1、1、開發(fā)與經(jīng)營的內(nèi)容與區(qū)別 房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，也是完成房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和建設(shè)的過程 房地產(chǎn)經(jīng)營是企業(yè)經(jīng)營活動的重要組成部分， 是指房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)， 確定實現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略， 并有意識、有計劃加以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動過程。從廣義的角度看，特別是站在市場經(jīng)濟(jì)的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營在本質(zhì)上是相同的； 從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有著如下重大的差別：1、在房地產(chǎn)項目市場運行過程中所處的階段不同； 房地產(chǎn)開發(fā)指房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的開發(fā)環(huán)節(jié)；房地產(chǎn)經(jīng)營僅指流通環(huán)節(jié)的營銷活動與中介服務(wù)活動。2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的主體并不完全相同；3、對主體的資質(zhì)要求不同4、

2、所指向的行為對象是不同的5、隨著房地產(chǎn)市場的完善，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的作用就會發(fā)生根本性的變化。2、如何理解房地產(chǎn)市場開發(fā)策略 一般來講，企業(yè)市場開發(fā)策略主要有：市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型及多角型策略等。前兩種主要是 針對老產(chǎn)品而言的，即為老產(chǎn)品尋求新市場，或使老產(chǎn)品在原有市場上擴(kuò)大銷售量。后兩種則主要強(qiáng)調(diào)新產(chǎn)品 或使老產(chǎn)品跟新?lián)Q代，且同時謀求占領(lǐng)新的市場。在經(jīng)歷了興起、 發(fā)展和不斷完善的歷程后， 我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸成熟， 房地產(chǎn)市場開發(fā)策略也在不斷創(chuàng)新， 并具有鮮明的時代特點，主要趨勢表現(xiàn)為一下幾個方面：1、開發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)全國化，意義極為重大：1、落后地區(qū)

3、能借鑒和利用先進(jìn)地區(qū)房地產(chǎn)來發(fā)的成功經(jīng)驗與有效的開發(fā)模式，在整體上迅速提高國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)水平；2、跨區(qū)域開發(fā)將會極大撼動原有的房地產(chǎn)市場格局，加劇國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“洗牌”。學(xué)習(xí)-好資料2、開發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越隨著市場的不斷完善，最終房地產(chǎn)市場整體將實現(xiàn)從賣產(chǎn)品到買品牌的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)從品質(zhì)向品牌戰(zhàn)略 的跨越。作用：擺脫同質(zhì)化競爭，提升市場競爭的層次3、純住宅開發(fā)向商用物業(yè)拓展純住宅的房地產(chǎn)開發(fā)， 主要面對普通消費者， 靠第一次銷售獲利， 是一種短線投資；而商用物業(yè)面先商家,靠長期經(jīng)營收取租金營利，必須一次建成、悉心培養(yǎng)，是一種長線投資。4、誠信開發(fā)地產(chǎn)爭雄樓市5、開發(fā)健康住宅3、房地產(chǎn)不同企業(yè)

4、組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點組織結(jié)構(gòu)特點直線制組織結(jié)構(gòu)低度部門化寬管理跨度職權(quán)集中于領(lǐng)導(dǎo)者一人手中適用于30人以下的房地產(chǎn)企業(yè)職能制組織結(jié)構(gòu)在主管人員對的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工將員工組合在同一職能的組織設(shè)計，是典型的官僚組織結(jié)構(gòu)直線職能制結(jié)構(gòu)綜合直線制和職能制，建立集中（集權(quán)式的組織結(jié)決策的職能部門，并設(shè)立分散經(jīng)構(gòu)）營的項目部門，是典型的官僚組優(yōu)點缺點命令統(tǒng)一不利于企業(yè)成長責(zé)權(quán)分明過分依賴領(lǐng)導(dǎo)者的才能和技能維持成本低快速靈活利用專門化、規(guī)由于部門分割，部門不了解其他部門模化帶來成本節(jié)的工作，只追求各自的職能效益約由于負(fù)責(zé)管理部門內(nèi)多個項目，管理減少資源浪費者不能了解組織整體的最佳利益統(tǒng)一指揮與專業(yè)橫向協(xié)調(diào)難度

