1、2019年上半年重慶主城房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告市場(chǎng)總結(jié) | 趨勢(shì)預(yù)判重慶正合前策中心2019/7/19咨詢(xún)顧問(wèn) | 智能成都 · 重慶 · 西安 · 貴陽(yáng) ·Z H E N G H EG R O U P·S I N C E1 9 9 8nnn城市基本面市場(chǎng)特征土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng) 商品住宅市場(chǎng)目錄趨勢(shì)預(yù)判政策預(yù)判 成交量預(yù)判成交價(jià)預(yù)判正合· Since 1998加入“知識(shí)星球 行業(yè)與管理”庫(kù)，報(bào)告合集每月上傳2000+份最新行業(yè)（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、1.房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動(dòng)態(tài)、管理方案等）；庫(kù)已存行業(yè)報(bào)告。2.

2、3.4.庫(kù)已存國(guó)內(nèi)外咨詢(xún)公司管理方案與企業(yè)運(yùn)營(yíng)制度等。掃碼加入“知識(shí)星球 行業(yè)與管理獲取行業(yè)報(bào)告、管理文案、大師筆記”，庫(kù)已存科技方案、報(bào)告及課件。加入群，獲取，添加群主3+份報(bào)告1. 掃一掃（位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域號(hào)：Teamkon）2. 添加好友請(qǐng)備注：姓3. 群主將邀請(qǐng)您進(jìn)專(zhuān)業(yè)行業(yè)報(bào)告群掃碼，報(bào)告輕松領(lǐng)PART 1城市基本面正合· Since 1998穩(wěn)步增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化城市能級(jí)提升和人口大基數(shù)促長(zhǎng)期良好發(fā)展城市：增速放緩平穩(wěn)運(yùn)行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化u 重慶一季度GDP累計(jì)同比增速6.0%，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)；第三產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)提升至55.5%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化圖：重慶2010年-2019年1季度

3、GDP及固投累計(jì)同比增幅（%）圖：重慶2010年-2019年1季度第三產(chǎn)業(yè)占比及累計(jì)同比（%）3560.0055.552.333049.2448.1347.7046.9846.9947.1646.7846.4150.002540.002026.8230.001524.2820.001013.3712.5612.7212.376.66.011.809.909.10510.005.8000.00GDP累計(jì)同比固定資產(chǎn)投資完成額累計(jì)同比第三產(chǎn)業(yè)累計(jì)占比（%）第三產(chǎn)業(yè)累計(jì)同比（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶，正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)P

4、age 42010-032010-072010-112011-032011-072011-112012-032012-072012-112013-032013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-03城市：地產(chǎn)依賴(lài)較高，房投增速持續(xù)回升u2019年1-5月，重慶房地產(chǎn)投資完成額占固體資產(chǎn)投資額27%，占GDP21%，處于較高水平表：2018年重點(diǎn)城市房投/固投值（億元）圖：重慶2011年-201

5、9年1-5月房投、固投走勢(shì)（億元，%）2000030%25%20%1500015%10%5%1000050000%-5%0固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資圖：重慶2011年-2019年1-5月房投/固投、房投/GDP30%25%20%15%10%5%0%數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市發(fā)布房投/GDP房投/固投正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 5城市房投/GDP市35%西安市27%貴陽(yáng)市26%杭州市23%重慶市21%市19%南京市18%成都市15%長(zhǎng)沙市14%北京市13%上海市12%廣州市12%市11%城市能級(jí)：發(fā)改委重點(diǎn)批示，成渝城市群有

6、望成為重要增長(zhǎng)極u2019年4月，發(fā)改委2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)提到“扎實(shí)開(kāi)展成渝城市 持成渝城市群高質(zhì)量發(fā)展的政策舉措，培育形成新的重要增長(zhǎng)極”。展實(shí)施情況跟蹤評(píng)估，研究提出支u成渝城市群與中國(guó)三大城市群距離較遠(yuǎn)，形成較好的互補(bǔ)關(guān)系；此外，雙重慶和成都，領(lǐng)跑新一線(xiàn)城市。圖：成渝城市群中的開(kāi)放通道示意圖圖：2019年1季度各城市GDP總量排名TOP10（：億元、%）京津翼城市群長(zhǎng)三角城市群成渝城市群粵大灣區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：城市、正合數(shù)據(jù)平臺(tái)正合· Since 1998成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)所有 Copyright © 2018sPage 6城市人口：人口基數(shù)大，但增長(zhǎng)較緩u20

