1、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)工程經(jīng)濟(jì)學(xué)習(xí)題講解習(xí)題講解唐文哲唐文哲 副教授副教授/博士博士清華大學(xué)項(xiàng)目管理與建設(shè)技術(shù)研究所清華大學(xué)項(xiàng)目管理與建設(shè)技術(shù)研究所2013年年12月月31日日習(xí)題習(xí)題: 1 某擬建設(shè)項(xiàng)目有兩個(gè)方案可供選擇。某擬建設(shè)項(xiàng)目有兩個(gè)方案可供選擇。 方案一方案一壽命期為壽命期為8年，第年，第1年投資年投資100萬(wàn)，第萬(wàn)，第2年到第年到第8年年的凈收益為的凈收益為25萬(wàn)；方案二壽命期為萬(wàn)；方案二壽命期為6年，第年，第1年年投資投資300萬(wàn)，萬(wàn)， 第第2年到第年到第6年的凈收益為年的凈收益為100萬(wàn)。萬(wàn)。折現(xiàn)率為折現(xiàn)率為10%。試根據(jù)靜態(tài)投資回收期。試根據(jù)靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投動(dòng)態(tài)投資回收期資回收期凈現(xiàn)

2、值凈現(xiàn)值凈年值凈年值凈現(xiàn)值率和內(nèi)部收凈現(xiàn)值率和內(nèi)部收益率指標(biāo)對(duì)兩個(gè)方案進(jìn)行比較。益率指標(biāo)對(duì)兩個(gè)方案進(jìn)行比較。習(xí)題習(xí)題:2 一個(gè)地區(qū)的公用管理設(shè)施有兩個(gè)方案供選擇（一個(gè)地區(qū)的公用管理設(shè)施有兩個(gè)方案供選擇（ic = 7%）：）： 方案一需現(xiàn)在投資方案一需現(xiàn)在投資30 000元，設(shè)施壽命元，設(shè)施壽命20年，年， 20年后年后殘值殘值3000元，年維修費(fèi)為元，年維修費(fèi)為2000元，年財(cái)產(chǎn)稅為期初投元，年財(cái)產(chǎn)稅為期初投資額的資額的2.5%，年所得稅為期初投資額的，年所得稅為期初投資額的4.5% 。 方案二需現(xiàn)在投資方案二需現(xiàn)在投資20 000元，設(shè)施壽命元，設(shè)施壽命20年，年， 20年后年后殘值殘值20

3、00元，年維修費(fèi)為元，年維修費(fèi)為1600元，各種稅率與第一方元，各種稅率與第一方案相同。第案相同。第10年年初將追加投資年年初將追加投資12 000元，元， 后建設(shè)的后建設(shè)的設(shè)施壽命為設(shè)施壽命為10年，殘值為年，殘值為3000元，年維修費(fèi)為元，年維修費(fèi)為1200元，元，年財(cái)產(chǎn)稅為追加投資額的年財(cái)產(chǎn)稅為追加投資額的2.5%，年所得稅為追加投資，年所得稅為追加投資5%。試選擇最優(yōu)方案。試選擇最優(yōu)方案。結(jié)論結(jié)論:PC1大于大于PC2, 方案二優(yōu)方案二優(yōu)習(xí)題習(xí)題:3.某公司下設(shè)某公司下設(shè)3個(gè)工廠個(gè)工廠A，B，C， 各廠都有幾個(gè)互各廠都有幾個(gè)互斥的技術(shù)改造方案，如下表所示，斥的技術(shù)改造方案，如下表所示，

