1、建筑工程合同管理經(jīng)驗簡介：隨著建設市場風險加大、市場監(jiān)管力度增加、建設市場管理體制的進一步完善，施工單位風險意識普遍加強，目前的建筑市場正在發(fā)生著本質(zhì)的轉(zhuǎn)變。建設市場多年前僧多粥少的現(xiàn)象如過眼云煙，一去不返 隨著建設市場風險加大、市場監(jiān)管力度增加、建設市場管理體制的進一步完善，施工單位風險意識普遍加強，目前的建筑市場正在發(fā)生著本質(zhì)的轉(zhuǎn)變。建設市場多年前僧多粥少的現(xiàn)象如過眼云煙，一去不返。甚至消失了工程項目待嫁閨中找不到婆家的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象總體上來說是樂觀的，將促進建設市場的進一步規(guī)范，過去對施工單位來說如噩夢般的工程款難討的局面也將被歷史的洪流卷的無影無蹤，對信譽度較差的建設單位來說其后果更象

2、是一個噩夢的來臨。在這一新形勢下，工程招投標、合同管理對承發(fā)包雙方來說都在變的越來越重要，工程招投標不再只是一個純粹的報價問題、合同管理也不再僅是一個簽字那么簡潔。簡潔的說已經(jīng)變成了一個風險管理的問題。至少在招投標過程中，不管是否有意識，對對方的信用程度、財備狀況的考察已變成一個不行或缺的關鍵環(huán)節(jié)。而合同模式的選擇，對合同雙方建立合作、信任的關系尤為重要。現(xiàn)在我以自已在工程合同管理及招投標中的實踐閱歷，來和大家探討一下這個問題，以期能達到拋磚引玉的效果。一、合同總價的確定目前在建安工程方面大至存在以下幾種形式：(1)、據(jù)實結(jié)算的合同類型：該類型的合同，合同總造價以雙方最終核對確認的工程預算為準

3、，施工單位風險最小，幾乎全部市場風險全部由發(fā)包方擔當。缺點是：、在招標時發(fā)包方的選擇范圍小、往往最終確定的造價比較偏高;、由于在前期雙方很難對工程總造價取得共識，可能因此影響工程款的支付，工程進展步履維艱;、在合同履行過程中，雙方一旦消失信用危機，對總造價的核對帶來很大的負面影響。此類合同的優(yōu)點：、招標程序簡潔快速，雙方僅商定一個優(yōu)待幅度，既可進場組織施工。特別適于工期緊、工序簡潔、總金額小、雙方以前有良好的合作基礎的施工項目，應用范圍包括區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)等配套工程。(2)、合同造價一次包死的類型：一般狀況下，該合同造價以投標單位的投標報價為合同總造價，工程結(jié)算時除工程量變動外其余均不調(diào)整。此類

4、合同的缺點：、施工單位擔當?shù)娘L險很大，合同在施工單位的潛意識中是一個不公平條約，雙方很難建立長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關系。往往發(fā)包方的每一個工程都必需進行招標才能選定施工隊;、在市場價波動較大時，施工單位有可能承受不了市場的沖擊，而致使工程擱淺，最終造成承發(fā)包雙方兩敗俱傷。此類合同的優(yōu)點是：、雙方對合同總造價都有了一個非常明確的目標，給工程款支付及最終結(jié)算帶來了最大的便利。該類型合同比較適合工期較短的項目。(3)、除雙方商定的材料品種據(jù)實調(diào)差外，總造價基本包死。這種模式為其次種模式的合理補充。此類合同的優(yōu)點是：、在招標時，由于施工單位風險的部分化解，能在施工單位中間加大競爭，比較有利于降低造價;、這

5、種合同模式下雙方風險共擔，有利與雙方合作關系的建立。對一些較大型的項目比較適用，如多層住宅樓、小高層住宅樓等，可采納鋼材、水泥據(jù)實調(diào)差，其余材料不調(diào)差的模式。(4)、裝飾工程我做的較少，沒有太多的閱歷。與同行人員溝通時，普遍感覺太黑暗了，管理起來真的是很傷腦筋。這也是相關的施工行業(yè)信用嚴峻缺失的體現(xiàn)。對剛進入市場的施工單位來說，也可以說是一個很好的時機，只要能贏得客戶的信任就可以占有屬于自已的一片藍天。目前甲方對這一塊的管理重點應放在裝飾材料質(zhì)量和價格上，確保在結(jié)算時不當冤大頭。裝飾工程主材從總量上看類型許多，主要有板方材、吊頂材料、燈具、潔具、石材、地板磚、涂料、五金鎖具、玻璃等。在一般的專