7、18年重慶常住人口3102萬(wàn)人，基數(shù)大，但2010-2018年常住人口年均增長(zhǎng)率僅0.9%，城鎮(zhèn)化率66%，低于周邊其他城市表：西南五城戶(hù)籍人口、常住人口增長(zhǎng)趨勢(shì)、城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市發(fā)布，西安市2018年戶(hù)籍人口包含了西咸新區(qū)正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 7重慶市成都市西安市市貴陽(yáng)市2018年常住人口（萬(wàn)人）31024882010-2018年常住人口年均增長(zhǎng)率%0.9%1.9%2.1%0.9%1.5%2018年戶(hù)籍人口（萬(wàn)人）14789875722010-2018年戶(hù)籍人口增長(zhǎng)趨勢(shì)2018年城鎮(zhèn)化率66%

8、71%70%73%68%城市人口：5月推新政，爭(zhēng)奪u5月29日，重慶推（部）級(jí)以上表彰新政，進(jìn)一步放寬界定標(biāo)準(zhǔn)，不設(shè)和務(wù)工年限，直系親屬還可以隨遷。次和受到省的，不受是否已在渝就業(yè)的限制。數(shù)據(jù)來(lái)源：成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)發(fā)布，重慶正合前策中心整理正合· Since 1998所有 Copyright © 2019sPage 8城市落戶(hù)學(xué)歷落戶(hù)在校學(xué)生應(yīng)屆畢業(yè)生落戶(hù)留學(xué)落戶(hù)就業(yè)/創(chuàng)業(yè)落戶(hù)引進(jìn)落戶(hù)重慶無(wú)1、本科+專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作一年2、專(zhuān)科+從事專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作二年3、中專(zhuān)+從事專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作三年4、高中+從事專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作七年5、初中以下+從事專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作十年以上1、應(yīng)屆專(zhuān)科以上和本市中等職業(yè)學(xué)

9、校、技工學(xué)校畢業(yè)生在渝就業(yè)2、本市高等院校應(yīng)屆畢業(yè)生未就業(yè)的，戶(hù)口可在學(xué)校學(xué)生集體戶(hù)保留2年留學(xué)歸國(guó)在渝務(wù)工經(jīng)商達(dá)到一定年限且參加保險(xiǎn)1、引進(jìn)的、學(xué)者、留學(xué)回國(guó)；2、重慶市就業(yè)的專(zhuān)科或初級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)以上3、受到?。ú浚┘?jí)以上表彰的先進(jìn)個(gè)人、勞動(dòng)模范4、受到本市各級(jí)表彰并獲得優(yōu)秀稱(chēng)號(hào)的農(nóng)民工成都滿(mǎn)100全日制本科及以上且45周歲以下統(tǒng)招大專(zhuān)以上應(yīng)屆生且戶(hù)口保留在校兩年內(nèi)國(guó)（本科及以上， 經(jīng)教育部留學(xué)服務(wù)中心認(rèn)證學(xué)歷+45歲以下1、海外次引進(jìn)計(jì)劃確定的次、高技能人才2、博士后3、本市同一用人工作兩年及以上的技能4、取得“蓉城綠卡”西安無(wú)1、本科及以上落戶(hù)無(wú)限制2、中專(zhuān)以上本科以下且<45歲高等

10、院校在校學(xué)生西安A-B類(lèi)西安市依法 登記并正常經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)主體， 其法定代表工以及 經(jīng)營(yíng)者1、西安市A-E五類(lèi)認(rèn)定2、知識(shí)產(chǎn)權(quán)專(zhuān)利或者專(zhuān)有技術(shù)3、受到市級(jí)以上評(píng)定表彰的專(zhuān)業(yè)4、技能無(wú)全日制高校、職業(yè)院校及以上，具備專(zhuān)業(yè)技術(shù)或技工資格全日制高校、職業(yè)院校留學(xué)歸國(guó)主城四區(qū)落戶(hù)：合法穩(wěn)定就業(yè)且繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)以及辦理居住證滿(mǎn)三年呈貢區(qū)：合法穩(wěn)定就業(yè)且繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)以及辦理居住證滿(mǎn)一年1、“兩院”在職、歐美發(fā)達(dá)在職2、級(jí)項(xiàng)目入選者3、級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)獲獎(jiǎng)?wù)?、研究方向處于國(guó)內(nèi)國(guó)際前沿，取得公認(rèn)成果，具有成長(zhǎng)為杰出科學(xué)家或國(guó)際級(jí)大師潛力貴陽(yáng)無(wú)1、大中專(zhuān)院校應(yīng)屆畢業(yè)生2、貴陽(yáng)中專(zhuān)院校(含技工學(xué)校錄取的新生留學(xué)歸國(guó)1