4、 各方案壽命各方案壽命期都是期都是10年（年（ic=12%, 單位：萬(wàn)元）。（單位：萬(wàn)元）。（1）假）假如每個(gè)工廠都可以采用維持現(xiàn)狀的方案（即不投如每個(gè)工廠都可以采用維持現(xiàn)狀的方案（即不投資），那么在投資限額為資），那么在投資限額為4000萬(wàn)元時(shí)，如何選萬(wàn)元時(shí)，如何選擇方案？（擇方案？（2）如果）如果B廠方案必須上，那么當(dāng)投廠方案必須上，那么當(dāng)投資限額為資限額為3000萬(wàn)元，萬(wàn)元，4000萬(wàn)元時(shí)，選擇哪些方萬(wàn)元時(shí)，選擇哪些方案為好？案為好？習(xí)題習(xí)題:4. 有甲和乙兩個(gè)項(xiàng)目，甲項(xiàng)目投資有甲和乙兩個(gè)項(xiàng)目，甲項(xiàng)目投資2000萬(wàn)元，年萬(wàn)元，年收入收入1000萬(wàn)元，萬(wàn)元， 年經(jīng)營(yíng)成本年經(jīng)營(yíng)成本500萬(wàn)元

5、；乙項(xiàng)目萬(wàn)元；乙項(xiàng)目投資投資3000萬(wàn)元，年收入萬(wàn)元，年收入1500萬(wàn)元，萬(wàn)元， 年經(jīng)營(yíng)成本年經(jīng)營(yíng)成本800萬(wàn)元。若基準(zhǔn)投資回收期為萬(wàn)元。若基準(zhǔn)投資回收期為6年：（年：（1）用差）用差額投資回收期法分析方案的優(yōu)劣；額投資回收期法分析方案的優(yōu)劣； （2）如果兩）如果兩個(gè)方案的壽命期均為個(gè)方案的壽命期均為4年，年， 試用投資回收期法評(píng)試用投資回收期法評(píng)價(jià)兩個(gè)方案的可行性；（價(jià)兩個(gè)方案的可行性；（3）如果連個(gè)方案的壽）如果連個(gè)方案的壽命期趨近于無(wú)窮大，試分別計(jì)算兩方案的內(nèi)部收命期趨近于無(wú)窮大，試分別計(jì)算兩方案的內(nèi)部收益率。益率。案例：王老板的柯達(dá)快速彩色案例：王老板的柯達(dá)快速彩色 王永昌個(gè)人出資王永

6、昌個(gè)人出資20萬(wàn)元，兩個(gè)朋友各出資萬(wàn)元，兩個(gè)朋友各出資5萬(wàn)元，萬(wàn)元，注冊(cè)資本總計(jì)注冊(cè)資本總計(jì)30萬(wàn)元。萬(wàn)元。 小趙認(rèn)為公司每年應(yīng)分給他現(xiàn)金流的六分之一，小趙認(rèn)為公司每年應(yīng)分給他現(xiàn)金流的六分之一，至少至少8000元。而王老板認(rèn)為最多只能分給他凈元。而王老板認(rèn)為最多只能分給他凈利潤(rùn)的六分之一，即利潤(rùn)的六分之一，即5000元。兩人因此發(fā)生爭(zhēng)元。兩人因此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，王老板也始終沒有分紅。執(zhí)，王老板也始終沒有分紅。 2002年底，小趙提出撤資，要求拿回本金年底，小趙提出撤資，要求拿回本金5萬(wàn)元萬(wàn)元及未分配及未分配“現(xiàn)金流現(xiàn)金流”1.6萬(wàn)元。無(wú)奈之下，王老萬(wàn)元。無(wú)奈之下，王老板拿出了賬本，找到另一位出資人老

7、李評(píng)理板拿出了賬本，找到另一位出資人老李評(píng)理 老李看過(guò)賬目后，同意小趙按老李看過(guò)賬目后，同意小趙按6萬(wàn)元撤回投資萬(wàn)元撤回投資 （1）、在）、在2001年，如果沖印年，如果沖印1張張6寸照片的可變成寸照片的可變成本（主要是沖印藥水）是本（主要是沖印藥水）是0.15元，而永昌圖片社元，而永昌圖片社沖印費(fèi)標(biāo)價(jià)為沖印費(fèi)標(biāo)價(jià)為0.6元元/張，那么沖印業(yè)務(wù)的盈虧平張，那么沖印業(yè)務(wù)的盈虧平衡點(diǎn)是每天多少卷膠卷（衡點(diǎn)是每天多少卷膠卷（1卷膠卷可沖卷膠卷可沖36張照片，張照片，并假設(shè)永昌圖片社其它收入支出均為固定項(xiàng)目）？并假設(shè)永昌圖片社其它收入支出均為固定項(xiàng)目）？ （2）、永昌圖片社出資人之一小趙要求）、永昌圖

