1、房開企業(yè)竣工銷售階段涉及的各個稅種分析房地產(chǎn)企業(yè)竣工銷售階段一般發(fā)生以下事項：開發(fā)產(chǎn)品已達 到交付條件，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主交付房產(chǎn)，財務(wù)處理上結(jié)轉(zhuǎn)銷售 收入和銷售成本；與施工方進行竣工結(jié)算，房地產(chǎn)企業(yè)確認竣工 結(jié)算報告后，向施工方支付工程結(jié)算價款。此時，一般開發(fā)項目 的開發(fā)成本基本可以確認。房地產(chǎn)開發(fā)商在項目竣工銷售環(huán)節(jié)， 涉及到的地方稅種主要有：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。一、完工銷售階段增值稅二、印花稅三、城鎮(zhèn)土地使用稅四、房產(chǎn)稅五、土地增值稅六、企業(yè)所得稅 四（ 1）、計稅成本的核算（一）計稅成本對象的確定原則房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 （

2、 國稅發(fā) 200931 號）規(guī)定：成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各 項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。其確認原則包括以下六項：1 可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨 立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作 為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν?經(jīng)營銷售的成本對象。2 分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進 行核算。3 功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不 同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。4 定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能

3、不同等而導(dǎo) 致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。5 成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致 其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。6 權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā) 的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。此外， 企業(yè)單獨建造的停車場所， 應(yīng)作為成本對象單獨核算。 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。四（二）計稅成本的內(nèi)容國稅發(fā) 200931 號為房地產(chǎn)企業(yè)的計稅成本主要歸類為以下、4、人六類：1 土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或 開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、

4、大市 政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑臵費、土地 變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安臵 及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。2 前期工程費。 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、 測繪、 規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。3 建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑 安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費 等。4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項 基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、 排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠 化等園林環(huán)境工程費。

5、5 公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利 性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用 事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。6 開發(fā)間接費。 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的， 且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管 理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、 勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費四（三）計稅成本核算的一般步驟計稅成本核算一般分以下五個步驟：1 對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生 的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象 的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定

6、對在有 關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。2 對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費 用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將 其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成 本對象。3 對期前已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、 未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān) 的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成 本費用待其實際銷售時再予扣除。4 對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其 計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其 單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)

7、品計稅成本。 對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本， 準予在當(dāng)期扣除， 未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。5 對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的成本費用， 應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。（四）共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本的分配方法 共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本應(yīng)按受益的原則 和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有以下幾種：1 占地面積法。 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地 總面積的比例進行分配。（ 1） .一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本 對象占地總面積的比例進行分配。（ 2） .分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積

8、占開 發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積 占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地 面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。2 建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用 地總建筑面積的比例進行分配。（ 1） .一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本 對象建筑面積的比例進行分配。（2）.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用 地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面 積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。3 直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期 內(nèi)全部成本對

9、象直接開發(fā)成本的比例進行分配。4 預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部 成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。（五）特定成本的分配方法1 土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其 他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期 開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按 土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。2 單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本， 應(yīng)按建筑面積法進行分配。3 借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或 按預(yù)算造價法進行分配。4 其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。四

10、 （ 6）可以預(yù)提的三項計稅成本1 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資 料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合 同總金額的 10%。2 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理 預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議 或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定 必須配套建造的條件。3 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用 可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè) 管理基金、公建維修基金或其他專項基金。企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得 合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際

11、取得合法憑據(jù)時，再按 規(guī)定計入計稅成本。（一）完工時的稅務(wù)處理國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅 處理辦法的通知（國稅發(fā) 200931 號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷 售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或 月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工 后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利 額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計 入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。因此，納稅人應(yīng)注意開發(fā)產(chǎn)品是否符合完工條件，如達到完 工條件，應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利 額，年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，

12、實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛 利額之間的差額作納稅調(diào)整。（二）完工條件的判斷國稅發(fā) 200931 號規(guī)定了關(guān)于完工產(chǎn)品的確認的三個條件：1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。因此，完工條件的確 認是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述 條件之一的，就應(yīng)進行完工時的稅務(wù)處理。2009年 6月 26日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準稅務(wù)確認條件的批復(fù)（國稅函 2009342 號） 一文，對海南省國家稅務(wù)局關(guān)于海南永生實業(yè)投資有限公司偷 稅案中如何認定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用問題的請示（瓊國稅 發(fā)

13、2009121號）批復(fù)中，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā) 產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工） 備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng) 視為已經(jīng)完工。并解釋到“開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用”是指房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始 實際投入使用。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知 （國稅函 2010201號）再次重申了這一問題。 文件規(guī)定， 根據(jù)國 家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通 知（國稅發(fā) 200631 號）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、 開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦

14、理完 工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入 使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開 發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收 入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛 利額之間的差額，計入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。但在實務(wù)中很多開發(fā)企業(yè)已經(jīng)符合開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使 用條件，但仍采用種種手段，延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入，例如雖為業(yè)務(wù)辦理 了交房手續(xù)，但以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時點，通過延遲辦 理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間；以款項收齊開具正式發(fā)票為結(jié) 轉(zhuǎn)收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，推遲收入確認時間等 等。（三）年度申報時的注意事項