11、、經(jīng)人事部門(mén)和招商引資部門(mén)確認(rèn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和經(jīng)商投資2、211本科畢業(yè)生;3、有創(chuàng)造發(fā)明、專(zhuān)利等成果的本科和本科以上畢業(yè)生城市動(dòng)態(tài)：軌道交通uu：“十七線(xiàn)一環(huán)”將在2050年全部建成，預(yù)計(jì)2020年前可通車(chē)共計(jì)10條線(xiàn)路19年底，預(yù)計(jì)5號(hào)線(xiàn)支線(xiàn)延伸段試運(yùn)營(yíng)，截止目前8條軌道線(xiàn)開(kāi)通，城市新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受益明顯圖：重慶市已經(jīng)開(kāi)通軌道交通路線(xiàn)圖圖：重慶市軌道交通路線(xiàn)情況六號(hào)支線(xiàn)十號(hào)線(xiàn)一期渝中區(qū)環(huán)線(xiàn)正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 9數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶局二號(hào)線(xiàn)三號(hào)線(xiàn)五號(hào)線(xiàn)一期一號(hào)線(xiàn)四號(hào)線(xiàn)一期六號(hào)線(xiàn)路線(xiàn)起止站運(yùn)行情況1號(hào)線(xiàn)朝天門(mén)-

12、璧山已開(kāi)通2號(hào)線(xiàn)較場(chǎng)口-魚(yú)洞已開(kāi)通3號(hào)線(xiàn)魚(yú)洞-空港保稅區(qū)已開(kāi)通4號(hào)線(xiàn)新牌坊-龍興（一期民安大道-唐家沱）4號(hào)線(xiàn)一期，全長(zhǎng)15.6公里，設(shè)車(chē)站9個(gè)，18年6月20日不載客試運(yùn)行5號(hào)線(xiàn)悅來(lái)-跳蹬一期17年12.28日已開(kāi)通5號(hào)線(xiàn)支線(xiàn)歇臺(tái)子-江津預(yù)計(jì)2019年底開(kāi)通6號(hào)線(xiàn)茶園-北碚已開(kāi)通6號(hào)線(xiàn)支線(xiàn)禮嘉-水土預(yù)計(jì)2020開(kāi)通7號(hào)線(xiàn)北碚-雙福工業(yè)園中8號(hào)線(xiàn)魚(yú)嘴-界石中9號(hào)線(xiàn)沙坪壩-中10號(hào)線(xiàn)蘭花路-王家莊一期17年12.28日已開(kāi)通11號(hào)線(xiàn)彈子石-石坪中12號(hào)線(xiàn)鹿角-白市驛中13號(hào)線(xiàn)大學(xué)城-園博中心中14號(hào)線(xiàn)水土-龍興中15號(hào)線(xiàn)雙碑-龍興中16號(hào)線(xiàn)蔡家-水土中17號(hào)線(xiàn)西永-江津中環(huán)線(xiàn)沙坪壩-五里店-海峽

13、路（環(huán)線(xiàn)）2018年部分站點(diǎn)開(kāi)通PART 2土地市場(chǎng)特征三低密地塊集中入市，抬高地價(jià)；但土地規(guī)?？s小，分?jǐn)傎?gòu)置成本正合· Since 1998特征二經(jīng)歷3-4 月房企積極拿地的短暫火熱后， 市場(chǎng)迅速降溫，溢價(jià)率下跌，流拍高企特征一土拍松綁，土地市場(chǎng)升溫，供銷(xiāo)優(yōu)于去年下半年；外地房企集中進(jìn)入，市場(chǎng)份額略有分散正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 11土拍松綁熱度提升土拍政策：18年下半年開(kāi)始，土拍政策逐漸松綁，政策處于寬松期圖:重慶土拍政策一覽表（過(guò)渡性政策（根據(jù)具體的土地條件函評(píng)判）評(píng)標(biāo)）2017年現(xiàn)房、限價(jià)

