1、酒店投資測(cè)算報(bào)告工程投資評(píng)估說(shuō)明工程投資評(píng)估，是站在投資者的角度，研究酒店的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，對(duì)工程的總 投資本錢(qián)、營(yíng)業(yè)收益情況進(jìn)行估算，并依此計(jì)算工程的投資利潤(rùn)，編制各期的 凈現(xiàn)金流量，對(duì)酒店工程的財(cái)務(wù)盈利能力、資金平衡情況進(jìn)行分析。對(duì)酒店開(kāi)發(fā)過(guò)程的模擬為：第 1年、第2年為酒店建設(shè)期，第3年開(kāi)始進(jìn)入酒 店經(jīng)營(yíng)期，第13年將酒店整體出售。本報(bào)告僅從工程投資與經(jīng)營(yíng)的角度分析工程的可行性，由于預(yù)測(cè)時(shí)間較長(zhǎng)13年，造成經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果存在偏差，故僅供決策參考，而不作為最終的測(cè)算結(jié) 果。酒店的總投資額，經(jīng)營(yíng)期間的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)本錢(qián)，均基于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。 假定工程投資基準(zhǔn)收益率為 8%。本報(bào)告投資評(píng)估中，對(duì)工程進(jìn)

2、行 13年的財(cái)務(wù)模擬預(yù)測(cè)，期間所發(fā)生的工程的 土地增值局部，不在本次測(cè)算考慮之中。假設(shè)工程總投資中的自有資金占 25%。假設(shè)本工程在未來(lái)使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，運(yùn)用收益復(fù)原法 測(cè)算本工程的未來(lái)售價(jià)，估算價(jià)格可能相比照較保守。酒店投資測(cè)算報(bào)告1.2根本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)秦嶺太白山神怡度假酒店工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下:序號(hào)指標(biāo)數(shù)量單位1占地面積100734平方米2層數(shù)地上2層局部3層3總建筑面積39945平方米4客房數(shù)380間1.3投資本錢(qián)估算1測(cè)算依據(jù)總本錢(qián)測(cè)算以開(kāi)展商提供的投資本錢(qián)估算數(shù)據(jù)為根底。根據(jù)開(kāi)展商提供的數(shù)據(jù)，酒店建安本錢(qián)的各構(gòu)成項(xiàng)單價(jià)為：序號(hào)內(nèi)容單價(jià)元/m21.土建費(fèi)用土建主體工

3、程1100:土方回填及地基處理工程200地下泳池及地基處理工程802.設(shè)備安裝費(fèi)用2.1門(mén)窗工程3302.2外墻飾面工程4002.3天然氣工程402.4電纜工程1002.5:智能化工程75水電消防工程225:中央空調(diào)400熱水工程及鍋爐房125廚房設(shè)備113電梯75電視工程65:路燈工程22自來(lái)水工程503.內(nèi)裝修內(nèi)裝修工程含家具、飾品2800除建安本錢(qián)外，酒店投資本錢(qián)還包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、根底設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用等，各項(xiàng)本錢(qián)如下:序號(hào)工程總價(jià)萬(wàn)兀1土地費(fèi)用60012前期費(fèi)用19573根底設(shè)施費(fèi)14784公共配套費(fèi)12225管理費(fèi)用3838酒店投資測(cè)算報(bào)告1總投資本錢(qián)估算酒店的總投資本錢(qián)估算為

4、 39040萬(wàn)元。其中，建安本錢(qián)占 67%的比重圖1：酒店總投資本錢(qián)構(gòu)成圖土地費(fèi)用 建筑安裝費(fèi)5%前期費(fèi)用根底設(shè)施費(fèi) 公共配套費(fèi)管理費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)序號(hào)工程數(shù)量萬(wàn)兀備注1土地費(fèi)用6001整個(gè)酒店工程的土地本錢(qián)2建筑安裝費(fèi)243673前期費(fèi)用19574根底設(shè)施費(fèi)14785公共配套費(fèi)12226管理費(fèi)用32836不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)731按建安工程費(fèi)的3%十7合計(jì)：39040詳見(jiàn)附表“工程總投資估算表酒店投資測(cè)算報(bào)告1.4經(jīng)營(yíng)測(cè)算1測(cè)算依據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)情況測(cè)算，是站在酒店經(jīng)營(yíng)者的角度，對(duì)酒店進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后的營(yíng)業(yè)收入、本錢(qián)費(fèi)用支出及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。經(jīng)營(yíng)測(cè)算以酒店管理公司提供的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)為根底。酒店擁有客房數(shù)約380