8、片社出資人之一小趙要求“分紅分紅”的數(shù)額合理嗎？撤資時(shí)，他索要的數(shù)額合理嗎？撤資時(shí)，他索要6.6萬(wàn)元資金為萬(wàn)元資金為什么沒有得到老李認(rèn)可？什么沒有得到老李認(rèn)可？（3）、如果采用）、如果采用“年數(shù)總和法年數(shù)總和法”折舊，折舊，2001年應(yīng)年應(yīng)交納多少所得稅？采用交納多少所得稅？采用“雙倍余額遞減法雙倍余額遞減法”呢？呢？（按照當(dāng)時(shí)稅法，所得稅應(yīng)為（按照當(dāng)時(shí)稅法，所得稅應(yīng)為“所得稅前利潤(rùn)所得稅前利潤(rùn)”的的33%）習(xí)題習(xí)題:某工地有一批施工機(jī)械，從某工地有一批施工機(jī)械，從5月至月至9月暫時(shí)不用，月暫時(shí)不用，到到10月份又將重新使用。該地區(qū)在月份又將重新使用。該地區(qū)在5月至月至9月可月可能遭受洪水侵襲

9、，于是有兩種方案：一種是運(yùn)能遭受洪水侵襲，于是有兩種方案：一種是運(yùn)走，用時(shí)運(yùn)回，往返運(yùn)費(fèi)走，用時(shí)運(yùn)回，往返運(yùn)費(fèi)1000元；另一方案是元；另一方案是將機(jī)械留在原地，有兩種選擇：將機(jī)械留在原地，有兩種選擇： 一是一是400元做元做一個(gè)平臺(tái)放置機(jī)械，可以防高水位但不能防大一個(gè)平臺(tái)放置機(jī)械，可以防高水位但不能防大洪水；另一種是不做平臺(tái)，當(dāng)遇到高水位要損洪水；另一種是不做平臺(tái)，當(dāng)遇到高水位要損失失4000元；如果遇到大洪水，無(wú)論有無(wú)平臺(tái)，元；如果遇到大洪水，無(wú)論有無(wú)平臺(tái)，均遭受損失均遭受損失12000元。元。 從歷史水文資料：從歷史水文資料：59月份正常水位的概率是月份正常水位的概率是0.75， 高水位

10、的概率是高水位的概率是0.22，大洪水的概率是，大洪水的概率是0.03。試用決策樹分析。試用決策樹分析如何處理該設(shè)備。如何處理該設(shè)備。運(yùn)走運(yùn)走留在原地留在原地不做平臺(tái)不做平臺(tái)做平臺(tái)做平臺(tái)-1000-400正常水位正常水位高水位高水位大洪水大洪水正常水位正常水位高水位高水位大洪水大洪水-4000-12000-120000.750.220.030.750.220.03-1240-760機(jī)械機(jī)械習(xí)題習(xí)題: 某產(chǎn)品有某產(chǎn)品有A，B，C，D，E，F(xiàn)，G等等7個(gè)部分，個(gè)部分，其成本分別為其成本分別為240，200，120，320，460，80，160，對(duì)于該產(chǎn)品的重要程度依次是，對(duì)于該產(chǎn)品的重要程度依次是