14、、熔斷、評(píng)標(biāo)、競(jìng)自持土地政策同步2018年6月開(kāi)始取消現(xiàn)房、競(jìng)自持比例/年限2019年全面松綁數(shù)據(jù)來(lái)源：正合數(shù)據(jù)庫(kù)正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 12拍賣(mài)-商業(yè)自持體量/年限規(guī)定商業(yè)自持體量/年限拍賣(mài)-競(jìng)自持年限自持租賃房屋/住宅面積達(dá)到100%時(shí)，進(jìn)入競(jìng)自持年限環(huán)節(jié)智慧社區(qū)、精裝修、裝配式按照要求建設(shè)智慧社區(qū)、精裝修、裝配式拍賣(mài)-競(jìng)自持比例溢價(jià)率達(dá)到100%或樓面價(jià)達(dá)到最高限價(jià)（熔斷），競(jìng)自持租賃房屋/住宅面積限定預(yù)售時(shí)間，不得分期開(kāi)發(fā)少量地塊限定預(yù)售時(shí)間，不得分期開(kāi)發(fā)拍賣(mài)-現(xiàn)房銷(xiāo)售溢價(jià)率達(dá)到50%或者樓面價(jià)達(dá)

15、到10000元/時(shí)（后期11500 元/）最高限價(jià)競(jìng)配建5.31日華巖聯(lián)發(fā)地塊首次開(kāi)始最高限價(jià)競(jìng)配建（11500元/平米），建成后，公有租賃住房無(wú)償移交給政府指定部門(mén)，產(chǎn)權(quán)移交費(fèi)用由競(jìng)得人承擔(dān)；2、公有租賃住房達(dá)到2000元/的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。后陸續(xù)有地塊有該要求，但是無(wú)一塊地達(dá)到最高價(jià)降低土地保證金、取消統(tǒng)一預(yù)售19年2月：蔡家地塊土地保證金由50%降為20%；地塊統(tǒng)一報(bào)規(guī)、規(guī)定時(shí)間內(nèi)統(tǒng)一預(yù)售也取消；透露出一個(gè)信號(hào)，19年土拍政策會(huì)進(jìn)一步松綁，比如剩余土地款繳納時(shí)間將15天延長(zhǎng)等拍賣(mài)-溢價(jià)率30%十個(gè)工作日內(nèi)支付全部土地款（部分地塊要求）不得進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中不得進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓或

16、股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體供銷(xiāo)：持續(xù)控量，供銷(xiāo)優(yōu)于去年下半年，樓面價(jià)上行u19年1-6月，土地成交面積931，同比減少32%（約完成18年全年的58%）；成交樓面價(jià)6449元/平米，同比上漲26%圖：2014-2019年6月重慶主城土地供應(yīng)/成交最大可面積/樓面價(jià)分年走勢(shì)圖（，元/）400070003500600030005000250040002000300015002000100010005000數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 1302014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年供

17、應(yīng)面積35102837241428901693946成交面積32613005225226251609931成交樓面價(jià)252922383147459951876449供應(yīng)面積同比-27%-19%-15%20%-41%-27%成交面積同比-31%-8%-25%17%-39%-32%樓面價(jià)同比2%-12%41%46%13%26%綜合容積率2.32.42.22.11.91.6每畝單價(jià)（萬(wàn)元）393364460636663670房企拿地：開(kāi)發(fā)商迫切補(bǔ)倉(cāng)，積極拿地uu2019年1-6月成交地的宗數(shù)達(dá)92宗，超18年全年主流房企連連拿地，補(bǔ)充土儲(chǔ)，以萬(wàn)科、恒大為代表的主攻土地收并購(gòu)的品牌房企，再現(xiàn)招拍掛市場(chǎng)