5、間,預(yù)測(cè)第一年出租率為 65%，每年以2%幅度遞增；餐飲第一年上座率為65%，每年以2%幅度遞增；會(huì)議第一年租金為30元/平方米，每年租金以3%幅度遞增。酒店經(jīng)營(yíng)期第一年的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)測(cè)如下：工程指標(biāo)數(shù)量單位客房客房數(shù)380間出租率65%平均房?jī)r(jià)600元侗餐飲餐位1000上座率65%人均消費(fèi)100元/人次會(huì)議面積3200平米租金30元/每平米租賃天數(shù)180天根據(jù)酒店管理公司提供的數(shù)據(jù)，酒店的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)本錢(qián)與費(fèi)用支出如下表:工程指標(biāo)比率備注客房、會(huì)議營(yíng)業(yè)費(fèi)用19%占客房收入比例餐飲營(yíng)業(yè)本錢(qián)41%占餐飲收入比例營(yíng)業(yè)費(fèi)用38%管理費(fèi)用8%管理費(fèi)用行政管理費(fèi)用3%占營(yíng)業(yè)收入比例市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用3%工程維修

6、費(fèi)用3%能源費(fèi)用10%管理費(fèi)2.5%其他費(fèi)用1.5%酒店投資測(cè)算報(bào)告1經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)酒店經(jīng)營(yíng)期的第一年經(jīng)營(yíng)收入為9853萬(wàn)元。其中，客房收入5860萬(wàn)元，占% ;餐飲收入2373萬(wàn)元，占；會(huì)議收入1620萬(wàn)元，占%。以后，預(yù)計(jì)酒店?duì)I業(yè)收入以每 年2%的幅度遞增。圖2:酒店經(jīng)營(yíng)期第一年?duì)I業(yè)收入構(gòu)成圖客房59.4%餐飲24.1%會(huì)議16.4%1經(jīng)營(yíng)本錢(qián)與費(fèi)用客房、餐飲、會(huì)議的直接營(yíng)業(yè)本錢(qián)與費(fèi)用年增幅2%的變動(dòng)測(cè)算。經(jīng)營(yíng)期第一年,酒店經(jīng)營(yíng)本錢(qián)和費(fèi)用支出為556萬(wàn)元。酒店投資測(cè)算報(bào)告144第十年租轉(zhuǎn)售價(jià)格預(yù)測(cè)利用收益法對(duì)本酒店 13年后的市值進(jìn)行預(yù)估。根據(jù)酒店整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間的凈現(xiàn)金流 量貼現(xiàn)，預(yù)計(jì)屆時(shí)的銷(xiāo)

7、售均價(jià)為 30000元/平方米。具體評(píng)估方法見(jiàn)“工程市值評(píng)估 章節(jié)。1.5工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1靜態(tài)盈利能力工程總投資額為39040萬(wàn)元。工程利潤(rùn)總額89377萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)67033萬(wàn)元。工程內(nèi)部收益率為%。工程投資利潤(rùn)率到達(dá)172%。全部投資回收期為：13年含建設(shè)期兩年。即單純通過(guò)酒店經(jīng)營(yíng)的收益，經(jīng) 營(yíng)13年可回收總投資本錢(qián)。各項(xiàng)靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果如下表所示：序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量1工程總投資萬(wàn)元390402營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元1320073營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元35904利潤(rùn)總額萬(wàn)元893775所得稅萬(wàn)元223446稅后利潤(rùn)萬(wàn)元670337內(nèi)部收益率%26.92%8投資利潤(rùn)率%172%酒店投資測(cè)算報(bào)告1動(dòng)態(tài)

8、盈利能力根據(jù)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中各期現(xiàn)金流入、流出情況，繪制成全部投資累計(jì)凈現(xiàn)金流量表,并依此計(jì)算本工程各項(xiàng)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 119920萬(wàn)元大于0,工程可行。全部投資內(nèi)部收益率為 %，大于內(nèi)部收益率 8%。全投資凈現(xiàn)金流120000100000800006000040000200000-20000全投資凈現(xiàn)金流全投資凈現(xiàn)金流累計(jì)凈現(xiàn)金流第1、2期-4066-4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第10期5174125第11期9585083第12期9276010第13期

