1、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 培訓(xùn)對(duì)象： 售樓經(jīng)理、售樓主管、售樓員 關(guān)鍵詞： 術(shù)語主要內(nèi)容： 專業(yè)術(shù)語名詞解釋作 用： 熟知房地產(chǎn)基本知識(shí)，使售樓行為更為專業(yè)1用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 2建設(shè)用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。3建筑面積：指建筑物處墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。 4總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地而以下各層建筑面積 之總和。5套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱了等結(jié)構(gòu)面積。使用面積的 計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：6室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層，按復(fù)合層內(nèi)尺寸

2、計(jì)算；7煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積； 8非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積； 9住宅使用面積包括臥室、起居室（廳） 、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏 室、壁柜等。10公用建筑面積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。11建筑密度：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）12建筑容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。13綠地率：建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ % ）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠

3、化。14、 地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高難度1/2者。15、 半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高難度/3且不超過1/2者。二、建筑面積的計(jì)算原則1、計(jì)算一半建筑面積的范圍 建筑物外的有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算。 有獨(dú)立柱的雨蓬、單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì) 算。未封閉的凸陽臺(tái)、柱廊，按其水平投影面積一半計(jì)算。2、建筑容積率的計(jì)算建筑容積率=（地面以上建筑面積+半地下室建筑面積）/建設(shè)用地面積當(dāng)半地下室在室外地面以上部分的高度不超過 1.5米的，在建筑容積率計(jì)算時(shí)，半地下室建 筑面積不計(jì)入

4、容積率。即：建筑容積率+地面以上建筑面積 /建設(shè)用地面積三、土地使用權(quán)70年土地使用權(quán)是否意味只有 70年產(chǎn)權(quán) 在與銷售方簽訂的買賣合同中一般都有條款注明， 即房屋所占用土地的使用年為地一般為 70 年），但是， 70年的土地使用權(quán)并不意味著購(gòu)房人只有 70年的產(chǎn)權(quán)。據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)買賣是指房屋所有權(quán)。所以，在權(quán)期滿后，國(guó) 家可以不收回土地使用權(quán)。 城市房地產(chǎn)管理法第 21條規(guī)定，“土地出讓合同約定的使用 年限屆滿”， 土地使用者需要繼續(xù)使用的， 應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前續(xù)期， 除根據(jù)社會(huì)公共利益需 要收回該幅土地的， 應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。 續(xù)期的應(yīng)重機(jī)關(guān)報(bào)使用權(quán)讓合同， 依照規(guī)定支付土

5、地使 用權(quán)出讓金。置業(yè)顧問培訓(xùn)教材 -房地產(chǎn)基本概念（知識(shí)分冊(cè)）一、房地產(chǎn)基本概念（一）基本概念房地產(chǎn)是指土地、 建筑物及附屬物和固定于其上不可分離的部分， 以及由此衍生的各種權(quán)益 的總稱。權(quán)益是指權(quán)利、 利益和收益，包括法律屬性和經(jīng)濟(jì)屬性， 它以房地產(chǎn)的自然屬性為 載體。單從經(jīng)濟(jì)屬性看， 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。 在生活資料方面， 房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財(cái)產(chǎn)范疇； 在生產(chǎn)資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。在上述定義中， 所謂“不可分離”， 是指不能分離， 或者雖能分離但分離后會(huì)嚴(yán)重破壞房地 產(chǎn)的功能、 價(jià)值和完整性。 不可分離部分包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植在土地上的花 草、樹木或人工建造的庭

6、院、 假山， 也包括為提高建筑物的使用功能而安裝在其上的水、 暖、 電、通風(fēng)、消防、電梯等設(shè)備。由此引出“不動(dòng)產(chǎn)”概念， 不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)使其價(jià)值、 功能受到很大破壞 的物體。包括房地產(chǎn)、以及水壩、機(jī)場(chǎng)、港口、地下工程等構(gòu)筑物。因此，不動(dòng)產(chǎn)是比房地 產(chǎn)內(nèi)涵更廣的概念。（二）房產(chǎn)（物業(yè)，香港地區(qū)稱呼）分類：（1）按照建筑物的用途劃分為1 居住物業(yè)：包括住宅、公寓、別墅等。2 商業(yè)物業(yè)：包括直接用于營(yíng)業(yè)活動(dòng)的房屋，如寫字樓、商住樓（東方名苑）、商場(chǎng)、酒店等；包括第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋，如酒店、銀行、郵電、旅館、飯店等。3 工業(yè)物業(yè)：包括廠房、車間、倉庫等。4 特殊物業(yè)：包括黨政機(jī)關(guān)辦公

