1、2016年5月28日雙流東升商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告區(qū)域競(jìng)品地圖東立國(guó)際東立國(guó)際花城花城優(yōu)品道優(yōu)品道廣場(chǎng)廣場(chǎng)交大歸交大歸谷楠岸谷楠岸公園1898滿座滿座萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)金座金座威尼谷威尼谷十里畫十里畫卷卷佳兆業(yè)佳兆業(yè)8 8號(hào)號(hào)紅街紅街區(qū)域典型在售住宅兼商業(yè)：紅街、滿座、佳兆業(yè)8號(hào)、交大歸谷楠岸、東立國(guó)際花城、金座威尼谷、遠(yuǎn)大林語(yǔ)城、燕楠國(guó)際、公園1898未售住宅兼商業(yè)：十里畫卷未售獨(dú)立商業(yè)：滿座、萬(wàn)達(dá)：在售：在售：未售：未售：已售：已售本案遠(yuǎn)大遠(yuǎn)大林語(yǔ)林語(yǔ)城城燕楠燕楠國(guó)際國(guó)際區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，以2層住宅底商為主，僅公園1898及滿座有獨(dú)立商業(yè)，各項(xiàng)目商業(yè)核心整體競(jìng)爭(zhēng)力較弱。區(qū)域在售項(xiàng)目概況項(xiàng)目北大資源公

2、園1898交大歸谷楠岸佳兆業(yè)8號(hào)遠(yuǎn)大林語(yǔ)城滿座東立國(guó)際花城金座威尼谷燕楠國(guó)際景茂名都東郡紅街商業(yè)體量約3萬(wàn)約3000約4萬(wàn)約2萬(wàn)約3萬(wàn)約1.萬(wàn)約2.9萬(wàn)約2.4萬(wàn)約0.73萬(wàn)商業(yè)街底商住宅底商住宅底商住宅底商獨(dú)立商業(yè)住宅底商住宅底商底商底商層高-1F：5.1m1-2F：4.5m1F：4.5m1F：4.5m1F：3.6m1F：3.6m1F:6m1F：5.9m1F：5.1m負(fù)1-3F：5.1m4-5F：4.2m3F : 3.8m2F：3.5m2F：3.3m2F：3.4m2F：3.4m2F:4m2F：4.5m2F：4.5m4-5F：4.2m開(kāi)間3.2-6.4m（3.5m）3.2-6.4m（3.5m）

3、3-6m3.6-8.5m（4m）3.6-5.1m（4.1m） 3.6-5.1m（4.1m） 3-5.8m（3.8m） 3.8-43.5-6.6m進(jìn)深11-20m（13.6m） 11-20m（13.6m） 11-23m（13.6m） 11.6-21m（12m） 8.8-11.6m（9.5m） 8.8-11.6m（9.5m） 10m12-156.0-17.2m主力面積區(qū)間50-20030-10020-8030-50100-200100-20030-30050-30013-13024-50/200-250贈(zèng)送面積部分贈(zèng)送（最高贈(zèng)送比例1:1）無(wú)無(wú)部分商鋪少量贈(zèng)送（5-10）部分商鋪少量贈(zèng)送（5-10

4、）無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)煙道設(shè)計(jì)有有有一樓110以上口袋鋪有煙道，其他無(wú)有有有有有有天然氣每棟設(shè)置燃?xì)饪偪?，分戶自行開(kāi)戶接通無(wú)部分配置（大面積商鋪）有有有有每棟設(shè)置燃?xì)饪偪?，分戶自行開(kāi)戶接通每棟設(shè)置燃?xì)饪偪冢謶糇孕虚_(kāi)戶接通上下水、排污預(yù)設(shè)上下水、排污口預(yù)設(shè)上下水、排污口設(shè)計(jì)衛(wèi)生間，預(yù)留上下水設(shè)計(jì)衛(wèi)生間，預(yù)留上下水設(shè)計(jì)衛(wèi)生間，預(yù)留上下水預(yù)設(shè)上下水、排污口預(yù)設(shè)上下水、排污口預(yù)設(shè)上下水、排污口預(yù)設(shè)上下水、排污口物管費(fèi)地上4.5元/，地下2.5元/4元/暫無(wú)暫無(wú)暫無(wú)3元/產(chǎn)品面積段17-50617-31020-25026-206 20209202093930050-30013-26524-284u區(qū)域內(nèi)1F商業(yè)主