5、大分工相結(jié)合（職人員多能機(jī)構(gòu)是直接主效率低學(xué)習(xí)-好資料織結(jié)構(gòu)管的參謀）管理成本高事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)（分權(quán)式組織結(jié)構(gòu)）相對獨立的部門或事業(yè)部組成的組織結(jié)構(gòu)公司總部負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理者的角色 事業(yè)部是獨立經(jīng)宮、自負(fù)盈虧的 利潤中心強(qiáng)化了決策機(jī)制，領(lǐng)導(dǎo)層著重 研究政策和戰(zhàn)略 發(fā)展有利于培養(yǎng)人才 和增強(qiáng)內(nèi)部競爭活動和資源重復(fù)配置導(dǎo)致成本上升，效率降低矩陣式組織結(jié)構(gòu)基于職能部門化和產(chǎn)品部門化的組織結(jié)構(gòu)員工受雙重領(lǐng)導(dǎo)（橫向的產(chǎn)品線領(lǐng)導(dǎo)和縱向的職能部門領(lǐng)導(dǎo)）公司可以很好地 協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互 依存的組織活動 不同的專業(yè)人 員可以很好地溝 通和交流，發(fā)揮 資源作用消除統(tǒng)一指揮后，可能造成混亂，員工缺乏安全感阻止矛盾易發(fā)現(xiàn)

6、代結(jié)構(gòu)組織設(shè)計：團(tuán)隊結(jié)構(gòu)、虛擬結(jié)構(gòu)和無邊界組織結(jié)構(gòu)團(tuán)隊結(jié)構(gòu)：以團(tuán)隊為基礎(chǔ)設(shè)計的現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)，好處在于整個組織是由執(zhí)行組織的各項任務(wù)的工作小組或團(tuán)隊組成的虛擬組織：建立在企業(yè)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)上， 追求最大程度的靈活性。 如生產(chǎn)、銷售、設(shè)計，是通過外包、租用完成的。無邊界組織：取消了橫向、縱向的與外界的邊界，取消了命令鏈和職能部門，取消了組織的垂直跨度，取而代之是跨層級的工作團(tuán)隊。工作團(tuán)隊與高層管理者至普通員工組成，企業(yè)結(jié)構(gòu)更加扁平化。4、房地產(chǎn)項目定位的內(nèi)容概念：在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結(jié)合項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的目標(biāo)客

7、戶群體，并在客戶群體消費特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步 更多精品文檔進(jìn)行產(chǎn)品市場定位的過程。 目的：尋找房地產(chǎn)項目的核心控制力和穩(wěn)定利潤點，使項目具有獨特的市場定位 步驟：宏觀和微觀的市場調(diào)研消費者分析、商圈分析（商業(yè)地產(chǎn) ） 競爭對手分析產(chǎn)品分析類型：居住物業(yè)地位、商業(yè)物業(yè)定位、工業(yè)物業(yè)定位重要性： 1、通過項目定位分析，可以掌握房地產(chǎn)市場需求變化的態(tài)勢，預(yù)見擬投資開發(fā)項目是否可行，房地 產(chǎn)產(chǎn)品的變現(xiàn)能力如何，市場競爭力如何，預(yù)見獲利程度2、項目定位有利于建立企業(yè)及產(chǎn)品的市場特色3 、市場定位決策是企業(yè)制定市場營銷組合策略的基礎(chǔ)住宅市場未來趨勢 : 中小戶型、多層樓房、小型居住區(qū)和方便的交通 原則：符

8、合城市規(guī)劃原則、協(xié)調(diào)發(fā)展原則、符合市場需求原則、效益最大化原則、與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致原則 基本流程： 市場調(diào)查分析土地條件分析和確定客戶群產(chǎn)品定位租賃價格定位成本與費用測 算預(yù)測租售收入和租售進(jìn)度確定最后方案方法： 1、市場調(diào)研法（定性分析 + 定量分析）：最重要的環(huán)節(jié)（信息收集 +調(diào)研分析）2、頭腦風(fēng)暴法3、經(jīng)驗分析法4、SWOT 分析 +層次分析法5、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的含義與基本類型 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，其實質(zhì)是房地產(chǎn) 權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移變更基本類型：、 根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對象的不同分：地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓（土地使

9、用權(quán)轉(zhuǎn)讓） 根據(jù)土地使用權(quán)的獲取方式：出讓方式取得和劃撥方式取得根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式：有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓學(xué)習(xí)-好資料6、劃撥土地的基本特征劃撥土地使用權(quán)指通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)基本特征：1、劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性2、劃撥土地使用權(quán)具有無償性3、具有無期限性（劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限的限制并不等于永續(xù)存在，土地所有權(quán)人可以根據(jù)需要收回 土地使用權(quán)）4、劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性7、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)出讓的區(qū)別土地使用權(quán)出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用 權(quán)出讓金的行為；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使