7、用房、博物館、大劇院、高爾夫球場(chǎng)、飛機(jī)場(chǎng)等。（2）按層數(shù)劃分 低層： 1-3 層，低于 12 米的平房，別墅 多層：4-6層（6躍7）,24米>h>12米 小高層： 7-13 層，高度超過 24米 高層： 14-24 層 超高層： 25層以上，或者大于 100米（ 3 ）按住宅結(jié)構(gòu)分 磚混結(jié)構(gòu)：磚砌體和鋼筋混凝土構(gòu)件共同作用得結(jié)構(gòu)形式。便于就地取材，節(jié)約鋼材、 水泥和建造成本，但墻體不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多層。 框架結(jié)構(gòu)：由梁柱等線性桿件組成的一種結(jié)構(gòu)體系?？蚣芙Y(jié)構(gòu)布置靈活，可以獲得較大 室內(nèi)空間， 但承受水平荷載的能力較差， 而且柱子的位置往往使得房間不完整，

8、影響家具布 置，造成使用率低。運(yùn)用于多層工廠、購(gòu)物中心。 剪力墻結(jié)構(gòu)：由縱橫承重墻體組成的結(jié)構(gòu)體系?？臻g整體性好，抗側(cè)力強(qiáng)度高，但不易 布置成大空間，主要適用于高層住宅、公寓和旅館等。 框架剪力墻結(jié)構(gòu)：是在框架結(jié)構(gòu)體系中適當(dāng)布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的 結(jié)構(gòu)體系。 既有框架結(jié)構(gòu)使用的靈活性， 又有較強(qiáng)的抗震能力和較好的剛度， 適用于各種超 高層住宅和公共建筑。 框筒結(jié)構(gòu)：設(shè)計(jì)成圓錐形狀，如上海金茂大廈。（三）房地產(chǎn)的屬性1 自然屬性 固定性：屬于不動(dòng)產(chǎn)。一般商品：生產(chǎn)場(chǎng)所固定，產(chǎn)品流通； 房地產(chǎn)商品：生產(chǎn)過程流動(dòng)，產(chǎn)品位置固定。 排他性：房地產(chǎn)商品沒有兩個(gè)完全相同的（像樹葉一樣） ，

9、最起碼位置不一樣（帶來的采 光、通風(fēng)有差異，也是一房一價(jià)的基礎(chǔ)） 。 永續(xù)性：只要是指房地產(chǎn)中的土地作為物質(zhì)性資產(chǎn)是可以被永續(xù)利用的（不會(huì)折舊或者 報(bào)廢），而且由于其自然供給的剛性（彈性很?。?，即稀缺性，使得土地權(quán)益將在資本的參與 下被無限地交易下去，并逐步地保值增值。2 經(jīng)濟(jì)屬性 準(zhǔn)商品性： 可以轉(zhuǎn)讓、 出租等， 但不具備商品的全部屬性， 例如商品本身不能自由流通， 只是產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)和交易。 價(jià)值差異性： 房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格的影響因素很多， 難以用簡(jiǎn)單的投入產(chǎn)出或者成本加利 潤(rùn)的方法加以測(cè)定。 更多的是非經(jīng)濟(jì)因素產(chǎn)生的價(jià)值偏離的結(jié)果， 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不夠完善、 房 地產(chǎn)市場(chǎng)更不完善的中國(guó)市場(chǎng)就表