6、業(yè)店里配套的產(chǎn)品都比較全，比如經(jīng)營板材的商家一般都有大芯板、夾板、木楞、飾面板等。一個比較大型的工程，甲方只需要指定大約七、八家銷售商既可。在一些中心城市消失了綜合性的裝飾材料超市，價格透亮度很高，信譽也很好，對大型的商業(yè)工程一般還都有折扣價，相應的甲方選購風險大大降低，質(zhì)量、售后服務也有保證。以上各種確定合同價的模式，很難說哪一種更好一些。應當按詳細工程的類別、大小、特點清來確定哪一個模式的合同更適用于該工程。二、工程分包目前的建筑市場正在向?qū)I(yè)化的方面進展，專業(yè)化的施工更能保證工程質(zhì)量。從建筑法上看，工程分包是違法的。但工程分包普遍存在，存在就有其合理性，單從這一方面來說建筑法肯定要修改，

7、這只是一個 時間問題。工程中的門窗制作一般由專業(yè)廠家完成，現(xiàn)場安裝工作量很小是市場上最常見的分包項目。在標準施工合同文本中屋面防水工程保修期限為五年，是除結(jié)構(gòu)外保修期限最長的施工內(nèi)容，也就是甲方風險最大的分包項目，特殊是倒置式屋面，由于工序許多，如消失漏雨，單獨一個防水公司根本修理不了，修理費用又高的驚人，最終造成扯皮現(xiàn)象。更可氣的是我以前供職的一個房地產(chǎn)公司對挖土方工程也進行分包，當時的挖土方市場價為3元/立方米，按定額為5元左右，由于總承包隊伍的刁難，最終挖土施工隊自行放棄。一項工作是否適合分包，主要看市場上相應的配套廠家是否較多(有利于降低造價)，與總承包商的保修責任能否界定清楚。假如與

8、配套廠商的確有很難推脫的關系，可以通過向施工單位介紹施工隊的方式解決，決不能只看到眼前利益而違反原則，否則就要交學費了三、材料供應建筑材料選購，主要有甲方供應、甲方指定品牌、施工單位選購三種模式：(1)甲供材：是指由甲方負責選購供應，在結(jié)算時按供應價調(diào)整材料價格、并按該價格從工程款中扣除的部分材料。由于是甲供材，所以該部分材料對與施工單位來說一點市場風險也沒有，同時不用墊付一分錢，等于是白白的拿甲方的資金來做自已的生意，且按現(xiàn)在的計價模式絲毫不削減自已的利潤，甚至也可因此免除對甲方做出的讓利承諾，一般狀況下，在質(zhì)量消失問題時還可從甲方取得經(jīng)濟補償。有一次我做了一個室外電纜敷設工程(沒有甲供材)

9、的標的，按電纜廠家的報價計入標的，總造價108萬元，最終施工單位的報價為78萬多一點，對此我感到非常懷疑，把標的又重新核了一遍沒有錯誤，總覺得施工單位這次確定砸鍋，可是從施工單位項目經(jīng)理的表情上看這一次他們又賺大了?？嗨碱ㄏ牒笞罱K知道了答案：施工單位競標時的讓利主要是由于定額中存在的水分很大而非材料價格因素，而施工單位在報價時一般狀況下考慮的是按總造價優(yōu)待幾個點來競標工程的，但假如主材由甲方供應，從規(guī)律上看，施工單位在報價時必定要考慮甲供材我一分錢不掙，但我也不能往里賠錢，確定按扣除甲供材金額后的基數(shù)優(yōu)待，假如我們招標時把電纜定為甲供材，其結(jié)果確定要比78萬高得多。這種模式主要適用于市場上因產(chǎn)地、規(guī)格、質(zhì)量不同而價格相差比較大的產(chǎn)品，。如燈具、開關、插座、潔具、防盜門、散熱器、石材、高檔涂料等。(2)指定廠家的材料：指由甲方在招標階段指定廠家、規(guī)格，由施工單位購買的部分材料。這種模式不占用甲方資金，一般也不會因此產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛，這種模式適合各種主要材料的選購。假如甲方對