9、113910119920合計(jì)119920酒店投資測(cè)算報(bào)告2.工程價(jià)值預(yù)估2.1工程價(jià)值預(yù)估酒店在假設(shè)第1、2期建成第3期即投入營(yíng)業(yè)后，每年都能帶來(lái)穩(wěn)定的收益，且13年后實(shí)現(xiàn)租轉(zhuǎn)售，故分別把經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)各年所發(fā)生的收益金流量都折現(xiàn)到投資方案開(kāi)始 實(shí)施時(shí)的現(xiàn)值之和，進(jìn)行現(xiàn)值評(píng)估。單位：萬(wàn)元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期Value1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3741399042504523480951085421574960926451注：第1、2年為建設(shè)期，收益凈現(xiàn)金

10、=0，第3年開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期，每年收益凈現(xiàn)金流詳見(jiàn)“全 部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，第13年工程出售。公式：V=z7-1經(jīng)過(guò)估算，本工程在目前時(shí)間點(diǎn)的市值V= 32，萬(wàn)元3.附件酒店13年經(jīng)營(yíng)情況測(cè)算表指標(biāo)第1、2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年客房出租率建設(shè)期65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%平均房?jī)r(jià)元/天/間650663676690704718732747762777792餐飲上座率65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消費(fèi)100102104106108110113115117120122會(huì)

11、議經(jīng)營(yíng)面積:30003000300030003000300030003000300030003000會(huì)議租金3031323334353637383940一、年經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)兀985310234106301104111469119131237512855133541387214410客房營(yíng)業(yè)收入58606097634365996866714374327732804583708708餐飲營(yíng)業(yè)收入23732468256826722780289230093130325733893525會(huì)議收入16201669171917701823187819341992205221142177二、年經(jīng)營(yíng)本錢(qián)萬(wàn)兀5562

12、5673578659026020614062636389651666476780營(yíng)業(yè)本錢(qián):973992101210321053107410951117114011621186營(yíng)業(yè)費(fèi)用23232369241724652514256526162668272127762831管理費(fèi)用122662311235824052453250225522603265527082762三、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)萬(wàn)兀239255270287304322341361382403426四、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)萬(wàn)兀40524306457348535145545157716106645668227205經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率41%42%43%44%45%46%

13、47%47%48%49%50%酒店投資測(cè)算報(bào)告3.2工程總投資估算表占地面積：容積率：0.33工程總建面：39945.2內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)萬(wàn)元計(jì)量m單價(jià)元/m"60012796土地及相關(guān)稅費(fèi)60015002436739945.26100土建主體工程399539945.21000土方回填及地基處理工程79939945.2200地下泳池及地基處理工程32039945.280門(mén)窗工程131839945.2330外墻飾面工程159839945.2400天然氣工程16039945.240電纜工程39939945.2100智能化工程30039945.275水電消防工程89939945.2225中央空調(diào)

14、159839945.2400熱水工程及鍋爐房49939945.2125廚房設(shè)備45139945.2113電梯30039945.275電視工程26039945.265路燈工程8839945.222自來(lái)水工程20039945.250內(nèi)裝修工程1118539945.22800195739945.2490前期規(guī)費(fèi)32039945.280市政雨污水工程63939945.2160設(shè)計(jì)/勘探等費(fèi)用99939945.2250147839945.2370道路下水道16039945.240綠化工程71939945.2180水景及室外景觀59939945.2150122239945.2306變電所122239945

15、.2306328339945.2823工程管理費(fèi)用24039945.260開(kāi)業(yè)前物資采購(gòu)202939945.2508開(kāi)辦費(fèi)81139945.2203開(kāi)業(yè)周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金20439945.25173139945.2183合計(jì)：39040酒店投資測(cè)算報(bào)告3.3經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量1工程總投資萬(wàn)元390402資金籌措29040資本金萬(wàn)元100003營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元1320074營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元73666利潤(rùn)總額萬(wàn)元856017所得稅萬(wàn)元214008稅后利潤(rùn)萬(wàn)元642019全投資內(nèi)部收益率%26.92%10投資利潤(rùn)率%164%酒店投資測(cè)算報(bào)告3.4全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序 號(hào)工程合計(jì)第3期

16、第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期1現(xiàn)金流入290881390409853102341063011041114691191312375128551335413872134245銷(xiāo)售收入119835119835借款金額2904029040經(jīng)營(yíng)收入132007985310234106301104111469119131237512855133541387214410自有資金投入10000100002現(xiàn)金流出170961431058144827799121044610566111741132312339123961294420335開(kāi)發(fā)建設(shè)投資3904039040借款利息206864066203320332033192817881648147312981053808528運(yùn)營(yíng)費(fèi)用6767755625673578659026020614062