1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營讀書報(bào)告 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理學(xué) 生：岳XX學(xué) 號：070510101XX專 業(yè)：工程管理班 級：1班指導(dǎo)老師：王XX 四川理工學(xué)院建筑工程學(xué)院二一一 年 一 月今年來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，投資額、開工竣工面積、銷售額已連續(xù)數(shù)年的迅速增長。面對如此情景,國家出臺眾多法規(guī)以加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,今后房地產(chǎn)企業(yè)可以利用的資源將會十分有限，如何利用有限的資源創(chuàng)造更大的價(jià)值，如何提高工作效率將會是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的頭等問題。我國的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展起步晚,制度不完善，傳統(tǒng)的集權(quán)化組織結(jié)構(gòu)越來越不適應(yīng)現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,如何在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面對特定的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行更為合

2、理的調(diào)整,提高企業(yè)的資源利用能力和項(xiàng)目管理水平,使其適應(yīng)行業(yè)的飛速發(fā)展，將是企業(yè)面臨的一個(gè)重大問題。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目;工程管理1項(xiàng)目工程管理含義項(xiàng)目管理是在有限的資源約束下，運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、方法和理論，對項(xiàng)目涉及的全部工作進(jìn)行有效地管理。即從項(xiàng)目的投資決策開始到項(xiàng)目結(jié)束的全過程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價(jià)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。項(xiàng)目工程管理指在項(xiàng)目活動中運(yùn)用專門的知識、技能、工具和方法，使項(xiàng)目能夠在有限資源限定條件下，實(shí)現(xiàn)或超過設(shè)定的需求和期望。項(xiàng)目管理是對一些與成功地達(dá)成一系列目標(biāo)相關(guān)的活動的整體。2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀2.1房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀 隨著人們生活水平和住房品位的提高

3、，小區(qū)建設(shè)需考慮的功能越來越全，配套設(shè)施科技含量越來越高，新材料，新技術(shù)不斷被應(yīng)用，同時(shí)營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國家政策、市場消費(fèi)行為的變化等需要房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性強(qiáng)、知識面廣、應(yīng)變能力快。然而當(dāng)前大部分企業(yè)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作采用自主式管理，公司自己組建項(xiàng)目部，組織招投標(biāo)，選擇施工單位，監(jiān)理單位，組織工程實(shí)施、項(xiàng)目試運(yùn)行，選擇物業(yè)管理公司，承擔(dān)過渡期物業(yè)管理和售后服務(wù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量，進(jìn)度，成本，效率不高等現(xiàn)狀。2.2房地產(chǎn)利益的現(xiàn)狀由于土地資源的稀缺和一些私人資金的大肆投入，造成房地產(chǎn)商品的短缺和價(jià)格的快速增長，使開發(fā)商成為設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場主體

4、追逐的目標(biāo)，形成市場的強(qiáng)勢主體和利益核心。因而，房地產(chǎn)壟斷了市場，造成了房地產(chǎn)商和業(yè)主在房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的信息出現(xiàn)嚴(yán)重不對稱。2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量現(xiàn)狀現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)商追求利潤最大化，因而在選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位時(shí)，往往采用低價(jià)中標(biāo)，在合同履行過程中，又常拖欠進(jìn)度款、墊資，中標(biāo)單位對質(zhì)量保證體系缺少經(jīng)濟(jì)支撐。在設(shè)計(jì)上，專業(yè)不配套、不齊全；在施工圖設(shè)計(jì)上，對方案、套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進(jìn)場檢驗(yàn)、質(zhì)量驗(yàn)評走過場；售后服務(wù)等方面存在問題大都轉(zhuǎn)嫁給施工單位、物業(yè)管理單位，使問題得不到有效解決，尤其是當(dāng)前市場急跌環(huán)境下對許多房產(chǎn)企

