1、開發(fā)項目指標開發(fā)項目指標項項目目開開發(fā)發(fā)指指標標：模型測算參數(shù)設(shè)置測算起始時間：2006可銷售量銷售單價：元測算周期：4年經(jīng)濟住宅（平方米）95,6203200總總占占地地面面積積( (平平方方米米）：82000商品住宅（平方米）40,9804000總總建建筑筑面面積積( (平平方方米米）：190000商業(yè)配套（平方米）21,4005500 地上建筑面積(平方米)：164000車位（個）70040000其中住宅面積（平方米）136600土地費用 配套公建(平方米)：6000 非配套公建(平方米)：21400 地下建筑面積(平方米)：26000 地下 車位(個)：700貼現(xiàn)率6.00%模型測算結(jié)

2、果財財務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率(IRR):(IRR):7%轉(zhuǎn)讓費8910財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值(NPV(NPV ) )萬萬元元298.3392車位銷售率50%預(yù)預(yù)計計利利潤潤: :萬萬元元2442.0189總總投投資資利利潤潤率率4.83%成成本本利利潤潤率率4.23%東壩集團造紙公司項目成本測算東壩集團造紙公司項目成本測算 序序號號費費用用項項目目計計算算標標準準投投資資/ /收收益益單單方方成成本本（元/平方米）備備注注1經(jīng)經(jīng)濟濟技技術(shù)術(shù)指指標標 建設(shè)用地面積82000 總建筑面積190000建筑面積（地上）164000 其中經(jīng)濟住宅面積95,620 商品住宅面積40,980配套公建6000

3、 含托幼2000平方米商業(yè)配套21400地下建筑26000車位按700個估2 2土土地地取取得得費費用用 115756 60 09 9 轉(zhuǎn)讓費8910 地價款1827不含車庫契稅地價款473 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費160元/平方米765減半征收3 3建建安安工工程程費費 285401 15 50 02 2經(jīng)濟住宅1440元/平方米13769 商品住宅1440元/平方米5901這里假定事先已確定30部分。商業(yè)配套1500元/平方米3210幼兒園1200元/平方米720 地下建筑1900元/平方米4940車位按700個估4 4前前期期工工程程費費 1 11 10 01 15 58 8市場調(diào)研及策劃費根據(jù)市

4、場價格估算50規(guī)劃設(shè)計費造價的2%571勘察費2元/平米38竣工圖費規(guī)劃設(shè)計費的1057標底編制費造價0.3%86招投標管理費中標價0.05%14監(jiān)理費造價1%2855 5基基礎(chǔ)礎(chǔ)及及配配套套設(shè)設(shè)施施費費 8 81 12 27 74 42 28 8紅線內(nèi)管線90元/平方米1710 紅線外管線233元/平方米4431 小區(qū)配電室150萬元/座450約6萬平方米/座東壩集團造紙公司項目成本測算東壩集團造紙公司項目成本測算序序號號費費用用項項目目計計算算標標準準投投資資/ /收收益益單單方方成成本本（元/平方米）備備注注垃圾樓60萬元/座60中水處理系統(tǒng)10元/平方米190燃氣調(diào)壓站80萬元/座80

5、壁掛爐5800元/戶*1400戶812 小區(qū)道路120元/道路平米197按用地面積計算小區(qū)園林景觀12元/平方米197按地上面積計算6 6不不可可預(yù)預(yù)見見費費2項5項之和的2.5%1 12 23 34 46 65 57 7總總投投資資2項6項之和5 50 05 57 77 72 26 66 62 28 8管管理理費費2項5項之和的2.51 12 23 34 46 65 59 9財財務(wù)務(wù)費費用用7項8項之和的3.5%1 18 81 13 39 95 5 1010可可售售面面積積經(jīng)濟住宅95,620商品住宅40,980商業(yè)配套21400車位(個)7001111銷銷售售收收入入60160經(jīng)濟住宅32

6、0030598銷售率100商品住宅400016392商業(yè)配套550011770銷售率100車位400001400銷售率50，使用權(quán)1212銷銷售售費費用用 7 75 56 64 40 0代理費（含）廣告費經(jīng)濟適用房按不計，商品住宅及商業(yè)按照2.5計704按銷售收入計算測繪費2*1.36元/平方米52 按總建筑面積計算1313稅稅費費銷售收入的5.55%3 33 33 39 91 17 76 61414項項目目總總成成本本7項+8項+9項+12項+13項5 57 77 71 18 83 30 03 38 81515預(yù)預(yù)計計利利潤潤11項-14項2 24 44 42 21 12 29 9 1709

