米/人）=住宅建筑面積居住人口25）、人均住宅使用面積：是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅使用面積。計(jì)算公式：人均住宅使用面積（平方米/人）=住宅使用面積居住人口26）、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。27)、住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承

15、重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說(shuō)的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。二：房地產(chǎn)面積的測(cè)算1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？3、不計(jì)算建筑面積的有那些?4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?、計(jì)算全部建筑面積有哪些？1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。4）樓梯間

16、、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防

17、潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮

18、縫計(jì)算建筑面積。2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。3、不計(jì)算建筑面積的有那些?1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。2）檢修、消防等室外爬梯。3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道

19、、支線等。5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?？?yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。公攤率：公攤面積與建筑面積之比；5、哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟

20、建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以十種情況不計(jì)入建筑面積根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，10種情況下建筑面積不計(jì)算。10種情況包括：1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷；3、房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊；4、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；6、騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；8、活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋；9、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。10、據(jù)了

21、解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為0.26、0.6、1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為1.4。第三部分：相關(guān)建筑分類知識(shí)一: 按建筑物（住宅）的層數(shù)分類01、房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 02、地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）。 半地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)

22、該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。03、假層是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。 04、閣樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層?！镜蛯幼≌?指一層至三層的住宅?！径鄬幼≌?指四層至七層的住宅?！拘「撸ㄖ懈撸幼≌恐赴藢又潦拥淖≌?【高層住宅】 指十三層及三十層（100米）以下的住宅?！境邔幼≌?指三十層（100米）以上的住宅。名詞解釋:低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單

23、，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。小高層： 人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高

24、的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購(gòu)房人歡迎。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。所以，近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來(lái)越來(lái)越多板式小高層：作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒(méi)有明確的定義。一般說(shuō)來(lái)，8至14層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。 躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的

25、是提高住宅空間利用率。二、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類1：建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為：a) 磚木結(jié)構(gòu)b) 磚混結(jié)構(gòu)c) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分為框架、框架剪力墻，剪力墻等）、d) 鋼結(jié)構(gòu)e) 其它結(jié)構(gòu) 名詞解釋：（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土是由鋼筋、混凝土兩種材料構(gòu)成的。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)應(yīng)用范圍十分廣泛，除工業(yè)與民用建筑，如多層與高層住宅、旅館、辦公樓、大跨度的大會(huì)堂、大劇院、展覽館和單層工業(yè)廠房等采用鋼筋混凝土建造外，其它特種結(jié)構(gòu)，如煙囪、水塔、水池等、也多采用鋼筋混凝土建造。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)之所以應(yīng)用這么廣泛，是由于具有以下一些優(yōu)點(diǎn)：A.強(qiáng)度高。鋼筋混凝土的強(qiáng)度很高，適用于做各類承重

26、結(jié)構(gòu)，近代許多高層建筑，都是采用鋼筋混凝土建造的。B.耐久性好。因?yàn)殇摻畎诨炷?，在正常情況下，它可保持長(zhǎng)期不生銹，而混凝土的強(qiáng)度又能隨工期的增長(zhǎng)還有所增加。因此，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐久性極好，幾乎不必維修。C.可模性好。根據(jù)工程的需要，可制成各種形狀的結(jié)構(gòu)和結(jié)構(gòu)構(gòu)件，這樣，就給選擇合理的結(jié)構(gòu)形式提供了有利條件。D.耐火性好?；炷敛牧夏突鹦阅苁潜容^好的。鋼筋在混凝土保護(hù)層的保護(hù)下，在發(fā)生火災(zāi)后的一定時(shí)間內(nèi)，不致很快達(dá)到軟化溫度而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)破壞。E.可就地取材。鋼筋混凝土除鋼筋和水泥外，所需大量砂石材料，可就地取材，便于組織運(yùn)輸，為降低工程造價(jià)提供了有利條件。F.抗震性能好。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)因?yàn)檎w