18、，新增儲(chǔ)地面別位居第一、第二、第六圖：2015-2019年6月重慶主城土地成交宗數(shù)（宗）表：2019年1-6月重慶房企主城土地成交總面積TOP10180160140120921008060402002015年2016年2017年2018年2019年上半年數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地中心注：剔除西永管委會(huì)、城投、渝富、永利、兩江投資等土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)企業(yè)拿的土地按企業(yè)個(gè)數(shù)平均算，如4家企業(yè)· Since 1998拿地10，每家企業(yè)10/4=2.5正合所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 32企業(yè)成交面積TOP1019年1-6月企業(yè)名稱(chēng)總面積（）土地宗數(shù)1萬(wàn)科11

19、0826343金科382+54保利3635建351+16恒大3227東原3138龍湖301+49雅居樂(lè)27210聚信美251合計(jì)427合計(jì)27+10房企拿地：集中入渝，市場(chǎng)份額分散圖：2015-2019年上半年重慶主城首次入渝品牌開(kāi)發(fā)商累計(jì)個(gè)數(shù)圖：2015-2019年6月重慶主城土地成交面積前十企業(yè)424570%59%374060%51%51%3546%50%3037%2440%252030%1520%10610%250%02015年2016年2017年2018年2019年上半年2015年數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地2016年中心2017年2018年2019年上半年注：剔除西永管委會(huì)、城投、渝富、永利、

20、兩江投資等土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)企業(yè)拿的土地按企業(yè)個(gè)數(shù)平均算，如4家企業(yè)· Since 1998拿地10，每家企業(yè)10/4=2.5Page 32正合所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 16短暫火熱迅速降溫短暫火熱：土拍松綁，房企積極補(bǔ)倉(cāng)，3月土地購(gòu)置面積快速回升uu18年下半年開(kāi)始，樓市調(diào)控全面收緊，土拍市場(chǎng)進(jìn)入平淡期，開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎19年一季度，樓市回暖提升行業(yè)信心，加之土拍政策的放松和土儲(chǔ)的緊缺，3月開(kāi)始瘋狂搶地圖：2017-2019年6月重慶主城

21、土地成交最大可面月走勢(shì)圖（）80070060050040030020010002017年1月2018年1月2019年1月23456789101112234568910111223456總面積1307582263683341053993266180335023145302270數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 17快速降溫：4月后拍賣(mài)出讓土地迅速減少，溢價(jià)率跌落uu19年以來(lái)，拍賣(mài)方式出讓的土地占比持續(xù)擴(kuò)大，4月達(dá)到100%；溢價(jià)率也持續(xù)上漲，4月達(dá)到歷史峰值52%但5月開(kāi)始，加大商業(yè)商務(wù)地塊的

22、供應(yīng)，拍賣(mài)占比和溢價(jià)率迅速回落圖：2014-2019年6月重慶主城土地拍賣(mài)/掛牌宗數(shù)占比圖：2014-2019年6月重慶主城土地拍賣(mài)溢價(jià)率走勢(shì)圖掛牌拍賣(mài)60%100%9%52%14%90%27%50%17年6月開(kāi)始取地條件和溢價(jià)率掛鉤，起拍價(jià)大幅提升，溢價(jià)率下降，18年溢價(jià)率在7%-15%波動(dòng)80%39%38%40%50%50%54%56%57%70%59%60%67%67% 71%40%70% 75%75%60%83%31%85%29%27%50%100%26%30%91%86%40%20%73%18%20%61%62%30%15%60%13%13%50%50%12%12%11%46%41%

23、 44%43%20%40%8%7%33%33% 29%7%10%6%30%6%25%25%10%3%3%2%17%15%2%00%0%數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 18快速降溫：1-5月流拍率保持低位，6月因商業(yè)地集中供應(yīng)，流拍率陡升u19年1-6月：合計(jì)12宗土地流拍，其中6月流拍7宗，主要圖：2019年1-6月流拍土地明細(xì)圖在于地塊面積太小、商業(yè)商務(wù)指標(biāo)太高圖：2014-2019年6月重慶主城土地流拍宗數(shù)走勢(shì)圖（宗）181614北溫泉北碚城北新區(qū)北碚老城區(qū)北碚城南新區(qū)48水土22211