5、力面積區(qū)間為30-100，2F:100-200u佳兆業(yè)8號(hào)成交均價(jià)低于市場(chǎng)成交均價(jià)，去化速度領(lǐng)先，區(qū)域客戶對(duì)價(jià)格抗性較大u區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶對(duì)價(jià)格抗性較大，雙流目前的商業(yè)銷冠以1F2.3萬(wàn)元/的價(jià)格實(shí)現(xiàn)走量區(qū)域在售商業(yè)概況項(xiàng)目名稱分割面積（）層高（米）價(jià)格（元/）月均去化（）總套數(shù)銷售套數(shù)去化率開(kāi)售時(shí)間佳兆業(yè)8號(hào)1F：40-601F：4.51F：21000-25000796312套230套74%2013年中旬2F：60-1002F：3.32F：10000-13000交大歸谷楠岸1F：20-1001F：4.5m1F：23000-2500020045套10套22%2015年12月2F：140

6、-2502F：3.5m2F：15000-17000公園1898商業(yè)街：50-200商業(yè)街：4.2-5.1m100108套5套4%2016年1月底商：30-100底商：3.8-4.5m1F:28000-320002F:18000-210003F:15000-17000金座威尼谷50-3001F：5.91F：25000 -280007717套2015年中旬2F：4.52F：15000左右東立國(guó)際花城1F：30-2001F：61F：21000-300002016年5月2F：150-3002F：42F：10000-15000燕楠國(guó)際50-1301F：5.11F：23000-25000162344套9套

7、3%2016年3月2F：4.52F：12000左右隆鑫十里畫卷項(xiàng)目規(guī)劃臨街住宅底商，體量約2.2萬(wàn)平米（目前項(xiàng)目商業(yè)暫未出售）未開(kāi)合能珍寶翡翠項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)約1萬(wàn)平米，以住宅底商為主（目前項(xiàng)目商業(yè)暫未出售）滿座項(xiàng)目規(guī)劃獨(dú)棟商業(yè)，體量2.6萬(wàn)平米（目前項(xiàng)目商業(yè)暫未出售）未開(kāi)區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案研究北大資源公園1898劣勢(shì)：u 段時(shí)間內(nèi)難以形成城市繁華商業(yè)圈，未有足夠消費(fèi)力支撐商業(yè)物業(yè)持續(xù)盈利。商業(yè)體量定位開(kāi)間進(jìn)深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價(jià)開(kāi)售時(shí)間備注30000第五代商業(yè)天街3.3-8.751.-8.120-601樓5.4米，2/3樓4.9米生活配套30%自持；70%裸售1樓3.2萬(wàn)2樓2.1萬(wàn)3樓1

8、.5萬(wàn)2016年1月現(xiàn)售1/9棟底商；售出5套優(yōu)勢(shì)：u 打造退臺(tái)式花園商業(yè)街，除樓棟底商外，還打造有獨(dú)棟商業(yè)樓及地下商業(yè)街；u 涵蓋內(nèi)街與外街；u 產(chǎn)品均預(yù)留上下水和煙道；u 地處新老城區(qū)交匯處，既享老城區(qū)龐大的消費(fèi)人口，也擁有雙流新城區(qū)發(fā)展?jié)摿?lái)的經(jīng)濟(jì)紅利。 9# 1#目前在售產(chǎn)品以底商為主，主力面積段50，銷售僅5套，以20小戶型為主，銷售較差區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案研究交大歸谷楠岸劣勢(shì)：u 由于項(xiàng)目所處位置不臨主要街道，人氣不足；u 總體商業(yè)體量太小，更無(wú)合理規(guī)劃和招商，除項(xiàng)目本身和相鄰住戶外，無(wú)法吸引周邊客戶前去消費(fèi)。商業(yè)體量定位開(kāi)間進(jìn)深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價(jià)備注約3000平米楠岸水街