10、現(xiàn)的更為明顯。 包括政治形勢(shì)、 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、 區(qū)劃規(guī)劃 等政策因素、 個(gè)別特殊因素的影響。 使得房地產(chǎn)的價(jià)格差異很大， 這也加大了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性。 增值性： 房地產(chǎn)的使用價(jià)值不以時(shí)間的推移而減少，一般情況下，具有保值增值功能，因 而人們除把它作為一般商品消費(fèi)使用外，還作為資本投入進(jìn)行獲利和貨幣儲(chǔ)存。二、居住區(qū)的基本概念1 容積率：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的總建筑面積與總居住區(qū)占地面積的比值。 從業(yè)主角度看， 容積率一定程度上表征了居住區(qū)內(nèi)未來的生活舒適度， 在售價(jià)等其他條件相 似的情況下，小區(qū)容積率越小，生活舒適度增加。從開發(fā)商角度看， 容積率直接決定了固定土地面積上可出售的建筑面積， 也

11、就決定了項(xiàng)目開 發(fā)的投資收益水平， 在售價(jià)、銷售率等其他條件相似的情況下，小區(qū)容積率越高， 可銷售面 積越多，項(xiàng)目利潤(rùn)空間越大。但小區(qū)容積率受到規(guī)劃局控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)的容積率最高限制。 但房地產(chǎn)市場(chǎng)到今天的發(fā)育程度和競(jìng)爭(zhēng)激烈程度， 以上關(guān)系都不是絕對(duì)的， 而是相對(duì)的。 一 般情況下在南京別墅區(qū)： 0.3-0.8 之間普通多層 +小高層混合社區(qū)： 0.8-1.5 之間小高層為主的社區(qū)： 1.5-2.2 之間市區(qū)單體高層物業(yè) （寫字樓、 商住樓、高層住宅樓等） ：3-16 ，如商茂世紀(jì)廣場(chǎng)容積率為 16.7 2 建筑密度（覆蓋率） ：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率。 建筑密度在

12、一定程度上體現(xiàn)了居住區(qū)建筑的密集程度， 與樓間距、 視野開闊度、 綠化率等有 直接關(guān)系。一般混合社區(qū)建筑密度為 20%-35%單體建筑的建筑密度就較高，達(dá)到50%甚至 70%3 綠地率：居住區(qū)內(nèi)各類綠地面積總和占居住區(qū)總占地面積的比率。 一定程度體現(xiàn)小區(qū)景觀環(huán)境質(zhì)量。4 樓間距：確保 1樓在每年冬至日的直接日照時(shí)間不少于2小時(shí)。建筑間距系數(shù)： 指建筑外墻之間的水平距離與其中南面建筑的北側(cè)檐口至北面建筑室外地坪 標(biāo)高的垂直距離之比南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則 1998.7.15 修改（ 1） 位于生活居住建筑面南且與之平行布置的新建多層建筑，建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西 00至 300 的，建筑

13、間距系數(shù)在舊區(qū)不得小于1.0 ，在新區(qū)不得小于 1.2 ；建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西 300 至450，建筑間距系數(shù)在舊區(qū)不得小于0.9 ，在新區(qū)不得小于 1.1 。依據(jù)上述規(guī)定計(jì)算間距小于 15米的，按 15米執(zhí)行；（2） 位于生活居住建筑南面且與之不平行的多層建筑的建筑間距按本款第（一）項(xiàng)規(guī)定 執(zhí)行，但計(jì)算距離以最小端為準(zhǔn)；（3）單幢布置的高層建筑主體部分與其北面生活居住建筑的建筑的間距應(yīng)當(dāng)符合下列要 求：不得小于高層建筑主體部分平面的正南北向外包矩形的東西方向長(zhǎng)度， 計(jì)算間距小于 30 米的按 30米執(zhí)行；三、關(guān)于住宅套型的基本概念1 套型： 按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅結(jié)