7、由于我公司僅分得利潤的70，即1709萬元，因此實際總投資利潤率為3.38，成本利潤率為2.96。1616總總投投資資利利潤潤率率15項/7項4 4. .8 83 3% %3.38%1717成成本本利利潤潤率率15項/14項4 4. .2 23 3% %2.96%注：本測算是在諸多情況不明朗的前提下進行估算，按照保守、謹慎的原則進行。 按可售建筑面積158000平方米（不含地下）計算，單方成本價為3653元/平方米；按地上、地下全部建筑面積190000平方米計算，單方成本價為3037元/平方米。 3653.0620953037.809532資金使用計劃資金使用計劃年度使用比例單價總計20052

8、006200720082 土土地地取取得得費費用用6091157560.00%30.00%10.00%3 建建安安工工程程費00%40.00%30.00%4 前前期期工工程程費費58110125.00%35.00%30.00%10.00%5 基基礎(chǔ)礎(chǔ)及及配配套套設(shè)設(shè)施施費費428812720.00%50.00%30.00%小小計計493436 不不可可預(yù)預(yù)見見費費2項5項之和的2%123415.00%30.00%40.00%15.00%7 建建設(shè)設(shè)總總投投資資2項6項之和5 50 05 57 77 78 管管理理費費2項5項之和的2.51 12 23 34 410.0

9、0%35.00%45.00%10.00%9 財財務(wù)務(wù)費費用用7項8項之和的4%207210.00%35.00%45.00%10.00%開開發(fā)發(fā)成成本本總總計計5 57 77 71 18 8 11銷銷售售收收入入6 60 01 16 60 012銷銷售售費費用用 756代理費 704測繪費按總銷面積計算，每平米1.36元5213稅稅費費銷售收入的5.55%3339銷售計劃銷售計劃2006年2007年2008年2009年1111銷銷售售收收入入60160經(jīng)濟住宅3200元/平方米3059840.00%60.00%0.00%0.00%商品住宅4000元/平方米1639210.00%40.00%40.

10、00%10.00%商業(yè)配套5500元/平米1177040.00%40.00%20.00%車位40000140030%40%30%按照項目推介書，“本項目在竣工前的所有資金投入均在居民辦理入住手續(xù)同時實現(xiàn)資金回籠”，勢必加大資金壓力。拿到開工證支付20現(xiàn)金流估計現(xiàn)金流估計單位：萬元人民幣序序號號項項目目 年年份份 總總計計200520062007200820091現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入 經(jīng)濟住宅3059812239183590030598商品住宅16392163965576557163916392商業(yè)配套1177047084708235411770車位14004205604201400現(xiàn)金收入小計60

11、1601387930044118254413601602現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出0土地取得費用1157569453473 1157.5040011575建安工程費2854008562.12 11416.168562.12028540前期工程費1101275.2961 385.41447 330.35526 110.1184201101基礎(chǔ)及配套設(shè)施費812701625.324063.32437.9808127不可預(yù)見費1234185.0371 370.07418 493.43224 185.0370901234建設(shè)總投資505770000050577管理費1234123.3581 431.75321

12、555.11127 123.3580601234財務(wù)費用2072207.2415 725.3454 932.58694 207.2415402072銷售代理費 2.5%704163.3736465.2104281.6299.831010銷售測繪費5230220052稅費 5.55%3339770.26008 1667.4331 656.2764 244.93263339現(xiàn)金流出小計57977773616536211031256434558284凈現(xiàn)金流量(7736)(2658)8941(739)4068累計現(xiàn)金流(7736)(10394)(1453)(2192)1877財財務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益

13、率率(IRR):(IRR):7%財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值(NPV(NPV 6%)6%)￥298.34投投資資回回收收期期(PBP):(PBP):4.54轉(zhuǎn)讓費用 財務(wù)凈現(xiàn)值土地費用變動率NPV的變動率61700-227.49%-100.50%5755042150.26%-3.52% -13.400778215750042660.17%-2.36% -13.400778215745043170.09%-1.19% normal574004369 573504420-0.09%1.17% -13.40077821573004471-0.17%2.33% -13.40077821572504522-0.26%3.50% 售價財務(wù)凈現(xiàn)值售價變動率NPV的變動率7000134597.69%208.06% 665070962.31%62.42% 660061871.54%41.61%27.04737926655052780.77%20.81%27.0473792665004369 27.04737926 64503460-0.77%-20.81% 64002551-1.54%-41.61% 63501642-2.31%-62.42%27.047379266250-175-3.10%-105.06%27.04737926情景