9、3.6-47-1320-801樓4.5米，2樓3.8餐飲10%自持、90%裸售1樓：3萬(wàn)2樓：2.5在售優(yōu)勢(shì)：u 項(xiàng)目位于鳳翔湖公園廣場(chǎng)對(duì)面，面積小，投資門檻低，屬臨湖小金鋪；u 項(xiàng)目可做餐飲，利于吸引客戶；u 均有煙道設(shè)計(jì)，業(yè)態(tài)受限小。無(wú)主力店的依托，定位“楠岸水街”住宅社區(qū)底商，總統(tǒng)體量小，主要以總價(jià)控制為主銷售情況：楠岸商業(yè)于2016年2月正式開(kāi)售，月均去化約200，去化速度相對(duì)較快；截止目前累計(jì)去化10套/833，1F成交均價(jià)集中在23000-26000,2F成交均價(jià)在13000-16000，；成交主要集中為小面積商鋪，成交面積集中在20-50，成交總價(jià)主要集中在45-100萬(wàn)；目前存

10、量?jī)H30套/1800，去化壓力較?。幻娣e段供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)均價(jià)(元/)去化率50以下3272634521.8850-7041258762570-90200090-1101000130-1501000200-2503000250-3002212526100合計(jì)451022.221251263632636312981256672655205000100001500020000250003000001234562014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2

11、016年1月2016年2月2016年3月2016年4月交大歸谷楠岸商業(yè)開(kāi)盤至今量?jī)r(jià)走勢(shì)項(xiàng)目2015年年底開(kāi)售，通過(guò)嚴(yán)格控制總價(jià)，去化10套，約200，去化速度緩慢區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案研究交大歸谷楠岸區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案研究劣勢(shì)：u 佳兆業(yè)8號(hào)主推18號(hào)樓底商，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要為生活配套，消費(fèi)群體主要為有限的小區(qū)住戶。商業(yè)體量定位開(kāi)間進(jìn)深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價(jià)備注4萬(wàn)平米雙流商業(yè)財(cái)富領(lǐng)地3.7-4.510-151樓26-160；2樓40-1001樓4.5米；2樓4米生活配套裸售1樓2.2萬(wàn)；2樓0.9萬(wàn)現(xiàn)鋪，目前去化70%優(yōu)點(diǎn)：u 現(xiàn)鋪，購(gòu)買者可即買即租，對(duì)部分投資者有一定吸引；u 2樓內(nèi)連廊設(shè)計(jì)，商業(yè)動(dòng)

12、線更加合理化；u 部分大面積商鋪通天然氣；u 品牌開(kāi)發(fā)商，對(duì)客戶心里有一定穩(wěn)定作用。佳兆業(yè)8號(hào)無(wú)主力店的依托、主要依靠雙流第一醫(yī)院、地鐵口優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)目賣點(diǎn)，典型住宅社區(qū)底商，體量較大銷售情況：商業(yè)至2013年入市，截止目前累計(jì)去化約17724，整體去化速度相對(duì)區(qū)域領(lǐng)先；1F均價(jià)在21000-25000,2F均價(jià)在11000-14000之間，價(jià)格相對(duì)偏低；成交主要集中為中小面積商鋪，總價(jià)段集中在100-150萬(wàn)；目前存量余0.8萬(wàn)；面積段供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)均價(jià)(元/)去化率50以下101652349364.4%50-7093762030581.7%70-9041311796775.6%90-1102

13、0141558170.0%110-130421966750.0%130-15015122372680.0%150-17025212462484.0%170-2001082447180.0%200-250313018033.3%合計(jì)3122302171773.7%受整體市場(chǎng)影響，項(xiàng)目主要銷售期集中在2013年，2014-2016年銷售速度明顯下滑78682784414204664162620433316441886970100020003000400050006000700080009000四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度2013年2014年