11、E，A，D，G，B，C，F(xiàn)。試用。試用0-1打分法確定價(jià)值工程的打分法確定價(jià)值工程的對(duì)象對(duì)象 ABCDEFG得分系數(shù)A11101150.24B01001020.09C00001010.05D01101140.19E11111160.29F00000000G01100130.14ABCDEFG功能評(píng)功能評(píng)價(jià)系價(jià)系數(shù)數(shù)F0.240.090.050.190.2900.14成本系成本系數(shù)數(shù)C0.150.130.080.200.290.050.10價(jià)值系價(jià)值系數(shù)數(shù)V1.60.690.630.95101.4案例：洛克菲勒中心的再開發(fā)案例：洛克菲勒中心的再開發(fā) 1997年開始，如果年末稅后現(xiàn)金流（年開始，如

12、果年末稅后現(xiàn)金流（After Tax Cash Flow， 下下文簡(jiǎn)稱文簡(jiǎn)稱ATCF）為正，則進(jìn)行分配，分配原則如下：）為正，則進(jìn)行分配，分配原則如下： （1）對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)的年份，如果）對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)的年份，如果ATCF低于有限合伙人投資額低于有限合伙人投資額的的8%，則將，則將ATCF按比例分配給按比例分配給4個(gè)有限合伙人，個(gè)有限合伙人，TSP不參與分不參與分配；配； （2）如果）如果ATCF超過(guò)有限合伙人投資額的超過(guò)有限合伙人投資額的8%，先給每個(gè)有限合，先給每個(gè)有限合伙人分配投資額的伙人分配投資額的8%。余下現(xiàn)金如果低于。余下現(xiàn)金如果低于TSP投資額的投資額的8%，則，則全部分配給全部分配

13、給TSP；如果高于；如果高于TSP投資額的投資額的8%，則按（，則按（3）分配；）分配； （3）如果）如果ATCF在分配給每個(gè)合伙人投資額的在分配給每個(gè)合伙人投資額的8%后還有剩余，后還有剩余，將剩余資金按投資比例分配給每個(gè)合伙人，但當(dāng)年分配額達(dá)到投將剩余資金按投資比例分配給每個(gè)合伙人，但當(dāng)年分配額達(dá)到投資額資額15%后，按（后，按（4）分配；）分配； （4）如果）如果ATCF在分配給每個(gè)合伙人投資額的在分配給每個(gè)合伙人投資額的15%后還有剩余，后還有剩余，將剩余資金的將剩余資金的10%分配給分配給TSP，另外，另外90%按比例分配給按比例分配給4個(gè)有限個(gè)有限合伙人。合伙人。出資比例：出資比例

14、：1997年：年：30.8836.48，即低于有限合伙人投資額的，即低于有限合伙人投資額的8%；1998、1999年：年：36.4840.9638.40；分配現(xiàn)金流：分配現(xiàn)金流：由高盛由高盛540的物業(yè)權(quán)益，估計(jì)的物業(yè)權(quán)益，估計(jì)TSP的物業(yè)權(quán)益值為：的物業(yè)權(quán)益值為：540*5%/60%=45建造收益建造收益: 100*10%1=10Case Study: Teemtower Project 案例研究：廣州粵海天河城大廈項(xiàng)目案例研究：廣州粵海天河城大廈項(xiàng)目項(xiàng)目背景簡(jiǎn)介項(xiàng)目背景簡(jiǎn)介天河城天河城 有關(guān)天河城的簡(jiǎn)介有關(guān)天河城的簡(jiǎn)介 廣州天河城（廣州天河城（TeeMall）商）商場(chǎng)建于場(chǎng)建于1994年年

15、 是一座規(guī)模宏大、功能齊是一座規(guī)模宏大、功能齊全的現(xiàn)代型綜合購(gòu)物中心，全的現(xiàn)代型綜合購(gòu)物中心，被譽(yù)為被譽(yù)為“中國(guó)第一商城中國(guó)第一商城”。 天河城集購(gòu)物、游覽、美天河城集購(gòu)物、游覽、美食、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、食、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、廣告、信息、展覽、康體廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體。等多功能于一體。 被形象地比喻為被形象地比喻為“把北京把北京路搬進(jìn)了天河城廣場(chǎng)路搬進(jìn)了天河城廣場(chǎng)”。項(xiàng)目背景簡(jiǎn)介項(xiàng)目背景簡(jiǎn)介新建計(jì)劃新建計(jì)劃 2003年，應(yīng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的迫切需求，天河城集團(tuán)年，應(yīng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的迫切需求，天河城集團(tuán)規(guī)劃建造規(guī)劃建造“超甲級(jí)智能化寫字樓典范超甲級(jí)智能化寫字樓典范”粵海天河城粵海天