14、構(gòu)和類型。側(cè)重于從面積和結(jié)構(gòu)角 度來描述。小二房：70-85 m2,經(jīng)濟(jì)適用，在南京郊區(qū)一般較受歡迎大二房：85-100 m2,寬敞舒適，在南京高房?jī)r(jià)樓盤較適合小三房：100-115 m,經(jīng)濟(jì)實(shí)用型普通三房：115-125 m,舒適型大三房：125-140 m,寬敞豪華型深圳、上海等地的特殊面積戶型，超級(jí)經(jīng)濟(jì)緊湊。 每個(gè)城市因房?jī)r(jià)水平、居住習(xí)慣等原因，面積標(biāo)準(zhǔn)不一樣。戶型分類：平層：錯(cuò)層：錯(cuò) 1個(gè)臺(tái)階、 3個(gè)臺(tái)階、 10個(gè)臺(tái)階（上海明珠花園） 躍層：較為完整的 2層，通過戶內(nèi)樓梯交通，樓下看不到樓上。躍層住宅一般位于樓頂。 復(fù)式：由躍層設(shè)計(jì)啟發(fā)而來，不完整的2層，上層層次較低，實(shí)際是把層高較高

15、（一般4.3米以下）隔成 2層用，樓下可以看到樓上（客廳挑高） ，復(fù)式住宅一般位于樓頂或 1樓（如澳 麗嘉園）。樓中樓、疊中疊： 2層中設(shè)夾層，用于廚房、餐廳功能，一般位于中間層，如方圓綠茵。2 戶型： 是共同占有一套單元住宅的一組社會(huì)成員特征的“一種表征”，如單身戶、 三口戶之家、三代同堂戶，側(cè)重于從家庭人口結(jié)構(gòu)來描述。但目前的交流中，把套型、戶型、房型混在一起?？梢愿鶕?jù)不同側(cè)重點(diǎn)來有所選擇。3 開間： 一個(gè)房間的兩道橫墻的軸線之間的距離， 較小的開間有利于增強(qiáng)住宅的穩(wěn)定性和 抗震性，但不利于房間的通風(fēng)、采光和景觀視野開闊。4 進(jìn)深： 房間的進(jìn)深是指房間的兩道縱墻軸線之間的距離。一幢住宅樓的

16、進(jìn)深是指住宅的兩道外縱墻的外界面之間的距離。 較大的進(jìn)深設(shè)計(jì)有利于住宅區(qū)容積率的提高， 但將使距離 門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間采光通風(fēng)不足。 如果加以分割， 將會(huì)使朝南的房間較少， 甚至形成部分 黑房間。5 層高與凈高： 層高是指上下兩層樓面或者樓面與地面之間的距離；凈高是指下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。關(guān)系：凈高 =層高樓板厚度 開間、進(jìn)深、層高是構(gòu)成住宅立體空間的三個(gè)測(cè)量參數(shù)，一般情況下，開間、層高越大，成 本造價(jià)越高，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性也越差，但居住的舒適性增強(qiáng)，產(chǎn)品更易受市場(chǎng)歡迎。所以，住宅 設(shè)計(jì)要處理好這種關(guān)系。6 臥室： 供居住者睡眠、休息使用的空間?？煞譃橹髋P室、雙人臥室、單人臥室、

17、兒童 臥室（兒童房） 、傭人臥室等。7 起居室：供居住者會(huì)客、娛樂、團(tuán)聚等活動(dòng)使用的空間。也稱為起居廳、客廳，大戶型 有休閑娛樂廳。8 地下室與半地下室： 地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高 1/2 的空間。 半地下室：房間地面低于室外地平面的高度，超過該房間凈高 1/3 ，但低于 1/2 的空間。9 朝向、日照與通風(fēng) 朝向與景觀視野、朝向與小區(qū)整體規(guī)劃的矛盾，南京人重視朝向，朝東南 通風(fēng)：穿堂風(fēng)四、關(guān)于面積商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 1 建筑面積： 住宅標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積按外墻結(jié)構(gòu)外表面、柱外沿、相鄰住戶界墻中心線所 圍合的水平投影面積計(jì)算。當(dāng)外墻設(shè)保溫層時(shí)（聚福