15、國稅發(fā) 200931 號，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工時，在年度納 稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額 之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料，例 如差異調(diào)整的稅務(wù)鑒證報告、開發(fā)項目的地理位臵及概況、占地 面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面 積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本 及其實際銷售成本等。案例： A 房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā) A 項目， 2008 年簽訂預(yù)售合同， 取得預(yù)售收入 2500萬， 2009年竣工完成，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材 料已報房地產(chǎn)管理部門備案， 但未未交付給業(yè)主。 2009 年 A 項目 又預(yù)收收入 650

16、0 萬元。 A 企業(yè)各項目預(yù)計計稅毛利率均為15%，暫只計算營業(yè)稅，不考慮期間費用。分析：根據(jù)國稅發(fā) 200931號規(guī)定， A 項目已符合文件規(guī)定的其中一個完工條件，即視為稅法意義上的完工，此時企業(yè)應(yīng)結(jié)算 計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，將實際毛利額與預(yù) 計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 2009 年的預(yù)售 收入，所得稅匯算時不能按照預(yù)計計稅毛利率15%進行計算。而在 2008 年度預(yù)收款 2500 萬元按照預(yù)計計稅毛利率在年度匯算清 繳中作過納稅調(diào)整，則在 2009年度作納稅調(diào)減處理。假設(shè) A 項 目已知實際計稅成本為 4500 萬元，則 A 項目匯算清繳應(yīng)納稅所 得額=

17、(6500 4500 6500 X 5%) ( 2500 X 15% 2500 X 5%) =1625 250= 1175 (萬元)。二、土地增值稅(一) 征稅對象及范圍土地增值稅暫行條例第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅 的納稅人。土地增值稅暫行條例實施細則第五條，條例第二條所稱 的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。土地增值稅暫行條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè) 單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。所稱個人， 包括個體經(jīng)營者。上述規(guī)定了土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、 地上的建筑物及其附著物所取得的增值

18、額。（二）清算條件 土地增值稅暫行條例實施細則第十六條：納稅人在項目 全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其 他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該 項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算。1、自行清算國稅發(fā) 200991 號第九條條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一 的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、 完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅 人進行土地增值稅清算。 （1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積

19、的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或 自用的； （2）取得銷售 （預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （4）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情 況。 對前款所列第（ 3）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地 增值稅清算。2、要求清算 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算（ 1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面 積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （ 2）取得銷

20、售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （ 3）納稅人申請注銷 稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （ 4）省級稅務(wù)機關(guān)規(guī) 定的其他情況。（三）清算單位 細則第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最 基本的核算項目或核算對象為單位。細則第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批 開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分 攤，也可以按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。國稅發(fā) 200991 號第十七條規(guī)定， 清算審核時，應(yīng)審核房地 產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清 算；對于分期開發(fā)的項目，是否

21、以分期項目為單位清算；對不同 類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（四）土地增值稅的計算1、基本計算規(guī)定 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定 的稅率計算征收 .增值額 = 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項目金額增值率=增值額+扣除項目金額應(yīng)納稅款=增值額X稅率-扣除項目金額X速算扣除系數(shù)2、收入解析條例第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其 附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土 地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān) 的經(jīng)濟收益。包括貨幣收入、實物收入、其他收入、視同銷售收

22、 入。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股 東或投資人、 抵償債務(wù)、 換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。視同銷售收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地 區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè) 用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算 時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。3、扣除項目解析 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金 額；（二）開發(fā)土地的成本，費用；（三）新建房及配套設(shè)施的 成本，

23、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五） 財政部規(guī)定的其他扣除項目 （加計扣除） 。（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土 地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。以 出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥 方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓 金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的 成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地 征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安臵 費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁?/p>

24、出，安臵動遷用房支 出等） 前期工程費 （包括規(guī)劃、 設(shè)計、項目可行性研究和水文、 地質(zhì)、 勘察、 測繪、 “三通一平”等支出） 建筑安裝工程費 （是 指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā) 生的建筑安裝工程費）基礎(chǔ)設(shè)施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路，供 水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環(huán)衛(wèi)，綠化等工程 發(fā)生的支出）公共配套設(shè)施費（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū) 內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出）開發(fā)間接費用（是指直接組織， 管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修 理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等）。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開 發(fā)

25、費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計 算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過 按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融 機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算 的金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅（不包括銷售不動產(chǎn)繳納的印 花稅）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以

26、扣 除。（五）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（一）、（二）項規(guī) 定計算的金額之和，加計 20%的扣除。4、計算扣除項目金額應(yīng)遵循的原則 （1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā) 生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（ 2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的（期間費用除外）。（ 3）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算 項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的。（ 5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的 分配方法，分攤共同的成本費用。（ 6）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。 會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。三、城鎮(zhèn)土地使用稅國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的 通知（國稅發(fā) 200389 號）第二條第