16、河城大廈。大廈。 項(xiàng)目背景簡(jiǎn)介項(xiàng)目背景簡(jiǎn)介新建計(jì)劃新建計(jì)劃 粵海天河城大廈原計(jì)劃分為東塔、西塔兩棟：粵海天河城大廈原計(jì)劃分為東塔、西塔兩棟： 東塔東塔55層：甲級(jí)純寫字樓（以出租為主）層：甲級(jí)純寫字樓（以出租為主） 西塔西塔40層：商務(wù)寫字樓（以出售為主）層：商務(wù)寫字樓（以出售為主） 后因資金相關(guān)問(wèn)題改變計(jì)劃：后因資金相關(guān)問(wèn)題改變計(jì)劃： 東塔東塔45層：甲級(jí)純寫字樓（只租不售）層：甲級(jí)純寫字樓（只租不售） 西塔西塔38層：改為喜來(lái)登酒店（五星級(jí)，由喜來(lái)登操作）層：改為喜來(lái)登酒店（五星級(jí)，由喜來(lái)登操作） 天河城天河城粵海天河城大廈粵海天河城大廈粵海喜來(lái)登酒店將成為集粵海喜來(lái)登酒店將成為集購(gòu)物中心

17、、超甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店為一身的大型商業(yè)購(gòu)物中心、超甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店為一身的大型商業(yè)綜合體。綜合體。 三大物業(yè)各自獨(dú)立大堂、交通路線、電梯系統(tǒng)，互不干擾，三大物業(yè)各自獨(dú)立大堂、交通路線、電梯系統(tǒng)，互不干擾，鬧中取靜，功能互補(bǔ)，資源共享。鬧中取靜，功能互補(bǔ)，資源共享?；浐Ｌ旌映谴髲B基本信息粵海天河城大廈基本信息 每層出租面積：每層出租面積： 2270平米平米 主體高度：主體高度：193米米 垂直布置：垂直布置： 13層：商場(chǎng)層：商場(chǎng) 445層：寫字樓層：寫字樓 停車位：停車位：900個(gè)個(gè) 總投資：約總投資：約10億元億元 貸款：貸款：4.5億元億元 利率：利率：5.76%*1.1經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)

18、 2007年，粵海天河城大廈開始吸引全球年，粵海天河城大廈開始吸引全球500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。西門子，阿迪達(dá)斯，匯豐銀行，施華洛世奇，雷駐。西門子，阿迪達(dá)斯，匯豐銀行，施華洛世奇，雷格斯，羅思國(guó)際，高力國(guó)際，法國(guó)東方匯理銀行，荷格斯，羅思國(guó)際，高力國(guó)際，法國(guó)東方匯理銀行，荷蘭銀行等都已成為該大廈租戶。蘭銀行等都已成為該大廈租戶。 粵海天河城大廈項(xiàng)目全投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)粵海天河城大廈項(xiàng)目全投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 全投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)技術(shù)路線：全投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)技術(shù)路線：估計(jì)建設(shè)投資估計(jì)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期估計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流計(jì)算NPV、IRR風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)估計(jì)壽命期估計(jì)壽命期 項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)持續(xù)到項(xiàng)目地塊土地