18、園的外墻外保溫技術(shù)） ，按保溫層外表 面計(jì)算。坡屋頂?shù)拿娣e另行計(jì)算： 2.2 米以下部分不算建筑面積。2 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺(tái)建筑面積3 套內(nèi)使用面積：亦稱凈使用面積，地毯面積4 套內(nèi)墻體面積 =公用墻（商品房各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻、 外墻（山墻）均為公用墻）墻體水平投影面積的一半* 非公用墻體水平投影面積的全部。5 陽臺(tái)建筑面積：封閉式陽臺(tái)按其水平投影面積計(jì)算非封閉式陽臺(tái)（挑陽臺(tái)）按水平投影面積的一半計(jì)算6 公用建筑面積：（1）范圍（定義） ：以一幢住宅樓為對(duì)象，共用建筑面積由以下 2部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、

19、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及 其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積； 套與公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的一半。（2）公用建筑面積計(jì)算原則整棟建筑物的公用建筑面積 =整棟建筑物的建筑面積整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建 筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。 作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。（3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 對(duì)于單一功能建筑：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 整棟建筑物的公用面積 / 整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 對(duì)于多功能建筑：為哪部分功能服務(wù)的公共面積，就算哪部分公用分?jǐn)偯娣e 例如：商茂世紀(jì)廣場(chǎng)， 1

20、1層設(shè)備層為商場(chǎng)服務(wù)，算商場(chǎng)公用分?jǐn)偯娣e；32 層設(shè)備層和 1樓大堂主要為寫字樓服務(wù)，算寫字樓公用分?jǐn)偯娣e； 寫字樓的得房率和商場(chǎng)的得房率是不一樣的。 東方名苑的商場(chǎng)和住宅的得房率也是分開計(jì)算。（4）公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算 各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。各套分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) * 套內(nèi)建筑面積。7 銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 得房率：以一幢住宅樓為對(duì)象，得房率 =套內(nèi)建筑面積總和 / 總建筑面積 注：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)、得房率等參數(shù)都是以整幢住宅樓為對(duì)象計(jì)算出來的。五、房地產(chǎn)交易1 房地產(chǎn)交

21、易方式：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、信托、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)抵押： 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān) 保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)， 債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 典當(dāng)：轉(zhuǎn)移占有方式，房不起租，錢不起息；典當(dāng)期滿不兌現(xiàn)，沒收房產(chǎn)。信托： 房地產(chǎn)信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任， 將其房地產(chǎn)委托給受托人， 由受托人按 委托人的意愿以自己的名義，為受益人、 利益或者特定目的， 進(jìn)行管理或者處分的行為，主 要包括資金信托業(yè)務(wù)、財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)等。自益信托：委托者同時(shí)又是受益者； 他益信托：受益者是委托者和受托者以外的第三人。2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣

22、、交換、贈(zèng)與或其他合法方式，將其擁有的房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括以下方式： 買賣 交換 贈(zèng)與：遺產(chǎn)稅，簽合同時(shí)寫名字父親、母親、子女父親名：去世后，母親 50%+25%，子女 25%父親名 +子女名：父親去世后，母親 25%，子女 50%+25% 依此原則類推 房地產(chǎn)作價(jià)入股：作為出資或合作的條件；國(guó)有企業(yè)改制過程 企業(yè)兼并或合并時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置被拆遷人房屋的，即實(shí)物拆遷（現(xiàn)在主要貨幣拆遷） 按房改規(guī)定或優(yōu)惠政策售房的：房改房上市3 房地產(chǎn)市場(chǎng)通常叫 3個(gè)級(jí)別的市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng)：國(guó)有土地出讓市場(chǎng)，壟斷性，通過劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式 二級(jí)市場(chǎng)：土地使

23、用權(quán)轉(zhuǎn)讓；新建商品房第一次交易 三級(jí)市場(chǎng)：通過轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，如二手房交易、租賃4 房屋分類 商品房：房地產(chǎn)開發(fā)公司按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)新建并按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)出售、出租的房屋，內(nèi)銷/外銷 經(jīng)濟(jì)適用房： 政府廉租房、解困房 單位自建房、統(tǒng)建房、自用房 拆遷安置房、復(fù)建房；實(shí)物安置市中心拆平平房業(yè)主的房子 二手房六、商品房預(yù)售與銷售城市商品房預(yù)售管理辦法 2001.8.15 修改城市商品房銷售管理辦法 1 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)） 將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。2 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