5、業(yè)而言面臨生死考驗(yàn)。3.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的對策3.1質(zhì)量管理 工程質(zhì)量體現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖的實(shí)現(xiàn)程度。工程質(zhì)量管理是以合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及國家規(guī)范為目標(biāo)的監(jiān)督活動。質(zhì)量管理的主要任務(wù)是檢驗(yàn)施工過程中的材料、工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同約定。質(zhì)量管理工作主要有以下幾方面內(nèi)容: (1)檢驗(yàn)原材料,保證材料質(zhì)量;(2)檢驗(yàn)工程施工過程中的工藝和配套設(shè)施;(3)明確施工過程中控制質(zhì)量的具體措施和評定方法;(4)建立相關(guān)的質(zhì)量文檔體系,保證有據(jù)可查,特別是隱蔽資料的完整性。 3.2進(jìn)度控制 （1）明確進(jìn)度控制的目標(biāo) 進(jìn)度、投資、質(zhì)量是工程項(xiàng)目的三大目標(biāo)，它們之間有著相互依賴和相互制約的關(guān)系。進(jìn)行進(jìn)度控制應(yīng)當(dāng)在

6、考慮三大目標(biāo)對立統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，明確進(jìn)度控制目標(biāo)，包括總目標(biāo)和各階段、各部分的分目標(biāo)。監(jiān)理工程師應(yīng)根據(jù)業(yè)主的委托要求科學(xué)、合理地確定進(jìn)度控制目標(biāo)。 （2）進(jìn)度控制的綜合性措施 進(jìn)度控制的綜合性措施包括組織措施、技術(shù)措施、合同措施等。組織協(xié)調(diào)是實(shí)現(xiàn)有效進(jìn)度控制的關(guān)鍵。與建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度有關(guān)的單位較多，如果不能有效地與這些單位做好協(xié)調(diào)，進(jìn)度控制將十分困難。 （3）全面的進(jìn)度控制 既然工程建設(shè)監(jiān)理進(jìn)度控制的總目標(biāo)貫穿整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施階段，那么監(jiān)理工程師在進(jìn)行進(jìn)度控制時(shí)就要涉及建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)方面，需要實(shí)施全面的進(jìn)度控制。 1）工程建設(shè)全過程的控制。進(jìn)度控制不僅僅包括施工階段，還要包括設(shè)計(jì)階段、施工準(zhǔn)備階段等，

7、它涵蓋了項(xiàng)目建設(shè)的全過程。 2）整個(gè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的控制。監(jiān)理工程師進(jìn)行進(jìn)度控制必須實(shí)現(xiàn)全方位控制，也就是對組成項(xiàng)目的所有構(gòu)成部分的進(jìn)度都要進(jìn)行控制。無論是土建工程還是設(shè)備安裝、給水排水、采暖通風(fēng)、道路、綠化、電氣等工程以及與這些工程相關(guān)的工作，如工程招標(biāo)、施工準(zhǔn)備等都應(yīng)進(jìn)行控制。 3）影響進(jìn)度的因素控制。影響進(jìn)度的因素很多，要實(shí)現(xiàn)有效的進(jìn)度控制就必須對這些影響因素實(shí)施控制，采取措施減少或避免這些因素的影響。3.2.1計(jì)劃控制 主要在開工前制定科學(xué)合理的總進(jìn)度計(jì)劃作為控制的依據(jù)。由承包單位的技術(shù)部門、質(zhì)監(jiān)部門等負(fù)責(zé),在項(xiàng)目經(jīng)理的主持下編制。總進(jìn)度計(jì)劃主要用橫道圖形和網(wǎng)絡(luò)圖表示。 3.2.2過程控制

8、主要是從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工階段的進(jìn)度按照施工計(jì)劃分解控制,主要采用甘特圖、計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖和WBS(工作任務(wù)分解)等。 3.2.3偏差控制 主要是防止一些對項(xiàng)目進(jìn)度有重大影響的變化出現(xiàn),和影響成本和質(zhì)量的非常規(guī)進(jìn)度的發(fā)生。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量或者工時(shí)數(shù),衡量、分析與修訂工作每月一次。 3.3變更與簽證管理 3.3.1變更管理 變更管理是工程監(jiān)理工作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,變更常伴隨著工程合同價(jià)格的調(diào)整及實(shí)施進(jìn)度的調(diào)整,是合同雙方利益的焦點(diǎn)。因此,合理確定并及時(shí)處理好項(xiàng)目變更,既可以減少不必要的糾紛,保證合同的順利實(shí)施,又有利于對工程造價(jià)的控制。 在項(xiàng)目建設(shè)的過程中,依據(jù)變更內(nèi)容