19、使用權(quán)持續(xù)到2032年，故評(píng)估中只考慮年，故評(píng)估中只考慮 2003年年2032年年 這這30年間的現(xiàn)金流年間的現(xiàn)金流 2007年初，粵海天河城大廈租年初，粵海天河城大廈租戶入住，故設(shè)定：戶入住，故設(shè)定： 建設(shè)期：建設(shè)期：2003年年2006年，共年，共4年年 經(jīng)營(yíng)期：經(jīng)營(yíng)期：2007年年2032年，共年，共26年年 設(shè)設(shè)2032年土地使用權(quán)到期時(shí)，不能年土地使用權(quán)到期時(shí)，不能得到轉(zhuǎn)售收入得到轉(zhuǎn)售收入估計(jì)建設(shè)投資估計(jì)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期估計(jì)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期估計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流計(jì)算NPV、IRR風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)估計(jì)投資估計(jì)投資估計(jì)建設(shè)投資估計(jì)建設(shè)投資估計(jì)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期估計(jì)凈經(jīng)營(yíng)收入（凈現(xiàn)金流量）

20、計(jì)算NPV、IRR風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)估計(jì)投資估計(jì)投資投資名目投資額 / 億計(jì)算依據(jù)土地費(fèi)用土地費(fèi)用2.95樓面地價(jià)樓面地價(jià) 2890元元/平米，此為平米，此為實(shí)際情況。實(shí)際情況。建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)5.52按按 5400元元/平米平米 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)0.14建安工程費(fèi)的建安工程費(fèi)的2.5%建設(shè)期管理費(fèi)建設(shè)期管理費(fèi)0.17前前3項(xiàng)之和的項(xiàng)之和的2%財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用0.860406每年支付每年支付 4.5 * 6.336%銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用0只租不售只租不售不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)0.48以上以上6項(xiàng)之和的項(xiàng)之和的5%總計(jì)10.12不計(jì)入全投資評(píng)價(jià)不計(jì)入全投資評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)

21、評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)估計(jì)凈經(jīng)營(yíng)收入估計(jì)凈經(jīng)營(yíng)收入(凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量)估計(jì)建設(shè)投資估計(jì)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期估計(jì)凈經(jīng)營(yíng)收入估計(jì)凈經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算NPV、IRR風(fēng)險(xiǎn)分析凈經(jīng)營(yíng)收入 = 毛收入毛收入- 空置損失- 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)毛收入毛收入名目收入千萬(wàn) / 年計(jì)算依據(jù)寫字樓租金收入寫字樓租金收入15,935市場(chǎng)比較租金：市場(chǎng)比較租金：150元元/月月/平米平米可租面積可租面積 = 39 * 2270 平米平米商場(chǎng)租金收入商場(chǎng)租金收入3,677市場(chǎng)比較租金：市場(chǎng)比較租金：450元元/月月/平米平米可租面積可租面積 = 3 * 2270 平米平米車位租金收入車位租金收入1,620市場(chǎng)比較租金：

22、市場(chǎng)比較租金：1500元元/月月/個(gè)個(gè)可租個(gè)數(shù)可租個(gè)數(shù) = 900個(gè)個(gè)總計(jì)21,232經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)空置損失空置損失估計(jì)建設(shè)投資估計(jì)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期估計(jì)凈經(jīng)營(yíng)收入估計(jì)凈經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算NPV、IRR風(fēng)險(xiǎn)分析凈經(jīng)營(yíng)收入 = 毛收入- 空置損失空置損失- 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)空置損失空置損失名目空置損失千萬(wàn) / 年計(jì)算依據(jù)寫字樓租金收入寫字樓租金收入2,206空置率空置率15%商場(chǎng)租金收入商場(chǎng)租金收入367空置率空置率10%車位租金收入車位租金收入324空置率空置率20%總計(jì)2,897經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估計(jì)建設(shè)投資估計(jì)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期估計(jì)凈經(jīng)營(yíng)收入估計(jì)凈經(jīng)營(yíng)收入