24、（ 2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算， 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上， 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。3 售樓廣告和說明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)4 商品房現(xiàn)售： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。5 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2） 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（ 3） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（ 4） 已通過竣工驗(yàn)收；（ 5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（ 6） 供水、供

25、電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ) 設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7） 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。7 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。（1）面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出 3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并 當(dāng)在買受人提出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人， 同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款 利息。 買受人不

26、退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的， 面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分 的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比=x 100%合同約定面積七、南京市稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1 契稅南京市財(cái)政局 關(guān)于印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)若干意見中有關(guān)契稅政策的實(shí)施 細(xì)則的通知 2002.5.1 起執(zhí)行（1 ） 個(gè)人凡在我市購(gòu)買普通住宅（含交換） ，契稅按房屋成交

27、價(jià)格的 2%征收。個(gè)人實(shí)際負(fù) 擔(dān)0.75%，地方財(cái)政補(bǔ)貼 1.25%。前款所稱普通住房不包括三層以下（含三層）獨(dú)立或雙拼結(jié)構(gòu)的高消費(fèi)性房屋。（2）我市個(gè)人用住房補(bǔ)貼購(gòu)買自用普通住房的，其住房補(bǔ)貼款憑市房改辦出具的證明、 新購(gòu)房的買賣契約 （原件及復(fù)印件） 一次性抵扣契稅稅基， 購(gòu)房款超出住房補(bǔ)貼的部分按本 細(xì)則第一條規(guī)定繳納契稅。老職工抵扣契稅稅基的住房補(bǔ)貼額按房改有關(guān)規(guī)定計(jì)算。1 998年1 2月1日以后參加工作的新職工抵扣契稅稅基的住房補(bǔ)貼額一律按 5.4 萬元計(jì)算。（3）我市個(gè)人出售已購(gòu)公有住房 2年內(nèi)又重新購(gòu)買普通住房的，其購(gòu)房款高于售房款的， 按購(gòu)房款與售房款的差額根據(jù)本細(xì)則第一條規(guī)

28、定繳納契稅。2 房屋交易稅費(fèi)（1 ） 房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶收費(fèi)由三項(xiàng)費(fèi)用組成： 房屋交易手續(xù)費(fèi) 房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)（詳見表一）（2） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（ 2002年7月1日起執(zhí)行） 新建商品住房房屋交易手續(xù)費(fèi)：每平方米 3元（由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)）房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 80元/ 套 非住宅房屋交易手續(xù)費(fèi)：每平方米 1 0元，由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān) 50%（5元/ 平方米） 房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：統(tǒng)一按宗定額收取，以一獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)登記房屋為一宗； 非住宅房所有權(quán)登記費(fèi)：建筑面積（平米） 100 及以下 100-500 （含 500） 500-1000 1000-2000 2000-50005000-10000 10000

29、-20000 20000 以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元 / 宗） 200 400 600 1000 1500 2000 4000 10000 經(jīng)濟(jì)適用房 房屋交易手續(xù)費(fèi)：每平方米 1.5 元（由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)） 房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 40元/ 套 存量住房 房屋交易手續(xù)費(fèi)：每平方米 6元（由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān) 50%） 房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 80元/ 套 贈(zèng)與房屋 房屋交易手續(xù)費(fèi)：按住宅每平方米3元、非住宅每平方米 5元收?。ㄓ墒苜?zèng)方承擔(dān)）房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 80元/ 套 首次轉(zhuǎn)讓的房改房 房屋交易手續(xù)費(fèi)：每套 200 元（由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān) 50%） 房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 40元/ 套注：1、城市居民最低生活保障對(duì)象辦理住宅房