27、性好，具有一定的延性，在地震烈度較高地區(qū)，常采用鋼筋混凝土建造層數(shù)較多的建筑以及煙囪、水塔等。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)除以上優(yōu)點(diǎn)外，也有存在一些多缺點(diǎn)如：自重大，抗裂能力差，現(xiàn)澆時(shí)耗費(fèi)模板多，工期長(zhǎng)等。隨著生產(chǎn)和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，這些缺點(diǎn)正在逐漸被克服。如：采用輕骨料混凝土，以減輕混凝土的自重，采用預(yù)應(yīng)力混凝土提高構(gòu)件的抗裂，以采用預(yù)制管鋼筋混凝土構(gòu)件克服模板耗費(fèi)多和工期長(zhǎng)等問(wèn)題。（2）砌體結(jié)構(gòu)： 砌體結(jié)構(gòu)是指用普通粘土磚、承重粘土空心磚（簡(jiǎn)稱空心磚）、硅酸鹽轉(zhuǎn)、混凝土中小型砌磚，或料石和毛石等通過(guò)砂漿砌筑而成的結(jié)構(gòu)。 其優(yōu)點(diǎn)是：可以就地取材、造價(jià)低廉、耐火性能人能好以及容易砌筑等優(yōu)點(diǎn)，因此，在工業(yè)與民用

28、建筑中獲得廣泛的應(yīng)用。 其缺點(diǎn)是：自重大、強(qiáng)度低、抗震性能差等缺點(diǎn)。 （3）鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)是由剛才制成的結(jié)構(gòu)。多用于高層建筑如：體育場(chǎng)、電視塔等。 優(yōu)點(diǎn)是：強(qiáng)度高、重量輕、材質(zhì)均勻、以及制作簡(jiǎn)單、運(yùn)輸方便等。 缺點(diǎn)是：容易腐蝕、維修費(fèi)用高、耐火性差等缺點(diǎn)。 （4）木結(jié)構(gòu)：木結(jié)構(gòu)是指全部或大部用木材制成的結(jié)構(gòu)。由于木結(jié)構(gòu)具有就地取材、制作簡(jiǎn)單，便于施工等優(yōu)點(diǎn)，所以，過(guò)去在一般工業(yè)與民用建筑中應(yīng)用頗為廣泛。近年來(lái)，由于我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，木材用量與日俱增，而其產(chǎn)量又受到自然生長(zhǎng)條件的限制，因此，目前在大中城市的房屋建筑中已經(jīng)很少采用木結(jié)構(gòu)，只在林區(qū)和農(nóng)村的房屋建筑中還有應(yīng)用。 木結(jié)構(gòu)有易燃

29、、易腐和結(jié)構(gòu)變形大等缺點(diǎn)，因此，在火災(zāi)危險(xiǎn)性大或周圍環(huán)境溫度高的建筑中，以及在經(jīng)常受潮且不易通風(fēng)的生產(chǎn)性房屋中，均不宜采用木結(jié)構(gòu)2.按承重結(jié)構(gòu)類型來(lái)分（1）磚混結(jié)構(gòu)： 磚混結(jié)構(gòu)是指由砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其他材料制成的構(gòu)件所組成的結(jié)構(gòu)。例如，豎直承重構(gòu)件用磚墻、磚柱，而水平承重構(gòu)件用鋼筋混凝土梁、板所建造的結(jié)構(gòu)，就屬于磚混結(jié)構(gòu)。 由于磚混結(jié)構(gòu)具有就地取材，施工方便，造價(jià)低廉等優(yōu)點(diǎn)，所以，磚混結(jié)構(gòu)在我國(guó)城市和廣大農(nóng)村應(yīng)用頗為廣泛。它多用于六層以下的住宅、旅館、辦公樓、教學(xué)樓以及單層工業(yè)廠房中。（2）框架結(jié)構(gòu)： 框架結(jié)構(gòu)是由縱梁、橫梁和柱組成的結(jié)構(gòu)。目前，我國(guó)框架結(jié)構(gòu)多采用鋼筋混凝土建造。 框架結(jié)構(gòu)具有建

30、筑平面布置靈活，可任意分割房間，容易滿足生產(chǎn)工藝和使用要求等優(yōu)點(diǎn)。它既可用于大空間的商場(chǎng)、工業(yè)生產(chǎn)車間、禮堂、食堂，也可用于住宅、辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校建筑。因此，框架結(jié)構(gòu)在單層和多層工業(yè)與民用建筑中獲得了廣泛應(yīng)用。 框架結(jié)構(gòu)超過(guò)一定高度后，其側(cè)向剛度將顯著減小。這時(shí)，在風(fēng)荷載可地震作用下，其側(cè)向位移較大。因此，框架結(jié)構(gòu)多用于10層以下建筑，個(gè)別也有超過(guò)10層的。（3）框架剪力墻結(jié)構(gòu)： 計(jì)算表明，房屋在風(fēng)荷載或地震作用下，靠近底層的承重構(gòu)件的內(nèi)力和房屋的側(cè)向位移隨房屋高度的增加而急劇增本。因此，當(dāng)房屋高度超過(guò)一定限度后，再采用框架結(jié)構(gòu)，框架梁、柱尺寸就會(huì)很大，這樣，房屋造價(jià)不僅增加，而且建筑使用面

