1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上土地增值稅的成本分?jǐn)偡椒ú糠謪R總問(wèn)題一、清算單位（成本對(duì)象）之間的成本分?jǐn)偼恋卦鲋刀惷總€(gè)清算單位（成本對(duì)象）之間土地成本、間接費(fèi)用、共同費(fèi)用，公共配套設(shè)施分?jǐn)偟囊?guī)定很有特色：其規(guī)定既不明確，且可選擇。如：土地增值稅實(shí)施細(xì)則：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?guó)稅發(fā)2006187號(hào)：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。二、一

2、個(gè)成本對(duì)象中包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目分?jǐn)倖?wèn)題。國(guó)稅發(fā)200991號(hào)：納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（合理的方法是什么？沒(méi)有明確。）地方規(guī)定：1、按建筑面積分?jǐn)?。如：廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的通知（桂地稅發(fā)200844號(hào)）  三、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，應(yīng)如何計(jì)算其增值額的問(wèn)題（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)包含普通住宅與非普通住宅以及其他用房的，應(yīng)分別核算其增值額。（二）上述項(xiàng)目在計(jì)算時(shí)，如其成本費(fèi)用混合核算的，應(yīng)

3、以不同類(lèi)型的用房，分別按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?、按面積建筑分?jǐn)偼饧涌蛇x擇其他。如：安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知（皖地稅函2007311號(hào)）    1、納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，應(yīng)依照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）的要求，分別核算增值額。    在分別核算增值額時(shí)，可以采取按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定扣除金額。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值稅計(jì)算的原則和規(guī)定以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際計(jì)算并分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)

4、費(fèi)用等扣除項(xiàng)目的方法。湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)湖北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知（鄂地稅發(fā)2008207號(hào)）  第十八條清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的計(jì)算分?jǐn)偘春藢?shí)的可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，并遵循?zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額與取得收入的面積相配比的分?jǐn)傇瓌t。對(duì)于商住綜合樓，可結(jié)合實(shí)際情況，采取合理方法分別計(jì)算確定商鋪與住宅的單位建筑面積成本。3、其他分配方法。按面積分?jǐn)偛槐M合理，再說(shuō)選擇其他方法如果沒(méi)有文件明確規(guī)定等于沒(méi)有。為了克服按面積分?jǐn)偟牟缓侠?，有些地方明確了其他分配方法。31、層高系數(shù)法。如：福州市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅若干

5、政策問(wèn)題的通知（榕地稅發(fā)2008108號(hào)）    根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）和福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知（閩地稅發(fā)200864號(hào)）第二條第(二)點(diǎn)關(guān)于“土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算。對(duì)同一項(xiàng)目中包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額在不同類(lèi)型房地產(chǎn)間的分?jǐn)傇瓌t上按可售面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方式計(jì)算分?jǐn)?。具體事宜由設(shè)區(qū)市地稅局明確”的規(guī)定，結(jié)合我市情況，經(jīng)2008年6月9日局務(wù)會(huì)議研究決定，對(duì)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)的土地增值稅扣

6、除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)傓k法明確通知如下:    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算分配辦法    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)的,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本可采取層高系數(shù)計(jì)算分配辦法，具體計(jì)算口徑和步驟如下：    本帖隱藏的內(nèi)容（一）計(jì)算層高系數(shù)    在納稅人同一項(xiàng)目(包含不同類(lèi)型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1，其他商品層高與住宅層高之比，計(jì)算出各自層高系數(shù)。    （二）計(jì)算總層高系數(shù)面積層高系數(shù)面積=不同類(lèi)型商品層高系數(shù)×可售面積    （三）計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成

7、本在不同類(lèi)型商品中分?jǐn)偛煌?lèi)型商品應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本÷層高系數(shù)面積×（不同類(lèi)型商品層高系數(shù)×已售面積）例：住宅高3米，商鋪高3.5米，車(chē)庫(kù)高2米，那么，住宅層高系數(shù)1，商鋪層高系數(shù)3.5/3=1.17，車(chē)庫(kù)層高系數(shù)2/30.67。層高系數(shù)面積按相應(yīng)房屋的面積乘以層高系數(shù)。32、售價(jià)系數(shù)法。如關(guān)于明確在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中如何計(jì)算未售營(yíng)業(yè)用房及車(chē)庫(kù)應(yīng)分?jǐn)偝杀镜耐ㄖㄍǖ囟惡?008100號(hào)）     為了進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，確保已售面積的成本、土地增值稅增值額的合理性，同時(shí)