24、1歇馬0空港新城悅來(lái)蔡家公園禮嘉回興龍興汽博-鴛鴦7照母山-金開(kāi)表：2019年1-6月流拍土地明細(xì)表（：、元/）雙碑 大竹林寸灘保稅港3魚(yú)嘴5新牌坊龍頭寺大學(xué)城西永彈子石橋江北嘴朝天門(mén)-大石壩-歌樂(lè)山沙坪壩 鴻恩寺中心區(qū)石橋鋪碑石坪橋-盤(pán)龍茶園新區(qū)學(xué)府大道含谷-白市驛重2華巖新城4李家沱鹿角111 渝南大道10內(nèi)環(huán)外環(huán)龍嘴洲灣19界石魚(yú)12南彭西彭6一品數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)中心所有 Copyright © 2019Page 19正合· Since 1998s月板塊地塊位置用地性質(zhì)建面容積率起拍樓面價(jià)日1月龍洲灣李家沱-魚(yú)洞組團(tuán)Q標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)Q20-1/02二類(lèi)居住

25、183411719/1/2重鋼 大渡口組團(tuán)F分區(qū)F11-1-1、F11-1-2、F11-1-3、二類(lèi)居住、商業(yè)30.81.8549519/1/21 F11-1-4、F11-1-72月魚(yú)嘴魚(yú)嘴組團(tuán)P分區(qū)P8-1/02B29-其它商務(wù)0.51.580619/2/22（生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）4月渝南大道李家沱-魚(yú)洞組團(tuán)F1-2/03商業(yè)0 31.4865419/4/115月西永西永組團(tuán)K分區(qū)K-A7-4-2/06號(hào)二類(lèi)居住、商業(yè)、商務(wù)1.72505619/5/206月西彭西彭組團(tuán)C分區(qū)C4-2-1/04二類(lèi)居住5.61.5260019/6/10回興人和組團(tuán)B標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)B26-1-2商業(yè)、商務(wù)4.41.5196

26、719/6/13水土水土組團(tuán)B分區(qū)B30-1/03二類(lèi)居住9.51.5580019/6/17界石界石組團(tuán)T分區(qū)T12-1/03二類(lèi)居住2 91.5400019/6/19跳蹬大渡口組團(tuán)R分區(qū)R35-1、R36-1-1、R36-1-2二類(lèi)居住251.5610019/6/26李家沱李家沱組團(tuán)K分區(qū)K12-10/03、K13-14/03二類(lèi)居住121.6634419/6/27魚(yú)洞李家沱組團(tuán)V分區(qū)V20-1/03、V21-1/03二類(lèi)居住121.5504819/6/27正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 20地塊升級(jí)地價(jià)上行住

27、宅地價(jià)：純住宅成交樓面地價(jià)持續(xù)上漲u純住宅用地樓面價(jià)2017年陡漲，漲幅達(dá)107%，18年開(kāi)始漲幅保持在25%左右，19年1-6月樓面價(jià)上漲至7522元/圖：2014-2019年6月重慶主城純住宅用地樓面價(jià)及漲幅走勢(shì)圖（元/，%）8000120%7000100%600080%500060%400040%300020%20000%1000-20%0-40%數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 212014年2015年2016年2017年2018年2019年1-6月成交樓面價(jià)2608185223224

28、80258537522同比漲幅11%-29%25%107%22%25%高價(jià)土地：高價(jià)地頻出，集中在公園、老城u19年1-6月，11宗土地樓面價(jià)破萬(wàn)，6宗集中在公園板塊，榮安地產(chǎn)“楊家坪-黃桷坪”地塊以13549元/平米奪得樓面價(jià)地王表：2019年1-6月重慶主城土地成交樓面地價(jià)破萬(wàn)的信息數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 22板塊地塊位置用地性質(zhì)總面積容積率成交總價(jià)（億元）成交樓面單價(jià)（元/)開(kāi)發(fā)商溢價(jià)率日方式（）2019/3/28渝北區(qū)組團(tuán)S分區(qū)S19-2、S19-3、S19-4二類(lèi)居住13.