31、積也會(huì)減小。在這種情況下，通常采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 框架剪力墻結(jié)構(gòu)是在框架縱、橫方向的適當(dāng)位置，在柱與柱之間設(shè)置幾道厚度大于140的鋼筋混凝墻體而成的，由于在這種結(jié)構(gòu)中剪力主要由剪力墻平面內(nèi)的側(cè)向剛度比框架的側(cè)向剛度大得多，所以，在風(fēng)荷載或地震作用下產(chǎn)生的剪力主要由剪力墻來(lái)承受，一小部分剪力由框架承受，而框架主要承受豎向荷載。由于框架剪力墻結(jié)構(gòu)充分發(fā)揮了剪力墻和框架各自的優(yōu)點(diǎn)，因此，在高層建筑中采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)比框架結(jié)構(gòu)更經(jīng)濟(jì)合理。（4）剪力墻結(jié)構(gòu)： 剪力墻結(jié)構(gòu)是由縱、橫向的鋼筋混凝土墻所組成的結(jié)構(gòu)。這種墻體除抵抗水平荷載和豎向荷載作用外，還對(duì)房屋起圍護(hù)和分割作有管種結(jié)構(gòu)適用于高層作宅、旅館

32、等建筑。因?yàn)榧袅Y(jié)構(gòu)的墻體較多，側(cè)向剛度大，所以它可以建得很高。目前，我國(guó)剪力墻結(jié)構(gòu)多用于12-30層住宅、旅館建筑中。（5）筒體結(jié)構(gòu)： 隨著房屋層數(shù)的進(jìn)一步增加，結(jié)構(gòu)需要具有更大的側(cè)向剛度，以抵抗風(fēng)荷載和地震的作用，因而出現(xiàn)了筒體結(jié)構(gòu)。筒體結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻圍成側(cè)向剛度很大的筒體，具受力特點(diǎn)與一個(gè)固定于基礎(chǔ)上的筒形懸臂構(gòu)件相似。為了滿足采光的要求，在筒壁上開(kāi)有孔洞，這種筒叫做空腹筒。當(dāng)建筑物高度更高，側(cè)向剛度要求更大時(shí)，可采用筒中筒結(jié)構(gòu)。這種筒體由空腹外筒和實(shí)腹內(nèi)筒組成，內(nèi)外筒之間用自身平面內(nèi)剛度很大的樓板相聯(lián)系，使之共同工作，形成一個(gè)空間結(jié)構(gòu)。（6）大跨結(jié)構(gòu)：指體育館、大型火車站、航空

33、港等公共建筑中所采用的結(jié)構(gòu)。（7）排架結(jié)構(gòu)：應(yīng)用于生產(chǎn)較重或尺寸較大產(chǎn)品的生產(chǎn)車間（如汽車制造、冶金等單層廠房）。三：按房屋建筑物組成和施工方法分類1：房屋建筑物組成房屋建筑構(gòu)造是一門研究建筑物各組成部分的構(gòu)造原理和構(gòu)造方法的學(xué)科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑施工以及建筑經(jīng)濟(jì)等有關(guān)方面的知識(shí)。就常見(jiàn)的民用建筑而言，大致有基礎(chǔ)、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個(gè)基本組成部分。通風(fēng)道、垃圾道、煙道、壁櫥等建筑配件及設(shè)施，可根據(jù)建筑物的功能要求設(shè)置。基礎(chǔ)不屬于房屋建筑屋組成部分，它們?cè)诓煌牟课?，發(fā)揮著各自不同的作用。01）基礎(chǔ)：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上