8、解決以后營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售后因售價(jià)與扣除成本差異大、增值率高、稅負(fù)不均等問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中未售營(yíng)業(yè)用房及車(chē)庫(kù)成本的分?jǐn)傆?jì)算暫作如下規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未售營(yíng)業(yè)用房及車(chē)庫(kù)等采用平均售價(jià)系數(shù)分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行成本分?jǐn)?，具體計(jì)算辦法如下：   將住宅商品房的平均售價(jià)作為參數(shù)，營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)、車(chē)庫(kù)平均售價(jià)同時(shí)計(jì)算成本分?jǐn)傁禂?shù)，后按各自的分?jǐn)傁禂?shù)在總成本中進(jìn)行分?jǐn)偂Ｋ脭?shù)據(jù)：營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)   住宅商品房平均售價(jià)車(chē)庫(kù)平均售價(jià)營(yíng)業(yè)用房總可售面積住宅商品房總可售面積車(chē)庫(kù)總可售面積營(yíng)業(yè)用房已售面積   住宅商品房已售面積車(chē)庫(kù)已售面積總開(kāi)發(fā)

9、成本（含加計(jì)扣除費(fèi)用，不包括已交的營(yíng)業(yè)稅等稅金）   計(jì)算步驟：    1、營(yíng)業(yè)用房與住宅商品房開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傁禂?shù)（M1）營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)/住宅商品房平均售價(jià)   車(chē)庫(kù)與住宅商品房開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傁禂?shù)（M2）車(chē)庫(kù)平均售價(jià)/住宅商品房平均售價(jià)   營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)已售營(yíng)業(yè)用房收入/已售營(yíng)業(yè)用房面積   車(chē)庫(kù)平均售價(jià)已售車(chē)庫(kù)收入/已售車(chē)庫(kù)面積   住宅商品房平均售價(jià)已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面積    2、營(yíng)業(yè)用房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本總開(kāi)發(fā)成本/（營(yíng)業(yè)用房總可

10、售面積×M1 住宅商品房總可售面積×1 車(chē)庫(kù)總可售面積×M2）×(營(yíng)業(yè)用房總可售面積×M1)   住宅商品房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本總開(kāi)發(fā)成本/（營(yíng)業(yè)用房總可售面積×M1 住宅商品房總可售面積×1 車(chē)庫(kù)總可售面積×M2）×（住宅總可售面積×1）   車(chē)庫(kù)應(yīng)分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本總開(kāi)發(fā)成本/（營(yíng)業(yè)用房總可售面積×M1 住宅商品房總可售面積×1 車(chē)庫(kù)總可售面積×M2）×(車(chē)庫(kù)總可售面積×M2)3、營(yíng)業(yè)用房單位成本營(yíng)業(yè)用房應(yīng)

11、分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本/營(yíng)業(yè)用房總可售面積   住宅商品房單位成本住宅商品房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本/住宅商品房總可售面積   車(chē)庫(kù)單位成本車(chē)庫(kù)應(yīng)分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本/車(chē)庫(kù)總可售面積4、已售營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本營(yíng)業(yè)用房已售面積×營(yíng)業(yè)用房單位成本   已售住宅商品房開(kāi)發(fā)成本住宅商品房已售面積×住宅商品房單位成本   已售車(chē)庫(kù)開(kāi)發(fā)成本車(chē)庫(kù)已售面積×車(chē)庫(kù)單位成本5、已售房屋總開(kāi)發(fā)成本已售營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本 已售住宅商品房開(kāi)發(fā)成本 已售車(chē)庫(kù)開(kāi)發(fā)成本6、已售房屋可扣除成本已售房屋總開(kāi)發(fā)成本 稅金7、未售營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本營(yíng)業(yè)用房未售面積×營(yíng)業(yè)用房單位成本