23、計(jì)算NPV、IRR風(fēng)險(xiǎn)分析凈經(jīng)營(yíng)收入 = 毛收入- 空置損失- 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用費(fèi)用名目金額千萬(wàn) / 年計(jì)算依據(jù)管理費(fèi)、銷售費(fèi)管理費(fèi)、銷售費(fèi)3,667實(shí)際租金收入的實(shí)際租金收入的20%房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅850房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值70%的的1.2%營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加1,008實(shí)際租金收入的實(shí)際租金收入的5.5%總計(jì)5,525經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)凈經(jīng)營(yíng)收入凈經(jīng)營(yíng)收入(凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量)名目金額千萬(wàn) / 年毛收入毛收入21,232空置損失空置損失-2,897運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-5,525凈經(jīng)營(yíng)收入12,810經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)估計(jì)投資估計(jì)投資估

24、計(jì)建設(shè)投資估計(jì)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期估計(jì)凈經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算計(jì)算NPV、IRR風(fēng)險(xiǎn)分析全投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)全投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià) 折現(xiàn)率取折現(xiàn)率取8%：NPV=0.99億元億元 IRR=9.12%，項(xiàng)目可行！，項(xiàng)目可行！ 認(rèn)為土地費(fèi)、前期工程費(fèi)發(fā)生在認(rèn)為土地費(fèi)、前期工程費(fèi)發(fā)生在2003年，建安費(fèi)發(fā)生在年，建安費(fèi)發(fā)生在4年中，管理年中，管理費(fèi)和不可預(yù)見按計(jì)算比例發(fā)生。費(fèi)和不可預(yù)見按計(jì)算比例發(fā)生。200320040620072032每年凈現(xiàn)金流每年凈現(xiàn)金流-44,318-14,91211,29311,293200320322007經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)估計(jì)投資估計(jì)投資估計(jì)建設(shè)投資估計(jì)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期估計(jì)凈經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算

25、NPV、IRR風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 大廈建成后面臨的大廈建成后面臨的2個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)風(fēng)險(xiǎn)： 租金水平變動(dòng)：寫字樓市場(chǎng)波動(dòng)租金水平變動(dòng)：寫字樓市場(chǎng)波動(dòng) 空置率變動(dòng)：大廈租約不穩(wěn)定空置率變動(dòng)：大廈租約不穩(wěn)定 分析技術(shù)路線：分析技術(shù)路線： 以電子表格為工具，進(jìn)行敏感性分析以電子表格為工具，進(jìn)行敏感性分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在景氣循環(huán)，世邦魏理士房地產(chǎn)市場(chǎng)存在景氣循環(huán)，世邦魏理士(CBRE)公布的廣州公布的廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告給出了該城各年租金水平和空置甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告給出了該城各年租金水平和空置水平，可以看到，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是存在風(fēng)險(xiǎn)的！水平，可以看到，

26、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是存在風(fēng)險(xiǎn)的！ 6年以來(lái)，租金指數(shù)最低為年以來(lái)，租金指數(shù)最低為52，最高為，最高為62，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為56 空置率最低為空置率最低為10%，最高為，最高為20%200120022003200420052006租金水平指數(shù)租金水平指數(shù)（1996 = 100）565652535862平均空置率平均空置率18%10%11%15%20%17%雙因素敏感性分析雙因素敏感性分析NPV (8%)/ 億億寫字樓租金（元寫字樓租金（元/月月/平方米）平方米）110130150170寫字寫字樓空樓空置率置率10%-0.440.411.252.1015%-0.640.170.991.8020%-0.96-0.210.541.30世博會(huì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)世博會(huì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)l世博會(huì)經(jīng)濟(jì)效益將超預(yù)期世博會(huì)經(jīng)濟(jì)效益將超預(yù)期 估計(jì)：上海世博會(huì)的增量消費(fèi)為估計(jì)：上海世博會(huì)的增量消費(fèi)為468.64468.64億元，經(jīng)濟(jì)效億元，經(jīng)濟(jì)效益是北京奧運(yùn)的益是北京奧運(yùn)的3.493.49倍。倍。世博園將拍賣世博園將拍賣40