29、71.514.5拍賣(mài)10596金科+美的置業(yè)49.1%2019/3/28渝北區(qū)組團(tuán)S分區(qū)S16-2、S16-3二類(lèi)居住10.21.510.9拍賣(mài)10662北辰實(shí)業(yè)47.1%2019/4/25兩江新區(qū)組團(tuán)C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)C12-1/04二類(lèi)居住91.510.6拍賣(mài)11748頂融38.2%公園2019/6/13渝北區(qū)組團(tuán)S分區(qū)S17-1、S17-3、S18-1二類(lèi)居住12.21.513.3拍賣(mài)10916龍湖+平安15.0%2019/6/13渝北區(qū)組團(tuán)S分區(qū)S17-5、S17-6、S18-3二類(lèi)居住9.11.510拍賣(mài)10991龍湖+平安18.8%2019/6/17渝北區(qū)組團(tuán)S分區(qū)S20-1、S20-3、

30、S20-4二類(lèi)居住11.91.312.8拍賣(mài)10783龍湖平安12.8%楊家坪2019/5/28九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)W分區(qū)W01-3- 二類(lèi)1/07、W01-3-2-2/07、W01-6/07居住、商業(yè)、商務(wù)8210.9拍賣(mài)13549榮安50.5%回興2019/4/10渝北區(qū)組團(tuán)E標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)E89-3/02、E90-1二類(lèi)居住5.71.56.3拍賣(mài)11149融信92.2%二郎2019/3/15九龍坡區(qū)二郎科技新城組團(tuán)A分區(qū)A2- 1-2/04商務(wù)2.52.32.5掛牌10387重慶九龍園高新產(chǎn)業(yè)0.0%彈子石2019/6/21南岸區(qū)彈子石組團(tuán)E分區(qū)E4-1/05二類(lèi)居住1.71.51.8拍賣(mài)102

31、23融僑20.3%大渡口區(qū)府- 九宮廟2019/5/20大渡口區(qū)大渡口組團(tuán)C分區(qū)C42-3號(hào)二類(lèi)居住10.42.510.5拍賣(mài)10066佳兆業(yè)54.9%容積率：控容，低密土地增量，抬高整體地價(jià)u 19年1-6月，控容積率明顯，綜合容積率1.6，其中容積率1.5-2體量487，占比達(dá)52%圖：2015-2019年6月重慶主城土地各容積率成交面積占比表：2015年-2019年6月重慶主城土地分容積率成交面積<11-1.51.5-22-2.52.5-3>3100%1%6%13%90%23%28%29%80%10%70%24%20%60%29%24%52%50%26%40%25%22%30

32、%14%20%14%19%14%10%15%13%11%5%0%2015年2016年2017年2018年2019年上半年數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 23綜合2.42.22.11.91.6容積率27%26%主城土地成交面積（）容積率2015年2016年2017年2018年2019年上半年<1296627411-1.51642902772411771.5-24343063694334872-2.5673553686393912.5-3868449627422123>3866625

33、5999314總計(jì)3005225226251609931地塊規(guī)模：控規(guī)模，小地塊主導(dǎo)，分?jǐn)偟貎r(jià)高漲u 19年1-6月，體量小于15的地塊77宗，占比為84%（其中小于1047宗，占比為51%，10-1530宗，占比為33%）圖：2015-2019年6月重慶主城土地各規(guī)模成交宗數(shù)占比表：2015-2019年6月重慶主城土地分體量成交宗數(shù)100%90%13%20%21%22%27%80%3%9%11%70%33%11%7%60%14%9%8%11%50%9%17%18%40%15%30%51%41%20%37%34%31%10%0%2015年102016年10-152017年20-252018年2

34、5-302019年上半年15-20>30數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 247%10%6%主城土地成交宗數(shù)（宗）體量（）2015年2016年2017年2018年2019年上半年10544540324710-15281020153015-202291581220-25188155125-30481291>30322929181總計(jì)92正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 25外環(huán)偏遠(yuǎn)常態(tài)板塊量?jī)r(jià)：外環(huán)，區(qū)位

35、偏遠(yuǎn)成常態(tài)公園、空港新城、魚(yú)洞、悅來(lái)、水土、龍興、蔡家將成uuu90%土地集中外環(huán)，西永、場(chǎng)19年1-6月：公園（154）、蔡家（124）、西永（107），三板塊合計(jì)占比41%2018-2019年6月：西永（286）、公園（222面積板塊分布）、空港（218）、魚(yú)洞（201），四板塊合計(jì)占比37%圖：2015-2019年6月重慶主城土地成交體量占比90%圖：2018-2019年6月重慶主城土地成交北溫泉95%90%90%北碚城北新區(qū)84%85%北碚城南新區(qū)80%80%水土歇馬80%空港新城悅來(lái)蔡家75%公園2015年2016年2017年2018年2019年上半年龍興禮嘉汽博-鴛鴦雙碑大竹林20