34、部傳來(lái)的所有荷載，并把這些荷載傳給下面的土層（即地基）。（基礎(chǔ)是房屋的主要受力構(gòu)件，其構(gòu)造要求是堅(jiān)固、穩(wěn)定、耐久、能經(jīng)受冰凍、地下水及所含化學(xué)物質(zhì)的侵蝕，保持足夠的使用年限。）02）墻或柱：是房屋的豎向承重構(gòu)件，它承受著由屋蓋和各樓層傳來(lái)的各種荷載，并把這些荷載可靠的傳給地基。（對(duì)于這些構(gòu)件的設(shè)計(jì)必須滿足強(qiáng)度和剛度要求。作為墻體，外墻還有維護(hù)的功能，抵御風(fēng)霜雪雨及寒暑對(duì)室內(nèi)的影響。內(nèi)墻還有分隔房的作用，所以對(duì)墻體還常提出保溫、隔熱、隔音等要求。）03）內(nèi)墻： 凡在建筑物內(nèi)的墻稱內(nèi)墻。04）外墻： 凡在建筑物外界四周的墻。05）縱墻： 沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻稱為縱墻。 06）橫墻： 沿建筑物短

35、軸方向布置的墻稱為橫墻。外橫墻通常稱為山墻。07）承重墻： 凡直接承受上部屋頂、樓板所傳來(lái)荷載的墻（墻厚一般不小于240毫米）08）非承重墻： 不承受上部荷載的墻 包括：隔墻 填充墻 幕墻（墻厚一般不大于120毫米）09）隔墻： 凡分隔內(nèi)部空間其重量由樓板或梁承受的墻 10）填充墻： 框架結(jié)構(gòu)中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻.11）幕墻： 懸掛于外部骨架或樓板間的輕質(zhì)外墻12）樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。13）屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件。平屋頂（坡度5，通常2-3）、坡屋頂（大于10）和其它形式14）門窗： 門的分類：平開(kāi)門、推拉門、轉(zhuǎn)

36、門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。窗的分類：平開(kāi)窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。15）地面、樓板和梁： 梁是跨過(guò)空間的橫向構(gòu)件。16）樓梯： 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿扶手。樓梯的寬度一般在1.2米左右。住宅樓梯的傾斜度一般在1520o 臺(tái)階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在2025cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺(jué)最舒適17）屋頂： 屋頂分平屋頂和坡屋頂。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽(yáng)臺(tái)、雨篷等部件房屋建筑構(gòu)造是一門研究建筑物各組成部分的構(gòu)造原理和構(gòu)造方法的學(xué)科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑施工以及建筑經(jīng)濟(jì)等有關(guān)方面的知識(shí)

37、。2：施工方法（1）現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑和砌筑而成。（2）預(yù)制、裝配式建筑這種建筑物主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配而成。（3）部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑這種建筑物的一部分構(gòu)件（如墻體）是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑而成，一部分構(gòu)件（如樓板、樓梯）是采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。 四：按建筑物的使用性質(zhì)分類建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大（1）居住建筑居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別

38、墅等。（2）公共建筑公共建筑是供人們進(jìn)行各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)的建筑物，公共建筑按使用特點(diǎn)，可以分為以下一些建筑類型；生活服務(wù)性建筑：食堂、菜場(chǎng)、浴室、理發(fā)店等；文教建筑：學(xué)校、圖書館、學(xué)生實(shí)驗(yàn)室等；托幼建筑：托兒所、幼兒園等；科研建筑：研究所、科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等；醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；商業(yè)建筑：商店、商場(chǎng)、貿(mào)易市場(chǎng)、飯店、餐廳以及相關(guān)設(shè)施；體育建筑：體育場(chǎng)(館)、游泳池(館)等服務(wù)于體育運(yùn)動(dòng)的房屋建筑；文娛建筑：劇院、會(huì)堂、博物館、文化館、展覽館等；交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運(yùn)站、郵政大樓、電報(bào)、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；其他建筑：如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加

39、油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。第四部分：其它建筑知識(shí)房屋的保修內(nèi)容與保修期限？1.屋面防水為5年；2.土建為1年，具體包括：a.墻面、樓（地）面空鼓、開(kāi)裂、起砂；b.墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；c.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；d.門窗翹裂、粉刷起殼、開(kāi)裂、脫落，五金件損壞；3.衛(wèi)生潔具為1年；4.電氣管線、上下水管線及燈具、電器開(kāi)關(guān)為2年；5.管道堵塞為2個(gè)月；6.供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個(gè)供冷期及2個(gè)供暖期給土地使用者使用的行為建筑識(shí)圖在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡(jiǎn)化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對(duì)位置。一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建

40、筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。1、總平面圖用來(lái)說(shuō)明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對(duì)位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。2、建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽(yáng)臺(tái)等)的布置和組合關(guān)系。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙。3、建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據(jù)。4、建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開(kāi)的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。5、結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)反映建筑、給排