14、2015年2016年佳兆業(yè)佳兆業(yè)8 8號(hào)商業(yè)銷售季度趨勢(shì)（）號(hào)商業(yè)銷售季度趨勢(shì)（）區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案研究佳兆業(yè)8號(hào)區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案研究商業(yè)體量定位開(kāi)間進(jìn)深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價(jià)備注7000平米萬(wàn)達(dá)旁，地鐵口，臨街底鋪3.6-7.58-1524-2801樓4.2米，2樓3.8米美食街未售錦茂名都東郡紅街 劣勢(shì)：u 項(xiàng)目臨近蛟龍工業(yè)港，金恒德汽配城等專業(yè)市場(chǎng)；u 在城市規(guī)劃中，工業(yè)港和專業(yè)市場(chǎng)由于其特殊的地位，均坐落在城市發(fā)展邊緣區(qū)域；u 東郡紅街所在區(qū)域不在城市規(guī)劃主線上，發(fā)展?jié)摿τ邢?；u 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)距離該項(xiàng)目不遠(yuǎn)，擁有更大的商業(yè)體量和吸引力，分散了部分人群的消費(fèi)力。優(yōu)勢(shì)：u 萬(wàn)達(dá)旁，地鐵口，面積

15、小，投資門檻低銷售情況：商業(yè)至2015年入市，截止目前累計(jì)去化約1590，整體去化以50小戶型為主；均價(jià)在16000-22000之間，價(jià)格相對(duì)偏低；成交主要集中為中小面積商鋪，總價(jià)段集中在50-85萬(wàn)；目前存量余0.54萬(wàn)；面積段供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)均價(jià)(元/)去化率50以下2591718636%50-70421709350%70-90211696950%110-130321693467%130-150421697350%150-17042050%170-200911746211%200-25010000%250-3002000%合計(jì)63191710235%2015年9月開(kāi)售至今去化主要集中在50

16、以下商鋪，去化商鋪19套，銷售均價(jià)17102元/區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案研究錦茂名都東郡紅街區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案研究劣勢(shì)：u 拿地多年，基坑做好數(shù)月，長(zhǎng)期處于半停工狀態(tài)；u 項(xiàng)目知名度較低，市場(chǎng)存在感弱，且資料缺乏；u 后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。商業(yè)體量定位開(kāi)間進(jìn)深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價(jià)備注2.6萬(wàn)平米棠湖特色商業(yè)街區(qū)30-2801F精品、2-3F餐飲、4F兒童用品、5F娛樂(lè)自持+裸售優(yōu)勢(shì)：u 項(xiàng)目處于西安路與白衣上街交匯處，雙流縣法院旁，周邊居住人口較多，且周邊配套成熟，利于項(xiàng)目銷售；u 項(xiàng)目商業(yè)體量較大，易形成規(guī)模，便于聚集人流；u 開(kāi)發(fā)商自持三分之一用于酒店開(kāi)發(fā)，利于穩(wěn)定購(gòu)買客戶心里顧慮。滿座區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案

17、研究商業(yè)體量定位開(kāi)間進(jìn)深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價(jià)備注1萬(wàn)平米萬(wàn)達(dá)旁臨街底商20-290生活配套裸售目前排號(hào)中，交暫未定開(kāi)盤時(shí)間遠(yuǎn)大林語(yǔ)城優(yōu)勢(shì)：u 萬(wàn)達(dá)旁，面積小，投資門檻低；u 項(xiàng)目前期已部分入住，社區(qū)投資可快速見(jiàn)效。劣勢(shì)：u 社區(qū)底商， 商業(yè)輻射有限，業(yè)態(tài)選擇面窄；u 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)距離較近，分散了大多消費(fèi)力。區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案研究金座威尼谷劣勢(shì)：u 項(xiàng)目周邊均為在售項(xiàng)目，常住人口較少。；u 大量消費(fèi)力暫缺，市場(chǎng)需要長(zhǎng)時(shí)間培育；u 商業(yè)物業(yè)會(huì)承擔(dān)高額時(shí)間成本和市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)；u 預(yù)計(jì)需要510年區(qū)域才能形成城市繁華商業(yè)圈，才擁有足夠消費(fèi)力支撐商業(yè)物業(yè)持續(xù)盈利。商業(yè)體量定位開(kāi)間進(jìn)深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價(jià)備注2.9萬(wàn)平米無(wú)3.8-412-1550-300