10、用者，通過買賣、贈予或其他合法方式將土地使用權(quán) 再轉(zhuǎn)移的行為。區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門市場中的經(jīng)濟(jì)實體及個人法律關(guān)系法律關(guān)系不平穩(wěn)，形成土地一級市法律關(guān)系平臺，是二級市場的重要場，具有壟斷性地位組成和體現(xiàn)在市場中所處層次不同一級市場，受讓土地可以轉(zhuǎn)讓二級市場，未經(jīng)出讓方式取得及未 按出讓合同投資開發(fā)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓年限按合同規(guī)定，不得超過國家規(guī)定合同年限-已使用年限-剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣出售、交換、贈與8、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)地收集、整體、記錄和分析， 進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測

11、，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法、特點： 1、房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)性強(qiáng)；2、房地產(chǎn)市場調(diào)研針對性強(qiáng)； 、3、調(diào)研技術(shù)性強(qiáng) 重要性：房地產(chǎn)項目定位的需要，制定正確營銷策略的需要、企業(yè)健全決策機(jī)制的需要、企業(yè)發(fā)展新的市場機(jī) 會的需要內(nèi)容：1、 市場宏觀環(huán)境狀況 （政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對城市發(fā)展概述的描述）2 、 城市房地產(chǎn)市場調(diào)研 市場整體狀況、土地市場情況、商品房市場情況、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格走勢、區(qū)域內(nèi)主要開發(fā)商開發(fā)銷售面 積、三級市場交易情況3 、 消費者行為與市場需求容量調(diào)研（1）消費者行為調(diào)研（購買力水平（主要衡量指標(biāo)：家庭年收入） 、購買傾向、共同特征）（

12、2）市場需求容量調(diào)研 城市人口、家庭數(shù)量和變化趨勢 購買力居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo) 居民日常消費支出水平與消費結(jié)構(gòu) 不同社會階層和收入水平的居民數(shù)量及其對不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價格的需求4、項目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研更多精品文檔5、項目基本情況調(diào)研(1) 項目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件(2) 項目所在地的周邊環(huán)境分析9、房地產(chǎn)項目財務(wù)指標(biāo)包括哪些 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部報酬率 財務(wù)收益率 靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期10 、 可行性研究的內(nèi)容概念：房地產(chǎn)項目可行性研究就是指在房地產(chǎn)項目投資決策前，通過對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、 經(jīng)濟(jì)、社會等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從

13、而判斷項目法律上是否合規(guī)、技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì) 上是否合理，進(jìn)而對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的過程。目的：使決策科學(xué)化、程序化，提高決策的可靠性，并為項目的實施控制提供依據(jù)或參考內(nèi)容：1 、 項目概況2 、 市場分析和需求分析3 、 規(guī)劃方案的優(yōu)選4 、 開發(fā)進(jìn)度安排5 、 項目投資估算6 、 資金的籌集方案和籌集成本估算7 、 財務(wù)評價8 、 風(fēng)險分析9 、 國民經(jīng)濟(jì)評價10、結(jié)論11 、房地產(chǎn)融資的主要方式(1) 銀行貸款融資貸款期限不超過 3 年(2) 信托融資從資金信托的角度出發(fā)， 房地產(chǎn)信托指受托人遵循信托的基本原則， 將委托人委托的資金以貸款或入股的 方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲得收益，并將收益支付

14、給受益人的行為；從財產(chǎn)信托的角度出發(fā)， 房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)所有人作為委托人， 將其所有物業(yè)委托給專門的信托機(jī) 構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益受益人的行為。房地產(chǎn)信托具備的三大優(yōu)勢：1) 信托融資創(chuàng)新空間寬廣， 同時具有巨大的靈活性 (信托具有連接貨幣市場、 資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的綜 合融資平臺優(yōu)勢)2) 信托具有財產(chǎn)隔離功能 (體現(xiàn)在受現(xiàn)行法律、 法規(guī)充分保護(hù)的信托財產(chǎn)的獨立性上， 即使出現(xiàn)受托人 解散，按約定和法院判定，由新的受托人承接)3)4) 相對于銀行貸款而言， 房地產(chǎn)信托融資方式， 可以不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目 總投資的約束，也能彌補(bǔ)中行 121 號文規(guī)定的只

15、有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費融資的 斷裂。抵押貸款類信托(主要模式) +股權(quán)投資類模式 +股權(quán)證券類模式 +權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式 + 混合型模式(3)更多精品文檔（4） 股票融資 房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益，并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。 作用：改善企業(yè)經(jīng)營模式，完善企業(yè)制度 發(fā)行途徑（募集設(shè)立公司發(fā)行、募集新股公開發(fā)行、無償增資發(fā)行、無償增資發(fā)行、可轉(zhuǎn)換公司債券）發(fā)行方式（直接發(fā)行、間接發(fā)行） 發(fā)行價格（平價發(fā)行、溢價發(fā)行、折價發(fā)行） 發(fā)行程序（準(zhǔn)備程序、審批程序、實施程序 ）（5）（6） 房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券是各級政府、 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌

16、集資金而發(fā)行的， 代表公司和投資者之間債券 債務(wù)關(guān)系的有價證券， 它是一種債務(wù)憑證， 承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式， 除與房地產(chǎn)股票一樣， 可按發(fā)行方式分為直接發(fā)行和間接發(fā)行， 還可以按發(fā)行對 象分為公募發(fā)行和私募發(fā)行。發(fā)行程序：按法定程序形成有關(guān)決議制定發(fā)行章程提出發(fā)行申請取得資信等級證明確 定委托發(fā)行代理機(jī)構(gòu)發(fā)布募集公告印制債券發(fā)行及善后工作12、13 、房地產(chǎn)融資區(qū)別于一般性企業(yè)融資的特點(1) 融資規(guī)模大房地產(chǎn)投資為固定資產(chǎn)投資， 具有投資金額大和投資期長的特點， 由于房地產(chǎn)行業(yè)具有價值高和資本密集 的特點， 在資金使用上反映長期性和分散

17、性。 房地產(chǎn)項目資金動則上億元， 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不借助資 本市場和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資， 而是僅憑借其自有資金則很難發(fā)揮資金杠桿融資的特點， 很可能無法順利完 成房地產(chǎn)項目的開發(fā)(2) 償還期較長 房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、資金回收期長。從房地產(chǎn)項目的前期可行性分析、項目報政府部門 批準(zhǔn)，到項目規(guī)劃設(shè)計、項目資金籌措、項目施工、項目實現(xiàn)銷售，需要一個長期的過程。銷售回款還需 要償還自身已投入資金及融資取得資金， 房地產(chǎn)項目從項目資金投入到取得銷售收入及利潤， 至少需要兩 年以上(3) 資金缺乏流動性 房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，特點是價值大，但缺乏流動性，不易在短時間變現(xiàn)。相對于股票、資金、債券

18、等流動 性好的資產(chǎn)， 房地產(chǎn)項目很難在短時間內(nèi)很好地處置， 找到投資商繼續(xù)投資或?qū)嵤┡馁u等過程， 均需要較 長的時間。正是英文房地產(chǎn)投資具有融資規(guī)模大、投資回收期長等特點，房地產(chǎn)資金在投入項目建設(shè)后， 相應(yīng)也具有缺乏流動性的特點；(4) 高風(fēng)險、高收益 房地產(chǎn)融資受整個國家的經(jīng)濟(jì)波動、市場價值波動、政府監(jiān)管制約、融資難度高。但房地產(chǎn)融資一旦成功 運作并銷售，其利潤率相當(dāng)高，具有明顯的高風(fēng)險、高收益的特點。14 、 不同類型房地產(chǎn)融資成本的差異(1) 自有資金的融資成本較低；(2) 銀行貸款融資，只需支付銀行貸款利息，融資成本較低；(3) 銷售回款的融資成本視不同情況有別。 房地產(chǎn)企業(yè)在達(dá)到可以

19、實現(xiàn)銷售的條件下， 可以逐步取回銷售回款， 且分期銷售的融資成本高于全額付款。(4) 信托資金的融資成本較高；(5) 股權(quán)融資的成本較多地受利益分配的影響， 房地產(chǎn)企業(yè)付出的融資成本可能不是較明顯地表現(xiàn)為融資費用， 而是在房地產(chǎn)企業(yè)的利潤中剝離出一部分給予股權(quán)融資者，一般來說，股權(quán)的額融資成本也較高。15 、 房地產(chǎn)三大核心管理之間的關(guān)系三大核心管理：成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理(1) 三大管理目標(biāo)之間的對立關(guān)系在通常情況下 , 如果對工程質(zhì)量有較高的要求，就需要投入的資金和時間；如果要搶時間、爭進(jìn)度，以較 短的時間完成，勢必會增加投資或使工程質(zhì)量下降；如果要減小投資、節(jié)約費用，勢必要考慮降低項目的 功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。(2) 三大管理目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系在通常情況下， 適當(dāng)增加投資數(shù)量， 為采取加快進(jìn)度的措施提供經(jīng)濟(jì)條件， 即可項目建設(shè)進(jìn)度， 縮短工期， 使項目盡早動工， 投資盡早回收， 項目全壽命周期經(jīng)濟(jì)效益得到提高； 適當(dāng)提高項目功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)， 雖然會造成一次性投資和建設(shè)成本的增加，但能夠