9、的具體情況及重要程度,將設(shè)計(jì)變更分為重要設(shè)計(jì)變更和一般設(shè)計(jì)變更。重要設(shè)計(jì)變更,指涉及項(xiàng)目的規(guī)模、特性、主要設(shè)備選擇、已經(jīng)批準(zhǔn)的總工期及階段性工期等項(xiàng)改變的設(shè)計(jì)變更;一般設(shè)計(jì)變更,指涉及分部分項(xiàng)的改變、局部修改以及實(shí)施過程中一般設(shè)計(jì)問題處理引起的改變的設(shè)計(jì)變更。 對于參與項(xiàng)目建設(shè)任何一方提出的設(shè)計(jì)變更要求和建議,首先交由監(jiān)理單位審查,分析研究設(shè)計(jì)變更在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上的合理性與必要性后,提出設(shè)計(jì)變更建議的審查意見。一般設(shè)計(jì)變更,在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)由監(jiān)理單位審查批準(zhǔn),報(bào)項(xiàng)目部備案,屬業(yè)主授權(quán)范圍外的,由監(jiān)理單位組織審查,項(xiàng)目部批準(zhǔn);對重要設(shè)計(jì)變更由項(xiàng)目部組織最終審查后批準(zhǔn)。 3.3.2工程簽證管理 為了

10、提高工程的經(jīng)濟(jì)效益，必須從提高素質(zhì)，健全制度，重視合同，堅(jiān)持原則等幾方面進(jìn)行努力，來切實(shí)做好工程簽證這項(xiàng)工作。針對目前工程簽證中存在的問題，特提出以下幾方面的建議：一、為了提高工程簽證的質(zhì)量，承擔(dān)工程簽證管理職能的人員應(yīng)當(dāng)具備下列素質(zhì)要求：（1） 不僅要熟悉施工中的技術(shù)事宜，還應(yīng)當(dāng)有豐富的商務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠較好地評估工程簽證的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對于間接影響工程結(jié)算費(fèi)用的工程簽證也要給予足夠的重視。除此之外，還應(yīng)當(dāng)具備一定的法律知識和司法經(jīng)驗(yàn)。（2） 簽證管理人員能夠?qū)υO(shè)計(jì)變更事項(xiàng)迅速反映，及時(shí)提出設(shè)計(jì)變更的追加預(yù)算，對有關(guān)簽證資料隨時(shí)作出動態(tài)評估，為簽證管理人員提供多方面的、有系統(tǒng)的資源支持，必要時(shí)配

11、備豐富的專家外腦，隨時(shí)為簽證管理服務(wù)。二、 建立完善的管理制度，明確規(guī)范施工、監(jiān)理、建設(shè)單位的職責(zé)，明確規(guī)定各職能部門、各相關(guān)人員的職責(zé)，嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場的人員應(yīng)當(dāng)具備下列素質(zhì)要求：簽證關(guān)。例如：（1） 建立業(yè)主代表每月匯報(bào)制度。業(yè)主單位在收到匯報(bào)時(shí)需要進(jìn)行必要的審核，從而在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)而采取必要的補(bǔ)救措施。（2） 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更無論由哪方提出，均應(yīng)由建設(shè)各方協(xié)商，經(jīng)確認(rèn)后由設(shè)計(jì)單位發(fā)出相應(yīng)的圖紙及說明，并辦理簽發(fā)手續(xù)。（3） 嚴(yán)格簽證管理：簽證內(nèi)容應(yīng)完整、具體、準(zhǔn)確，一般應(yīng)包括工程項(xiàng)目名稱、編號、原因、類別、簽認(rèn)內(nèi)容、工程量計(jì)算、產(chǎn)品規(guī)格型號、有關(guān)各方簽章和簽證時(shí)間等。4結(jié)束語中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的巔峰階段,市場規(guī)模不斷擴(kuò)大,企業(yè)間的競爭異常激烈。面對新形勢,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好工程項(xiàng)目管理,是企業(yè)生存的根本,也是提升核心競爭力的關(guān)鍵。 參考文獻(xiàn) 1李良生.綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)階段存在的問題J.民營科技,2009