36、19年1-6月土地成交面積TOP15板塊回興照母山-金開(kāi)板塊土地成交面積（)樓面均價(jià)（元/）寸灘保稅港2018年-2019年6月龍頭寺橋魚(yú)嘴公園1548930大學(xué)城西永冉家壩彈子石土地面積歌蔡家1246562樂(lè)山沙坪壩中心區(qū)朝天門(mén)-碑南山-黃桷椏（西永公園空港新城魚(yú)洞悅來(lái) 水土 龍興 蔡家 李家沱茶園新區(qū)）西永1074900口石橋鋪楊286222218201195184168154115100新橋石坪橋 家水土826276茶園新區(qū)坪黃桷坪含谷- 白市驛學(xué)府大道空港新城726031大渡口區(qū)府九宮廟二郎華巖回興523678李家沱鹿角渝南大道新城悅來(lái)399740重茄子鋼溪龍洲灣魚(yú)洞365361嘴跳蹬

37、李家沱334929內(nèi)環(huán)界石南彭一品漁洞外環(huán)北溫泉322645重鋼319301西彭雙碑224920寸灘保稅港224995龍洲灣206049歇馬165508100以上80-10050-8010-5010以下數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)中心所有 Copyright © 2019正合· Since 1998sPage 26PART 3商品房市場(chǎng)特征一持續(xù)控供應(yīng)， 雖然3月起成交有回升，但整體供銷(xiāo)水平仍低于去年同期，價(jià)格盤(pán)整正合· Since 1998特征二低密物業(yè)市場(chǎng)回落，商業(yè)持續(xù)受阻，成交量?jī)r(jià)下滑明顯商品房：持續(xù)控供應(yīng)，供銷(xiāo)量略降，價(jià)格穩(wěn)定u19年1-6月：供應(yīng)1

38、196，同比減少14%，成交1555，同比減少18%，價(jià)格企穩(wěn)，10524元/平米，同比上漲3%；供銷(xiāo)量雖不及去年同期，但2017-2018年為市場(chǎng)快速升溫期，19年供銷(xiāo)仍屬常態(tài)合理區(qū)間。u2016年以來(lái)，商品房持續(xù)供應(yīng)，平衡去化與存量，上半年整體供銷(xiāo)比0.77，處低位。圖：2011-2019年6月重慶商品房分年供應(yīng)/成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖（、元/平米）4000120003500100003000800025006000400020000數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房管局正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 282000150010005

39、0002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1-6月供應(yīng)面積209821812508256623902194228132211196成交面積157922362346232823112674357635151555成交建面均價(jià)67436770724171466989719488411036510524供銷(xiāo)比1.31.01.11.11.00.820.640.920.77商品房：政策寬松疊加利率階段性觸底，3月迎陽(yáng)春，量?jī)r(jià)u19年上半年，部分在300-360首套及二套房貸利率都下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，疊加整體調(diào)控的寬松，3月市場(chǎng)開(kāi)始回溫，月度成交量保持。u

40、價(jià)格持續(xù)盤(pán)整，但漲幅良好，19年1-6月房?jī)r(jià)同比上漲幅度3%，完成“穩(wěn)房?jī)r(jià)”目標(biāo)。圖：2018年-2019年6月重慶主城商品房成交量分月走勢(shì)（）圖：2018年-2019年6月重慶主城商品房?jī)r(jià)格分月走勢(shì)（元/）120001093550045010000400105331012035080003006000250200400015010020005000數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房管局正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)Page 29132359434建面價(jià)格月度同比增幅15%23%17%15%14%18%17%21%22%13%11%22%17%9%7%8%4%4%成交面積月度同比增幅2%8%2%-22%9%43%5%28%33%-7%-33%-42%-51%-43%-11%22%-17%-27%152201198257262271280292295293303317328342353商品房：低密物業(yè)收縮，商業(yè)受阻礙u 別墅物業(yè)成交占比回落2個(gè)百分點(diǎn)，且成交面積同比去年同期也明顯下滑u 商業(yè)物業(yè)量?jī)r(jià)