30、所有權(quán)登記，每套收取20元。n、注銷登記不收費(fèi)。川、房屋他項(xiàng)權(quán)利（包括抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等）登記費(fèi)，住宅房按每套80元收取，非住宅房按不超過上述非住宅登記費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 60%收取。表一：房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn) 新建商品房存量房（由房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)）（二手房）及其他非交易房住房 2.5 元/ 平方米 2 元/平方米（房改房、經(jīng)濟(jì)適用房減半） 非住房 4元/ 平方米 3.5 元/平方米3 南京市人民政府文件 寧政發(fā) 2002110 號(hào) 市政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的 若干意見 2002.5.1 實(shí)施 凡按房改政策購(gòu)買的公有住房（含解困房、安居房、集資建房），房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)即視同商品房的房屋所有

31、權(quán)和土地使用權(quán)， 可以直接上市交易。 房改房及國(guó)有土地上私房 上市交易暫免收土地收益金。 各單位應(yīng)支持房改房上市，除有合同約定外一律不得扣發(fā)職工個(gè)人房屋所有權(quán)證， 凡符合國(guó)家規(guī)定可以入市交易的房屋，產(chǎn)權(quán)人可自主上市交易。 放開對(duì)非成套公有住房出售的限制。按照維修自理的原則， 房屋使用經(jīng)界清楚， 共用部位維修責(zé)任可以明確的非成套公有住房，均可按1998房改年度售房政策出售。 經(jīng)房屋出租人同意， 依法合理取得的公有住房的承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓， 受讓人可按房改政 策購(gòu)買售讓承租權(quán)的公有住房。 1994年 12月31日前，非開發(fā)企業(yè)在自用國(guó)有土地上建成的住房和開發(fā)企業(yè)的拆遷復(fù)建房因 欠交規(guī)費(fèi)或建房手續(xù)不

32、完善，未能取得住房“兩證”且無權(quán)屬糾紛的，在完善規(guī)劃手續(xù)后， 按房改政策出售，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，核免欠交的規(guī)費(fèi)。 非本市個(gè)人在我市購(gòu)買存量成套住房，可參照購(gòu)買商品房入戶規(guī)定辦理本市城鎮(zhèn)長(zhǎng)住戶 口。 個(gè)人出售普通住房取得的收入所交的個(gè)人所得稅，由地方財(cái)政補(bǔ)貼， 即由售房人憑完稅證和買賣契約到同級(jí)財(cái)政辦理補(bǔ)貼手續(xù)。 房屋租賃稅費(fèi)：（1） 租賃管理費(fèi)：按租金 0.75%收??；（2） 代征稅（出租方承擔(dān)） ：按租金 17.65%收取； +0.75%=18.4% 其中房產(chǎn)稅 12%、營(yíng)業(yè)稅 5%、印花稅 0.1%、城市建設(shè)維護(hù)稅 0.35%、教育費(fèi)附加 0.2%（3）土地使用稅： 7元 / （平方米 / 年

33、） 個(gè)人購(gòu)買公房承租權(quán)可按房改規(guī)定申請(qǐng)使用購(gòu)房補(bǔ)貼和支取個(gè)人住房公積金， 對(duì)個(gè)人購(gòu)買 公有住房承租權(quán)試行發(fā)放政策性貸款。適當(dāng)增加個(gè)人住房公積金委貸銀行。實(shí)行個(gè)人政策性貸款限額動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。八、南京市車位配比要求 南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 物業(yè)類型 計(jì)算單位 機(jī)動(dòng)車 非機(jī)動(dòng)車1、 住宅 別墅車位/戶 1商住 車位 / 戶 0.6 1一般住宅 車位/戶 0.2 1.8（9）2、辦公 商業(yè)辦公（寫字樓） 車位/100平方米建筑面積 0.5 3 （2）3、商業(yè) 場(chǎng)所 城市中心區(qū) 車位/100 平方米建筑面積 0.3 8 （3）九、項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)證件、法律文件：5證 1書1、參加協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌土地出讓， 土地出讓合同 ：土地局2、項(xiàng)目選址意見書：規(guī)劃局3、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件：建委4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍、要點(diǎn)：規(guī)劃局5、土地使用權(quán)證：土地局6、初步設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)文件：規(guī)劃局7、施工圖8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本9、